Kasutusluba ja ehitisregister: mida teha, kui paberid ei klapi

Enne kui edasi loed: kontrolli tasuta tööriistaga, mis load sinu hoonel ehitisregistris tegelikult on – piisab aadressist.

Kõige valusam hetk kinnisvaramüügis ei ole hinna langetamine. See on hetk, kui ostja pank ütleb kaks nädalat enne notarit: „selle hoone kohta puudub kasutusluba, me ei saa laenu väljastada“. Ostja kaob, sina alustad otsast peale ja kuulutus on turul juba kolm kuud olnud.

Hea uudis: seda kontrolli saab teha viie minutiga ja täiesti tasuta. Halb uudis: enamik müüjaid teeb seda alles siis, kui midagi juba juhtus.

Põhipunktid

Viie minuti kontroll, mis tuleks teha kohe

Mine ehitisregistrisse ja otsi oma hoone aadressi järgi üles. Vaata läbi need punktid ja märgi endale, mis klapib ja mis mitte:

• Kas hoone on registris üldse olemas? Vanemate ehitistega juhtub, et ei ole.
• Kas suletud netopind klapib sellega, mida sa müüma hakkad? Erinevus paari ruutmeetri võrra on tavaline, kümne võrra mitte.
• Kas kõik hooned krundil on registris? Kuur, saun, garaaž, terrass, kasvuhoone – need kipuvad puuduma.
• Kas on olemas kasutusluba või kasutusteatis? Nõue sõltub ehitusajast ja hoone liigist.
• Kas ehitise kasutusotstarve klapib tegelikkusega? Näiteks „suvila“ versus „elamu“ teeb laenu saamises suurt vahet.
• Kas hilisemad ümberehitused on registris kajastatud? Rõdu kinniehitamine, katusekorruse väljaehitamine, seinte lõhkumine.

Kui kõik klapib – suurepärane, tee sellest ekraanitõmmis ja pane müügikausta. Kui midagi ei klapi, siis on sul nüüd aega tegutseda, mitte paanitseda.

Mis juhtub, kui kasutusluba puudub

Kolm asja korraga, ja need kõik mõjutavad raha:

1. Pank tavaliselt ei rahasta. See lõikab ära suurema osa ostjatest – Eestis ostetakse enamik kodusid laenuga. Alles jäävad sularahaostjad, kes teavad täpselt, et neil on eelis, ja kes seda ka kasutavad.
2. Kindlustus võib olla piiratud. Ostja avastab selle hiljem ja see mõjub usaldusele.
3. Hinnast läheb maha rohkem kui tegelik kulu. Ostja ei arvesta ainult tööde maksumust, vaid ka ebamäärasust. Ebamäärasus on alati kallim kui teadaolev arv.

Sellepärast on minu soovitus peaaegu alati sama: kui paberite korda ajamine on realistlik, siis tee see enne müüki ära. Kulu on tavaliselt oluliselt väiksem kui see, mille ostja hinnast maha kaupleb.

Kuidas asi korda ajada

Täpne tee sõltub sellest, millal ehitati ja mis on puudu, aga üldine järjekord on selline:

1. Alusta kohalikust omavalitsusest. Tallinnas linnaosa või linnaplaneerimise amet, väljaspool vallavalitsuse ehitusspetsialist. Nad ütlevad sulle täpselt, mis dokument puudu on.
2. Telli mõõdistusprojekt või ehitusprojekt, kui seda nõutakse. Selle teeb pädev projekteerija.
3. Vajadusel telli auditid – näiteks elektripaigaldise või küttesüsteemi kohta.
4. Esita taotlus koos dokumentidega ja tasu riigilõiv.
5. Ülevaatus ja otsus. Kui kõik on korras, tehakse registrisse kanne.

Ajakulu on tavaliselt nädalates või kuudes, mitte päevades. Just seepärast on ainus mõistlik aeg selle alustamiseks enne kuulutuse üleslaadimist – siis käib paberitöö paralleelselt ettevalmistusega ja ei võta müügiajast midagi ära.

Kui korda ajamine ei ole mõistlik

Vahel ei ole. Näiteks kui tegemist on vana ehitisega, mille legaliseerimine nõuaks ümberehitust, või kui müüja ei jaksa protsessiga tegeleda. Siis on ausaim tee järgmine:

• Ütle see kuulutuses selgelt välja. „Abihoonel puudub kasutusluba“ on tugevam kui vaikimine, mis avastatakse hiljem.
• Telli hinnapakkumine tööde maksumusele. Kui ostja näeb konkreetset arvu, siis ta kaupleb selle, mitte oma hirmu ulatuses.
• Sihi õiget ostjat. Sularahaostja, investor või inimene, kes niikuinii plaanib ümber ehitada, ei pea seda takistuseks.
• Arvesta hind ümber ausalt. Turg hinnastab riski – ja kui sa teed selle ise ette ära, siis säilitad läbirääkimistes kontrolli.

Eriti tähelepanelik tasub olla nende puhul

Kui kasvõi üks rida selles tabelis tundub tuttav, siis tee see viieminutiline kontroll ära enne, kui midagi muud teed.

Mida mina enne müüki üle vaatan

• Ehitisregistri andmed ja nende vastavuse tegelikkusele.
• Kinnistusraamatu kande – omanikud, koormatised, servituudid, hüpoteegid.
• Pinna, mida kuulutuses tohib kasutada. Vale ruutmeeter kuulutuses on hilisema vaidluse alus.
• Selle, mida ostja pangale esitama peab, et laenuprotsess ei jookseks kinni.
• Ausa hinnangu selle kohta, kas paberite korrastamine tasub end ära või on parem hind ümber arvestada.

See on igav osa tööst. See on ka see osa, mis päästab tehinguid kõige rohkem.

Korduma kippuvad küsimused

Allikad

• Ehitisregister – hoonete ja lubade andmed
• Riigi Teataja – ehitusseadustik
• Tallinna linn – ehitusload ja kasutusload
• Maa-amet – kinnisvara tehingute andmebaas

Loe ka

• Tööriist: kontrolli ise, kas ehitisel on kasutusluba
• Maja müük Tallinnas: Otsekohene juhend edukaks müügiks
• Energiamärgis kinnisvara müügil: millal kohustuslik ja kust saada
• Dokumentide kontroll enne kinnisvara ostu KV portaalis – ostja ja müüja juhis
• Notaritasu ja riigilõiv kinnisvaratehingus: kes maksab mida
• Kodu müügiks ettevalmistamine: 12 sammu enne fotograafi
• Krundi müük Harjumaal: mis määrab maa hinna ja kuidas seda tõsta
• Suvila ja maakodu müük: millal turule minna ja mis hinna määrab
• Ehitusluba või ehitusteatis: kumba sinu ehitis vajab?
• Kasutusluba või kasutusteatis: mis vahe neil on
• Kasutusloa taotlemine samm-sammult
• Ehitisregistri andmed on valed: kuidas neid parandada