Jäta enda kontakt
HelistaUsalda müükiKalkulaator

Kasutusloa kontroll: kas sinu kinnisvaral on kasutusluba?

Kasutusluba on kohaliku omavalitsuse kinnitus, et ehitis on valmis ehitatud nii, nagu luba lubas, ja et seda tohib kasutada. Müügil on see üks esimesi asju, mida ostja pank ja notar kontrollivad. Siin saad selle ise kohe ära kontrollida: sisesta aadress ja ma küsin reaalajas ehitisregistrist (EHR), kas sinu hoonel on kasutusluba, kasutusteatis või ainult ehitusluba – ja seletan ka ära, mida vastus müügi seisukohalt tähendab.

  • Otsepäring ehitisregistrisse
  • Tasuta, ilma sisselogimiseta
  • Vastus mõne sekundiga
  • Andmed: EHR / e-ehituse platvorm

Lühidalt

  • Kasutusluba = luba hoonet kasutada. Ehitusluba lubab ehitada, kasutusluba kinnitab, et valmis sai see, mis lubati.
  • Info on avalik. Ehitisregistris näeb iga hoone lubade ajalugu ilma sisselogimiseta – ka ostja ja tema pank näevad seda.
  • Puuduv kasutusluba lööb ostjaskonda kokku. Pank tavaliselt sellist objekti ei rahasta, mis tähendab, et alles jäävad ainult raha eest ostjad – ja nemad ootavad allahindlust.
  • Vana maja puhul ei ole kande puudumine automaatselt viga. Enne 2003. aastat valminud hoonete dokumendid on tihti ainult paberarhiivis.
  • Kõige sagedasem tegelik probleem on hilisem juurdeehitus, katusekorruse väljaehitamine, terrass või rõdu klaasimine, mille kohta luba ei vormistatud – siis on registri andmed valed.

Kontrolli, kas sinu kinnisvaral on kasutusluba

Sisesta aadress, EHR kood või katastritunnus. Korterelamu puhul otsi maja aadressi, mitte korterit – kasutusluba käib kogu hoone kohta.

Proovi kohe:

Mida tulemus sinu jaoks tähendab

Tööriist annab sulle registri seisu. Otsus, mida sellega teha, sõltub sellest, kas sa müüd, ostad või plaanid remonti. Siin on viis tüüpilist vastust ja mida ma ise igas olukorras müüjale soovitan.

Roheline: kasutusluba on olemas

Parim variant. Hoone on juriidiliselt lõpetatud ja ostja pank saab objekti rahastada. Sellisel juhul on ainus küsimus veel see, kas registri andmed – pind, tubade arv, kasutusotstarve – vastavad tegelikkusele. Kui korteri plaanil on kolm tuba, aga tegelikult on neli, siis hindaja märkab seda ja tehingu tempo langeb.

Kollane: kasutusteatis on esitatud, kasutusluba mitte

Väiksemate tööde puhul ongi kasutusteatis piisav ja rohkemat keegi ei nõua. Küsimus on selles, kas teatis katab kõik tehtud tööd. Kui teatis on esitatud akende vahetuse kohta, aga vahepeal ehitati välja ka katusekorrus, siis on registri seis puudulik ja ostja pank näeb sama pilti, mida sina siin näed.

Kollane: kasutusloa taotlus on esitatud, aga luba puudub

See on kõige tüütum variant, sest tundub, et asi on korras – aga ei ole. Pooleliolev menetlus ei asenda kasutusluba. Enamasti on põhjus lihtne: puudu on üks audit, üks akt või üks allkiri. Enne turule minekut tasub see lõpuni viia, sest valmis luba on müügiargument, pooleli menetlus on riskimärk.

Sinine: hoone on vana ja kannet ei ole

Enne 2003. aastat valminud majade puhul on kasutusloa kande puudumine ehitisregistris tavaline. Nõukogudeaegsete kortermajade dokumendid tekkisid teises süsteemis ja kõike ei ole digitaalselt üle kantud. Pank ja notar seda tavaliselt eraldi ei nõua ning selliseid kortereid müüakse Tallinnas iga päev. Vaata sel juhul kaks asja üle: kas hoone pind ja korruselisus registris klapivad ning kas hilisemad ümberehitused on vormistatud.

Punane: kasutusluba ei ole registris

Kui hoone on valminud pärast 2003. aastat ja kasutusluba ei ole, siis on see puudu ja ostja saab sellest teada. Praktikas tähendab see kolme asja: pank keeldub või küsib suuremat omafinantseeringut, ostjate ring kahaneb raha eest ostjateni ning läbirääkimistel tekib argument, millega sinu hinda alla surutakse. Hea uudis on see, et enamasti on see lahendatav – ja odavam lahendada enne müüki kui müügi ajal.

Oluline: see tööriist on registriväljavõte, mitte juriidiline hinnang. Siduva vastuse annab kohalik omavalitsus, kes lubasid menetleb. Kui tulemus tundub vale, on kõige tõenäolisem põhjus see, et ehitisregistri andmed ise on vananenud – ka seda saab parandada.

Miks kasutusluba müügil rohkem loeb kui paberitükk paistab

Pank vaatab registrit enne, kui ostja jõuab su köögilauda

Kui ostja taotleb laenu, tellib pank hindamisakti ja hindaja kontrollib ehitisregistrit. Kui kasutusluba puudub või pind ei klapi, kirjutab hindaja selle akti sisse ja pangast tuleb kas keeldumine või tingimuslik otsus. Sina saad seda teada tavaliselt kaks nädalat hiljem – siis, kui ostja on juba emotsionaalselt tagasi tõmbunud.

Iga takistus on läbirääkimistel hinnaargument

Ostja ei ütle kunagi „annan vähem, sest kasutusluba puudub”. Ostja ütleb, et peab veel mõtlema. Ja siis tuleb pakkumine, mis on viis kuni kümme protsenti allpool sellest, mida sa ootasid. Puuduv dokument ei võta ainult ostjaid – see annab järelejäänud ostjatele tasuta relva.

Selgus müüb kiiremini kui täiuslikkus

Minu kogemus on see, et ostjad ei karda probleeme, mida keegi neile ausalt ette näitab koos lahendusega. Nad kardavad seda, mis ilmub välja alles pangas. Kui sa tead juba enne kuulutust täpselt, mis su hoone lubade seis on, saad selle ise ära rääkida – ja see teeb sinust usaldusväärse müüja, mitte kahtlase objekti.

Kui midagi on puudu – mis edasi

Kasutusloa taotlemine käib ehitisregistri kaudu ja seda saab teha ka tagantjärele. Praktikas on vaja ehitusprojekti või mõõdistusjoonist, elektri- ja tuleohutusauditeid ning omavalitsuse ülevaatust. Riigilõiv on väike, päris kulu tekib audititest ja vajadusel projekti taastamisest. Kui ehitis on tehtud ilma ehitusluba, tuleb kõigepealt olukord seadustada ja alles siis kasutusluba taotleda.

Mina teen müüjaga selle tavaliselt nii: vaatame registri seisu üle enne kuulutuse tegemist, otsustame, kas luba on mõistlik enne müüki korda teha või on targem müüa avatud kaartidega ja hinnata risk ausalt sisse. Mõlemad teed töötavad – halb on ainult see kolmas tee, kus keegi ei tea midagi ja tõde tuleb välja pangas.

Pikemalt on need sammud lahti kirjutatud siin: kasutusloa taotlemine samm-sammult, omavolilise ehitise seadustamine ja ehitisregistri andmete parandamine.

Korduma kippuvad küsimused

Kust need andmed tulevad?

Otse riiklikust ehitisregistrist (EHR), mida haldab Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium e-ehituse platvormi kaudu. Päring tehakse sinu brauserist reaalajas registri avalikku liidesesse, nii et näed sama seisu, mida näeb ostja pank ja notar. Siin lehel ei salvestata ega logita ühtegi otsingut.

Kas kasutusluba on korteril või majal?

Kasutusluba käib ehitise ehk terve hoone kohta, mitte üksiku korteri kohta. Seepärast tuleb otsida maja aadressi ilma korteri numbrit lisamata. Kui aga korteris on tehtud ümberehitus, mis muutis kande andmeid – näiteks kandeseina avamine või ruumide arvu muutus – siis puudutab see just seda korterit ja see peab olema eraldi vormistatud.

Mu maja on 1975. aastast ja kasutusluba ei ole registris. Kas ma saan müüa?

Jah. Enne 2003. aastat valminud hoonete puhul on kasutusloa kande puudumine tavaline, sest tollane süsteem oli teine ja kõike ei ole digitaalselt üle kantud. Pank ja notar seda tavaliselt eraldi ei nõua. Tähelepanu tasub pöörata hilisematele ümberehitustele: kui katusekorrus on välja ehitatud või maja on laiendatud ilma luba vormistamata, siis tekib küsimus just selle osa kohta.

Kas pank annab ostjale laenu, kui kasutusluba puudub?

Uuemate hoonete puhul enamasti ei anna või seab lisatingimusi. Pank tellib hindamisakti ja hindaja märgib puuduva kasutusloa akti sisse. Sealt edasi on kolm võimalikku teed: keeldumine, suurem omafinantseering või tingimus, et luba vormistatakse enne tehingut. Vanemate majade puhul, kus kanne on ajalooliselt puudu, on pangad paindlikumad.

Kui kaua kasutusloa saamine aega võtab?

Omavalitsusel on seaduse järgi 30 päeva alates nõuetekohase taotluse esitamisest. Päris ajakulu tekib enne seda: auditite tellimine, mõõdistusjoonise või projekti taastamine ja puuduste kõrvaldamine. Reaalselt tasub arvestada mõne nädalaga kuni paari kuuga, olenevalt sellest, kui palju dokumente on alles.

Ehitisregistri andmed on valed – kas see on probleem müügil?

Jah, sagedamini kui puuduv kasutusluba. Kui registris on 82 ruutmeetrit ja tegelikult on 96, siis hindaja ja ostja pank näevad vastuolu ning tehingu tempo langeb. Andmeid saab parandada mõõdistusjoonise ja avalduse alusel ning tavaliselt on see kiirem ja odavam kui loamenetlus.

Kas ma pean enne müüki kasutusloa korda tegema?

Mitte alati. Otsus sõltub sellest, kui suur puudus on, kui palju see maksab ja kui kiiresti sa müüa tahad. Mõnikord on targem müüa avatud kaartidega ja hinnata risk ausalt sisse, mõnikord tasub kaks kuud oodata ja saada tagasi terve pangalaenuga ostjate ring. Just selle otsuse tegemine on minu töö osa – vaatame registri seisu üle enne kuulutuse tegemist, mitte pärast esimest äpardunud pangakäiku.

Usalda enda kodu müüki

Registri väljavõte ütleb, mis paberitel kirjas on. Mina ütlen, mis su kodu täna väärt on, mis dokumentides tegelikult puudu on ja kuidas müük ilma üllatusteta notarini viia. Täida vorm ja märgi, kas soovid müügiga alustada või tahad esmalt tasuta hinnangut. Kui usaldad müügi minu kätte, teen kogu töö ära ja tasu maksad alles siis, kui tehing on notaris tehtud.

Olen otsustanud müüa

Vaatame objekti ja dokumendid üle, paneme paika alghinna ning ajakava ja sõlmime maaklerilepingu. Fotod, plaanijoonis, kuulutused, näitamised, läbirääkimised ja notar on minu töö.

Tahan esmalt teada, kus ma seisan

Saad tasuta kirjaliku turuväärtuse hinnangu koos lubade ja registriandmete ülevaatega 24 tunni jooksul. Kohustusi ei kaasne.

Otsus jääb alati sinule. Vorm ei kohusta millegagi ja lepingut telefonis ei sõlmita. Helista julgelt ka otse: +372 5675 9450.

Puuduv paber ei pea sinu müüki kinni hoidma

Kasutusloa küsimus on lahendatav – aga see tuleb õiges järjekorras ära teha, muidu maksab see sulle hinnas kordades rohkem kui paberitöö. Usalda müük minu kätte: vaatan dokumendid üle, panen alghinna paika tegelike tehingute järgi, valmistan kodu ette, toon ostjad kohale ja viin tehingu notarini. Tasu maksad alles pärast tehingut.

Usalda enda kodu müüki Helista +372 5675 9450

Allikad

Kasutustingimused

Kontroll kasutab Ehitisregistri (EHR) avalikke andmeid, mille omanik ja avaldaja on Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi e-ehituse platvorm. Päring on siin tasuta. Kui kasutad tulemust mujal, viita palun nii Ehitisregistrile kui ka sellele lehele. Registri kanne näitab seda, mis on paberil – see ei ole hinnang ehitise tegelikule seisukorrale ega ametlik õiguslik seisukoht. Kui vastus jääb segaseks, kirjuta mulle ja vaatame sinu kinnisvara andmed koos üle.

Loe ka

Üks asi, mida sa oma kodu kohta veel ei tea...

…on selle tegelik väärtus. Kinnisvaraportaalid pakuvad arvamist, aga kogenud maakler annab kindluse. Saa teada, mida sinu kodu väärt on turul, mitte ainult paberil.