Liigu sisu juurde
Kiire kontroll: vaata siin mõne sekundiga, kas sinu ehitisel on ehitisregistris kasutusluba – päring läheb otse registrisse ja vastus tuleb kohe.
Enamik inimesi avastab selle vahe liiga hilja. Kuur on püsti, terrass valmis, garaaž katuse all – ja siis tuleb kellegi käest küsimus, kas selle kohta on paberid. Sealt edasi on kaks teed: kas paar nädalat asjaajamist või mitu tuhat eurot ja pool aastat närve.
Vahe ehitusteatise ja ehitusloa vahel ei ole juriidiline peensus. See on see, mis otsustab, kas sinu maja saab hiljem kasutusloa ja kas ostja pank annab selle peale laenu. Selles artiklis on vahe lahti seletatud nii, et sa saaksid viie minutiga aru, kummasse kasti sinu ehitis kuulub.
Põhipunktid
| Küsimus | Lühivastus |
|---|---|
| Mis on peamine erinevus? | Teatis on teavitamine, luba on nõusolek. Teatise puhul piisab, kui omavalitsus ei vaidle vastu; loa puhul peab ta selle päriselt väljastama. |
| Mis määrab, kumba vaja on? | Ehitisealune pind ja kõrgus. Ligikaudne piir on 20 m² ja 60 m² ning 5 meetri kõrgus. |
| Kui kaua menetlus võtab? | Ehitusteatis umbes 10 päeva, ehitusluba kuni 30 päeva. Praktikas venib mõlemad pikemaks, kui projekt on puudulik. |
| Kas ehitusteatis on tasuta? | Üldjuhul jah. Ehitusluba on riigilõivuga – elamu puhul väiksem, mitteelamu puhul suurem. |
| Mis juhtub, kui ma midagi ei tee? | Ehitis jääb registrisse kandmata. Müügil tähendab see madalamat hinda ja ostja pangalt sageli äraütlemist. |
Teatis ja luba: mis neil päriselt vahet on
Kõige lihtsam viis vahet meelde jätta on mõelda sellest kui vaikimisi nõusolekust versus kirjalikust nõusolekust.
Ehitusteatis on sisuliselt teade omavalitsusele: „ma kavatsen siia ehitada sellise asja“. Omavalitsusel on aega reageerida. Kui ta selle aja jooksul lisatingimusi ei esita ega nõua täiendavat menetlust, võib ehitama hakata. Sa ei oota eraldi paberit – vaikimine ongi vastus.
Ehitusluba on haldusakt. See tähendab, et keegi vaatab su projekti päriselt läbi, kontrollib detailplaneeringu ja projekteerimistingimustega vastavust ning väljastab dokumendi. Ilma selle dokumendita ei tohi ehitama hakata, ükskõik kui kaua ootad.
Praktiline järeldus müüja jaoks: ehitusluba jätab paberijälje, mida ostja ja pank näevad. Ehitusteatise puhul on jälg olemas samuti, aga õhem – seda tähtsam on, et see üldse tehtud saaks.
Millal kumbagi vaja on: praktiline tabel
Ehitusseadustiku loogika käib ehitisealuse pinna ja kõrguse järgi. Ligikaudsed piirid hoonete puhul on järgmised.
| Ehitise suurus | Mida vaja on | Kas projekt on nõutud |
|---|---|---|
| Kuni 20 m², kõrgus kuni 5 m | Üldjuhul ei teatist ega luba | Ei |
| 20–60 m², kõrgus kuni 5 m | Ehitusteatis | Jah, ehitusprojekt |
| Üle 60 m² või üle 5 m kõrge | Ehitusluba | Jah, ehitusprojekt |
| Laiendamine kuni 33% mahust | Ehitusteatis | Jah |
| Laiendamine üle 33% mahust | Ehitusluba | Jah |
Kaks asja, mis inimesi kõige sagedamini üllatavad. Esiteks: „kuni 20 m² on vaba“ ei tähenda, et võid ehitada kuhu tahad. Detailplaneering, kitsendused, naabri piir ja kaitsevööndid kehtivad ikka. Teiseks: 33% reegel arvestab mahtu, mitte pinda. Kui ehitad ühekorruselisele majale teise korruse, oled tõenäoliselt loakohustuses, isegi kui ehitisealune pind ei muutu üldse.
Rajatistel – teed, mahutid, basseinid, päikesepaneelid, piirdeaiad – on oma eraldi loogika ja omad piirmäärad. Neid ei saa hoonete tabeliga tuletada.
Tähtajad, riigilõiv ja mis venima kipub
Menetlustähtajad on seaduses lühikesed. Reaalsus on pikem, sest kell hakkab tiksuma alles siis, kui taotlus on nõuetekohane.
- Ehitusteatis: omavalitsusel on umbes 10 päeva, et öelda, kas ta soovib täiendavat menetlust.
- Ehitusluba: kuni 30 päeva nõuetekohase taotluse esitamisest.
- Riigilõiv: ehitusteatis on tavaliselt tasuta; ehitusluba on tasuline ja elamu puhul odavam kui mitteelamu puhul.
- Projekteerimistingimused: kui detailplaneering puudub, tuleb need eraldi taotleda – see lisab kergesti kuu või rohkem.
Riigilõivude täpsed määrad ja menetlusreeglid on aja jooksul muutunud. Enne kui millegagi arvestad, kontrolli kehtivat redaktsiooni Riigi Teatajast ja oma omavalitsuse lehelt – lingid on artikli lõpus.
Kõige sagedasem venimise põhjus ei ole ametnik, vaid puudulik projekt. Kui jooniste komplekt on poolik või ei vasta projekteerimistingimustele, algab tähtaeg sisuliselt otsast peale.
Kas tead, mis sinu kodu täna päriselt väärt on?
Ütle mulle aadress ja seisukord – saadan 24 tunni jooksul tasuta hinnangu, mis põhineb päris notaritehingutel sinu piirkonnas, ning ausa plaani, mida edasi teha.
Usalda enda kodu müüki → Tasuta ja ilma kohustusteta. Vastan tavaliselt sama päeva jooksul.Neli viga, mida ma müügil kõige sagedamini näen
1. Terrass ja katusealune loeti „väikeseks asjaks“
Kaetud terrass, mis on seotud majaga ja millel on katus, muudab tihti hoone mahtu. Omanik arvas, et see on aiamööbli koht. Registris tähendab see, et hoone tegelik kuju ei vasta enam kandele.
2. Pööning ehitati elamispinnaks ilma paberita
See on kõige kallim viga. Suletud netopind kasvab, kuulutuses on suurem ruutmeetriarv kui registris, ja ostja pank võrdleb neid kahte numbrit kohe.
3. Garaaž või kuur ehitati „ajutiseks“
Ajutine ehitis on seaduses eraldi mõiste ja sellel on tähtaeg. Päriselus seisab „ajutine“ garaaž kakskümmend aastat ja on täiesti alaline.
4. Eelmine omanik ehitas, praegune ei tea
Vastutus liigub kinnistuga kaasa. Kui ostsid maja 2011. aastal ja juurdeehitus tehti 2007, siis müügi hetkel oled sina see, kellelt küsitakse.
Mida teha kohe, kui plaanid mõne aasta jooksul müüa
Ma soovitan teha selle kontrolli enne kui hind paika paned, mitte pärast seda, kui ostja on leitud.
- Ava ehitisregister ja otsi oma aadress. Vaata, millised ehitised on kirjas ja millised mitte.
- Võrdle numbreid: suletud netopind registris versus see, mida sa müügil öelda kavatsed.
- Vaata dokumentide sakki: kas on ehitusluba, ehitusteatis, kasutusluba või kasutusteatis.
- Tee nimekiri kõigest, mis õuel seisab: kuur, garaaž, saun, kasvuhoone, bassein, terrass, aed.
- Helista omavalitsuse ehitusspetsialistile. See kõne on tasuta ja säästab kõige rohkem aega.
Kui midagi ei klapi, ei ole see maailma lõpp. Enamik puudusi on lahendatavad – küsimus on ainult selles, kas sa lahendad need rahulikult enne müüki või paanikas kaks nädalat enne notarit.
Korduma kippuvad küsimused
Juriidiliselt on need erinevad menetlused, mitte tugevam ja nõrgem versioon. Oluline on, et sinu ehitisel oleks täpselt see dokument, mida seadus tema suuruse ja kõrguse juures nõuab.
Tegelikult müüja, sest kohustus on seotud ehitise ja kinnistuga. Seetõttu tasub registriandmed üle vaadata kohe pärast ostmist, mitte alles siis, kui ise müüma hakkad.
Üldjuhul ei nõuta väikese ja madala ehitise puhul teatist ega luba, kuid detailplaneering, kitsendused ja naaberkinnistu piirid kehtivad ikka. Kahtluse korral küsi omavalitsusest.
Riigilõiv on elamu puhul väiksem kui mitteelamu puhul, kuid suurem kulu on tavaliselt ehitusprojekt. Kehtivad määrad leiad riigilõivuseadusest.
Juba valminud ehitise puhul käib asjaajamine tavaliselt teist teed – auditi ja andmete esitamise kaudu. See on aeglasem ja kallim kui õigel ajal loa taotlemine.
Allikad
- Ehitusseadustik – Riigi Teataja
- Ehitisregister (EHR)
- Riigilõivuseadus – Riigi Teataja
- Tallinna linna ehitus ja planeerimine
Loe ka
- Tööriist: kontrolli ise, kas ehitisel on kasutusluba
- Kasutusluba ja ehitisregister: mida teha, kui paberid ei klapi
- Krundi müük Harjumaal: mis määrab maa hinna
- Suvila ja maakodu müük: millal turule minna
- Energiamärgis kinnisvara müügil
- Maja müük Tallinnas: juhend edukaks müügiks
- Kasutusluba või kasutusteatis: mis vahe neil on ja kumba sa vajad
- Kasutusloa taotlemine samm-sammult: dokumendid, tähtajad ja kulud
Järgmine samm
Usalda enda kodu müüki – mina teen ülejäänu ära
Sa ei pea üksi otsustama, mis on õige hind, millal turule minna või kuidas ostjaga läbi rääkida. Ütle mulle, mis kodu sul on – ja ma ütlen sulle ausalt, mida sellega täna teha tasub.
- Alghind tuleb tegelikest notaritehingutest, mitte kuulutuste soovhindadest.
- Kogu töö jääb minu peale: dokumendid, fotod, plaanijoonis, kuulutused KV.ee-s ja City24-s, näitamised, läbirääkimised ja notar.
- Tasu maksad alles siis, kui tehing on notaris tehtud. Ette ei maksa sa midagi.
Usalda enda kodu müüki → Helista +372 5675 9450
Ei survet ega kohustusi. Helistan üks kord, kuulan sinu plaani ära ja ütlen ausalt, kas praegu tasub müüa – edasi otsustad sina. Tasuta hinnang jõuab sinuni 24 tunni jooksul.
