Liigu sisu juurde
Enne kui edasi loed: kontrolli tasuta tööriistaga, mis load sinu hoonel ehitisregistris tegelikult on – piisab aadressist.
Ehitusluba lubab ehitada. Kasutusluba lubab kasutada. Need on kaks eri asja ja üks ei asenda teist – see on kõige levinum arusaamatus, mida ma majaomanikega rääkides kohtan.
Maja võib olla valmis, sisse kolitud ja kümme aastat elatud, aga kui kasutusluba puudub, on hoone ametlikult ikka veel ehitusjärgus. Müügil tuleb see välja hiljemalt siis, kui ostja pank hakkab tagatist hindama.
Põhipunktid
| Küsimus | Lühivastus |
|---|---|
| Mis on kasutusluba? | Omavalitsuse kinnitus, et valmis ehitis vastab projektile ja nõuetele ning seda tohib sihtotstarbeliselt kasutada. |
| Mis on kasutusteatis? | Lihtsam menetlus väiksemate ehitiste jaoks – teavitad, ja kui vastuväiteid ei tule, võid kasutada. |
| Kumba mina vajan? | Sama loogika mis ehitamisel: väiksem ehitis teatisega, suurem loaga. Piir jookseb umbes 60 m² juures. |
| Kas ilma kasutusloata saab müüa? | Tehing on sageli võimalik, aga ostjate ring kahaneb kõvasti, sest paljud pangad ei rahasta. |
| Kui kaua taotlemine võtab? | Kasutusluba kuni 30 päeva, kasutusteatis umbes 10 päeva – eeldusel, et dokumendid on korras. |
Miks kasutusluba üldse olemas on
Kasutusluba ei ole bürokraatia bürokraatia pärast. Selle mõte on kontrollida kolme asja: kas ehitati see, mida projektis lubati; kas ehitis on ohutu; ja kas kasutusotstarve vastab tegelikkusele.
Just seetõttu küsib pank seda paberit. Pank ei anna laenu maja vastu, mille kohta riik ütleb „see ei ole veel kasutamiseks valmis“. Kindlustusseltsile on see samuti oluline – kahjujuhtumi korral võib puuduv kasutusluba muutuda ebamugavaks vestluseks.
Ja veel üks asi, mida tihti ei teata: kasutusotstarve registris määrab, mida hoonega teha tohib. Kui registris on „suvila“, aga sa müüd seda „elamuna“, siis ostja pangal on kohe küsimus.
Kasutusluba või kasutusteatis: kus piir jookseb
Loogika kordab ehitusaegset loogikat. Kui ehitamiseks oli vaja ehitusluba, on valmimisel vaja kasutusluba. Kui piisas ehitusteatisest, piisab üldjuhul ka kasutusteatisest.
| Olukord | Mida vaja on |
|---|---|
| Hoone 20–60 m², kuni 5 m kõrge | Kasutusteatis |
| Hoone üle 60 m² või üle 5 m | Kasutusluba |
| Laiendus kuni 33% mahust | Kasutusteatis |
| Laiendus üle 33% mahust | Kasutusluba |
| Kasutusotstarbe muutmine | Sõltub ehitisest – tihti kasutusluba |
| Kuni 20 m² ja madal ehitis | Üldjuhul kumbagi ei nõuta |
Kasutusotstarbe muutmine on eraldi teema, mida alahinnatakse. Suvila muutmine elamuks, äripinna muutmine korteriks, garaaži muutmine töökojaks – need kõik on registri mõttes muudatused, mitte remondid.
Mida taotluse juurde vaja läheb
Täpne nimekiri sõltub ehitisest ja omavalitsusest, aga tuum on enamasti sama.
- Ehitusprojekt selles mahus, mille järgi tegelikult ehitati – koos muudatustega, kui neid tehti.
- Ehitusdokumendid: ehitustööde päevik, kaetud tööde aktid, teostusjoonised.
- Elektripaigaldise audit ja vajadusel muud mõõtmised.
- Küttesüsteemi ja korstna dokumendid, kui neid on – korstnapühkija akt on siin päris tihti võtmedokument.
- Vee- ja kanalisatsiooniühenduse dokumendid või lokaalse lahenduse andmed.
- Energiamärgis, kui see on selle ehitise puhul nõutud.
Kõige sagedasem takistus vanema maja puhul on see, et ehitusaegseid dokumente lihtsalt ei ole olemas. Siis käib asi ekspertiisi või auditi kaudu: pädev spetsialist hindab olemasolevat ehitist ja koostab dokumendi, mis asendab puuduvat ajalugu.
Kas tead, mis sinu kodu täna päriselt väärt on?
Ütle mulle aadress ja seisukord – saadan 24 tunni jooksul tasuta hinnangu, mis põhineb päris notaritehingutel sinu piirkonnas, ning ausa plaani, mida edasi teha.
Usalda enda kodu müüki → Tasuta ja ilma kohustusteta. Vastan tavaliselt sama päeva jooksul.Mis juhtub müügil, kui kasutusluba puudub
Ma ütlen selle otse välja, sest ilustamine ei aita kedagi. Puuduv kasutusluba ei tee müüki võimatuks. See teeb müügi kallimaks – ainult et hinda ei maksa ostja, vaid sina.
- Ostjate ring kahaneb. Laenuga ostjad kukuvad suures osas välja ja alles jäävad need, kellel on raha kohe olemas.
- Sularahaostja teab oma eelist. Ta ei paku turuhinda, ta pakub turuhinda miinus risk.
- Müügiaeg venib. Iga kuu turul olemist loeb ostja märgiks, et objektiga on midagi valesti.
- Notar ja pank küsivad ikkagi. Asi ei kao ära sellest, et seda kuulutuses ei mainita.
Minu kogemus on üsna järjekindel: puuduse kõrvaldamine maksab peaaegu alati vähem kui allahindlus, mida ostja selle eest küsib. Ostja ei hinda mitte tegelikku kulu, vaid teadmatust – ja teadmatus on alati kallim.
Teine oluline asi: teadaolevat puudust ei tohi varjata. Kui sa tead, et kasutusluba puudub, ja jätad selle ütlemata, võib see tulla tagasi ka pärast tehingut. Aus ütlemine on ka läbirääkimistes tugevam positsioon kui hiljem paljastumine.
Kolm sammu, kui tahad asja korda saada
Samm 1: vaata registrist, kus sa täpselt oled
Ehitisregistri otsing on avalik ja tasuta. Vaata, mis dokumendid on hoone juures kirjas ja mis puudub. Sageli selgub, et olukord on parem kui kardeti – näiteks on kasutusluba olemas põhihoonel, aga puudub kõrvalhoonel.
Samm 2: helista omavalitsuse ehitusspetsialistile
See on tasuta ja ta ütleb sulle konkreetselt, mis puudu on. Enamik inimesi kardab seda kõnet, aga ametnikul ei ole huvi sind karistada – tal on huvi, et register oleks korras.
Samm 3: telli puuduvad auditid ja esita taotlus
Tavaline pudelikael on elektriaudit ja korstna akt. Neid saab tellida kiiresti. Kui projekt on puudu, tuleb see taastada – see on suurim kulu, aga ka see on tehtav.
Ajaliselt tasub arvestada ühe kuni kolme kuuga, kui midagi dramaatilist pole. Just seepärast ma soovitan alustada sellest enne, kui kuulutus üldse üles läheb.
Korduma kippuvad küsimused
Kasutusluba ise ei aegu, kuid see kehtib konkreetse ehitise ja kasutusotstarbe kohta. Kui ehitist oluliselt muudad või otstarvet vahetad, on vaja uut menetlust.
Korteriomandi puhul on kasutusluba tervel hoonel, mitte üksikul korteril. Probleem tekib siis, kui korteris on tehtud muudatusi, mida registris ei kajastu.
Siis asendatakse need ekspertiisi või ehitise auditiga, mille koostab pädev spetsialist. See on aeglasem ja kallim tee, kuid täiesti tavaline vanemate majade puhul.
Paljud pangad ei anna, osa annab rangematel tingimustel või väiksema tagatisväärtusega. Sellele ei tasu müügiplaani üles ehitada.
Seaduse järgi kuni 30 päeva nõuetekohase taotluse esitamisest. Reaalne aeg sõltub sellest, kui kiiresti sa puuduvad auditid ja dokumendid kokku saad.
Allikad
- Ehitusseadustik – Riigi Teataja
- Ehitisregister (EHR)
- Riigilõivuseadus – Riigi Teataja
- Tallinna linna ehitus ja planeerimine
Loe ka
- Tööriist: kontrolli ise, kas ehitisel on kasutusluba
- Ehitusluba või ehitusteatis: kumba sinu ehitis vajab?
- Kasutusluba ja ehitisregister: mida teha, kui paberid ei klapi
- Energiamärgis kinnisvara müügil
- Turuhinnang või hindamisakt: kumba sa vajad
- Dokumentide kontroll enne kinnisvara ostu
- Kasutusloa taotlemine samm-sammult: dokumendid, tähtajad ja kulud
- Ehitisregistri andmed on valed: kuidas neid parandada
Järgmine samm
Usalda enda kodu müüki – mina teen ülejäänu ära
Sa ei pea üksi otsustama, mis on õige hind, millal turule minna või kuidas ostjaga läbi rääkida. Ütle mulle, mis kodu sul on – ja ma ütlen sulle ausalt, mida sellega täna teha tasub.
- Alghind tuleb tegelikest notaritehingutest, mitte kuulutuste soovhindadest.
- Kogu töö jääb minu peale: dokumendid, fotod, plaanijoonis, kuulutused KV.ee-s ja City24-s, näitamised, läbirääkimised ja notar.
- Tasu maksad alles siis, kui tehing on notaris tehtud. Ette ei maksa sa midagi.
Usalda enda kodu müüki → Helista +372 5675 9450
Ei survet ega kohustusi. Helistan üks kord, kuulan sinu plaani ära ja ütlen ausalt, kas praegu tasub müüa – edasi otsustad sina. Tasuta hinnang jõuab sinuni 24 tunni jooksul.
