Liigu sisu juurde
Kiire kontroll: vaata siin mõne sekundiga, kas sinu ehitisel on ehitisregistris kasutusluba – päring läheb otse registrisse ja vastus tuleb kohe.
Ehitisregister on koht, kust ostja pank, hindaja ja notar sinu maja kohta tõe võtavad. Kui seal on vale number, siis vale number ongi ametlik tõde – ükskõik mida sina kuulutuses kirjutad.
Kõige tavalisem juhtum: kuulutuses on 142 m², registris 118 m². Ostja on vaimustuses, pank vaatab registrit ja hindab tagatist 118 ruudu järgi. Tehing kas kukub või hind kukub. Head uudised: enamik selliseid vigu on parandatavad ja üllatavalt paljud on lihtsalt kirjavead.
Põhipunktid
| Küsimus | Lühivastus |
|---|---|
| Kes andmeid parandab? | Kohalik omavalitsus registrikande omanikuna – sina esitad taotluse ja tõendid. |
| Mis on levinuim viga? | Suletud netopind ja korruste arv, mis ei vasta tegelikkusele. |
| Kas parandamine on tasuline? | Andmete korrastamine ise on üldjuhul riigilõivuvaba; kulu tuleb mõõdistamisest. |
| Kui kaua see võtab? | Lihtne kirjaviga nädalatega, sisuline muudatus koos mõõdistusega 1–3 kuud. |
| Kas tasub enne müüki teha? | Peaaegu alati jah – õige ruutmeeter registris on otseselt raha kuulutuses. |
Mis registris kõige sagedamini valesti on
Vanad kanded on tehtud eri aegadel, eri reeglite järgi ja tihti käsitsi. Vigu on rohkem, kui arvata oskaks.
| Viga | Kuidas see müügil välja lööb |
|---|---|
| Suletud netopind on väiksem kui tegelik | Pank hindab tagatist väiksema pinna järgi |
| Korruste arv on vale | Hindaja võrdlusandmed lähevad valeks |
| Kasutusotstarve „suvila“, tegelikult elamu | Laenutingimused halvenevad, ostjate ring kahaneb |
| Kõrvalhoone puudub registrist | Ostja küsib, mis veel puudu on – usaldus kaob |
| Ehitisaasta on vale | Mõjutab hinnangut ja mõnikord ka tehnilisi nõudeid |
| Hoone on registris, aga „ehitusjärgus“ | Kasutusluba puudub – suurim üksikprobleem |
Eristada tasub kahte asja. Kirjaviga on see, kui dokumentides on õige number, aga registrisse on trükitud vale. Sisuline erinevus on see, kui ehitis on päriselt teistsugune kui dokumentides. Esimene laheneb kirjaga, teine nõuab menetlust.
Kuidas kontrollida, kas sinu andmed klapivad
Kulub kakskümmend minutit ja see on kõige tulusam kakskümmend minutit kogu müügiettevalmistuses.
- Ava ehitisregister ja otsi aadressi järgi. Otsing on avalik, sisse logima ei pea.
- Kirjuta üles registris olevad numbrid: ehitisealune pind, suletud netopind, korruste arv, ehitisaasta, kasutusotstarve.
- Võrdle neid oma dokumentidega: ostu-müügileping, ehitusprojekt, varasem hindamisakt.
- Mõõda üle, kui kahtled. Lihtne rulett ja pool tundi annavad piisavalt hea pildi.
- Loe dokumentide sakk läbi – sealt näed, millele kanne üldse tugineb.
Kui erinevus on paar ruutmeetrit, ei ole see tavaliselt probleem – mõõtmismetoodikad erinevad. Kui erinevus on kümme või rohkem, tuleb sellega tegeleda.
Kuidas parandust taotleda
Lihtne juhtum: dokumendid on õiged, kanne vale
Kirjuta omavalitsuse ehitusspetsialistile, lisa dokument, kus õige number on kirjas, ja palu kanne parandada. Sellised asjad lahenevad sageli paari nädalaga ja ilma kuluta.
Keskmine juhtum: dokumente pole, aga ehitis on seaduslik
Vaja on mõõdistusprojekti või inventariseerimist – keegi mõõdab hoone üle ja koostab joonised. Selle alusel saab kande korrastada. Kulu jääb tavaliselt mõnesaja euro juurde väiksema maja puhul.
Raske juhtum: ehitis erineb sellest, mida on lubatud
Siin ei ole tegu andmeparandusega, vaid ehitise legaliseerimisega. Andmete „ära parandamine“ ei tee ebaseaduslikku juurdeehitust seaduslikuks – see teeb ta ainult nähtavaks.
Sellepärast ma soovitan alati alustada omavalitsuse kõnest. Sina ei pea ise otsustama, kummasse kasti sinu juhtum kuulub – ametnik ütleb selle sulle viie minutiga.
Kas tead, mis sinu kodu täna päriselt väärt on?
Ütle mulle aadress ja seisukord – saadan 24 tunni jooksul tasuta hinnangu, mis põhineb päris notaritehingutel sinu piirkonnas, ning ausa plaani, mida edasi teha.
Usalda enda kodu müüki → Tasuta ja ilma kohustusteta. Vastan tavaliselt sama päeva jooksul.Kui palju õiged andmed müügil väärt on
Teen lihtsa arvutuse, sest see number veenab paremini kui ükski argument.
Oletame, et maja tegelik suletud netopind on 142 m², registris 118 m², ja piirkonna hind on 2000 €/m². Kahekümne nelja ruutmeetri vahe on ligikaudu 48 000 eurot tagatisväärtust, mida pank lihtsalt ei näe.
Mõõdistusprojekt maksab murdosa sellest. Ma ei tea ühtegi teist ettevalmistustööd, mille tootlus oleks nii selgelt positiivne.
Ja teine, vähem nähtav kasu: korras register muudab kogu tehingu tooni. Kui ostja avab registri ja kõik klapib, ei hakka ta otsima, mis veel valesti võiks olla. Kui üks number ei klapi, kontrollib ta kõike – ja iga kontroll on läbirääkimise koht.
Mida mina enne kuulutust alati üle vaatan
See on osa tööst, mille ma teen ära enne, kui fotograaf üldse kohale tuleb.
- Kas registrikanne ja kinnistusraamat räägivad sama juttu.
- Kas kõik õuel seisvad ehitised on registris olemas.
- Kas kasutusotstarve vastab sellele, kuidas maja päriselt kasutatakse.
- Kas kasutusluba või kasutusteatis on olemas ja millise ulatuse kohta.
- Kas pind, mida ma kuulutusse kirjutan, on kaitstav dokumendiga.
Kui midagi on puudu, arutame läbi, kas seda tasub enne müüki korda teha või on mõistlikum see avatult välja öelda ja hinnastada. Mõlemad on ausad valikud – vale on ainult see, kui asi tuleb välja ostja panga kaudu kaks nädalat enne notarit.
Korduma kippuvad küsimused
Ei, kande teeb kohalik omavalitsus. Sina esitad taotluse koos tõenditega ja tema parandab andmed.
Kande parandamine ise on üldjuhul riigilõivuvaba. Kulu tekib mõõdistamisest, joonistest või auditist, kui neid on vaja.
Ka see tuleb parandada. Vastasel juhul võib ostja tehingu järel väita, et sai vähem kui lubatud, ja see on ebamugav vestlus.
Lihtne kirjaviga võib laheneda paari nädalaga. Kui vaja on mõõdistust või auditit, tuleb arvestada ühe kuni kolme kuuga.
Ei tingimata. Väga tihti on tegu lihtsalt vana ja lohaka kandega, mille aluseks olevad dokumendid on täiesti korras.
Allikad
- Ehitusseadustik – Riigi Teataja
- Ehitisregister (EHR)
- Riigilõivuseadus – Riigi Teataja
- Tallinna linna ehitus ja planeerimine
Loe ka
- Tööriist: kontrolli ise, kas ehitisel on kasutusluba
- Kasutusluba ja ehitisregister müügil
- Kasutusloa taotlemine samm-sammult
- Turuhinnang või hindamisakt: kumba sa vajad
- Ehitusluba või ehitusteatis: kumba sinu ehitis vajab?
- Kodu müügiks ettevalmistamine: 12 sammu
- Juurdeehitus, terrass ja rõdu klaasimine: millal on luba vaja
- Omavoliline ehitis: kuidas see tagantjärele seaduslikuks teha
Järgmine samm
Usalda enda kodu müüki – mina teen ülejäänu ära
Sa ei pea üksi otsustama, mis on õige hind, millal turule minna või kuidas ostjaga läbi rääkida. Ütle mulle, mis kodu sul on – ja ma ütlen sulle ausalt, mida sellega täna teha tasub.
- Alghind tuleb tegelikest notaritehingutest, mitte kuulutuste soovhindadest.
- Kogu töö jääb minu peale: dokumendid, fotod, plaanijoonis, kuulutused KV.ee-s ja City24-s, näitamised, läbirääkimised ja notar.
- Tasu maksad alles siis, kui tehing on notaris tehtud. Ette ei maksa sa midagi.
Usalda enda kodu müüki → Helista +372 5675 9450
Ei survet ega kohustusi. Helistan üks kord, kuulan sinu plaani ära ja ütlen ausalt, kas praegu tasub müüa – edasi otsustad sina. Tasuta hinnang jõuab sinuni 24 tunni jooksul.
