Liigu sisu juurde
Tasuta tööriist: sisesta aadress ja näed kohe, kas ehitisregistris on kasutusluba, kasutusteatis või ainult ehitusluba.
Korteris remonti tehes on kaks eri küsimust, mida sageli üheks aetakse. Esimene: kas riik nõuab midagi? Teine: kas naabrid nõuavad midagi? Vastused võivad olla erinevad ja mõlemad võivad müügil kätte maksta.
Korteriomand tähendab, et osa korterist on sinu eriomand ja osa maja kaasomand. Sein, mille sees on püstik, ei ole täiesti sinu oma – isegi kui ta on sinu köögis.
Põhipunktid
| Küsimus | Lühivastus |
|---|---|
| Mis on eriomand? | Korteri sisemus – pinnakatted, mitte kandvad vaheseinad, sisustus. |
| Mis on kaasomand? | Kandvad konstruktsioonid, fassaad, katus, püstikud, rõdupiirded, aknad. |
| Millal on vaja projekti? | Kandva konstruktsiooni puutumisel, märgade ruumide ümbertõstmisel, ventilatsiooni muutmisel. |
| Millal on vaja ühistu otsust? | Alati, kui puudutad kaasomandit või muudad fassaadi välisilmet. |
| Mis juhtub müügil? | Ostja võrdleb korteri plaani tegelikkusega – erinevus tekitab kohe küsimusi ja hinnasurvet. |
Kus jookseb piir sinu ja maja vahel
Lihtne mõtteharjutus: kui selle asja rikkumine mõjutab ainult sind, on see tõenäoliselt eriomand. Kui see mõjutab naabrit või maja tervikut, on see kaasomand.
| Element | Kelle oma | Mida see tähendab |
|---|---|---|
| Seinavärv, tapeet, põrandakate | Sinu | Tee mida tahad |
| Mittekandev vahesein | Sinu | Enamasti vaba, aga plaan peab kajastuma |
| Kandev sein | Maja | Projekt ja nõusolek kohustuslikud |
| Vee- ja kanalisatsioonipüstik | Maja | Ei tohi ise ümber tõsta |
| Ventilatsioonišaht | Maja | Muutmine mõjutab kogu püstikut |
| Radiaator ja küttesüsteem | Sageli maja | Sõltub süsteemist ja põhikirjast |
| Aknad ja rõdupiire | Maja | Välisilme – vajab ühtset lahendust |
| Rõdu või lodža klaasimine | Maja | Ühistu otsus, tihti ka menetlus |
Täpne jaotus on kirjas korteriomandi seaduses ja ühistu põhikirjas. Kui plaanid midagi tõsisemat, tasub põhikiri läbi lugeda – see võtab kakskümmend minutit ja hoiab ära palju tüli.
Millal on vaja projekti või menetlust
Need on tööd, mille puhul „ma tegin ise ära“ ei ole vastuvõetav vastus, ei ühistule ega ostja pangale.
Kandev sein või ava sellesse
Vajab konstruktsiooniinseneri projekti, mis arvutab koormuse ja määrab tugevdused. See on ainus koht selles artiklis, kus vale otsus võib olla ohtlik, mitte ainult kallis.
Märgade ruumide ümbertõstmine
Vannitoa või köögi tõstmine teise kohta muudab veetorustikku ja hüdroisolatsiooni nõudeid. Paljudes majades on see keelatud otse kuiva ruumi kohale.
Ventilatsiooni või kütte muutmine
Sundventilatsiooni paigaldamine ühisšahti võib rikkuda kogu püstiku tasakaalu. Naabrid märkavad seda enne, kui sina jõuad remondi lõpetada.
Korterite liitmine või jagamine
See ei ole remont, vaid korteriomandi muutmine. Vaja on nii projekti, menetlust kui ka muudatust kinnistusraamatus – ja kõigi korteriomanike nõusolekut.
Kuidas ühistu nõusolek praktikas käib
Kõige tavalisem viga on küsida nõusolekut suuliselt esimehelt ja lugeda asi tehtuks.
- Küsi kirjalikult ja kirjelda täpselt, mida teed. Suuline luba ei kaitse sind kolme aasta pärast, kui esimees on vahetunud.
- Uuri, kas piisab juhatuse otsusest või on vaja üldkoosolekut. Kaasomandi olulisemad muudatused nõuavad tavaliselt koosolekut.
- Lisa projekt või joonis, kui töö on tehniline. Nõusolek „remondile“ ei kata kandva seina avamist.
- Säilita protokoll. See on dokument, mida ostja advokaat müügil küsib.
- Küsi ka naabrite arvamust müra ja graafiku osas – see ei ole seaduse nõue, aga hoiab kaebusi ära.
Ja kõige tähtsam: hoia paberid alles. Kümme aastat hiljem müügil on nõusolek ja projekt täpselt see, mis muudab „kahtlase ümberehituse“ korrektselt tehtud renoveerimiseks.
Kas tead, mis sinu kodu täna päriselt väärt on?
Ütle mulle aadress ja seisukord – saadan 24 tunni jooksul tasuta hinnangu, mis põhineb päris notaritehingutel sinu piirkonnas, ning ausa plaani, mida edasi teha.
Usalda enda kodu müüki → Tasuta ja ilma kohustusteta. Vastan tavaliselt sama päeva jooksul.Mis müügil välja tuleb ja kuidas seda ennetada
Korteri müügil vaatab ostja kolme asja: korteri plaani, ehitisregistri kannet ja seda, mida ta kohapeal näeb. Kui need kolm ei klapi, tekivad küsimused kohe.
Kõige sagedasem juhtum on see, et vannituba või köök on plaanil teises kohas. Teine tavaline on kadunud vahesein. Kolmas on klaasitud rõdu, mis kuulutuses on „lisaruum“, aga registris ei eksisteeri.
Ennetus on lihtne ja seda saab teha ühe õhtuga.
- Otsi üles korteri plaan ja võrdle seda tegelikkusega.
- Otsi üles kõik remondiaegsed nõusolekud, projektid ja aktid.
- Kui midagi puudub, küsi ühistult tagantjärele kinnitust – tihti antakse.
- Kui tehtu on tehniliselt korrektne, telli lühike insenerihinnang.
- Ütle ostjale ise ette, mis muudetud on ja millise dokumendiga.
See viimane punkt on tähtsam kui esimesed neli. Ostja ei karda muudatusi – ta kardab avastamist. Kui sa ütled ise esimesena, jääb kontroll sinu kätte.
Milline remont müügil päriselt raha toob
Kuna oleme juba remondi juures, siis üks aus tähelepanek. Kõik remondid ei tule müügihinnas tagasi.
| Töö | Mõju müügile |
|---|---|
| Korralik vannitoa renoveerimine | Tugev – ostja hindab, sest ise ei taha teha |
| Köögi uuendamine | Tugev, kui stiil on neutraalne |
| Akende vahetus | Keskmine kuni tugev, eriti vanemas majas |
| Värske neutraalne värv | Väike kulu, väga hea tootlus |
| Kandvate seinte lammutamine avatud plaaniks | Riskantne – maitseküsimus ja dokumendinõue |
| Väga isikupärane disain | Tihti negatiivne – kitsendab ostjate ringi |
Minu soovitus enne müüki on peaaegu alati sama: tee korda see, mis on katki, ja jäta tegemata see, mis on lihtsalt vana. Ostja maksab korrasoleku eest, mitte sinu maitse eest.
Korduma kippuvad küsimused
Avalikku menetlust üldjuhul ei nõuta, kuid muudatus peaks kajastuma korteri plaanil. Kontrolli enne kindlasti, kas sein päriselt kandev ei ole.
Kaasomandit puudutava töö puhul jah. Puhtalt eriomandi sees tehtava remondi puhul on ühistu õigused piiratud, kuid müra ja tööaja reeglid kehtivad ikka.
See sõltub majast ja torustikust ning nõuab tavaliselt projekti. Paljudes majades ei lubata märga ruumi tõsta naabri kuiva ruumi kohale.
Kõige tavalisem tagajärg on hinnasurve ja usalduse kadu. Halvemal juhul nõuab ostja pank enne laenuotsust olukorra korrastamist.
Kasutusmugavust küll, kuid müügil loeb eelkõige see, kas lahendus on ühistuga kooskõlastatud ja majas ühtne. Isetehtud erilahendus võib hoopis küsimusi tekitada.
Allikad
- Ehitusseadustik – Riigi Teataja
- Ehitisregister (EHR)
- Riigilõivuseadus – Riigi Teataja
- Tallinna linna ehitus ja planeerimine
Loe ka
- Tööriist: kontrolli ise, kas ehitisel on kasutusluba
- Korteriühistu laen ja remondifond: mõju müügile
- Juurdeehitus, terrass ja rõdu klaasimine: millal on luba vaja
- Kinnisvara renoveerimine enne müüki – kas tasub?
- Ehitisregistri andmed on valed: kuidas neid parandada
- Kodu müügiks ettevalmistamine: 12 sammu
- Ehitusdokumendid müügil: mida ostja, pank ja notar sinult küsivad
- Ehitusluba või ehitusteatis: kumba sinu ehitis vajab?
Järgmine samm
Usalda enda kodu müüki – mina teen ülejäänu ära
Sa ei pea üksi otsustama, mis on õige hind, millal turule minna või kuidas ostjaga läbi rääkida. Ütle mulle, mis kodu sul on – ja ma ütlen sulle ausalt, mida sellega täna teha tasub.
- Alghind tuleb tegelikest notaritehingutest, mitte kuulutuste soovhindadest.
- Kogu töö jääb minu peale: dokumendid, fotod, plaanijoonis, kuulutused KV.ee-s ja City24-s, näitamised, läbirääkimised ja notar.
- Tasu maksad alles siis, kui tehing on notaris tehtud. Ette ei maksa sa midagi.
Usalda enda kodu müüki → Helista +372 5675 9450
Ei survet ega kohustusi. Helistan üks kord, kuulan sinu plaani ära ja ütlen ausalt, kas praegu tasub müüa – edasi otsustad sina. Tasuta hinnang jõuab sinuni 24 tunni jooksul.
