Suvila muutmine elamuks: load, ehitisregister ja mida see maksab

Enne kui edasi loed: kontrolli tasuta tööriistaga, mis load sinu hoonel ehitisregistris tegelikult on – piisab aadressist.

Väga paljud Harjumaa majad on ehitatud suvilateks ja neis elatakse aastaringselt. Registris seisab ikka „suvila“. Enamasti ei häiri see kedagi – kuni müügini.

Siis selgub kaks asja. Esiteks: ostja pank kohtleb suvilat ja elamut erinevalt. Teiseks: hind, mida ostja on nõus maksma, on samuti erinev. Selles artiklis on läbi käidud, mida kasutusotstarbe muutmine nõuab, mida see maksab ja millal see end ära tasub.

Põhipunktid

Suvila ja elamu: mis päriselt vahet on

Vahe ei ole selles, kas majas on soe või kas seal saab talvel magada. Vahe on kandes ja nõuetes, mis sellest kandest tulenevad.

Elamule kehtivad aastaringse kasutamise nõuded: soojapidavus, küte, ventilatsioon, veevarustus ja kanalisatsioon, energiatõhusus. Suvilale need nõuded sellisel kujul ei kehti. Seetõttu ei saa kasutusotstarvet muuta pelgalt avalduse alusel – tuleb tõendada, et maja vastab elamu nõuetele.

Kuidas kasutusotstarbe muutmine käib

Menetlus sarnaneb kasutusloa taotlemisega, sest sisuliselt see ongi uue kasutusotstarbe jaoks kasutusloa saamine.

• 1. Kontrolli detailplaneeringut ja maa sihtotstarvet. Kui maa on maatulundusmaa ja planeering elamut ette ei näe, algab kõik sellest.
• 2. Küsi omavalitsusest nimekiri. Nõuded erinevad valdade lõikes rohkem, kui arvata oskaks.
• 3. Telli ehitusprojekt või audit, mis tõendab vastavust elamu nõuetele.
• 4. Vii puudujäägid korda – tavaliselt soojustus, küte, ventilatsioon või kanalisatsioon.
• 5. Telli energiamärgis, kui see on nõutud.
• 6. Esita taotlus ehitisregistri kaudu ja tasu riigilõiv.

Ajakulu on kaks kuud kuni aasta, sõltuvalt sellest, kas maja juba vastab nõuetele või on vaja päris ehitustöid teha. Kui ainult paberid on puudu, käib see kiiresti.

Maa sihtotstarve: eraldi teema, mida unustatakse

See on koht, kus inimesed kõige sagedamini ummikusse jooksevad. Ehitise kasutusotstarve ja katastriüksuse sihtotstarve on kaks eri registrit ja kaks eri menetlust.

Kui katastris on maatulundusmaa ja sina soovid sinna ametlikku elamut, võib olla vaja sihtotstarbe muutmist. See käib omavalitsuse kaudu ja on seotud planeeringuga – ehk see ei ole sinu enda otsustada.

Endistes suvilaühistutes, mida on Harjumaal palju, on olukord tihti segane just sellepärast, et üks pool on korras ja teine mitte. Enne kui midagi tellid, vaata mõlemat registrit korraga.

Kas see tasub end müügil ära

Otsus on lõpuks lihtne arvutus, aga selleks on vaja kahte numbrit.

Number üks: mis on hinnavahe piirkonnas. Vaata Maa-ameti tehingute statistikast, mille eest on sinu kandis müüdud elamuid ja mille eest suvilaid. Mõnes Harjumaa vallas on vahe märkimisväärne, kaugemal võib see olla peaaegu olematu.

Number kaks: mis muutmine maksab. Kui maja juba vastab nõuetele ja puudu on ainult dokumendid, jääb kulu tuhande kanti. Kui on vaja soojustada ja kanalisatsioon ümber teha, räägime kümnetest tuhandetest.

Kui esimene number on selgelt suurem kui teine, on vastus jah. Kui mitte, on parem müüa suvilana ja öelda kuulutuses ausalt välja, et maja on aastaringselt elatav – see toob ikkagi õiged ostjad, ilma et sa kümneid tuhandeid ette investeeriksid.

Kolmas variant, mida tihti ei kaaluta: vii menetlus poolele teele ja anna ostjale valmis pakett. Projekt on olemas, nõuded teada, kulu selge. Ostja jaoks kaob teadmatus ja just teadmatuse eest ta hinda alandabki.

Kuidas suvilat müügil esitleda

Suvila müük ei ole halvem müük – see on lihtsalt teine sihtgrupp ja teine jutt.

• Ütle aastaringne elatavus selgelt välja, kui see vastab tõele: küttelahendus, soojustus, veevarustus talvel, ligipääs lumega.
• Näita kommunikatsioone konkreetselt: kaevu sügavus, kanalisatsioonilahendus, elektri peakaitse, internet.
• Ole aus kasutusotstarbe osas. Kirjuta registrikande seis välja – ostja leiab selle niikuinii üles ja aus ütlemine hoiab usaldust.
• Näita ligipääsu ja teeolusid, eriti kui tee on eratee või ühistu hallata.
• Pildista ka talvel, kui müüd aastaringset kodu. Suvepildid müüvad suvilat, mitte elamist.

Kui sa ei ole kindel, kummana sinu maja end paremini müüb, siis see on täpselt see arvutus, mille ma tasuta ära teen. Ma vaatan piirkonna tegelikke tehinguid ja ütlen numbriga, kummal teel rohkem raha on.

Korduma kippuvad küsimused

Allikad

• Ehitusseadustik – Riigi Teataja
• Ehitisregister (EHR)
• Riigilõivuseadus – Riigi Teataja
• Tallinna linna ehitus ja planeerimine
• Maa-ameti kinnisvara tehingute andmebaas

Loe ka

• Tööriist: kontrolli ise, kas ehitisel on kasutusluba
• Suvila ja maakodu müük: millal turule minna
• Kasutusluba või kasutusteatis: mis vahe neil on
• Ehitisregistri andmed on valed: kuidas neid parandada
• Krundi müük Harjumaal: mis määrab maa hinna
• Kasutusluba ja pangalaen: miks pank ilma selleta ei rahasta
• Korteri remont: millal vajad luba ja millal ühistu nõusolekut
• Ehitusdokumendid müügil: mida ostja, pank ja notar sinult küsivad