Ehitusdokumendid müügil: mida ostja, pank ja notar sinult küsivad

Kiire kontroll: vaata siin mõne sekundiga, kas sinu ehitisel on ehitisregistris kasutusluba – päring läheb otse registrisse ja vastus tuleb kohe.

Kinnisvaratehing kukub harva hinna pärast. Palju sagedamini kukub see selle pärast, et keegi ei leia üht paberit. Ja see paber on peaaegu alati ehitusega seotud.

Siin on täielik nimekiri sellest, mida sinult küsitakse – ja mis on tähtsam, kust iga dokumendi saab, kui teda ei ole. Prindi see välja ja käi ridahaaval läbi enne, kui kuulutuse üles paned.

Põhipunktid

Küsimus	Lühivastus
Kes dokumente küsib?	Ostja, ostja pank, hindaja ja notar – igaüks natuke eri nurga alt.
Mis on kõige kriitilisem?	Kasutusluba või kasutusteatis ja ehitisregistri kande vastavus tegelikkusele.
Millal alustada kogumist?	Enne kuulutust, mitte pärast pakkumise vastuvõtmist.
Mis siis, kui dokument puudub?	Enamik on taastatav – kas registrist, arhiivist või uue auditi kaudu.
Kaua kogumine võtab?	Korras majal paar päeva, puudustega majal üks kuni kolm kuud.

Kes mida küsib ja miks

Neli osapoolt, neli erinevat huvi. Kui sa need eristad, saad aru, miks sama dokumenti küsitakse mitu korda.

Ostja tahab teada, kas ta ostab probleemi. Tema küsimused on emotsionaalsed ja üldised.
Ostja pank tahab teada, kas tagatis on realiseeritav. Tema küsimused on mehaanilised ja konkreetsed.
Hindaja võrdleb registrit tegelikkusega ja koostab akti. Tema leiab erinevused üles.
Notar kontrollib kinnistusraamatu poolt: omandi, koormatised, nõusolekud. Ehitusdokumente ta tavaliselt ei kontrolli, aga küsib, kas midagi on teada.

Kõige olulisem tähelepanek: hindaja ja pank teevad oma töö sõltumata sellest, mida sina räägid. Nemad vaatavad registrit. Seepärast on ainus toimiv strateegia see, et register oleks korras enne, kui nad vaatama hakkavad.

Täielik kontrollnimekiri

Käi see läbi ja märgi iga rea kõrvale, kas dokument on olemas, puudub või ei ole selle objekti puhul asjakohane.

Dokument	Kust saab	Kui kriitiline
Ehitisregistri väljavõte	ehr.ee, tasuta	Kriitiline
Kasutusluba või kasutusteatis	Ehitisregister või omavalitsus	Kriitiline
Ehitusluba või ehitusteatis	Ehitisregister või omavalitsus	Kõrge
Kinnistusraamatu väljavõte	Notar või e-kinnistusraamat	Kriitiline
Energiamärgis	Pädev spetsialist	Kõrge
Ehitusprojekt / teostusjoonised	Ehitaja, projekteerija, omavalitsuse arhiiv	Keskmine
Elektripaigaldise audit	Inspekteerimisasutus	Kõrge
Korstna ja kütteseadme akt	Korstnapühkija	Kõrge
Vee- ja kanalisatsioonilepingud	Võrguettevõtja	Keskmine
Ühistu tõend võlgnevuste kohta	Korteriühistu	Kriitiline korteril
Ühistu remondiplaan ja laenuinfo	Korteriühistu	Kõrge korteril
Remonditööde nõusolekud ja projektid	Sinu arhiiv, ühistu protokollid	Keskmine
Garantiidokumendid	Ehitaja	Madal, aga müüb hästi

Kaks viimast rida on need, mille pealt tehakse vahe hea ja suurepärase müügi vahel. Korralikult vormistatud kaust remondi ajaloo ja garantiidega ütleb ostjale rohkem kui ükski lause kuulutuses.

Mida teha, kui dokument on kadunud

Peaaegu kõik on taastatav. Küsimus on ainult ajas ja rahas.

Load ja projektid

Vaata esmalt ehitisregistrist – vanad load on sageli sinna skaneeritud. Kui ei ole, küsi omavalitsuse ehitusarhiivist. Nõukogudeaegsed dokumendid võivad olla maa-arhiivis.

Auditid ja aktid

Neid ei taastata, need tellitakse uued. Elektriaudit ja korstnaakt on kiired ja mitte väga kallid – need tasub uuendada niikuinii, sest neil on tähtaeg.

Joonised

Kui projekt on kadunud, saab tellida mõõdistusprojekti. Keegi tuleb, mõõdab maja üle ja koostab joonised olemasoleva järgi. See lahendab ka registriandmete erinevused.

Ühistu dokumendid

Küsi juhatuselt kirjalikult. Ühistu on kohustatud korteriomanikule andmeid andma ja tõendi väljastama.

Kas tead, mis sinu kodu täna päriselt väärt on?

Ütle mulle aadress ja seisukord – saadan 24 tunni jooksul tasuta hinnangu, mis põhineb päris notaritehingutel sinu piirkonnas, ning ausa plaani, mida edasi teha.

Usalda enda kodu müüki → Tasuta ja ilma kohustusteta. Vastan tavaliselt sama päeva jooksul.

Kuidas ma seda müügil kasutan

Ma teen iga objekti kohta ühe asja, mis kõlab igavalt, aga mille mõju on igal tehingul näha: ühe korralikult korrastatud dokumendikausta, mis on ostjale kohe olemas.

Miks see töötab? Sest ostja peamine tunne kinnisvara ostmisel ei ole elevus – see on hirm, et ta ei tea midagi olulist. Kui talle antakse esimesel näitamisel kõik dokumendid korraga, kaob suur osa sellest hirmust ja koos sellega kaob ka põhjus hinda alla rääkida.

Ehitisregistri ja kinnistusraamatu väljavõtted on juba trükitud.
Kasutusluba, energiamärgis ja auditid on ühes PDF-is.
Remondi ajalugu on kirjas aastate kaupa koos maksumustega.
Kommunaalkulud on esitatud aasta lõikes, mitte ühe soodsa kuu järgi.
Kui midagi on puudu, on see kirjas koos plaaniga, kuidas ja millal see laheneb.

Viimane punkt on see, mis eristab hea maakleri tavalisest. Puudust ei peideta – seda hallatakse. Ostja, kes näeb, et müüjal on olukorrast täielik ülevaade, usaldab ka kõike ülejäänut.

Millal mida teha: ajakava enne müüki

Kui sul on aega kolm kuud, siis nii ma selle ajaks.

Aeg enne turule minekut	Mida teha
12 nädalat	Ehitisregistri ja kinnistusraamatu kontroll, puuduste nimekiri
10 nädalat	Kõne omavalitsusse, auditite ja mõõdistuse tellimine
8 nädalat	Ühistu tõendid, remondi ajaloo kokkupanek
6 nädalat	Kasutusloa või andmeparanduse taotluse esitamine
4 nädalat	Energiamärgis, väiksed parandustööd, koristus
2 nädalat	Fotograaf, kuulutuse tekst, hinnastrateegia
0	Turule minek korras dokumentidega

Kui sul ei ole kolme kuud, ei ole see katastroof – siis lihtsalt teeme asjad paralleelselt ja otsustame, mis on tegelikult vajalik ja mis mitte. Aga kui sul on kolm kuud, siis kasuta neid. See on odavaim viis müügihinda tõsta, mis üldse olemas on.

Korduma kippuvad küsimused

Milliseid dokumente notar kinnisvaratehingul küsib?

Notar kontrollib eelkõige kinnistusraamatu poolt: omandit, koormatisi ja vajalikke nõusolekuid. Ehitusdokumente küsib pigem ostja pank ja hindaja.

Kust saan vana ehitusloa koopia?

Vaata esmalt ehitisregistrist, kuhu on palju vanu dokumente skaneeritud. Kui seal ei ole, pöördu omavalitsuse ehitusarhiivi poole.

Kas energiamärgis on müügil kohustuslik?

Enamiku müügitehingute puhul jah, kuid erandid on olemas. Kontrolli oma objekti puhul eraldi, sest puuduv märgis võib müüki takistada.

Kui kaua dokumentide kogumine aega võtab?

Korras majal paar päeva. Kui on vaja auditeid või mõõdistust, tuleb arvestada ühe kuni kolme kuuga.

Kas ma pean ostjale kõik dokumendid näitama?

Sul on kohustus teavitada teadaolevatest puudustest. Praktikas on kõige tulusam näidata võimalikult palju, sest see vähendab ostja tajutud riski.

Allikad

Loe ka

Järgmine samm

Usalda enda kodu müüki – mina teen ülejäänu ära

Sa ei pea üksi otsustama, mis on õige hind, millal turule minna või kuidas ostjaga läbi rääkida. Ütle mulle, mis kodu sul on – ja ma ütlen sulle ausalt, mida sellega täna teha tasub.

Alghind tuleb tegelikest notaritehingutest, mitte kuulutuste soovhindadest.
Kogu töö jääb minu peale: dokumendid, fotod, plaanijoonis, kuulutused KV.ee-s ja City24-s, näitamised, läbirääkimised ja notar.
Tasu maksad alles siis, kui tehing on notaris tehtud. Ette ei maksa sa midagi.

Usalda enda kodu müüki → Helista +372 5675 9450

Ei survet ega kohustusi. Helistan üks kord, kuulan sinu plaani ära ja ütlen ausalt, kas praegu tasub müüa – edasi otsustad sina. Tasuta hinnang jõuab sinuni 24 tunni jooksul.

Jaga postitust:

Rannar Remmelgas

Rannar Remmelgas on kogenud kinnisvaramaakler ja müügikoolitaja, kelle 8-aastane müügikogemus ja 4-aastane turundustöö tagavad parimad tulemused. Tema rahvusvaheline taust ja tulemusele orienteeritud tööeetika teevad temast usaldusväärse partneri igas kinnisvaratehingus.