Liigu sisu juurde
Enne kui edasi loed: kontrolli tasuta tööriistaga, mis load sinu hoonel ehitisregistris tegelikult on – piisab aadressist.
Need on need tööd, mille puhul inimene mõtleb „see on ju remont“ ja mille puhul ehitisregister mõtleb „see on uus maht“. Vahe tuleb välja alles müügil ja siis on see kallis.
Rusikareegel, mida tasub meeles pidada: kui muutub hoone välispiir, maht või kasutusotstarve, siis on tegu ehitamisega, mitte remondiga. Värvimine ja plaatimine on remont. Katuse alla panemine ei ole.
Põhipunktid
| Küsimus | Lühivastus |
|---|---|
| Mis teeb tööst „ehitamise“? | Hoone mahu, välispiiri või kasutusotstarbe muutumine. |
| Kus jookseb teatise ja loa piir? | Laiendamisel umbes 33% algsest mahust. |
| Kas lahtine terrass vajab luba? | Lahtine maapinnal olev terrass üldjuhul ei muuda mahtu; kaetud ja seotud terrass sageli muudab. |
| Kas rõdu klaasimine on lubatud? | Sõltub hoonest – korterelamus on lisaks vaja ühistu nõusolekut ja tihti ühtset lahendust. |
| Mis juhtub müügil? | Registris olev pind ei klapi tegelikuga ja pank hindab tagatist väiksema numbri järgi. |
Miks maht on tähtsam kui pindala
Enamik inimesi mõtleb ruutmeetrites. Seadus mõtleb kuupmeetrites. See vahe seletab ära peaaegu kõik üllatused.
Kui ehitad ühekorruselise maja pööningu välja, ei muutu ehitisealune pind ühegi ruutmeetri võrra. Maht seevastu võib kasvada kolmandiku võrra või rohkem – ja siis oled ehitusloa kohustuses, mitte teatise omas.
Sama lugu on katusekorruse tõstmisega, keldri väljaehitamisega ja katuse alla panduud terrassiga. Küsi endalt alati: kas hoone välispiir liigub? Kas tekib uus soojustatud ruum? Kui vastus on jah, ei ole see remont.
Tüüpilised tööd ja mida need nõuavad
| Töö | Mida tavaliselt vaja on |
|---|---|
| Sisemine remont, värvimine, plaatimine | Midagi ei nõuta |
| Akende vahetus samasse avasse | Üldjuhul midagi ei nõuta |
| Lahtine maapinnal terrass | Üldjuhul midagi ei nõuta |
| Kaetud, majaga seotud terrass | Sageli ehitusteatis või luba |
| Pööningu väljaehitamine elamispinnaks | Teatis või luba mahu muutuse järgi |
| Juurdeehitus kuni 33% mahust | Ehitusteatis + projekt |
| Juurdeehitus üle 33% mahust | Ehitusluba + projekt |
| Kandva seina avamine | Projekt ja üldjuhul menetlus |
| Rõdu klaasimine korterelamus | Ühistu nõusolek, tihti ka menetlus |
| Fassaadi või katusekalde muutmine | Tihti ehitusluba |
See tabel on suunanäitaja, mitte otsus. Muinsuskaitse, miljööväärtuslik ala, ranna ehituskeeluvöönd ja detailplaneering võivad kõike ülalolevat karmimaks muuta. Tallinna vanemates piirkondades juhtub seda tihti.
Korteriomanikule: ühistu ja kaasomand
Korterelamus on lisaks avalikule õigusele veel teine kiht: osa sinu korterist ei ole päriselt ainult sinu.
Kandvad seinad, fassaad, rõdupiire, katus, aknad ja püstikud on üldjuhul kaasomand. See tähendab, et isegi kui omavalitsus ei nõua midagi, on vaja ühistu või korteriomanike nõusolekut.
- Rõdu klaasimine: puudutab fassaadi välisilmet – peaaegu alati vajab ühistu otsust.
- Märgade ruumide ümbertõstmine: puudutab veetorustikku ja hüdroisolatsiooni, päris tihti nõuab projekti.
- Kandva seina avamine: vajab konstruktsiooniinseneri projekti; ilma selleta ei tohi puutuda.
- Ventilatsiooni muutmine: mõjutab kogu püstikut ja seega naabreid.
- Kütteseadme lisamine: kamin või ahi eeldab korstna lahendust ja nõusolekuid.
Müügil tuleb see välja lihtsalt: ostja võrdleb korteri plaani registris sellega, mida ta kohapeal näeb. Kui vannituba on teises kohas kui plaanil, on küsimus kohe laual.
Kas tead, mis sinu kodu täna päriselt väärt on?
Ütle mulle aadress ja seisukord – saadan 24 tunni jooksul tasuta hinnangu, mis põhineb päris notaritehingutel sinu piirkonnas, ning ausa plaani, mida edasi teha.
Usalda enda kodu müüki → Tasuta ja ilma kohustusteta. Vastan tavaliselt sama päeva jooksul.Kui töö on juba tehtud: mis nüüd saab
Ärme teeskle, et see on haruldane – see on väga tavaline. Ja lahendatav.
Tee kolm asja järjekorras. Esiteks kaardista täpselt, mis tehti ja millal. Teiseks vaata registrist, mis seal kirjas on. Kolmandaks helista omavalitsusse ja küsi, mis tee sinu juhtumis kehtib.
Enamasti käib asi ehitise auditi ja andmete esitamise kaudu. Pädev insener hindab tehtut, kinnitab ohutuse ja selle alusel korrastatakse kanne. See on aeglasem ja kallim kui õigel ajal teatise esitamine, aga tavaline ja tehtav.
Raskeks läheb ainult siis, kui tehtu ületab ehitusõigust – näiteks on juurdeehitus suurem kui detailplaneering lubab. Siis on valikud kitsamad ja tasub varakult nõu küsida.
Kuidas seda müügil käsitleda
Mul on siin üks selge seisukoht ja ma ütlen selle otse. Vaikimine ei ole strateegia. Ostja pank leiab erinevuse üles, sest ta võrdleb registrit hindamisaktiga automaatselt.
Kaks toimivat teed. Esimene: aja asi enne kuulutust korda ja müü täie hinnaga. Teine: ütle avatult välja, näita, mida korda ajamine maksaks, ja hinnasta see sisse.
Teine tee töötab ainult siis, kui sul on konkreetne number – pakkumine ehitusinsenerilt, mitte oletus. Konkreetne teadaolev kulu maksab ostja peas alati vähem kui tundmatu risk.
Kui sa ei tea, kummal teel sinu maja puhul rohkem mõtet on, siis just seda ma müüjatega enne turule minekut läbi räägin – ja see vestlus ei maksa sulle midagi.
Korduma kippuvad küsimused
Maapinnal olev lahtine terrass üldjuhul hoone mahtu ei muuda ja seetõttu menetlust ei nõua. Kaetud ja majaga seotud terrass on teine asi.
Väga sageli jah, sest kasvab hoone maht ja suletud netopind. Just see töö tekitab müügil kõige rohkem lahknevusi registriga.
Ühistu nõusolek on vajalik, kuid mitte alati piisav. Kuna muutub fassaadi välisilme, võib olla vaja ka omavalitsuse menetlust.
Ainult konstruktsiooniinseneri projekti alusel. See ei ole koht, kus nõusolek asendab arvutust.
Ta võrdleb ehitisregistri andmeid sellega, mida näeb kohapeal ja mis on hindamisaktis. Erinevus torkab silma kohe.
Allikad
- Ehitusseadustik – Riigi Teataja
- Ehitisregister (EHR)
- Riigilõivuseadus – Riigi Teataja
- Tallinna linna ehitus ja planeerimine
Loe ka
- Tööriist: kontrolli ise, kas ehitisel on kasutusluba
- Ehitusluba või ehitusteatis: kumba sinu ehitis vajab?
- Ehitisregistri andmed on valed: kuidas neid parandada
- Kasutusluba või kasutusteatis: mis vahe neil on
- Kinnisvara renoveerimine enne müüki – kas tasub?
- Korteriühistu laen ja remondifond: mõju müügile
- Omavoliline ehitis: kuidas see tagantjärele seaduslikuks teha
- Kasutusluba ja pangalaen: miks pank ilma selleta ei rahasta
Järgmine samm
Usalda enda kodu müüki – mina teen ülejäänu ära
Sa ei pea üksi otsustama, mis on õige hind, millal turule minna või kuidas ostjaga läbi rääkida. Ütle mulle, mis kodu sul on – ja ma ütlen sulle ausalt, mida sellega täna teha tasub.
- Alghind tuleb tegelikest notaritehingutest, mitte kuulutuste soovhindadest.
- Kogu töö jääb minu peale: dokumendid, fotod, plaanijoonis, kuulutused KV.ee-s ja City24-s, näitamised, läbirääkimised ja notar.
- Tasu maksad alles siis, kui tehing on notaris tehtud. Ette ei maksa sa midagi.
Usalda enda kodu müüki → Helista +372 5675 9450
Ei survet ega kohustusi. Helistan üks kord, kuulan sinu plaani ära ja ütlen ausalt, kas praegu tasub müüa – edasi otsustad sina. Tasuta hinnang jõuab sinuni 24 tunni jooksul.
