Liigu sisu juurde
Tasuta tööriist: sisesta aadress ja näed kohe, kas ehitisregistris on kasutusluba, kasutusteatis või ainult ehitusluba.
Sõna „omavoliline“ kõlab hullemini kui olukord tegelikult on. Enamik Eesti õuedest peidab midagi, mille kohta paberit ei ole: garaaž, mille vanaisa ehitas, saun järve ääres, juurdeehitus üheksakümnendatest. See ei tee sinust õigusrikkujat – see teeb sinust täiesti tavalise majaomaniku.
Aga müügihetkel muutub see konkreetseks rahaks. Selles artiklis on aus pilt sellest, mida legaliseerimine päriselt tähendab – ja ka see, millal ma soovitan seda mitte teha.
Põhipunktid
| Küsimus | Lühivastus |
|---|---|
| Mis on omavoliline ehitis? | Ehitis, mis on püstitatud ilma nõutava loa või teatiseta või mis erineb oluliselt lubatust. |
| Kas seda saab tagantjärele seadustada? | Sageli jah – auditi ja andmete esitamise kaudu, kui ehitis vastab nõuetele ja planeeringule. |
| Mis on suurim takistus? | Vastuolu detailplaneeringu, ehituskeeluvööndi või naaberkinnistu piiriga. |
| Kui palju see maksab? | Tüüpiliselt sadadest eurodest paari tuhandeni; keeruliste juhtumite puhul rohkem. |
| Kas alati tasub seadustada? | Ei. Mõnikord on mõistlikum ehitis lammutada või müüa avatult ja hind sisse arvestada. |
Mis loeb omavoliliseks ja mis mitte
Kolm eri olukorda, mida sageli ühte patta pannakse, kuigi need lahenevad täiesti erinevalt.
- Ehitis puudub registrist täielikult. Kõige tavalisem vanemate kõrvalhoonete puhul. Tihti kõige lihtsam lahendada.
- Ehitis on registris, aga erineb kandest. Näiteks juurdeehitus, mida keegi ei registreerinud. Keskmine keerukus.
- Ehitis on vastuolus sellega, mida seal ehitada tohib. Ületab ehitusõigust, on keeluvööndis või liiga lähedal piirile. Kõige raskem.
Vanematele ehitistele kehtivad lisaks üleminekusätted – enne teatud kuupäevi valminud ehitiste kohta on seaduses eraldi reeglid ja leebemad nõuded. Need on aja jooksul muutunud, seega kontrolli kehtivat redaktsiooni või küsi omavalitsusest.
Oluline nüanss: vastutus on kinnistu praegusel omanikul, sõltumata sellest, kes ehitas. „Eelmine omanik tegi“ ei ole müügil argument, mis kellegagi tööle hakkab.
Mis riskid tegelikult on
Ma ei taha siin hirmu külvata, aga ka mitte ilustada. Riskid on olemas ja need on kolme sorti.
Järelevalve
Omavalitsus võib teha ettekirjutuse ja määrata sunniraha, kuni ehitis on korras või kõrvaldatud. Äärmuslikul juhul võib nõuda lammutamist. Praktikas algab see enamasti naabri kaebusest, mitte ametniku enda algatusest.
Kindlustus
Kahjujuhtumi korral võib kindlustusandja seada küsimuse alla, kas kahjustunud ehitis oli üldse õiguspärane. See on risk, mida märgatakse alles siis, kui juba midagi juhtus.
Müük
Kõige käegakatsutavam. Ostja pank ei rahasta seda, mida registris ei ole. Notar küsib. Ja ostja, kes avastab asja ise, hakkab kõike üle kontrollima.
Kolmandast on kõige olulisem see, et müüjal on teavitamiskohustus. Teadaoleva puuduse varjamine võib tulla tagasi ka pärast tehingut.
Kuidas legaliseerimine praktikas käib
Tee on enam-vähem alati sama, ainult raskusaste muutub.
| Samm | Mida see tähendab | Tavaline ajakulu |
|---|---|---|
| 1. Kaardistus | Vaata registrist ja pane kirja, mis on tegelikult olemas | 1 päev |
| 2. Omavalitsuse konsultatsioon | Ehitusspetsialist ütleb, mis tee kehtib | Üks kõne |
| 3. Mõõdistamine | Ehitis mõõdetakse üle, koostatakse joonised | 2–4 nädalat |
| 4. Ehitise audit | Pädev insener hindab ohutust ja vastavust | 2–6 nädalat |
| 5. Andmete esitamine | Taotlus omavalitsusele registri kaudu | 1 päev |
| 6. Menetlus ja kanne | Otsus ja registrikande tekkimine | kuni 30 päeva |
Kokku tähendab see kaks kuni neli kuud tavalise kõrvalhoone või juurdeehituse puhul. Kulu jääb enamasti mõnesaja euro ja paari tuhande vahele, sõltuvalt sellest, kui palju jooniseid taastada tuleb.
Kui ehitis on planeeringuga vastuolus, lisandub projekteerimistingimuste või planeeringu muutmise menetlus. Siis räägime pigem poolest aastast ja rohkem ning tulemus ei ole garanteeritud.
Kas tead, mis sinu kodu täna päriselt väärt on?
Ütle mulle aadress ja seisukord – saadan 24 tunni jooksul tasuta hinnangu, mis põhineb päris notaritehingutel sinu piirkonnas, ning ausa plaani, mida edasi teha.
Usalda enda kodu müüki → Tasuta ja ilma kohustusteta. Vastan tavaliselt sama päeva jooksul.Millal ma soovitan seda mitte teha
See on osa, mida enamik artikleid ei kirjuta, sest see ei kõla korralikult. Aga see on aus.
- Kui ehitis on väärtusetu. Lagunev kuur, mida keegi kunagi ei kasuta – lammutamine ja registrist kustutamine on odavam kui seadustamine.
- Kui müük on kiire. Kui pead kolme kuu jooksul müüma, ei jõua menetlus lõpuni ja poolik menetlus ei aita.
- Kui vastuolu on planeeringuga. Kui tulemus on ebakindel, võib olla mõistlikum müüa avatult ja lasta ostjal ise otsustada.
- Kui ostja soovib niikuinii lammutada. Krundi ostja ei maksa sulle garaaži paberite eest midagi.
Nendel juhtudel on parim käik läbipaistvus koos numbriga. Ütle kuulutuses ja näitamisel välja, mis olukord on, näita ehitusinseneri hinnangut ja lase ostjal seda oma pakkumises arvestada. See müüb – varjamine ei müü.
Kuidas otsustada, kumb tee sinu jaoks õige on
Ma küsin müüjalt tavaliselt neli küsimust ja vastus tuleb neist üsna kiiresti välja.
- Kui palju see ehitis müügihinnale päriselt lisab? Kui vastus on „vähe“, ei tasu sellesse investeerida.
- Kas ehitis on planeeringuga kooskõlas? Kui jah, on seadustamine tavaliselt lihtne ja tasub ära.
- Kui palju aega mul on? Alla kolme kuu tähendab, et menetlus ei jõua tehinguks valmis.
- Kes on minu tõenäoline ostja? Laenuga pere vajab korras pabereid; krundiostja ei vaja.
Nende nelja vastuse peale on otsus tavaliselt ilmselge. Ja kui ei ole – siis just selleks ma olen olemas. Ma vaatan olukorra läbi enne, kui sa midagi tellid või kellelegi maksad.
Korduma kippuvad küsimused
Omavalitsus võib teha ettekirjutuse ja rakendada sunniraha. Kui asi tuleb päevavalgele sinu enda algatusel, on suhtumine praktikas oluliselt leebem.
Tihti jah. Vanematele ehitistele kehtivad üleminekusätted ja leebemad nõuded, kuid täpsed reeglid sõltuvad ehitusaastast.
Jah. Teadaoleva puuduse varjamine võib kaasa tuua vastutuse ka pärast tehingut ning avatud ütlemine on läbirääkimistel tugevam positsioon.
Tavalise juhtumi puhul kaks kuni neli kuud. Kui on vaja planeeringut muuta, tuleb arvestada poole aasta või pikema ajaga.
Lammutamine tuleb samuti vormistada, et kanne registrist kaoks. Muidu jääb hoone paberil alles ka siis, kui teda enam ei ole.
Allikad
- Ehitusseadustik – Riigi Teataja
- Ehitisregister (EHR)
- Riigilõivuseadus – Riigi Teataja
- Tallinna linna ehitus ja planeerimine
Loe ka
- Tööriist: kontrolli ise, kas ehitisel on kasutusluba
- Ehitusluba või ehitusteatis: kumba sinu ehitis vajab?
- Ehitisregistri andmed on valed: kuidas neid parandada
- Juurdeehitus, terrass ja rõdu klaasimine: millal on luba vaja
- Kasutusloa taotlemine samm-sammult
- Suvila ja maakodu müük: millal turule minna
- Kasutusluba ja pangalaen: miks pank ilma selleta ei rahasta
- Suvila muutmine elamuks: load, ehitisregister ja mida see maksab
Järgmine samm
Usalda enda kodu müüki – mina teen ülejäänu ära
Sa ei pea üksi otsustama, mis on õige hind, millal turule minna või kuidas ostjaga läbi rääkida. Ütle mulle, mis kodu sul on – ja ma ütlen sulle ausalt, mida sellega täna teha tasub.
- Alghind tuleb tegelikest notaritehingutest, mitte kuulutuste soovhindadest.
- Kogu töö jääb minu peale: dokumendid, fotod, plaanijoonis, kuulutused KV.ee-s ja City24-s, näitamised, läbirääkimised ja notar.
- Tasu maksad alles siis, kui tehing on notaris tehtud. Ette ei maksa sa midagi.
Usalda enda kodu müüki → Helista +372 5675 9450
Ei survet ega kohustusi. Helistan üks kord, kuulan sinu plaani ära ja ütlen ausalt, kas praegu tasub müüa – edasi otsustad sina. Tasuta hinnang jõuab sinuni 24 tunni jooksul.
