Liigu sisu juurde
Põhipunktid
| Küsimus | Lühivastus |
|---|---|
| Kas ühistu laen läheb ostjale üle? | Jah. Kohustus on seotud korteriomandiga, mitte inimesega |
| Kas suur remondifondi makse alandab hinda? | Kõrge kuumakse vähendab ostja laenuvõimekust ja seega tema hinnapakkumist |
| Kas renoveeritud maja müüb paremini? | Üldjuhul jah, kuid ainult siis, kui müüja oskab seda tõendada |
| Mida ostja pank küsib? | Ühistu tõendit võlgnevuste, laenude ja plaanitavate tööde kohta |
| Millal tasub tõend tellida? | Enne kuulutuse üleslaadimist, mitte tehingu eel |
Korter ei müü üksinda – maja müüb koos temaga
Müüjad panustavad tavaliselt korterisse: värvivad seinad, vahetavad segisti, teevad ilusad pildid. Kõik see on õige. Aga kortermajas ostetakse alati kaks asja korraga – korter ja osalus majas.
Kogenud ostja ja iga pank vaatavad maja poolt sama tähelepanelikult kui korterit ennast. Kas katus on tehtud? Kas torustik on vahetatud? Kas ühistul on laen ja kui palju seda veel maksta on? Kui palju on kuumakse?
Need vastused mõjutavad müügihinda sageli rohkem kui köögi seisukord.
Remondifond ja majanduskava lühidalt
Korteriühistu kogub omanikelt raha maja korrashoiuks. Osa sellest on jooksev haldus, osa koguneb remondifondi tulevaste suuremate tööde jaoks. Iga-aastane majanduskava näitab, kui palju kogutakse ja mille peale kulutatakse.
| Mõiste | Mida see tähendab ostja jaoks |
|---|---|
| Majanduskava | Aasta eelarve. Näitab, mis on plaanis ja mis see maksma läheb |
| Remondifond | Kogutav reserv suuremateks töödeks. Suur fond on pluss |
| Ühistu laen | Võetud laen renoveerimiseks. Käib korteriga kaasas |
| Võlgnevus | Konkreetse korteri maksmata arved. Lähevad üle uuele omanikule |
| Üldkoosoleku otsused | Siin otsustatakse tulevased tööd ja laenud |
Tugev remondifond ei ole müügi juures miinus, kuigi see tõstab kuumakset. See tähendab, et maja ees seisvad tööd on rahastatud ega tule ostjale ootamatu arvena.
Ühistu laen: kõige sagedamini valesti mõistetud number
Kui ühistu on võtnud renoveerimislaenu, jaguneb selle tagasimakse korterite vahel ja lisandub kuumaksele. Oluline on see, et laenukohustus on seotud korteriomandiga – müües sa seda endaga kaasa ei võta.
See tekitab kaks tüüpilist olukorda.
- Müüja arvab, et laen jääb talle. Ei jää. Uus omanik hakkab seda maksma ja seetõttu arvestab ta selle oma pakkumises maha.
- Ostja ei tea laenust. See tuleb välja panga menetluses või, halvimal juhul, pärast tehingut. Esimesel juhul kaob usaldus, teisel tekib vaidlus.
Ainus mõistlik käitumine on rääkida sellest ise ja kohe. Renoveerimislaen ei ole häbiasi – see tähendab tavaliselt, et maja on korda tehtud. Just nii tuleb seda ka esitleda.
Kuidas kuumakse mõjutab müügihinda
Enamik ostjaid ostab laenuga. Pank vaatab kogu igakuist kulu: laenumakse pluss kõrvalkulud. Kui korteri kuumakse on kõrge, väheneb summa, mille pank ostjale laenab.
Praktikas tähendab see, et kaks sarnast korterit sama piirkonnas võivad saada erineva hinna ainult kuumakse tõttu. Ja seda ei kompenseeri ükski ilus foto.
Mida sellega peale hakata
- Näita kuumakse struktuuri lahti: mis on haldus, mis remondifond, mis laen
- Kui laenumaksel on lõpptähtaeg, ütle see välja – see on ajutine kulu
- Kui renoveerimine on kütteakulu vähendanud, näita talvekuude arveid enne ja pärast
- Võrdle kogukulu, mitte ainult ühistu makset
Renoveeritud majas võib kõrgem ühistumakse käia käsikäes tunduvalt madalama küttearvega. Kogukulu võib olla väiksem kui renoveerimata majas. Seda peab müüja lihtsalt oskama näidata.
Dokumendid, mis tuleb enne müüki kokku koguda
- Ühistu tõend võlgnevuste kohta selle korteri osas
- Info ühistu laenu kohta: jääk, kuumakse osa ja lõpptähtaeg
- Viimane majanduskava
- Viimaste üldkoosolekute protokollid, eriti otsused tulevaste tööde kohta
- Ülevaade tehtud renoveerimistöödest ja nende aastatest
- Küttekulude ülevaade vähemalt ühe talve kohta
- Energiamärgis
Kui need on olemas juba esimesel näitamisel, jätab see tõsise mulje ja lühendab tehinguni jõudmist märgatavalt. Vaata ka: dokumentide kontroll enne kinnisvara ostu.
Kui renoveerimine on alles plaanis
Kõige ebamugavam olukord on see, kui üldkoosolek on otsustanud suure remondi ära, aga tööd pole veel alanud. Ostja teab, et kulu tuleb, aga ei näe veel kasu.
Siin on kaks ausat teed. Esimene: müüa enne otsuse tegemist või pärast tööde valmimist, mitte vahepeal. Teine: rääkida otsusest avalikult ja arvestada see hinda sisse.
Mida kindlasti teha ei tasu, on loota, et ostja ei küsi. Ta küsib – ja kui ta saab teada alles panga kaudu, kaotad sa nii tehingu kui usalduse.
Ostja kontrollnimekiri
- Küsi ühistult tõend enne, kui teed siduva pakkumise
- Uuri, millal on viimati tehtud katus, torustik, elekter ja fassaad
- Küsi kahe viimase üldkoosoleku protokollid
- Arvuta kogukulu: ühistumakse pluss küte pluss muud kõrvalkulud
- Küsi, kas ühistu laenul on lõpptähtaeg ja milline on jääk
- Vaata, kas majas on palju võlgnevusi – see näitab ühistu tervist
Korduma kippuvad küsimused
Ei pea. Kohustus on seotud korteriomandiga ja läheb üle uuele omanikule. Küll aga tuleb sellest ostjat teavitada, sest see mõjutab tema kuumakset ja laenuvõimekust.
Jah. Pank küsib tavaliselt ühistu tõendit võlgnevuste ja laenude kohta. Kui majal on suuri probleeme, võib see mõjutada laenuotsust.
Üldjuhul jah, sest ostja ei pea kartma lähiaastate suuri väljaminekuid ja küttekulu on madalam. Eelis realiseerub siis, kui müüja tehtud tööd dokumentidega tõendab.
Korteriga seotud võlgnevused lähevad üldjuhul üle uuele omanikule. Seepärast tuleb ühistu tõend võtta enne tehingut ja võlg tehingu käigus tasuda.
Kõige otsem tee on küsida ühistu juhatuselt majanduskava ja üldkoosolekute protokolle. Ehitisregistrist saab kontrollida ehitusteatisi ja lube.
Kas sa ei tea, kuidas ühistu laen või eesseisev remont sinu korteri hinda mõjutab? Võta ühendust – vaatame numbrid koos üle ja teen sulle turuhinna hinnangu. Tasuta.
