Liigu sisu juurde
Põhipunktid
| Küsimus | Lühivastus |
|---|---|
| Kas üürileandja saab üüritud korteri müüa? | Jah. Üürileping ei takista omaniku vahetumist |
| Kas müük lõpetab üürilepingu? | Ei. Uus omanik astub üürilepingusse endise omaniku asemele |
| Kas üürnikul on ostueesõigus? | Üldjuhul mitte, kui lepingus ei ole seda eraldi kokku lepitud |
| Kas üürnik peab näitamisi lubama? | Ta peab võimaldama mõistlikku juurdepääsu, kuid seda tuleb temaga kokku leppida |
| Mis juhtub tagatisrahaga? | See tuleb uuele omanikule üle anda ja tehingus selgelt fikseerida |
Müük ei murra üüri
Kõige olulisem põhimõte, mida nii müüjad, ostjad kui üürnikud sageli ei tea: kinnisasja müük ei lõpeta üürilepingut. Kui korter müüakse, astub uus omanik olemasolevasse üürilepingusse endise omaniku asemele koos kõigi õiguste ja kohustustega.
See tähendab, et ostja ei saa üürnikku lihtsalt välja tõsta põhjendusega, et tema ei ole midagi allkirjastanud. Leping kehtib edasi täpselt samadel tingimustel: sama üür, sama tähtaeg, samad kokkulepped.
Just seetõttu on üürnikuga korteri müük eraldi oskus. Kui seda õigesti teha, ei ole see probleem, vaid müügiargument. Kui seda valesti teha, kukub tehing tavaliselt läbi finantseerimise või usalduse taha.
Kaks täiesti erinevat ostjatüüpi
| Investor | Endale koju ostja | |
|---|---|---|
| Suhtumine üürnikku | Plussmärgiga. Tulu algab kohe | Miinusmärgiga. Tahab tühja korterit |
| Mis teda huvitab | Üüri suurus, lepingu tähtaeg, maksedistsipliin | Millal saab sisse kolida |
| Millal tehing venib | Kui dokumendid puuduvad | Kui üürniku lahkumine on ebaselge |
| Hinnaootus | Valmis maksma turuhinda, kui numbrid on head | Ootab allahindlust ebamugavuse eest |
Esimene otsus, mille müüjana pead tegema, ongi see: kas müüa korter üürnikuga investorile või tühjana tavaostjale. Neid kahte korraga hästi ei müü, sest turundussõnum on täiesti erinev.
Kui üürnik on korralik, üür turutasemel ja leping korras, on investorile müümine sageli parem tehing – ostjaid on vähem, aga nad on tõsisemad ja tehing on kiirem.
Mida investorist ostja tegelikult küsib
Investor ei osta seina, vaid rahavoogu. Valmista need dokumendid ette juba enne kuulutuse üleslaadimist – see üksi eristab sind enamikust müüjatest.
- Kehtiv üürileping koos kõigi lisade ja kokkulepetega
- Info selle kohta, kas leping on tähtajaline või tähtajatu
- Üüri suurus ja mis on üüri sees, mis eraldi
- Kõrvalkulude senine keskmine, eraldi suvi ja talv
- Tagatisraha suurus ja kus seda hoitakse
- Maksedistsipliini ülevaade – kas makseid on hilinenud
- Korteriühistu võlgnevuse tõend
- Info remondifondi ja plaanitavate tööde kohta
Kui üürnik on maksnud aastaid täpselt ja korter on heas korras, siis ütle see välja ja tõesta. See on täpselt see info, mille põhjal investor otsuse teeb. Vaata ka: kuidas leida sobiv üürnik.
Kui tahad müüa tühja korterit
Kui otsustad, et korter tuleb müügiks tühjaks teha, siis on ainus toimiv järjekord selline: kõigepealt lahenda üürisuhe, alles siis alusta müüki. Vastupidine järjekord tekitab olukorra, kus lubad ostjale kuupäeva, mida sa ei kontrolli.
- Vaata lepingust, kas see on tähtajaline või tähtajatu
- Tähtajalise lepingu puhul planeeri müük tähtaja lõppu arvestades
- Tähtajatu lepingu puhul järgi seaduses ettenähtud ülesütlemise korda ja etteteatamistähtaega
- Vormista ülesütlemine kirjalikult ja säilita tõend kättetoimetamise kohta
- Lepi üürnikuga kokku üleandmise kuupäev ja fikseeri korteri seisukord aktiga
- Tagasta tagatisraha kokkulepitud tingimustel
Sundtäitmine on aeglane ja kallis. Praktikas jõuab enamik üürileandjaid kiiremini tulemuseni läbirääkimiste ja mõistliku kokkuleppega kui vaidlust võimendades. Kui suhe on juba pingeline, loe: mida teha, kui üürnik rikub lepingut.
Näitamised, kui korteris elatakse
See on koht, kus müügid kõige sagedamini kinni jooksevad. Üürnikul ei ole tavaliselt mingit huvi, et tema kodus käiks võõrad inimesed – ja tal on õigus oma kodurahule.
Mis praktikas töötab
- Räägi üürnikuga enne kuulutuse avaldamist, mitte pärast
- Lepi kokku kindlad ajaaknad, näiteks kaks korda nädalas kindlal kellaajal
- Teata igast külastusest mõistliku ajaga ette
- Koonda huvilised kokku, tee üks korralik ühisnäitamine mitme asemel
- Kasuta professionaalseid fotosid ja videotuuri, et vähendada füüsiliste käikude arvu
- Paku üürnikule midagi vastu – see on kokkuleppe küsimus, mitte käsu
Hea video ja korralik pildimaterjal vähendavad näitamiste arvu kordades. Loe: 3D-tuurid ja videoturundus.
Mida ostjana kontrollida
Kui ostad korteri, kus elab üürnik, siis ostad kaasa ka lepingu. Enne allkirja kontrolli järgmist.
| Kontrollpunkt | Miks see loeb |
|---|---|
| Loe üürileping algusest lõpuni | Sa hakkad seda täitma, olenemata sellest, mida müüja lubab |
| Kontrolli lepingu tähtaega | Tähtajaline leping seob sind kuni tähtaja lõpuni |
| Vaata, kas üür on turutasemel | Aastate eest sõlmitud leping võib olla tunduvalt alla turu |
| Küsi tagatisraha üleandmise kohta | Kui see sinuni ei jõua, pead selle lõpuks ise tagastama |
| Uuri võlgnevusi | Kas üürnikul on maksmata üüri või kõrvalkulusid |
| Küsi pangalt üle | Osa panku hindab üürikorterit teistmoodi kui enda kodu |
Fikseeri müügilepingus selgelt, et üürileping, tagatisraha ja kõik lisad antakse üle. Suuline lubadus ei aita, kui üürnik hiljem tagatisraha küsib.
Korduma kippuvad küsimused
Jah, mõistlik ja korrektne on üürnikku teavitada. Uus omanik astub lepingusse endise omaniku asemele, seega üürnik peab teadma, kellele edaspidi üüri maksta.
Ei. Üürileping kehtib edasi. Lepingu lõpetamiseks tuleb järgida seaduses ja lepingus ettenähtud aluseid ning etteteatamistähtaegu.
Seadusest tulenevat ostueesõigust eluruumi üürnikul üldjuhul ei ole. Küll aga võib see olla üürilepingus eraldi kokku lepitud, seega kontrolli lepingut.
Sõltub ostjast. Endale koju otsijale on see miinus, investorile sageli pluss, sest tulu algab kohe. Õige sihtgrupi valik on tähtsam kui allahindlus.
Kohustus läheb üle uuele omanikule, seega tagatisraha tuleb tehingu käigus talle üle anda ja see tuleb lepingus kirjalikult fikseerida.
Kas sul on üürikorter, mille tahad rahaks teha? Võta ühendust – vaatame üle, kas mõistlikum on müüa üürnikuga investorile või vabastada korter enne müüki. Turuhinna hinnang on tasuta.
