Kuidas maakler üürnikku kontrollib: maksevõime, taust ja punased lipud

Üürileandjad küsivad mult sageli, kuidas üürnikku „ära tunda“. Ausalt: sümpaatia järgi ei tunne. Kõige probleemsemad üürnikud, keda ma näinud olen, olid esimesel kohtumisel meeldivad, viisakad ja veenvad. Just seepärast ei tohi otsus tugineda tundele.

Otsus peab tuginema kolmele asjale: kontrollitud maksevõimele, kontrollitud taustale ja kirjalikule lepingule. Kõik kolm on seaduslikult tehtavad ja ükski neist ei nõua, et sa kellegi eraelus tuhniksid.

Põhipunktid

Mida tähendab „hea üürnik“ päriselt

Hea üürnik ei ole see, kes maksab kõige rohkem. Hea üürnik on see, kelle puhul sa aasta pärast ei mäleta, et ta olemas on. Kolm tunnust, mis loevad rohkem kui kõik muu:

• Stabiilne sissetulek, mille suurus katab üüri ja kõrvalkulud mugavalt – mitte napilt.
• Pikk plaan. Inimene, kes otsib kodu kaheks-kolmeks aastaks, on väärt rohkem kui inimene, kes maksab 50 eurot kuus rohkem ja lahkub kuue kuu pärast.
• Suhtlemisvalmidus. Kui inimene vastab kiiresti ja selgelt juba enne lepingut, teeb ta seda ka pärast. Kui ta praegu ei vasta, siis ei vasta ka torurikke ajal.

Üürileandjana on sinu eesmärk maksimaalne kogutulu üürisuhte jooksul, mitte maksimaalne kuu üür. Need kaks ei ole sama asi ja seda vahet arvutab enamik üürileandjaid valesti.

Maksevõime kontroll: mida küsida ja mida sellest järeldada

Maksevõime kontroll ei ole ülekuulamine. See on lihtne ja täiesti tavaline osa lepingueelsest suhtlusest – täpselt nagu panga küsimused laenu andmisel. Korrektne viis on selgitada, milleks andmeid vaja on, ja küsida üürniku nõusolekut.

Tähtis nüanss: ära nõua dokumente, mida sa tegelikult ei vaja. Isikuandmeid tohib küsida ulatuses, mis on lepingu sõlmimiseks vajalik. Passi koopia „igaks juhuks“ ei ole vajalik – isikusamasuse tuvastamine dokumenti vaadates on. Vähem andmeid tähendab vähem vastutust ka sinu jaoks.

Üheksa punast lippu

1. Kiirustamine. „Kas ma saan homme sisse kolida?“ ilma korterit korralikult vaatamata.
2. Pakkumine maksta mitu kuud sularahas ette vastutasuks selle eest, et lepingut ei vormistata või andmeid ei kontrollita.
3. Keeldumine igasugusest kontrollist, kusjuures põhjendus muutub iga kord.
4. Eelmise üürileandjaga rääkimise keelamine kombineeritud halva jutuga tema kohta.
5. Vastuolud loos. Töökoht muutub vestluse jooksul, kolimise põhjus samuti.
6. Elanike arv, mis ei klapi. Lepingusse üks inimene, korterisse tegelikult neli.
7. Läbirääkimine tagatisraha kaotamise üle juba enne lepingu sõlmimist.
8. Ei vasta sõnumitele lepingueelses etapis. See ei lähe hiljem paremaks.
9. Surve otsustada kohe, „sest muidu võtan teise korteri“. Hea kandidaat annab sulle aega ühe päeva.

Üks punane lipp ei tähenda automaatselt „ei“. Kaks punast lippu koos tähendab peaaegu alati, et sa peaksid ootama järgmist kandidaati. Tühi nädal on odavam kui halb aasta.

Mida seadus lubab ja mida mitte

Üürileandja tegutseb isikuandmete töötlejana. See kõlab bürokraatlikult, aga praktikas taandub kolmele lihtsale reeglile:

• Küsi ainult vajalikku. Sissetulek, töökoht, elanike arv, kontaktandmed ja isikusamasus on põhjendatud. Terviseandmed, usutunnistus, rahvus, poliitilised vaated või pereplaanid ei ole.
• Selgita, milleks. Ütle kandidaadile, mida sa kontrollid ja miks. Nõusolek peab olema teadlik ja vabatahtlik.
• Ära hoia üleliigset alles. Kandidaatide andmed, kes lepingut ei sõlminud, tuleb kustutada. Sa ei pea neid arhiveerima.

Ja üks eraldi hoiatus: diskrimineerimine on keelatud ja see on ka lihtsalt halb äri. Otsuse aluseks peavad olema maksevõime, lepingutingimuste täitmise võime ja korteri kasutamise plaan – mitte inimese päritolu, vanus, pereseis ega välimus. Kui sa põhjendad valikut alati numbritega, oled nii seaduslikult kui ka majanduslikult tugevamal pinnal.

Tagatisraha ja üleandmise akt – kaks asja, mis vaidluse otsustavad

Eesti seadus lubab üürileandjal nõuda tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses. Praktikas kasutatakse ühe kuu üüri, sest suurem summa vähendab oluliselt kandidaatide hulka. Tagatisraha võib üürnik tasuda kolmes osas esimeste kuude jooksul.

Tagatisraha ei ole aga kaitse iseenesest. Kaitse tekib siis, kui sul on tõend selle kohta, millises seisus korter üle anti. Selleks on üleandmise-vastuvõtmise akt, kus on kirjas:

• kõikide näidikute näidud üleandmise päeval (vesi, elekter, gaas);
• üleantud võtmete arv ja tüübid;
• sisustuse ja tehnika nimekiri koos seisukorra märkusega;
• olemasolevad puudused ja kriimustused – need kirjuta sisse, mitte vaikima;
• 10–20 kuupäevastatud fotot, mis lisatakse akti juurde.

Ilma selle dokumendiga ei ole tagatisrahast kinnipidamine praktikas jõustatav. Sellega on see enamasti vaidlusteta selge. Kogu akti tegemine võtab 30 minutit ja see on kõige suurema tootlusega pool tundi terves üürisuhtes.

Kuidas valida mitme hea kandidaadi vahel

Kui sul on kolm kandidaati ja kõik tunduvad korralikud, siis järjesta nad selle järgi:

1. Sissetuleku ja üüri suhe. Mugav ülejääk on tähtsam kui suur palk.
2. Plaanitav üürisuhte pikkus. Pikem on parem, alati.
3. Eelmise üürileandja tagasiside. Üks telefonikõne annab rohkem kui tund vestlust.
4. Töösuhte stabiilsus. Tähtajatu leping ja pikem staaž kaaluvad üles suurema numbri.
5. Suhtluse kvaliteet. Kes vastab selgelt, sellega on lihtne ka torulekke ajal.

Pane tähele, mida selles nimekirjas ei ole: kes pakkus kõige kõrgemat üüri. See on teadlik valik. Kõrgeim pakkumine on kõige halvem valikukriteerium, sest inimene, kes maksab endale üle jõu käivat üüri, jõuab raskustesse ka siis, kui ta on täiesti aus.

Korduma kippuvad küsimused

Allikad

• Võlaõigusseadus – üürileping ja tagatisraha
• Andmekaitse Inspektsioon – isikuandmete töötlemise juhendid
• Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Amet – üürivaidluste lahendamine
• Võrdse kohtlemise seadus

Loe ka

• Kuidas vältida probleeme üürnikega?
• Mida teha, kui üürnik rikub lepingut?
• Kinnisvara üürileping: otsekohene juhis üürileandjale ja üürnikule
• Miks palgata maakler üürniku leidmiseks? 9 kulu, mida sa ise ei näe
• Mida maakleri üüriteenus sisaldab ja mis see üürileandjale maksab