Miks palgata maakler üürniku leidmiseks? 9 kulu, mida sa ise ei näe

Enamik üürileandjaid paneb maakleritasu tabelisse ühe reana ja ise tegemise nulli. Nulli see aga ei ole. Arve tuleb lihtsalt hiljem ja teise nime all: kaks tühja kuud, üks maksmata jäänud üür, üks väljavahetatud pesumasin, seitse õhtut näitamisi ja leping, mis vaidluses ei pea.

See artikkel ei ürita sind veenda, et sa ise hakkama ei saa. Paljud üürileandjad saavad. Ma tahan, et sa näeksid mõlemat poolt ausalt – ja siis otsustaksid ise, kummal pool sinu korter praegu on.

Põhipunktid

Ise tegemine ei ole tasuta – lihtsalt keegi ei saada sulle arvet

Kui sa maksad maaklerile ühe kuu üüri, siis sa näed seda summat. See on ebamugav, sest see on nähtav. Kui su korter seisab kaks kuud tühjalt, siis sa ei näe midagi – konto lihtsalt ei liigu. Aju kohtleb neid kahte asja täiesti erinevalt, aga rahakott mitte.

Võtame lihtsa arvutuse. Kui su korteri üür on 600 eurot kuus, siis üks tühi kuu on 600 eurot ja kaks tühja kuud 1200 eurot. Sellele lisanduvad kommunaalkulud, mida tühja korteri eest maksad ikka sina. Maakleritasu samas korteris oleks 600 eurot – ehk täpselt sama palju kui üks tühi kuu.

Tähtis ei ole seega küsimus „kas maksta maaklerile või mitte“. Tähtis on küsimus: kas maakler võidab sulle vähemalt ühe kuu tagasi? Enamasti võidab, ja lisaks veel muud, mida allpool loetlen.

Kulu 1–3: tühjad kuud, vale hind ja kadunud aeg

1. Tühjad kuud

Kõige kallim asi üüriäris ei ole remont ega maksud. Kõige kallim on tühi korter. Tühi kuu ei tule tavaliselt sellest, et keegi ei taha üürida, vaid sellest, et kuulutus läks üles hilja, fotod olid kehvad, hind oli 10% liiga kõrge või päringutele vastati kolme päeva pärast, kui üürnik oli juba mujal alla kirjutanud.

2. Vale hind

Üürihinna vale määramine töötab mõlemas suunas. Liiga kõrge hind tähendab, et korter seisab ja sa langetad hinda kolme nädala pärast niikuinii – aga oled selleks ajaks kaotanud ühe kuu. Liiga madal hind tähendab, et sa kaotad iga kuu 50–100 eurot terve üürisuhte jooksul. Kaheaastase lepingu puhul on see 1200–2400 eurot.

3. Sinu enda aeg

Ühe üürniku leidmine tähendab praktikas 20–60 päringut, 15–25 telefonikõnet, 8–15 kokkulepitud näitamist, millest kolmandik jääb ära, ja kolm-neli õhtut, mis sul enam vabad ei ole. Kui sinu tööaeg on millegi väärt, siis pane see arvutusse. Enamik üürileandjaid seda ei tee.

Kulu 4–6: vale üürnik, nõrk leping ja puuduvad dokumendid

4. Vale üürnik

See on ainus kulu, mille suurust sa ette ei tea. Halb üürnik ei tähenda ainult maksmata üüri. See tähendab maksmata kommunaale, mille eest vastutab korteriühistu ees ikkagi omanik, kahjustatud sisustust, naabrite kaebusi ja kuid kestvat protsessi, et korter tagasi saada. Üks selline juhtum sööb ära mitme aasta maakleritasud.

Maakleri ülesanne ei ole leida kiiresti keegi. Maakleri ülesanne on leida see üürnik, kes maksab kolm aastat järjest ja kellele sa ei pea helistama. Vahe nende kahe vahel on kogu töö sisu.

5. Nõrk üürileping

Internetist alla laetud üürilepingu näidis on keskmine leping keskmise olukorra jaoks. Sinu olukord ei ole keskmine. Kas tagatisraha on korrektselt kokku lepitud? Kas kõrvalkulude jaotus on üheselt arusaadav? Kas lepingus on kirjas, mis juhtub loomadega, suitsetamisega, allüürile andmisega, remondiga? Vaidlus algab alati sealt, kus lepingus on tühi koht.

6. Puuduvad dokumendid ja üleandmise akt

Kõige sagedamini jääb tegemata just üleandmise-vastuvõtmise akt koos näidikute näitude ja fotodega. Kui seda pole, siis lõpus ei ole võimalik tõestada, kas kraanikausi kriim tekkis üürisuhte ajal või oli see enne olemas. Tagatisrahast kinnipidamine ilma tõendita ei ole vaidluses jõustatav.

Kulu 7–9: näitamised, turvalisus ja maksuvead

7. Näitamised, mis ei vii kuhugi

Suur osa üüripäringutest ei ole tõsised. Osa inimesi vaatab korterit „igaks juhuks“, osa ei jõua kohale, osa otsib midagi täiesti muud. Maakleri töö algab enne näitamist: telefonis selgub 10 minutiga, kas inimene otsib päriselt kodu, millal ta kolida saab ja kas ta maksevõime vastab üürile. Nii jõuab korterisse kolm inimest, mitte kaksteist.

8. Turvalisus

Sa kutsud võõraid inimesi oma varasse ja tihti oled sinna üksi. Kui üürnik elab korteris veel sees, tuleb tema õigustega arvestada. Vahendaja olemasolu muudab kogu protsessi formaalsemaks ja rahulikumaks – ja see mõjub ka üürnikule usaldusväärsemalt.

9. Maksu- ja arvestusvead

Üüritulu tuleb deklareerida. Kui kõrvalkulud liiguvad läbi sinu konto, on oluline, et leping ja arved oleksid nii üles ehitatud, et sa ei maksaks maksu raha pealt, mis ei ole sinu tulu. Seda ei paranda tagantjärele keegi – seda tuleb lepingu koostamisel ette näha. Täpne kord on kirjas Maksu- ja Tolliameti juhendites, aga lepingu sõnastus on sinu vastutus.

Mida maakler sinu eest päriselt ära teeb

„Maakler paneb kuulutuse üles“ on kõige levinum arusaam ja kõige ebatäpsem. Kuulutus on umbes 10% tööst. Ülejäänu näeb välja nii:

• Hinna määramine tegelike tehingute ja sama piirkonna reaalsete üürilepingute põhjal, mitte kuulutuste soovhindade järgi.
• Korteri ettevalmistus: mis tuleb ära koristada, mis välja vahetada, mis jätta puutumata, sest see ei too raha tagasi.
• Fotod ja kuulutus, mis toovad päringu – õige esimene foto, plaanijoonis, selge kõrvalkulude info.
• Turundus mitmel kanalil korraga: KV.ee, City24, sotsiaalmeedia ja olemasolev üürnikukontaktide ring.
• Päringute filtreerimine ja kiire vastamine – üüriturul otsustab kiirus rohkem kui müügiturul.
• Näitamiste korraldamine nii, et sina ei pea kohal olema.
• Üürniku maksevõime ja tausta kontroll seaduslikul viisil ja üürniku nõusolekul.
• Üürileping, tagatisraha kord ja üleandmise akt koos näitude ja fotodega.
• Üleandmine kohapeal ja kokkulepped selles, kes mida edaspidi teeb.

Ja üks asi, mida nimekirjas ei ole, aga mis on tegelikult kõige väärtuslikum: keegi teine vastutab selle eest, et see kõik tehtud saaks. Sinu telefon ei pea õhtul helisema.

Millal sa saad ise hakkama

Olen aus: on olukordi, kus maakler ei ole hädavajalik. Kui kõik viis punkti kehtivad, tee ise:

1. Sa elad kohapeal ja saad päringutele vastata tundide, mitte päevade jooksul.
2. Korter on väga hea asukohaga ja hinnaklassis, kus nõudlus ületab pakkumist.
3. Sul on olemas korralik üürileping, mille üle on juriidiliselt pilk käinud.
4. Sa oled valmis ütlema „ei“ esimesele kandidaadile, kes on sümpaatne aga maksevõimetu.
5. Sa naudid seda protsessi. Mõned inimesed päriselt naudivad.

Kui kasvõi kaks neist ei kehti, siis maksad sa vahendustasu igal juhul – lihtsalt tühjade kuude, madalama üürihinna või halva üürniku kujul.

Kolm küsimust, mille järgi otsustada

Kui sa ühelegi neist kindlalt „jah“ ei vasta, siis ei ole küsimus enam selles, kas maaklerit võtta. Küsimus on selles, kui kiiresti.

Korduma kippuvad küsimused

Allikad

• Võlaõigusseadus – üürilepingu sätted (Riigi Teataja)
• Maksu- ja Tolliamet – üüritulu deklareerimine
• Maa-amet – kinnisvara tehingute andmebaas
• Statistikaamet – eluasemega seotud statistika

Loe ka

• Tühjad kuud on üürileandja suurim kulu: kuidas maakler need ära hoiab
• Kuidas maakler üürnikku kontrollib: maksevõime, taust ja punased lipud
• Üürihinna määramine: kuidas leida hind, mis ei jäta korterit tühjaks
• Mida maakleri üüriteenus sisaldab ja mis see üürileandjale maksab
• Kuidas leida sobiv üürnik kinnisvaramaakleri abil?