Üürihinna määramine: kuidas leida hind, mis ei jäta korterit tühjaks

Müügiturul annab liiga kõrge hind sulle tagasisidet: keegi tuleb vaatama ja teeb madalama pakkumise. Üüriturul ei juhtu ka seda. Kandidaat filtreerib portaalis hinna järgi, sinu korter ei jõua tema nimekirja ja sa ei saa kunagi teada, et ta olemas oli. Liiga kõrge üürihind ei too läbirääkimist – see toob vaikuse.

Seepärast on üürihinna määramine üks väheseid otsuseid, kus esimene katse peab olema õige. Selles artiklis on kirjas, kuidas see number päriselt kujuneb.

Põhipunktid

Kolm hinda, mida omavahel segamini ei tohi ajada

Kõige levinum viga on vaadata portaalis viit sarnast kuulutust, võtta nende keskmine ja panna oma korter sinna. Probleem: sa vaatad korterite hindu, mis ei ole veel üürile läinud. Kuulutus, mis on üleval 40 päeva, ei ole hinnavõrdlus – see on hoiatus.

Praktiline nipp: vaata, millised sarnased kuulutused on portaalist kadunud viimase kolme nädala jooksul ja mis hinnaga need üleval olid. Need on lähedasemad tegelikkusele kui need, mis on endiselt üleval.

Mis tõstab üürihinda ja mis ei tõsta midagi

Tõstab päriselt

• Asukoht ja ühistranspordi kaugus – kõige suurem üksiktegur, mida sa muuta ei saa.
• Korras ja puhas köök ning vannituba. Need kaks ruumi otsustavad hinna rohkem kui kõik ülejäänud kokku.
• Madalad ja etteaimatavad kõrvalkulud. Renoveeritud maja soojatarbimine on üürnikule reaalne raha.
• Parkimisvõimalus, eriti Kesklinnas, Kalamajas ja Kristiines.
• Rõdu või terrass – nõudlus selle järele on püsivalt suur.
• Pesumasin, nõudepesumasin ja korralik külmik. Nende puudumine langetab hinda rohkem kui nende olemasolu seda tõstab.

Ei tõsta praktiliselt midagi

• Kallis disainmööbel, mille üürnik võib rikkuda ja mille eest ta maksta ei taha.
• Väga isikupärane värvivalik või tapeet.
• Suur telekas – üürnikul on tavaliselt oma.
• Uus välisuks, kui vannituba on endiselt vana.
• Sinu emotsionaalne seos korteriga. See on päriselt olemas, aga see ei ole hind.

Rusikareegel investeeringuteks: kulutused, mis vähendavad üürniku kuukulu või tõstavad hügieenitaset, teenivad end tagasi. Kulutused, mis vastavad sinu maitsele, ei teeni.

Kõrvalkulud – koht, kus enamik kuulutusi kaotab kandidaadi

Üürnik ei võrdle üüri. Ta võrdleb kogusummat, mis kuus kontolt lahkub. 600-eurone üür majas, kus talvine arve on 90 eurot, on tema jaoks odavam kui 550-eurone üür majas, kus arve on 220 eurot.

Sellest järeldub kolm asja, mida teha:

1. Pane kuulutusse kaks numbrit: tüüpiline suvine ja tüüpiline talvine kõrvalkulu. Ei „umbes“, vaid päris arv.
2. Selgita, mis nende sees on – haldus, remondifond, küte, vesi, elekter. Segadus kõrvalkulude sisus tekitab hiljem kõige rohkem vaidlusi.
3. Kui maja on renoveeritud ja arved madalad, tõsta üüri. See on ainus koht, kus võid julgelt turu keskmisest üle minna – ja põhjendus on kandidaadi jaoks arusaadav.

Läbipaistvus ei ole siin lihtsalt viisakus. See on hinnaargument.

Kaks kõige kallimat hinnaviga

Viga 1: alustad 10% kõrgemalt „et oleks ruumi alla tulla“

See loogika töötab müügis, mitte üüris. Üüriturul on kuulutuse esimesed 7–10 päeva kõige väärtuslikumad – siis näevad seda kõik, kes parasjagu otsivad. Kui hind on nendel päevadel vale, siis sa põletasid oma parima akna ära ja järgnev hinnalangetus jõuab palju väiksema publikuni.

Viga 2: langetad hinda 10 eurot kaupa

Kolm langetust 10 euro kaupa kolme nädala jooksul tähendab, et kuulutus on kuu aega üleval ja tundub „läbi käinud“. Kui langetad, siis langeta korraga ja mõistlikult – nii, et korter satuks uude otsingufiltri vahemikku. Filtrid on tavaliselt sajalise sammuga, seega 610-lt 590-le liikumine on väärt rohkem kui 610-lt 600-le.

Reegel, mida ma ise kasutan: kui 10–14 päeva jooksul ei ole ühtegi tõsist kandidaati, siis ei ole probleem turus. Probleem on hinnas, esimeses fotos või kõrvalkulude info puudumises. Vaata kõik kolm korraga üle.

Indekseerimine ja üüri tõstmine kehtivas lepingus

Üüri tõstmine kehtiva lepingu ajal ei ole vaba otsus – see peab tuginema lepingule ja seadusele. Tähtajatu lepingu puhul on üüri suurendamiseks ette nähtud kord ja etteteatamistähtaeg; tähtajalise lepingu puhul saab üüri muuta ainult siis, kui leping seda ette näeb.

Praktiline lahendus, mis hoiab ära ebamugavad vestlused: lepi juba lepingu sõlmimisel kokku selge ja etteaimatav kord – näiteks üüri ülevaatamine kord aastas kokkulepitud alusel, millest teatatakse ette. Kui reegel on algusest peale kirjas, ei tunne üürnik end üllatatuna ja üürisuhe püsib.

Ja üks vaade, mida tasub kaaluda: kui sul on hea üürnik, kes maksab kolm aastat täpselt, siis 20 euro suurune tõus ei ole väärt riski, et ta lahkub. Üks tühi kuu koos uue otsinguga kaalub selle mitmekordselt üles.

Kuidas ma ise üürihinna välja pakun

1. Vaatan sama piirkonna ja sama tüübi tegelikult sõlmitud üürilepinguid, mitte kuulutuste soovhindu.
2. Kontrollin, millised sarnased kuulutused on portaalist kiiresti kadunud ja mis hinnaga.
3. Arvutan kogukulu üürniku vaates: üür + kõrvalkulud suvel ja talvel.
4. Korrigeerin köögi ja vannitoa seisu, parkimise, rõdu ja korruse järgi.
5. Annan sulle kaks numbrit: kiirema täitumise hind ja maksimumhind koos ausa hinnanguga, mitu nädalat kumbki tõenäoliselt võtab.

Otsuse teed sina. Minu töö on see, et sa teeksid otsuse päris numbrite, mitte lootuse pealt.

Korduma kippuvad küsimused

Allikad

• Maa-amet – kinnisvara tehingute andmebaas
• Statistikaamet – eluasemekulud ja üür
• Võlaõigusseadus – üüri suurendamine ja kõrvalkulud
• Maksu- ja Tolliamet – üüritulu deklareerimine

Loe ka

• Tühjad kuud on üürileandja suurim kulu: kuidas maakler need ära hoiab
• Üürikorteri kuulutus, mis toob päringuid: fotod, tekst ja hind
• Mida maakleri üüriteenus sisaldab ja mis see üürileandjale maksab
• Üüritulu maksustamine ja KV platvormi mõju kinnisvaraturule
• Miks palgata maakler üürniku leidmiseks? 9 kulu, mida sa ise ei näe