Tühjad kuud on üürileandja suurim kulu: kuidas maakler need ära hoiab

Üürikorter ei kaota raha järsku. Ta kaotab seda vaikselt, kuu haaval, ilma et keegi arvet saadaks. Just seepärast on tühi kuu kõige alahinnatum number kogu üüriäris – see ei ilmu kuhugi, seda ei pea kellelegi selgitama ja seda on kerge nimetada „lihtsalt halvaks ajastuseks“.

Tegelikult on tühi kuu enamasti otsuste tagajärg, mis tehti kolm nädalat varem. Selles artiklis on nii arvutus kui ka konkreetne nimekiri, mille abil saad tühja aja päevadeks lühendada.

Põhipunktid

Arvuta oma tühja kuu hind välja – ausalt

Võta oma korteri kuu üür ja liida sellele kommunaalkulud, mida pead maksma ka siis, kui keegi sees ei ela. Tallinna korteris tähendab see tavaliselt haldus- ja remondifondi makset, vee- ja elektri baastasusid ning talvel kütet.

Numbrid on ligikaudsed ja kõrvalkulud sõltuvad majast, aga suund on üheselt selge: kaks tühja kuud aastas tähendab, et sinu tegelik aastatulu langeb umbes 17%. Ükski remont ega mööblivahetus ei anna sulle sellist võitu tagasi, kui hoiad tühja aja lühikesena.

Ja teine oluline asi: tühi kuu ei ole ainult kaotatud üür. See on ka põhjus, miks paljud üürileandjad võtavad lõpuks vastu kandidaadi, kelle nad muidu tagasi lükkaksid. Surve „et keegi ikka maksaks“ on täpselt see hetk, kus tekivad kõige halvemad üürisuhted.

Viis põhjust, miks korter tühjalt seisab

1. Kuulutus läks üles liiga hilja

Kõige levinum viga on oodata, kuni eelmine üürnik on välja kolinud, ja alles siis hakata fotosid tegema. Sellega kaotad kaks kuni kolm nädalat automaatselt. Õige aeg kuulutuse avaldamiseks on siis, kui lahkumisest on teatatud – ehk tavaliselt üks kuu ette.

2. Hind on 5–10% liiga kõrge

Üüriturul ei toimu pikka läbirääkimist nagu müügiturul. Kandidaat vaatab kümme kuulutust, filtreerib hinna järgi ja sinu korter lihtsalt ei jõua tema nimekirja. Sa ei saa isegi teada, et keegi sinust mööda kerkis. Liiga kõrge hind ei anna sulle tagasisidet – see annab vaikuse.

3. Esimene foto ei tööta

Otsingutulemuses näeb inimene ühte pilti ja ühte hinda. Kui esimene foto on pimeda esiku või tualettruumi oma, siis ei ole vahet, kui hea korter tegelikult on. Esimene foto peaks olema kõige avaram valgusküllane ruum, pildistatud päevavalguses ja nurgast, mis näitab ruumi sügavust.

4. Päringutele vastatakse hilja

Üürnik otsib kodu nüüd, mitte kuu aja pärast. Praktikas kaob suur osa headest kandidaatidest juba esimese 24 tunni jooksul – nad lihtsalt lähevad edasi järgmise kuulutuse juurde. Vastamiskiirus on üüriturul odavaim konkurentsieelis, mis olemas on.

5. Kuulutuses puudub kõrvalkulude info

Kui kandidaat ei tea, kas talvine koguarve on 620 või 820 eurot, siis ta ei helista. Ta valib kuulutuse, kus see number on kirjas. Selguse puudumine loeb üüriturul rohkem kui puudused korteris.

Kuidas maakler tühja aja päevadeks lühendab

Kogu töö mõte on üks: uus üürileping peaks olema allkirjastatud enne, kui eelmine üürnik uksest välja astub. Selleks käib protsess paralleelselt, mitte järjest.

1. Päev 1–2 pärast lahkumisteadet: hinna kontroll tegelike tehingute vastu ja otsus, kas hoiame sama üüri või korrigeerime.
2. Päev 3–5: fotod ja kuulutus valmis – vajadusel veel elava üürnikuga, tema nõusolekul ja kokkulepitud ajal.
3. Päev 5: kuulutus üles KV.ee-s ja City24-s korraga, koos plaanijoonise ja kõrvalkulude näitajatega.
4. Päev 5–12: päringutele vastamine tundide jooksul, telefonis eelvalik, näitamised koondatult kahel-kolmel ajal.
5. Päev 10–18: kandidaadi maksevõime kontroll, üürileping ja tagatisraha kokkulepe.
6. Kolimispäev: vana üürnikuga üleandmise akt hommikul, uue üürnikuga vastuvõtmise akt pärastlõunal. Tühi aeg: null kuud.

See ei ole teooria ega ideaalpilt – see on lihtsalt järjekord. Enamik tühje kuid tekib sellest, et sammud tehakse üksteise järel, mitte kõrvuti.

Hooajalisus: millal Tallinnas üürnikku otsida

Üüriturg on hooajaline ja seda tasub ära kasutada. Kõige elavam periood on juuli lõpust septembri keskpaigani, mil langevad kokku suvised kolimised, õppeaasta algus ja tööalased ümberasumised. Sel ajal liigub korter kiiremini ja hinnasurve on üürileandja poolel.

Kõige aeglasem aeg on detsembri teine pool ja jaanuari algus. Kui su üürileping lõpeb novembris, tasub kaaluda lepingu pikendamist paari kuu võrra, et uus otsing satuks soodsamasse aknasse. Üks lühendatud pikendus võib säästa terve tühja kuu.

Kui lepingud kipuvad alati talve peale sattuma, siis muuda pikkust: sõlmi järgmine leping 14 või 18 kuuks, mitte 12 kuuks. Nii nihkub lõpp automaatselt aktiivsesse hooaega.

Mida sina saad kohe ise ära teha

• Kirjuta lepingusse selge etteteatamistähtaeg ja tuleta üürnikule paar kuud enne lõppu meelde – üllatusi on siin kõige kallim vältida hiljem.
• Hoia korteris valmis üks komplekt korralikke fotosid, mis on tehtud siis, kui korter oli tühi ja puhas. Nii ei sõltu sa kunagi üürniku sisustusest.
• Tea oma kõrvalkulude numbreid suvel ja talvel. Need kaks numbrit on kuulutuse tugevaim müügiargument.
• Otsusta ette, milline kandidaat sulle sobib – nii ei pea sa seda otsustama surve all, kui korter on juba kaks nädalat tühi.
• Ära tee suurt remonti tühja korteriga. Kui midagi on vaja teha, tee see üürnike vahetuse päevadel või lepi kokku, et töö käib pärast sissekolimist.

Üks number, mis muudab kogu vaadet

Kui sinu korteri üür on 600 eurot ja sa lühendad tühja aega kahelt kuult kahele nädalale, siis võitsid sa umbes 900 eurot. Kui teed seda igal üürnikuvahetusel, siis kogub see kümne aasta jooksul kokku summa, mille eest saab köögi kaks korda uueks teha.

Üüriäri ei võideta suurte otsustega. Ta võidetakse sellega, et korter ei seisa.

Korduma kippuvad küsimused

Allikad

• Maa-amet – kinnisvara tehingute statistika
• Statistikaamet – eluaseme ja üürituru statistika
• Võlaõigusseadus – üürilepingu lõpetamine ja etteteatamine
• Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Amet – üürivaidlused

Loe ka

• Üürihinna määramine: kuidas leida hind, mis ei jäta korterit tühjaks
• Üürikorteri kuulutus, mis toob päringuid: fotod, tekst ja hind
• Kuidas maakler üürnikku kontrollib: maksevõime, taust ja punased lipud
• Mida maakleri üüriteenus sisaldab ja mis see üürileandjale maksab
• Kuidas leida sobiv üürnik kinnisvaramaakleri abil?