Liigu sisu juurde
Põhipunktid
| Küsimus | Lühivastus |
|---|---|
| Kumb enne – müük või ost? | Enamikul juhtudel on turvalisem müük enne, ost pärast |
| Mis on suurim risk? | Ostukohustus enne, kui oma kodu on müüdud |
| Kuidas ajastust juhtida? | Notariaalne eelleping ja kokkulepitud üleandmise kuupäev |
| Kas saab kaks tehingut samal päeval teha? | Jah, seda tehakse tihti. Vajab head planeerimist ja panga kaasamist |
| Mis on varuplaan? | Kokkulepe ajutise elamise kohta, kui ahel viibib |
Kõige tavalisem kinnisvaraprobleem, millest vähe räägitakse
Enamik inimesi ei osta oma esimest kodu. Nad vahetavad ühe teise vastu: kahetoaline kolmetoalise vastu, korter maja vastu, suur maja väiksema vastu. See tähendab, et ühe tehingu asemel tuleb korraga hallata kahte – ja need kaks peavad ajaliselt kokku klappima.
Just see ajastus on koht, kus tekib kõige rohkem stressi ja kõige kallimad vead. Kaks levinud hirmu on vastandlikud: „müün ära ja jään tänavale“ ning „ostan ära ja jään kahe laenuga“.
Mõlemad on lahendatavad, kui planeerida õiges järjekorras.
Kolm võimalikku järjekorda
| Variant | Eelis | Risk |
|---|---|---|
| Müü enne, osta pärast | Tead täpselt, kui palju raha sul on. Oled ostjana tugev | Vaja ajutist elukohta või pikka üleandmistähtaega |
| Osta enne, müü pärast | Kolid otse uude koju | Kaks kohustust korraga, surve müüa kiiresti ja odavamalt |
| Mõlemad korraga | Sujuv üleminek | Kõige suurem planeerimisvajadus, üks lüli võib kõik peatada |
Enamiku inimeste jaoks on esimene variant kõige turvalisem, kuigi see tundub ebamugavaim. Põhjus on lihtne: kui su kodu on müüdud, oled sa ostjana tingimusteta ostja – ja see on läbirääkimistel märkimisväärne eelis.
Miks „ostan enne“ läheb sageli kalliks
Kui oled uue kodu ostukohustuse juba võtnud, muutub sinu vana kodu müük ajasurve alla. Ja ajasurve on kinnisvaras alati müüja vastu.
- Sa ei saa oodata õiget ostjat, sest tähtaeg tuleb peale
- Ostjad tajuvad kiirustamist ja pakuvad vähem
- Hinna alandamine muutub ainsaks kiireks tööriistaks
- Kaks laenu korraga koormab eelarvet ka lühikese aja jooksul
Kui see olukord on juba tekkinud, on kaks väljapääsu: kiirendatud müük või kokkuost. Loe: kuidas kiirendada kinnisvara müüki ja millal kokkuost on parim lahendus.
Kuidas ajastust päriselt juhtida
Ahelatehingu võti ei ole vedamine, vaid kirjalikud kokkulepped. Kolm tööriista teevad enamiku tööst ära.
- Pikem üleandmistähtaeg. Lepi ostjaga kokku, et võtmed antakse üle näiteks kuu või kaks pärast tehingut. Paljud ostjad on sellega nõus, kui nad seda algusest teavad.
- Notariaalne eelleping. Kui uue kodu müüja on nõus ootama, fikseerige see eellepinguga. Kinnisasja eelleping peab olema notariaalne, et sellel oleks jõud. Loe: käsiraha, broneerimistasu ja eelleping.
- Tehingute sidumine. Kaks tehingut saab teha samal päeval sama notari juures. See nõuab, et mõlema poole pangad on graafikuga kursis.
Räägi mõlema tehingu pankadega varakult. Panga menetlusaeg on kõige sagedasem põhjus, miks kokkulepitud kuupäev nihkub.
Raha järjekord
Kui ost sõltub müügist, tuleb raha liikumine läbi mõelda enne, mitte tehingupäeval.
- Kui palju jääb müügist kätte pärast laenu tasumist ja kulusid
- Kas sissemakse uue kodu jaoks tuleb müügist või on eraldi olemas
- Kas pank annab sildfinantseeringut, kui tehingud ei ole samal päeval
- Kui suured on notaritasud ja riigilõivud kahe tehingu peale – loe: notaritasu ja riigilõiv kinnisvaratehingus
- Kolimise ja võimaliku hoiustamise kulu
Pane need numbrid ühele lehele. Enamik ahelatehingu üllatusi on eelarveüllatused, mitte juriidilised üllatused.
Varuplaan, mida kõik unustavad
Isegi hästi planeeritud ahel võib nihkuda: panga menetlus venib, ostja dokument on puudu, müüja uus kodu ei valmi õigeks ajaks. Küsimus ei ole, kas midagi nihkub, vaid mis siis saab.
- Lepi juba varakult kokku, kus saad vajadusel paar nädalat või kuu elada
- Uuri hoiustamise võimalusi ja hinda mööbli jaoks
- Küsi ostjalt, kas ta on paindlik üleandmise kuupäeva osas
- Ära broneeri kolimisfirmat ainuvõimalikule kuupäevale
Kolimise poole pealt aitab: kolimise praktiline kontrollnimekiri.
Soovitatav järjekord
- Telli oma kodule sõltumatu hinnang – tead, millega arvestada
- Räägi pangaga: kui palju uut laenu saad ja millistel tingimustel
- Vaata uute kodude turgu, kuid ära võta veel kohustusi
- Valmista oma kodu müügiks ette ja pane müüki
- Kui ostja on olemas, lepi kokku pikem üleandmistähtaeg
- Alles siis tee siduv pakkumine uuele kodule
- Seo tehingud notari juures kokku
Sammud 1–2 tasub teha ka siis, kui sa alles kaalud. Need ei kohusta millekski, aga muudavad kogu ülejäänud otsuse konkreetseks.
Korduma kippuvad küsimused
Enamikul juhtudel on turvalisem müüa enne. Siis tead täpselt oma eelarvet ja oled ostjana tingimusteta, mis annab läbirääkimistel eelise.
Jah, see on tavaline lahendus. Mõlemad tehingud tehakse sama notari juures ja mõlema poole pangad peavad graafikuga kursis olema.
Lepi ostjaga kokku pikem üleandmistähtaeg ja vormista uue kodu ost notariaalse eellepinguga. Lisaks tasub kokku leppida varuplaan ajutiseks elamiseks.
Ajutine laen, mis katab uue kodu ostu kuni vana müügist raha laekumiseni. Kas ja millistel tingimustel see sobib, tuleb küsida oma pangast.
Sageli küll, kui neile öeldakse seda kohe alguses. Probleem tekib siis, kui tingimus tuleb välja alles läbirääkimiste lõpus.
Plaanid kodu vahetada? Alusta sellest, et tead oma praeguse kodu tegelikku väärtust ja realistlikku müügiaega. Teen hinnangu tasuta ning aitan ka ahela ajastuse läbi mõelda, et sa ei peaks kahe tehingu vahel õhus rippuma.
Loe lisaks: Maa-ameti tehingute statistika linnaosade kaupa
Müügiotsus
Usalda oma kodu müüki – teen kogu töö ära
Kui tahad kodu päriselt ära müüa, võtan kogu protsessi enda peale: alghind tegelike tehingute järgi, dokumendid korda, professionaalsed fotod ja plaanijoonis, kuulutused KV.ee-s ja City24-s, näitamised, läbirääkimised ja notar. Tasu maksad alles siis, kui tehing on notaris tehtud. Tahad enne otsust numbrit? Tasuta turuväärtuse hinnang jõuab sinuni 24 tunni jooksul.
Usalda enda kodu müükiHelista +372 5675 9450
Ei survet ega kohustusi. Helistan üks kord, kuulan sinu plaani ära ja ütlen ausalt, kas praegu tasub müüa – edasi otsustad sina.
