Liigu sisu juurde
Põhipunktid
| Küsimus | Lühivastus |
|---|---|
| Miks on algushind nii oluline? | Kõige rohkem huvilisi tuleb esimestel päevadel pärast kuulutuse avaldamist |
| Mis juhtub liiga kõrge hinnaga? | Objekt seisab, muutub tuttavaks ja hakkab teisi kuulutusi müüma |
| Kas alustada kõrgemalt ja siis alandada? | See on levinuim viga. Alandamine tuleb tavaliselt liiga hilja ja liiga vähe |
| Kuidas hinda kontrollida? | Vaata näitamiste ja päringute arvu, mitte oma ootust |
| Millal hinda muuta? | Kui kahe nädalaga ei ole tekkinud päringuid, on signaal selge |
Kuulutus on kõige väärtuslikum esimesel nädalal
Kinnisvaraportaalid töötavad nii, et uus kuulutus jõuab kõigi otsingu salvestanud huviliste ette korraga. Need on inimesed, kes on juba kuude kaupa otsinud, teavad hinnataset ja on valmis tegutsema.
See tähendab, et sinu kõige tugevam ostjaskond näeb objekti täpselt üks kord – siis, kui see esimest korda üles läheb. Kui hind on sel hetkel vale, ei tule nad tagasi. Nad on juba otsustanud, et see objekt ei ole nende jaoks.
Just seetõttu ei ole algushind „lähtepunkt läbirääkimisteks“. See on kõige tähtsam turundusotsus kogu müügiprotsessis.
Mis juhtub üle hinnastatud objektiga
- Nädalad 1–2: päringuid on vähe või üldse mitte. Vaatamisi kuulutusel on, kuid keegi ei helista.
- Nädalad 3–6: objekt kaob otsingutulemustes allapoole. Huvilised, kes seda näevad, on seda juba korra näinud.
- Nädalad 6–12: hakatakse hinda alandama, tavaliselt väikeste sammudena. Iga alandus toob korraks tähelepanu, kuid mitte piisavalt.
- Pärast kolme kuud: objekt on turul „vana“. Ostjad küsivad, mis sellega viga on. Lõpphind kukub sageli alla selle, millega oleks alguses müünud.
Kõige kallim osa sellest ei ole hinnalangus, vaid aeg: kommunaalkulud, laenumaksed ja elu, mis on pausil. Rohkem selle kohta: mida teha, kui kinnisvara ei müü.
Kust õige hind tuleb
Hind ei tule sellest, mida sa korteri eest maksid, kui palju sa remonti panid või kui palju sul uue kodu jaoks vaja on. Ostjat ei huvita ükski neist. Hind tuleb kolmest asjast.
| Allikas | Mida see näitab | Kus vaadata |
|---|---|---|
| Tehtud tehingud | Mida on päriselt makstud sarnase vara eest | Maa-ameti tehingute andmebaas |
| Praegune konkurents | Mille vahel ostja täna valib | Kinnisvaraportaalid, sinu piirkond ja tüüp |
| Objekti eripära | Mis sinu oma paremaks või halvemaks teeb | Korrus, seisukord, planeering, küttekulu, ühistu |
Kõige tähtsam neist on keskmine – praegune konkurents. Ostja ei võrdle sinu korterit eelmise aasta tehingutega. Ta võrdleb seda nelja teise korteriga, mis on täna müügis samas piirkonnas.
Vaata ka: kuidas võrrelda kinnisvara hindu portaalis ja kinnisvara hindamise tähtsus enne müüki.
Hinna psühholoogia: otsingufiltrid
Üks praktiline detail, mida sageli unustatakse: ostjad otsivad filtritega. Kui sinu korter on hinnaga 152 000 eurot, ei näe seda keegi, kes filtreerib kuni 150 000 euroni.
- Vaata, millised on levinud filtripiirid sinu hinnavahemikus
- Mõni tuhat eurot allapoole võib avada tuhandeid uusi vaatajaid
- Ümmargune number filtri piiril töötab paremini kui number veidi selle kohal
- Sama loogika kehtib ka pindala ja tubade arvu puhul kuulutuse andmetes
Kuidas aru saada, kas hind on paigas
Sa ei pea arvama. Turg annab vastuse kahe nädalaga ja see vastus on numbriline.
| Signaal | Mida see tähendab | Mida teha |
|---|---|---|
| Palju vaatamisi, ei ühtegi päringut | Fotod või hind ei veena | Vaata üle hind ja esimene foto |
| Vähe vaatamisi | Kuulutus ei jõua sihtrühmani | Kontrolli pealkirja, hinda ja filtreid |
| Päringuid on, näitamisi ei tule | Info kuulutuses on puudulik | Lisa plaan, küttekulud, ühistu info |
| Näitamisi on, pakkumisi ei tule | Objekt ei vasta ootusele kohapeal | Vaata ettevalmistust ja hinda |
| Mitu pakkumist esimesel nädalal | Hind on hästi paigas | Ära kiirusta, lase konkureerida |
Kui kahe nädala jooksul ei ole ühtegi päringut, ei ole mõtet oodata kolmandat. Signaal on juba olemas.
Kui hinda muuta, siis korralikult
Kõige levinum viga hinna alandamisel on teha seda liiga väikeste sammudega. Tuhande euro kaupa alandamine ei too uut ostjaskonda – see näitab ainult, et müüja on järeleandlik, ja õpetab ostjaid ootama järgmist alandust.
Kui alandad, siis nii palju, et jõuad uude filtrivahemikku ja uue ostjaskonna ette. Üks otsustav samm töötab paremini kui viis kõhklevat.
Korduma kippuvad küsimused
See on kõige levinum ja kõige kulukam viga. Liiga kõrge algushind kaotab kõige tugevama ostjaskonna esimesel nädalal ning lõpphind kujuneb sageli madalamaks kui õige algushinna korral.
See sõltub piirkonnast, objektist ja turuolukorrast. Olulisem kui keskmine on jälgida oma kuulutuse enda numbreid: vaatamisi, päringuid ja näitamisi kahe esimese nädala jooksul.
See on selge signaal, et hind või esitlus ei vasta turule. Vaata üle esimene foto, pealkiri ja hind ning tee vajadusel üks otsustav muudatus, mitte mitu väikest.
Üks selge ja piisavalt suur korrektsioon toimib hästi. Kahjustav on pigem pikk rida väikeseid alandusi, mis õpetavad ostjaid ootama järgmist.
Sõltumatu hinnang, mis põhineb tehtud tehingutel ja praegusel konkurentsil. Mina teen selle tasuta ja ütlen ka siis, kui sinu ootus on realistlik.
Kas tahad teada, mis hinnaga sinu korter täna päriselt müüks? Teen tasuta hinnangu, mis põhineb piirkonna tehtud tehingutel ja praegusel konkurentsil – ja ütlen ausalt ka siis, kui hind, mida lootsid, ei ole realistlik.
Loe lisaks: Maa-ameti tehingute statistika linnaosade kaupa
