Käsiraha, broneerimistasu ja eelleping – mida sa allkirjastad

Põhipunktid

Kõige kallim allkiri antakse tavaliselt enne notarit

Kinnisvaratehingu juures pööratakse kogu tähelepanu notaris toimuvale. Tegelikkuses tekitab kõige rohkem tüli hoopis see paber, mis allkirjastatakse paar nädalat varem – broneerimisleping, käsirahaleping või eelleping.

Nende kolme nimetust kasutatakse igapäevakeeles läbisegi, kuigi õiguslikult on nad väga erinevad. Ja just see segadus on põhjus, miks keegi jääb hiljem oma rahast ilma või avastab, et lubatud korter müüdi kellelegi teisele.

See artikkel selgitab, mis vahe neil on ja mida enne allkirja andmist kontrollida. Nii ostjale kui müüjale.

Eelleping: ainus, mis päriselt kohustab tehingut tegema

Eelleping on kokkulepe selle kohta, et pooled sõlmivad tulevikus põhilepingu. Kinnisvara puhul kehtib siin üks reegel, mida paljud ei tea:

Kinnisasja müügi eelleping peab olema notariaalselt tõestatud. Kuna müügileping ise nõuab notariaalset vormi, kehtib sama nõue ka eellepingule. Lihtkirjalik paber, millele pooled kodus või maakleri kontoris alla kirjutavad, ei anna õigust nõuda, et teine pool tehingu tegelikult ära teeks.

See tähendab praktikas järgmist: kui ostja allkirjastab köögilauas dokumendi pealkirjaga „eelleping“ ja maksab raha, siis müüja saab järgmisel nädalal ikkagi kellelegi teisele müüa. Ostja võib nõuda oma raha ja võimalikku hüvitist tagasi, kuid ta ei saa nõuda korterit.

Millal on notariaalne eelleping mõistlik

• Ostja ootab pangalaenu otsust ja müüja tahab kindlust
• Müüja peab enne kolimist ise uue kodu leidma
• Objekt on alles valmimas või on vaja teha dokumentide korrastamist
• Tehinguni on jäänud rohkem kui paar nädalat ja mõlemad tahavad kindlust

Broneerimistasu: maksad selle eest, et objekt võetakse müügist maha

Broneerimistasu on kõige levinum uusarenduste puhul, kuid seda kasutatakse ka järelturul. Sisu on lihtne: ostja maksab summa ja müüja lubab objekti teatud ajaks reserveerida ning teistele mitte müüa.

Oluline on aru saada, et broneerimistasu ei ole ettemaks tehingu eest, kui leping nii ei ütle. Sageli on tingimuseks, et tasu läheb ostuhinna sisse ainult siis, kui tehing toimub, ja jääb müüjale, kui ostja loobub.

Käsiraha: tagatis, mis töötab mõlemas suunas

Käsiraha on kokkuleppe kinnitamiseks antav summa. Klassikaline põhimõte on tasakaalustatud: kui lepingu täitmata jätmises on süüdi käsiraha andja, jääb raha teisele poolele; kui süüdi on saaja, tuleb tal raha suuremas ulatuses tagastada.

Praktikas sõltub tulemus siiski sellest, mis täpselt lepingusse kirjutati. Nimetus „käsiraha“ dokumendi päises ei tähenda automaatselt, et kehtivad klassikalised tagajärjed. Kui lepingus on kirjas ainult see, et raha jääb müüjale, siis nii ka läheb.

Seetõttu on ainus mõistlik lähenemine lugeda läbi see punkt, mis kirjeldab tagajärgi, ja küsida endalt: kas ma olen valmis selle summaga hüvasti jätma, kui midagi läheb teisiti?

Kolme dokumendi võrdlus

Mida ostjana enne allkirja kontrollida

1. Kontrolli omanikku. Vaata kinnistusraamatust, kas allkirjastaja on tõesti omanik või on tal kehtiv volikiri.
2. Vaata koormatisi. Hüpoteek, servituut, kohtutäituri arest – kõik need mõjutavad tehingu tegemist.
3. Nõua laenutingimust. Lepingusse peab olema kirjas, et kui pank rahastust ei anna, saad raha tagasi.
4. Vaata tähtaega. Kas jõuad selle ajaga panga otsuse ja hindamisakti ära?
5. Küsi, kuhu raha läheb. Notari deposiit on turvalisem kui eraisiku arve.
6. Loe tagajärgede punkt kaks korda. See on kogu dokumendi kõige tähtsam lõik.

Rohkem kontrollpunkte leiad artiklist dokumentide kontroll enne kinnisvara ostu.

Mida müüjana silmas pidada

Müüja jaoks on broneerimistasu või käsiraha peamine mõte lihtne: see eristab tõsise huvilise uudistajast. Kui keegi on nõus raha panema, siis ta tõenäoliselt ka tuleb notarisse.

• Ära võta objekti müügist maha ilma igasuguse tagatiseta
• Pane kirja konkreetne tähtaeg, mille jooksul tehing peab toimuma
• Kirjelda selgelt, mis juhtub, kui ostja pank keeldub
• Ära nõustu tähtajatu broneeringuga – see seisab su müügi kinni
• Kui ostjaid on mitu, ära luba objekti mitmele korraga

Kui müük on juba pikalt seisnud, tasub enne uue broneeringu andmist üle vaadata, kas probleem on hinnas või esitluses. Loe: mida teha, kui kinnisvara ei müü.

Korduma kippuvad küsimused

Kas sulle pandi ette dokument, millest sa päris aru ei saa? Võta enne allkirjastamist ühendust – vaatame koos üle, mida see sinu jaoks tähendab. Nõustamine on tasuta.

Allikad

Loe lisaks: Notaritasude kalkulaator – vaata, palju notari juures maksma läheb