Liigu sisu juurde
Põhipunktid
| Küsimus | Lühivastus |
|---|---|
| Kas üks kaasomanik saab korteri ära müüa? | Tervikuna ei. Terve kinnisasja müügiks on vaja kõigi kaasomanike nõusolekut |
| Kas oma mõttelist osa saab müüa? | Jah, kuid teistel kaasomanikel on ostueesõigus |
| Mis on abikaasade ühisvara ja kaasomandi vahe? | Ühisvara ei ole mõttelisteks osadeks jagatud. Kaasomandis on igaühel konkreetne osa, näiteks 1/2 |
| Mida teha, kui kokkulepet ei sünni? | Kaasomandi saab lõpetada kohtu kaudu, kuid see on aeglane ja kulukas viimane abinõu |
| Mis on kiireim lahendus lahutuse korral? | Sõltumatu hinnang, selge kokkulepe kulude jagamises ja üks volitatud esindaja müügiprotsessis |
Kaks erinevat olukorda, mida tihti segamini aetakse
Kui kinnisvara kuulub mitmele inimesele, on Eesti õiguses kaks põhimõtteliselt erinevat vormi. Nende segiajamine on põhjus, miks paljud müügid takerduvad juba esimeses etapis.
Kaasomand tähendab, et igal omanikul on kinnisasjas kindel mõtteline osa – näiteks 1/2, 1/3 või 2/5. See osa on kinnistusraamatus kirjas ja seda saab eraldi käsutada.
Abikaasade ühisvara on teistsugune. Abielu ajal varaühisuse režiimis omandatud kinnisvara kuulub mõlemale abikaasale jagamata tervikuna, isegi kui kinnistusraamatus on kirjas ainult ühe nimi. See tähendab, et müügiks on vaja mõlema nõusolekut ka siis, kui teine abikaasa ei ole registris omanikuna näha.
Praktiline järeldus: enne kui hakkad kuulutust koostama, telli kinnistusraamatu väljavõte ja vaata, mis seal tegelikult kirjas on. Alles siis on teada, kelle allkirja notaris vaja läheb.
Terve kinnisasja müük nõuab kõigi nõusolekut
See on reegel, mille ümber ei saa. Ükski kaasomanik ei saa müüa tervet korterit või maja üksinda, olenemata sellest, kui suur tema osa on. Ka 9/10 omanik vajab selle ühe kümnendiku omaniku allkirja.
Kõik kaasomanikud peavad notaris müügilepingut allkirjastama või andma selleks notariaalse volikirja. Volikirja variant on mõistlik siis, kui keegi elab kaugel või ei saa tehingu päeval kohale tulla.
Mida volikirja puhul silmas pidada
- Volikiri peab olema notariaalne – lihtkirjalikust ei piisa
- Volikirjas peab olema selgelt kirjas, millist kinnisasja see puudutab
- Mõistlik on lisada miinimumhind, millest odavamalt esindaja müüa ei tohi
- Välisriigis vormistatud volikiri vajab tavaliselt apostilli ja vandetõlgi tõlget
- Volikirja saab tagasi võtta, kuid seda tuleb teha kirjalikult ja õigeaegselt
Mõttelise osa müük ja ostueesõigus
Kui kokkulepet terve kinnisasja müügiks ei sünni, on kaasomanikul õigus müüa oma mõtteline osa. Siin tuleb aga mängu ostueesõigus: teistel kaasomanikel on eelisõigus see osa sama hinnaga ise ära osta.
Praktikas käib see nii, et müüja sõlmib ostjaga notariaalse lepingu ja seejärel teavitatakse teisi kaasomanikke, kellel on tähtaeg ostueesõiguse kasutamiseks. Alles pärast tähtaja möödumist või sellest loobumist saab tehing lõplikuks.
Ausalt öeldes on mõttelise osa müük harva hea äri. Ostjaid, kes tahavad osta pool korterit koos võõra kaasomanikuga, on vähe – ja need, kes tahavad, ootavad korralikku allahindlust. Enamasti on kõigile kasulikum leida kokkulepe terve kinnisasja müügiks ja jagada raha.
Lahutus ja kodu: neli reaalset varianti
Lahutuse korral on ühine kodu peaaegu alati kõige suurem vara ja kõige suurem tüliõun. Emotsionaalselt on see raske, kuid valikuid on tegelikult ainult neli.
| Variant | Millal toimib | Peamine risk |
|---|---|---|
| Müüa ja jagada raha | Kumbki ei suuda või ei taha üksi laenu kanda | Müügiaeg ja hinna suhtes tekkiv vaidlus |
| Üks ostab teise osa välja | Väljaostjal on piisav sissetulek ja pank nõus | Pank peab laenu ümber vormistama ühele nimele |
| Jääda mõlemal omanikuks | Lapsed peavad kodus edasi elama | Pikaajaline seotus endise partneriga ja jagatud kulud |
| Anda üürile ja jagada tulu | Turg on müügiks ebasoodne | Ühine haldamine nõuab toimivat suhtlust ja selget lepingut |
Kui valite müügi, on kolm asja, mis hoiavad ära enamiku hilisematest vaidlustest: sõltumatu hinnang, kirjalik kokkulepe kulude ja tulude jagamise kohta ning üks kontaktisik maakleri jaoks. Kui maakler peab iga näitamise kohta kahe inimesega eraldi läbi rääkima, kes teineteisega ei suhtle, venib protsess kordades pikemaks.
Kui laen on veel maksmata
Enamasti on ühisel kodul hüpoteek. See ei takista müüki, kuid lisab ühe sammu: pank peab andma nõusoleku ja hüpoteek kustutatakse tehingu käigus ostuhinna arvelt.
- Küsi pangalt tõend jääkvõla kohta müügi eeldataval kuupäeval
- Kontrolli, kas laenulepingus on ennetähtaegse tagastamise tasu
- Lepi notariga kokku, kuidas ostuhind jaotatakse: esmalt pangale, ülejäänu müüjatele
- Alles pärast hüpoteegi kustutamist saab ostja pank oma hüpoteegi seada
Kui müügihind ei kata laenujääki, tuleb vahe kuidagi katta. See on ebamugav, kuid mitte lootusetu olukord – räägi pangaga varakult, mitte tehingu eelõhtul.
Kohus on viimane abinõu
Kui üks kaasomanik keeldub igasugusest koostööst või on lihtsalt kadunud, saab kaasomandi lõpetamist nõuda kohtu kaudu. Kohus võib määrata, et vara jagatakse, üks pool maksab teisele hüvitist või vara müüakse ja raha jagatakse.
Enne kui selle tee ette võtad, arvesta ausalt kolme asjaga: see võtab kaua aega, see maksab riigilõivu ja õigusabi, ning kohtu määratud müügist saadav hind on tavaliselt madalam kui vabaturul saadav. Enamikul juhtudel on isegi ebamugav kompromiss kasulikum kui võidetud kohtuvaidlus.
Vaata ka: kuidas lahendada kinnisvaravaidlusi ilma kohtuta.
Praktiline kontrollnimekiri
- Telli kinnistusraamatu väljavõte ja vaata, kes on registris omanik ja millised koormatised on seatud
- Selgita välja, kas tegemist on kaasomandi või abikaasade ühisvaraga
- Küsi pangalt laenujäägi tõend
- Küsi korteriühistult võlgnevuse tõend
- Telli sõltumatu hinnang, mille kõik osapooled aktsepteerivad
- Pane kirja, kuidas jagatakse müügikulud ja saadav raha
- Määra üks esindaja, kes suhtleb maakleri ja ostjatega
- Vormista vajalikud volikirjad notaris enne, kui ostja on leitud
Korduma kippuvad küsimused
Tervet korterit mitte. Sa saad võõrandada ainult oma mõttelise osa ja ka siis on teisel kaasomanikul ostueesõigus. Terviku müügiks on vaja kõigi nõusolekut või kohtulahendit.
Kui kinnisasi on omandatud abielu ajal varaühisuse režiimis, siis üldjuhul jah. Notar kontrollib abieluvararegistrit ja küsib teise abikaasa nõusolekut.
Kaasomandi puhul vastavalt mõttelistele osadele, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Enne tuleb maha arvata laenujääk, notaritasud ja kokkulepitud müügikulud.
Jah, see on tavaline lahendus. Vaja on hinnangut, notariaalset lepingut ja panga nõusolekut laenu ümbervormistamiseks ühe inimese nimele.
Ta saab anda notariaalse volikirja välisriigi notari juures või Eesti saatkonnas. Volikiri vajab tavaliselt apostilli ja tõlget, kuid Eestisse sõitmine ei ole vajalik.
Kas kinnisvara müük takerdub selle taha, et omanikke on mitu? Võta ühendust – aitan välja selgitada, mis dokumente on vaja, ning korraldan müügi nii, et kõik osapooled saavad selge ülevaate. Turuhinna hinnang on tasuta.
Loe lisaks: kaasomanik elab välismaal – kuidas tehing teha
