Liigu sisu juurde
Põhipunktid
| Küsimus | Lühivastus |
|---|---|
| Kas päritud korterit saab kohe müüa? | Ei. Enne müüki peab olema läbitud pärimismenetlus ja omand kantud kinnistusraamatusse |
| Kui kaua pärimismenetlus kestab? | Tavaliselt paar kuud, kuid kui pärijaid on palju või osa neist on välismaal, võib kuluda tunduvalt kauem |
| Mis saab siis, kui pärijaid on mitu? | Kinnisvara müügiks on vaja kõigi kaasomanike nõusolekut ja kõik peavad notaris allkirja andma |
| Kas päritud korteriga tulevad kaasa võlad? | Jah. Korteriühistu võlad käivad korteriga kaasas, mitte eelmise omanikuga |
| Kas müügilt tuleb maksta tulumaksu? | Sõltub sellest, kas pärija ise on korterit elukohana kasutanud. Küsi kinnitust maksunõustajalt |
Miks päritud korteri müük kipub venima
Päritud korteri müük erineb tavalisest korterimüügist ühe olulise asja poolest: enne kui üldse saab hakata ostjat otsima, tuleb ära teha juriidiline eeltöö. Praktikas ei jää tehingud toppama mitte ostjate puuduse taha, vaid selle taha, et paberid ei ole korras.
Kõige sagedasem olukord on selline: lahkunu korter seisab tühjana, pärijad elavad eri linnades või riikides ja keegi ei võta initsiatiivi. Vahepeal jooksevad korteriühistu arved, küte käib ja korter amortiseerub. Mida kauem oodatakse, seda rohkem raha kaob – ja seda keerulisemaks läheb kaasomanike vaheline kokkulepe.
Hea uudis on see, et protsess ise on selge ja etapiviisiline. Allpool on see samm-sammult lahti kirjutatud.
Samm 1: pärimismenetlus ja pärimistunnistus
Pärimismenetlus algatatakse notari juures. Seda saab teha iga pärija, samuti annakusaaja või võlausaldaja. Notar avab pärimismenetluse, teeb päringud registritesse ja avaldab teate.
Menetluse tulemusena väljastab notar pärimistunnistuse – dokumendi, mis ütleb, kes on pärijad ja millises osas. Ilma selleta ei saa kinnisvara omanikku vahetada ega müüa.
Mida notari juurde kaasa võtta
- Surmatõend või andmed surma kohta
- Isikut tõendav dokument
- Andmed teiste võimalike pärijate kohta ja nende kontaktid
- Teadaolev info vara kohta: kinnistu andmed, pangakontod, sõidukid
- Testament, kui see on olemas
Kui pärija ei soovi pärandit vastu võtta, tuleb sellest loobuda kolme kuu jooksul alates hetkest, mil ta pärandist ja oma õigusest teada sai. Tähtaja möödudes loetakse pärand vastuvõetuks koos kõigi kohustustega. See on oluline just siis, kui on kahtlus, et lahkunul oli rohkem võlgu kui vara.
Samm 2: omandi kandmine kinnistusraamatusse
Pärimistunnistus üksi ei tee sind veel kinnistusraamatus omanikuks. Kande muutmiseks tuleb esitada avaldus kinnistusosakonnale – tavaliselt teeb seda notar sama menetluse raames.
Alles siis, kui kinnistusraamatus seisab sinu nimi, saab korteri müügitehingu notariaalselt tõestada. Ostja pank kontrollib kinnistusraamatut alati, seega ei aita siin ükski kokkulepe ega lubadus.
Praktiline soovitus: telli kinnistusraamatu väljavõte kohe pärast kande tegemist ja vaata see rida-realt üle. Vanadel kinnistutel on üllatavalt tihti kirjas märkusi, servituute või ammu tasutud hüpoteeke, mis on registrist kustutamata. Iga selline kanne tuleb enne müüki korda teha, sest ostja pank ei rahasta tehingut, kui kinnistul on koormatis.
Samm 3: kui pärijaid on mitu
Kui pärijaid on rohkem kui üks, tekib kaasomand. See tähendab, et korter kuulub kõigile mõttelistes osades ja müügiks on vaja kõigi nõusolekut. Üks kaasomanik ei saa tervet korterit müüa ka siis, kui talle kuulub suurem osa.
| Olukord | Mida teha |
|---|---|
| Kõik on müügiga nõus | Lihtsaim variant. Kõik allkirjastavad notaris müügilepingu või annavad ühele volituse |
| Üks pärija tahab korterit endale | Ta ostab teiste osad välja. Vaja on hinnangut, mis kõiki rahuldab |
| Üks pärija elab välismaal | Ta saab anda notariaalse volikirja. Välisriigis tehtud volikiri vajab tavaliselt apostilli ja tõlget |
| Keegi keeldub või ei vasta | Viimane abinõu on kaasomandi lõpetamise nõue kohtus. See on aeglane ja kulukas |
Kõige sagedasem konflikti allikas ei ole raha, vaid ootuste erinevus hinna suhtes. Üks pärija mäletab, mida korter maksis viis aastat tagasi, teine tahab kohe raha kätte saada. Kõige lihtsam viis see lahendada on tellida sõltumatu hinnang, mille kõik osapooled aktsepteerivad. Loe lähemalt, miks kinnisvara hindamine enne müüki on oluline.
Samm 4: võlad, korteriühistu ja korteri seisukord
Korteriühistu ees olevad võlgnevused ei jää lahkunu külge – need käivad korteriga kaasas. Seetõttu on esimene asi, mida teha, küsida ühistult tõend võlgnevuste kohta.
- Küsi ühistult kirjalik tõend võlgnevuse seisu kohta
- Uuri välja, kas majal on käimas või plaanis renoveerimine ja kas selleks on võetud laen
- Kontrolli, kas remondifondi makse on korteri kohta keskmisest kõrgem
- Vaata üle, kas korteril on eraldi soojusarvesti ja milline on tegelik küttekulu talvel
Ostjad küsivad neid asju niikuinii ja pank nõuab osa dokumente. Kui need on juba enne kuulutuse üleslaadimist olemas, lüheneb tehingu aeg märgatavalt.
Seisukorra osas tasub olla realistlik. Päritud korterid on sageli 1960.–1990. aastate majades, algse siseviimistlusega. Täisremont enne müüki tasub end harva ära. Loe, kas kinnisvara renoveerimine enne müüki tasub.
Samm 5: hind ja müügiviisi valik
Päritud korteri puhul on müüjal tavaliselt kaks eesmärki, mis omavahel võitlevad: saada võimalikult hea hind ja saada asi võimalikult kiiresti ühele poole. Vali teadlikult, kumb on tähtsam.
| Müügiviis | Kellele sobib | Mida arvestada |
|---|---|---|
| Tavaline müük maakleriga | Kui aega on ja tahad turuhinda | Kuulutus, fotod, näitamised, läbirääkimised. Turuolukorrast sõltuv müügiaeg |
| Müük ilma vahenduseta | Kui oled ise kohapeal ja tunned protsessi | Säästad vahendustasu, kuid kannad ise juriidilise ja turundusliku poole |
| Kokkuost ehk kiirmüük | Kui pärijad elavad kaugel või raha on vaja kiiresti | Hind on turuhinnast madalam, kuid tehing on kiire ja korteri seisukord ei sega |
Kui pärijaid on mitu ja nad elavad eri paigus, on kiirmüük sageli mõistlikum kui kuudepikkune näitamiste jada. Vaata, millistes olukordades kinnisvara kokkuost on parim lahendus.
Tulumaks päritud kinnisvara müügil
See on kõige sagedasem küsimus ja ka kõige sagedasem eksimuse koht. Üldpõhimõte on, et kinnisvara müügist saadud kasu on maksustatav tulu, kuid seadus näeb ette mitu erandit – näiteks juhul, kui müüja on kinnisasja kasutanud kuni võõrandamiseni oma elukohana.
Päritud vara puhul on määrav see, kas ja kuidas pärija ise on korterit kasutanud, mitte see, kuidas lahkunu seda kasutas. Kui korter seisis pärast pärimist tühjana ja müüakse edasi, on olukord teistsugune kui siis, kui pärija ise sinna elama kolis.
Kuna maksuseadused muutuvad ja iga pärimisjuhtum on erinev, ära tee otsust ainult artikli põhjal. Küsi enne müügilepingu allkirjastamist kirjalik seisukoht Maksu- ja Tolliametilt või maksunõustajalt. Küsimus, mille peale hiljem tulumaksuteade tuleb, maksab kordades rohkem kui üks konsultatsioon.
Üldise ülevaate saad artiklist kinnisvara ostu ja müügi maksunõuded Eestis.
Viis levinumat viga
- Oodatakse liiga kaua. Tühi korter maksab iga kuu raha ja tema seisukord ei parane iseenesest.
- Ei kontrollita kinnistusraamatut. Vana kustutamata hüpoteek või servituut tuleb välja alles siis, kui ostja pank ütleb ei.
- Lepitakse suuliselt kokku. Pärijate vaheline suuline kokkulepe ei kehti notaris. Vormista volitused korrektselt.
- Unustatakse ühistu võlad. Need tulevad tehingu käigus välja ja vähendavad müügihinda täpselt sama palju.
- Hinnastatakse emotsiooniga. Korteri väärtus ei sõltu sellest, kui palju see pere jaoks tähendab.
Korduma kippuvad küsimused
Ei. Notar ei tõesta müügilepingut enne, kui pärimismenetlus on lõpetatud ja pärija on kantud kinnistusraamatusse omanikuna.
Ta ei pea Eestisse sõitma. Volikirja saab vormistada välisriigi notari juures või Eesti saatkonnas. Välisriigi notari tehtud volikiri vajab tavaliselt apostilli ja vandetõlgi tõlget.
Võlg on seotud korteriga ja läheb koos omandiga üle. Praktikas tasutakse see kas pärandvara arvelt või müügitehingu käigus ostuhinnast.
Tervikuna mitte. Oma mõttelise osa võib kaasomanik küll võõrandada, kuid teistel on ostueesõigus. Kui kokkulepet ei sünni, saab kaasomandi lõpetamist nõuda kohtu kaudu.
Pärimismenetlus võtab tavaliselt mõned kuud. Pärast omandikande tegemist sõltub müügiaeg valitud teest: tavamüük võtab nädalaid või kuid, kokkuostu puhul saab tehingu teha oluliselt kiiremini.
Kas sul on päritud korter, mille müügiga tahad ühele poole saada? Võta ühendust – vaatame üle, mis dokumendid on olemas, mis on puudu ja milline müügitee on sinu olukorras kõige mõistlikum. Esimene nõustamine ja turuhinna hinnang on tasuta. Vaata ka: kuidas leida parim kinnisvaramaakler Tallinnas
Loe lisaks: kuidas müüa Eesti korter välismaalt kohale tulemata
