Parkimiskoha ja garaaži müük Tallinnas: mida omanik teadma peab

Parkimiskoha müük tundub kõige lihtsam tehing maailmas, kuni selgub, et see, mida sa müüa tahad, ei ole juriidiliselt see, mida sa arvasid. Tallinnas on parkimiskohti vormistatud vähemalt kolmel erineval viisil ja igaüks neist tähendab teistsugust tehingut ja teistsugust ostjate ringi.

See on ka üks väheseid kinnisvaraliike, kus õige ostja elab tõenäoliselt sinuga samas majas. Sellest teadmisest sõltub kogu turundus.

Põhipunktid

Esimene samm: mis see juriidiliselt on

Enne kui sa hinnale mõtled, vaata kinnistusraamatust järele, milline neist kolmest sinu oma on:

Kolmandal juhul on vastus ebamugav aga selge: eraldi müüa ei saa. Koht liigub korteriga koos. Sel juhul on ainus mõistlik tegevus koha välja üürimine – ja seda tasub teha korrektse lepinguga.

Esimesel ja teisel juhul saab müüa. Teisel juhul tuleb aga kindlasti läbi lugeda kaasomanike kasutuskord ja korteriühistu põhikiri: mõnes majas on kokku lepitud, et kohta tohib võõrandada eelkõige maja elanikele või et teistel kaasomanikel on ostueesõigus.

Kes on ostja – ja miks see turg on nii lokaalne

Parkimiskohta ei osta keegi, kes selle juurde ei ela. Ostjate ring on praktikas selline:

1. Sama maja elanik, kellel kohta ei ole. Tema on kaugelt kõige parem ostja ja tema jaoks on väärtus kõige suurem.
2. Kõrvalmaja elanik, kui piirkonnas on tõsine kohapuudus.
3. Sama maja korteriomanik, kes annab korterit üürile – koht muudab tema korteri üürituruks atraktiivsemaks.
4. Investor, kes ostab koha selleks, et seda välja üürida. Teda huvitab ainult tootlus.

Sellest järeldub kõige tähtsam turundusotsus: esimene koht, kus kuulutada, ei ole portaal – see on maja enda infokanal. Trepikoja teadetetahvel, korteriühistu meililist või maja Facebooki grupp jõuab õige ostjani kiiremini ja odavamalt kui ükski kuulutus. Alles seejärel tasub minna portaalidesse.

Hinnastamine: mis vahet teeb

Parkimiskohtade hinnad erinevad Tallinnas kordades ja need tegurid seletavad enamiku vahest:

• Piirkonna kohapuudus. Kesklinnas, Kalamajas ja Kristiines on nõudlus püsivalt suur. Äärelinnas, kus tänaval on ruumi, on hind oluliselt madalam.
• Sise- või välikoht. Soe garaažikoht on talvel selgelt väärtuslikum.
• Koha suurus ja mugavus. Kitsas nurgakoht samba kõrval on tunduvalt vähem väärt kui lai koht sissepääsu lähedal.
• Laadimisvõimalus. Elektriauto laadimise võimalus või selle rajamise võimalikkus on hinnategur, mis muutub iga aastaga tähtsamaks.
• Kuutasu. Kui kohaga kaasneb igakuine haldustasu, siis see vähendab ostja jaoks väärtust – ütle see kohe välja.

Hinna kontrollimiseks on kõige usaldusväärsem allikas päris tehingud samas majas ja samas kvartalis. Kuulutuste hinnad on siin eriti ebausaldusväärsed, sest kohti pannakse müüki katsetamise mõttes ja need seisavad kaua.

Müüa või välja üürida?

See on küsimus, mida tasub päriselt kaaluda, sest parkimiskoht on üks väheseid kinnisvaraliike, mille üürimine on peaaegu vaevata.

Minu praktiline soovitus: kui sa jääd samasse piirkonda elama, siis mõtle üürimisele. Parkimiskoha väärtus kesklinnas pigem kasvab ja üürilepingut on lihtne lõpetada, kui olukord muutub. Kui kolid piirkonnast ära, siis müü – kaugelt hallatav parkimiskoht on rohkem tüli kui tulu.

Vanad garaažiboksid: eraldi teema

Nõukogudeaegsed garaažikooperatiivid on omaette maailm ja seal on kolm asja, mida tuleb kontrollida enne, kui üldse hinnast rääkida:

1. Kas maa all on kinnistu ja kes on selle omanik? Paljudes garaažiühistutes on hoone ja maa suhe ajalooliselt segane.
2. Kas boks on ehitisregistris ja kinnistusraamatus? Kui ei ole, siis on müügiobjekt sisuliselt liikmesus ühistus, mitte kinnisasi – ja see on ostja jaoks hoopis teine risk.
3. Millised on ühistu võlad ja tulevased kulud? Katuse remont või maa ostmine võib olla otsustamisel.

Kui need kolm asja on selged, siis on garaažiboks täiesti normaalne müügiobjekt – tihti ka üllatavalt hea hinnaga, sest laoruumi ja töökoja järele on Tallinnas püsiv nõudlus. Kui need ei ole selged, siis on ainus aus tegevus need enne välja selgitada.

Kontrollnimekiri enne müüki

• Kinnistusraamatust kontrollitud, mis vormis parkimiskoht on.
• Kasutuskord ja ühistu põhikiri läbi loetud – kas on piiranguid või ostueesõigust.
• Selge, kas kohaga kaasneb igakuine tasu ja kui suur see on.
• Koha mõõdud ja asukoht majas teada (korrus, number, kaugus sissepääsust).
• Fotod tehtud: koht ise, sissepääs, ligipääsutee.
• Info laadimisvõimaluse kohta olemas.
• Kuulutus jõudnud maja enda infokanalisse enne portaali.
• Hind seatud sama piirkonna päris tehingute järgi.

Kui sul on parkimiskoht või garaaž, mille kohta sa ei tea, mis see juriidiliselt on – saada mulle kinnistu andmed. Ma vaatan registrist järele ja ütlen ausalt, kas seda saab müüa, mis see väärt on ja kas müük või üürile andmine on sinu olukorras mõistlikum.

Korduma kippuvad küsimused

Allikad

• Riigi Teataja – korteriomandi- ja korteriühistuseadus
• Maa-amet – kinnisvara tehingute andmebaas
• Notarite Koda – kinnisvaratehingud
• Ehitisregister

Loe ka

• Korteriühistu laen ja remondifond: mõju korteri müügihinnale
• Notaritasu ja riigilõiv kinnisvaratehingus: kes maksab mida
• Notaritasude kalkulaator
• Notariaalse müügilepingu tähtsus kinnisvaratehingus
• Kinnisvaramaakler Kesklinnas
• Kinnisvara vahendusleping: 10 punkti, mida enne allkirjastamist kontrollida
• Turuhinnang või hindamisakt: kumba sa vajad ja millal