Kinnisvara vahendusleping: 10 punkti, mida enne allkirjastamist kontrollida

Vahendusleping on dokument, mille enamik müüjaid loeb kolmkümmend sekundit ja allkirjastab. Ma mõistan seda – see tundub formaalsus. Aga just see paber otsustab, kes vastutab tulemuse eest, millal ja mille eest sa maksad ning mis juhtub siis, kui koostöö ei tööta.

Ma kirjutan selle artikli teadlikult ka nende punktidega, mis on maaklerile ebamugavad. Kui sa küsid mult neid asju, siis on mul hea meel – see tähendab, et me alustame ausalt.

Põhipunktid

Kümme punkti, mida lepingust otsida

1. Tasu suurus ja arvutamise alus. Kas protsent või kindel summa, kas käibemaks on sees. Peab olema üks arv, mille sa aru saad.
2. Millal tasu kuulub maksmisele. Korrektne on: pärast notariaalse müügilepingu sõlmimist. Ettemaks ei ole selles teenuses tavapärane.
3. Mis on teenuse sisu. Loetelu peab olema konkreetne: fotod, plaanijoonis, kuulutused millistes portaalides, näitamised, läbirääkimised, notari korraldamine.
4. Kes kannab turunduskulud. Kas fotograaf, portaalitasud ja plaanijoonis on tasu sees või eraldi. See on kõige sagedasem üllatuse koht.
5. Lepingu tähtaeg. Tähtajatu leping ei ole müüja huvides. Kolm kuni kuus kuud on mõistlik.
6. Kas leping on ainuõiguslik. Kui jah, siis peab vastukaaluks olema kirjas, mida maakler kohustub tegema.
7. Ülesütlemise tingimused. Kui pikk etteteatamine, kas on leppetrahv, mis juhtub juba tehtud kulutustega.
8. Mis juhtub, kui ostja leiad sina ise. See punkt tuleb enne kokku leppida, sest tagantjärele on see kõige tavalisem tüliküsimus.
9. Järelmõju ehk kaitseperiood. Kas maaklerile kuulub tasu, kui tema näidatud ostjaga tehakse tehing pärast lepingu lõppu. Mõistlik on, aga tähtaeg peab olema piiratud.
10. Hinna muutmise kord. Alghinna ja hinnalangetuse otsustab müüja. See peab olema kirjas.

Kui mõni neist kümnest ei ole lepingus üldse mainitud, siis ei tähenda see pahatahtlikkust – aga see tähendab, et vaidluse korral ei ole midagi, mille peale toetuda. Küsi ja lase kirja panna.

Ainuõiguslik või mitte: aus võrdlus

Ma ei ütle, et ainuõiguslik leping on ainuvõimalik. Ma ütlen, et see on hea tehing ainult siis, kui teine pool paneb selle vastu midagi konkreetset. Küsi julgelt: mis on tegevuskava, millal on fotod tehtud, millal kuulutus üleval, millal saan esimese tagasiside kokkuvõtte. Kui vastus on ähmane, siis ei ole ainuõigus õigustatud.

Ja üks asi, mida ise alati teen: ütlen ette, mis on esimese kahe nädala plaan ja millal ma sulle tagasisidet annan. Kui hind on vale, siis sa kuuled seda minult kahe nädala pärast, mitte kolme kuu pärast.

Punased lipud lepingus

• Tähtajatu leping ilma selge ülesütlemise võimaluseta.
• Ettemaks või „turunduspakett“, mis tuleb tasuda enne tulemust.
• Tasu, mis kuulub maksmisele juba ostja leidmisel, mitte notariaalse tehingu järel.
• Volitus, mis lubab maakleril hinna üle otsustada ilma sinu nõusolekuta.
• Ebamäärane teenuse kirjeldus, näiteks ainult „kinnisvara vahendamine“.
• Väga pikk kaitseperiood pärast lepingu lõppu, näiteks aasta või rohkem.
• Leppetrahv ülesütlemise eest, mis ei ole seotud tegelike kulutustega.
• Blanko-volikiri, mille sisu ei ole täpselt piiritletud.

Ükski neist ei ole automaatselt pettus. Aga iga üks neist on koht, kus tasub küsida „miks see nii on?“ – ja hea maakler oskab sellele vastata rahulikult.

Küsimused, mida küsi enne allkirjastamist

1. Mis hinnaga sa selle müüksid ja mille põhjal? Vastus peab tuginema tehingutele, mitte tundele.
2. Kui kaua see tõenäoliselt aega võtab? Aus vastus on vahemik, mitte lubadus.
3. Mida sa esimesel kahel nädalal teed?
4. Kui palju sa selle objekti turundusse panustad ja kes seda maksab?
5. Kas ma pean näitamistel kohal olema?
6. Millal ja kuidas ma tagasisidet saan?
7. Mis juhtub, kui me kolme kuu pärast tulemust ei näe?

Neid küsimusi kartma ei pea. Mina ootan neid – ja kui müüja neid küsib, on koostöö hiljem alati rahulikum, sest ootused on algusest peale kokku lepitud.

Mis peaks lepingus olema sinu kaitseks

• Alghinna ja hinnamuudatuste otsustusõigus jääb sulle.
• Tasu maksad alles pärast notariaalset tehingut.
• Lepingu tähtaeg on piiritletud ja pikenemine toimub kokkuleppel, mitte automaatselt.
• Ülesütlemine on võimalik mõistliku etteteatamisega.
• Teenuse sisu on loetletud punktide kaupa.
• Turunduskulude jaotus on kirjas.
• Sinu andmete kasutamine on piiritletud müügiprotsessiga.

Kui kõik seitse on olemas, siis on see leping korralik – sõltumata sellest, kes on teine pool. Kui mõni puudub, siis palu see lisada. Korralik maakler teeb seda meelsasti, sest selge leping kaitseb ka teda.

Kuidas ma ise seda teen

Ma ütlen enne lepingut kolm asja välja, ka siis kui need ei ole minu kasuks:

1. Ausa hinna, mis tuleb päris notaritehingutest. Kui sinu ootus on sellest oluliselt kõrgem, siis ma ütlen seda kohe, mitte kolme kuu pärast.
2. Realistliku ajakava vahemikuna, koos sellega, mis seda kiirendaks.
3. Selle, kas maakleri kasutamine on sinu olukorras üldse mõttekas. Mõnikord ei ole – näiteks kui ostja on juba olemas ja vaja on ainult tehingu korraldamist.

Ja tasu maksad sa alles siis, kui tehing on notaris tehtud. Ette ei maksa sa midagi. See ei ole soodustus – see peaks olema standard.

Korduma kippuvad küsimused

Allikad

• Riigi Teataja – võlaõigusseadus, maaklerileping
• Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Amet
• Eesti Kinnisvarafirmade Liit – head tavad
• Notarite Koda – kinnisvaratehingud

Loe ka

• Notaritasu ja riigilõiv kinnisvaratehingus: kes maksab mida
• Notariaalse müügilepingu tähtsus kinnisvaratehingus
• Dokumentide kontroll enne kinnisvara ostu KV portaalis – ostja ja müüja juhis
• Kinnisvaramaakler Harjumaal
• Kinnisvaramaakler Tallinnas
• Turuhinnang või hindamisakt: kumba sa vajad ja millal
• Millal on parim aeg kinnisvara müüa? Kuude kaupa Tallinnas