Korteri kinkimine lapsele või müük: kumb on mõistlikum

Kinkeleping tundub esmapilgul lihtsam ja odavam kui müük. Notari juures käiakse üks kord, raha ei liigu ja tundub, et asi on lahendatud. Probleemid tulevad hiljem – ja peaaegu alati kahes kohas: maksudes, kui vara edasi müüakse, ja kontrollis, kui elu läheb teisiti kui plaanitud.

See artikkel ei ütle sulle, kumba teha. See ütleb, mida kummagi puhul ette tuleb, et sa saaksid otsuse teha teadlikult ja koos notariga, mitte tunde pealt.

Põhipunktid

Mis vahe on kinkimisel ja müügil

Tähelepanek, mis üllatab paljusid: notaritasu ja riigilõiv arvutatakse mõlemal juhul vara väärtuse järgi. Kinkimine ei ole seetõttu automaatselt odavam tehing – riigilõiv sõltub kinnistu väärtusest, mitte sellest, kas raha liikus või mitte. Konkreetse summa saad välja arvutada meie notaritasude kalkulaatoriga.

Neli küsimust, millele vasta enne otsust

1. Kas sa vajad seda vara tulevikus ise? Kingitud korter ei ole enam sinu. Kui sul on vaja hiljem hooldekodu, remonti või ravi rahastada, siis seda vara sa müüa ei saa.
2. Kas lapsi on rohkem kui üks? Ühele kinkimine ja teistele mitte on kõige tavalisem tulevaste peretülide algus. Kui teed nii, siis tee see teadlikult ja räägi sellest kõigiga.
3. Mis saab siis, kui lapse elu muutub? Lahutus, võlad, täitemenetlus – kingitud vara on lapse vara koos kõigi sellest tulenevate tagajärgedega.
4. Kas laps kavatseb seal elada või edasi müüa? See on maksuküsimuse jaoks kõige olulisem asjaolu ja seda tasub arutada enne, mitte pärast.

Kui vastad neljandale küsimusele „ilmselt müüb edasi“, siis on eriti oluline maksupool enne läbi rääkida. Kingitud vara puhul ei ole soetamismaksumus tingimata see, mida sina omal ajal maksid – ja just sellest tekib enamik ebameeldivaid üllatusi.

Kus tekivad maksud – ja miks see nii tihti üllatab

Loogika on lühidalt selline. Kingituse saamisel eraisikult ei teki Eestis üldjuhul tulumaksukohustust. Küsimus tekib siis, kui kingitud vara hiljem müüakse: maksustatav kasu arvutatakse müügihinna ja soetamismaksumuse vahena.

Siin on kaks asja, mis tuleb kindlasti üle kontrollida:

• Milline on kingitud vara soetamismaksumus uue omaniku jaoks. See ei pruugi olla see, mida kinkija kunagi tasus.
• Kas kehtib oma elukohana kasutatud eluruumi erand. Kui laps elab seal päriselt oma elukohana, muutub pilt oluliselt.

Ma ei anna maksunõu ja ei taha, et sa teeksid otsust blogipostituse põhjal. Aga ma tean täpselt, kus see kulu tekib – ja kui sa küsid Maksu- ja Tolliametilt või maksunõustajalt enne notari juurde minekut, siis on see üks kõne, mis võib säästa mitu tuhat eurot.

Kolmas variant, mida kaalutakse liiga harva

Kinkimine ja müük ei ole ainsad võimalused. Praktikas kasutatakse veel kahte lahendust, mida tasub notariga arutada:

• Kinkimine koos kasutusõiguse jätmisega. Vara omand läheb üle, aga kinkijale jääb õigus korteris elada. See lahendab kõige suurema hirmu – „ma jään kodutuks“.
• Müük lapsele turuhinnaga. Kõlab kummaliselt, aga on tihti kõige puhtam lahendus: soetamismaksumus on selge, teised lapsed ei tunne end kõrvale jäetuna ja raha jääb sulle.

Mõlemad variandid vormistab notar. Minu roll on siin lihtne, aga oluline: ma ütlen sulle, mis see korter täna päriselt väärt on. Ilma õige väärtuseta ei saa ükski neist variantidest korrektselt vormistatud – ei riigilõiv, ei maksuarvestus ega laste omavaheline õiglus.

Kolm viga, mida ma kõige sagedamini näen

1. Väärtus kirjutatakse lepingusse „umbes“. Ebarealistlik väärtus tekitab probleeme nii maksuarvestuses kui ka hilisemate vaidluste korral. Väärtus peab olema põhjendatud.
2. Teistele lastele ei räägita midagi. Saladusena tehtud kinge tuleb alati välja – tavaliselt kõige halvemal hetkel. Üks aus vestlus praegu on odavam kui pärimisvaidlus hiljem.
3. Kinkija ei mõtle enda peale. Kõige kurvemad juhtumid, mida ma näinud olen, on need, kus vanem kinkis kõik ära ja jäi ise ilma valikuvõimaluseta. Heldus on ilus, aga see peab olema turvaline.

Kust alustada

1. Lase korter hinnata. Ilma õige väärtuseta ei ole ükski järgnev arvutus usaldusväärne. Mina teen selle tasuta ja päris tehingute põhjal.
2. Küsi maksupool üle Maksu- ja Tolliametist või maksunõustajalt, arvestades sinu ja lapse konkreetset olukorda.
3. Broneeri notari aeg ja vaata koos temaga läbi kõik kolm varianti: kinge, kinge kasutusõigusega, müük.
4. Räägi perega, enne kui alla kirjutad. See on ainus samm, mille vahelejätmist inimesed hiljem kahetsevad.

Korduma kippuvad küsimused

Allikad

• Notarite Koda – kinkeleping ja kinnisvaratehingud
• Maksu- ja Tolliamet – kingitused ja vara võõrandamine
• Riigi Teataja – võlaõigusseadus ja asjaõigusseadus
• Maa-amet – kinnisvara tehingute andmebaas

Loe ka

• Notaritasu ja riigilõiv kinnisvaratehingus: kes maksab mida
• Notaritasude kalkulaator
• Notariaalse müügilepingu tähtsus kinnisvaratehingus
• Kaasomandis kinnisvara müük: kui omanikke on mitu
• Kinnisvara ostu ja müügi maksunõuded Eestis 2026. aastal
• Päritud korteri müük: pärimistunnistus, kaasomand ja maksud
• Turuhinnang või hindamisakt: kumba sa vajad ja millal