Liigu sisu juurde
Peamised punktid:
- Sea realistlik hind. Õige hinnastamine on kiire müügi alus – liiga kõrge hind peletab ostjad eemale, liiga madal jätab raha lauale.
- Tee kuulutus atraktiivseks. Kasuta kvaliteetseid fotosid ja kirjuta detailne kirjeldus, mis toob esile kinnisvara parimad küljed.
- Kaalu kinnisvaramaakleri abi. Kogenud kinnisvaramaakler Tallinnas suudab müügiprotsessi kiirendada, tuues sulle rohkem ostuhuvilisi lühema ajaga.
- Valmista korter või maja müügiks ette. Korista põhjalikult, paranda pisivead ja veendu, et nii kinnisvara välimus kui ka dokumendid on tipptopp korras.
- Reageeri kiirelt ostuhuvilistele. Ole paindlik külastusaegade osas ja vasta päringutele esimesel võimalusel – kiire suhtlus võib olla otsustav tegur tehingu sõlmimisel.
1. Õige hinnastamine alates esimesest päevast
Tallinna kinnisvaraturul on konkurents tihe, seega peab müüja alustama õige hinnaga. Liigne optimistlik hinnasilt võib tähendada, et kuulutus jääb kuudeks üles ja ostjad hakkavad mõtlema, mis objektiga valesti on. Uuri hiljutisi tehinguhindu sarnaste korterite müükide ja majade müükide puhul sinu piirkonnas. Realistlik hinnakujundus tekitab rohkem huvi ja aitab müüa kinnisvara kiiremini. Vajadusel konsulteeri spetsialistiga või telli hindamine – näiteks saad lugeda, miks kinnisvara hindamine on enne müüki Tallinnas nii oluline. Pea meeles, et esmased paar nädalat on kriitilise tähtsusega – just siis pälvib uus kuulutus kõige rohkem tähelepanu. Kui hind on kohe paigas, tekib ostjatel kiiremini huvi ning võid saada isegi mitu pakkumist korraga.
Kui sul on tõesti kiire müügiga, kaalu strateegiat hinnastada vara pisut konkurentsivõimelisemalt. Veidi turuhinnast madalam alghind võib tuua kohale suurema hulga huvilisi ja kiirendada müügiprotsessi. Samas ole valmis läbirääkimisteks – hea strateegia jätab ruumi ka väikesele hinnaläbirääkimisele, nii et ostja tunneks, et sai ausa diili, ja sina ei pea oma eesmärgist liiga palju taganema.
Ära karda hindamist korrigeerida, kui huvi pole piisav. Parem teha väike hinnalangetus paari nädala jooksul kui lasta kuulutusel lõputult seista. Ostjad jälgivad turgu hoolikalt: kui märkavad hinnamuutust realistlikumaks, võivad nad uuesti huvi tunda. Oluline on olla hinnaküsimuses paindlik, et vältida olukorda, kus kinnisvara seisab turul liiga kaua.
2. Atraktiivne kuulutus ja tugev turundus
Kiire müük algab silmapaistvast kuulutusest. Ostjad sirvivad portaale kriitilise pilguga, seega veendu, et sinu kuulutus paistab konkurentide seast välja. Alusta kvaliteetsetest fotodest: puhas ja valgusküllane pildimaterjal on esimene asi, mis ostja tähelepanu köidab. Pildista päevasel ajal hea valgusega ning näita ruume võimalikult avaralt. Korista enne pildistamist kogu segadus eest ära ja loo neutraalne, ent meeldiv atmosfäär – nii saab ostja end kohe ette kujutada sinna elama. Vajadusel kasuta professionaalset fotograafi, sest investeering headesse fotodesse tasub end müügikiiruses ja -hinnas kindlasti ära.
Kuulutuse tekst peab olema konkreetne ja informatiivne. Toonita kinnisvara olulisi plusse: asukoht (näiteks lähedal olevad koolid, ühistransport, poed), planeeringu funktsionaalsus, hiljutised renoveerimistööd või energiatõhusus. Väljenda infot selgelt ja otsekoheselt – vältides liigset müügijuttu, mis võib tunduda ebausutav. Ostja tahab fakte: ruutmeetrid, tubade arv, korrus, kommunaalkulud, parkimisvõimalus jne. Mida vähem küsimärke jääb, seda kiiremini saab ostja ostuotsusele liikuda.
Kasuta mitmeid kanaleid müügiks. Ära piirdu ainult ühe portaaliga. Pane kuulutus üles populaarsetesse kinnisvaraportaalidesse (nagu KV portaalis ja City24) ning jaga infot ka sotsiaalmeedias või kinnisvarafoorumites. Isegi suusõnal leviv info võib tuua ostja! Oluline on, et võimalikult paljud potentsiaalsed ostjad saaksid kuulutusest teada võimalikult kiiresti. Kui kasutad Facebooki gruppe või teisi kanaleid, jälgi et info oleks ajakohane ja küsimustele vastatakse kärmelt. Mitmekülgne turundusstrateegia annab sinu kinnisvarale laiema nähtavuse ja seega ka rohkem šansse kiireks tehinguks – vaata ka kas kinnisvara müümine KV portaalis tasub ära ning kuidas koostada atraktiivne kuulutus KV jaoks.
3. Kinnisvaramaakleri abi kasutamine
Kuigi iseseisev müük on võimalik, võib kogenud kinnisvaramaakler märgatavalt müügitempot tõsta. Professionaalne maakler tunneb Tallinna turgu põhjalikult ning teab, milline ostjaskond sinu kinnisvara otsib. Kinnisvaramaakler Tallinnas omab tihti olemasolevat ostjate võrgustikku – tal on kontaktid inimestega, kes aktiivselt otsivad kodu, ja ta võib sinu objekti neile kohe soovitada. See tähendab, et saad ligi ostjatele, keda sa ise võib-olla ei jõuaks. Maakler oskab ka efektiivselt reklaamida: lisaks kuulutuse portaalidesse panemisele teeb ta sihitud turundust (näiteks saadab pakkumisi oma kliendibaasile, kasutab sotsiaalmeediat) ning oskab kuulutust tõsta esile parimate võtete abil.
Hea maakler aitab vältida ajaraiskamist ja vigu. Ta filtreerib välja niisama huvilised ning toob sinuni tõsised ostjad, kes on valmis kiirelt tegutsema. Samuti juhib maakler kogu suhtlust – vastab päringutele, lepib kokku vaatamised ja peab ostjatega läbirääkimisi sinu huvides. Kui müügiprotsessis tekib takistusi, on tal kogemus nende lahendamiseks. Näiteks oskab ta nõustada, kuidas käituda, kui ostja pakub oodatust madalamat hinda, või kuidas tegeleda mitme huvilisega korraga.
Pea meeles, et kinnisvaramaakleri teenus ei tähenda ainult lisakulu, vaid ka ajalist võitu ja tihti kõrgemat lõpphinda. Kiire müük ei tohiks tulla kahjumiga – maakler oskab hoida hinda nii, et tehing oleks sulle endiselt kasulik. Kinnisvara KV meeskonna kogemuse põhjal võib õige maakleriga müük toimuda mitte ainult kiiremini, vaid ka stressivabamalt, sest müügitöö ja juriidilised detailid on professionaali kanda. Seega, kui eesmärk on kinnisvara kiirelt ja soodsatel tingimustel müüa, on usaldusväärse maakleri kaasamine sageli mõistlik samm.
4. Kodu ettevalmistamine müügiks
Kiire müük eeldab, et kinnisvara oleks ostjate jaoks valmis esimesest vaatamisest alates. See tähendab põhjalikku ettevalmistust nii visuaalselt kui ka tehniliselt. Alusta koristusest: puhas ja hoolitsetud kodu jätab usaldusväärse mulje. Berliinist pärit ütlus ütleb, et puhtus on pool võitu – kinnisvara puhul võib see olla lausa võti tehinguni. Korista kõik ruumid, pese aknad, vabane üleliigsest mööblist või kolast, mis teeb ruumid väiksemaks. Eemalda isiklikud esemed (perelifotod, väga spetsiifiline sisustus), et ostja saaks ruumides ette kujutada oma elu, mitte sinu oma. Neutraalne ja meeldiv õhustik meeldib laiemale ringile ostjatele.
Järgmine samm on pisiremont ja parandused. Kiired parandustööd võivad oluliselt mõjutada ostja muljet. Paranda tilkuvad kraanid, kinnita logisevad käepidemed, vaheta välja läbipõlenud pirnid. Kui seinad on määrdunud või väga erksat värvi, kaalu seinte ülevärvimist heledates neutraalsetes toonides – see annab värske ilme ja muudab ruumid visuaalselt avaramaks. Suured renoveerimistööd iga hinna eest ette võtta ei tasu, eriti kui aeg tiksub takka. Küll aga väikesed investeeringud (nagu seinte värskendamine või kulunud detailide uuendamine) tasuvad end tihti ära, muutes objekti atraktiivsemaks ilma liigse ajakuluta – loe lähemalt, kas kinnisvara renoveerimine enne müüki tasub.
Kui müüd maja, siis ära unusta ka krunti ja fassaadi korda teha. Niidetud muru, puhastatud õueala ja värskelt pestud aknad või fassaad loovad mulje hoolitsetud kinnisvarast. Esmamulje tekib ostjal juba tänaval – tee see mulje nii positiivseks kui võimalik. Väikese vaevaga (näiteks mõned taimed ukse kõrvale, korrastatud trepikoda, puhas koridor) võid mõjutada ostja emotsiooni enne, kui ta on uksest sisse astunud.
5. Dokumentide korrastamine ja juriidiline valmisolek
Sageli unustatakse, et kinnisvara müügiprotsessi kiirus sõltub ka dokumentide korrasolekust. Kui ostja on leitud, ei taha keegi tehingu faasis ootamatuid viivitusi seetõttu, et paberid pole valmis. Seetõttu kontrolli enne kuulutuse avaldamist, et kõik vajalikud dokumendid on olemas ja ajakohased. Näiteks kui oled teinud korteris ümberplaneeringu või ehitanud maja osaliselt ümber, veendu, et sul on kehtiv projekt ja kasutusluba. Pangad ja ostjad pööravad tähelepanu ehitus- ja kasutuslubade olemasolule – Tallinnas on teada juhtumeid, kus tehing lükkub nädalateks edasi puuduva dokumentatsiooni tõttu. Selliste olukordade ennetamiseks kogu kokku energiamärgis, kasutusluba, projektid, korteriühistu põhimäärus ja viimaste koosolekute protokollid (korteri puhul) ning muud asjakohased paberid. Kui kõik on läbipaistev ja kontrollitud, saab ostja kindlustunde ning müügiprotsess liigub sujuvalt edasi – vaata lisaks, milliseid dokumente kontrollida enne kinnisvara müüki.
Dokumentide korrastamine hõlmab ka omanikuõiguse kontrolli – veendu, et sina oled registri järgi omanik ja kinnistusraamatus pole takistavaid märkusi (hüpoteegid, keelumärked). Kuigi neid kontrolle teeb ka notari büroo, tasub müüjal ise eeltöö ära teha, et vältida viimase hetke üllatusi. Samuti mõtle läbi tehingu tingimused: kas müüd kinnisvara mööbliga või ilma, mis tähtajaga oled valmis kodu üle andma pärast müüki jne. Kui oled need detailid ette valmistanud, saad ostjaga kiiremini kokkuleppele. Hästi ette valmistatud müüja jätab professionaalse mulje ja tehing partnerina on sinuga ostjal kindlam tunne.
Samuti tuleb meeles pidada, et notariaalne müügileping on Eestis kinnisvaratehingute kohustuslik osa – sellega kaasnev paberimajandus peaks kindlasti olema ette valmistatud, et kõik kulgeks kiiresti ja sujuvalt.
6. Kiire suhtlus ja paindlikkus
Kiirus ei ole oluline ainult hinnas ja turunduses, vaid ka suhtluses. Kui ostuhuviline võtab ühendust, vasta esimesel võimalusel. Iga möödalastud tund või päev võib tähendada, et ostja leiab midagi muud või kaotab huvi. Hoia telefoni lähedal ja jälgi pidevalt e-posti – huvilise kiire tervitamine ja küsimustele vastamine näitab, et oled tõsine müüja. Samuti ole paindlik kohtumiste korraldamisel: proovi leida vaatamiseks aegu, mis sobivad ostjale, olgu see siis varahommikune aeg enne tööpäeva või õhtune aeg pärast tööpäeva. Mida enam saad ostja soovidega arvestada, seda kiiremini jõuate tehinguni.
Näita üles vastutulelikkust ka läbirääkimistel. Kui ostja teeb pakkumise, vasta sellele konstruktiivselt ja kiiresti. Isegi kui hind ei vasta ootustele, on parem pidada aktiivset läbirääkimist kui jätta ostja liiga kauaks vastust ootama. Kiire reaktsioon näitab, et oled motiveeritud müüja, ja ostjad hindavad seda. Samuti püüa olla paindlik tingimustes – näiteks kui ostjal on vaja tehinguga veidi viivitada pangalaenu vormistamise tõttu, kaalu võimalusi vastu tulla, kui see üldist ajakava oluliselt ei kahjusta. Teinekord aitab paar päeva siia-sinna ootamist siiski lõpuks kiiremini tehingu lukku saada, kui vastutasuks on kindel ostja.
Oluline on leida tasakaal: ole kiire ja paindlik, kuid ära anna ära oma põhimõtteid. Kui oled kõik eelnevad sammud (hind, turundus, ettevalmistus) hästi läbi mõelnud, saad enesekindlalt suhelda teades, et sinu kinnisvara pakub ostjale väärtust. Kiire müük ei tähenda rutakat või kergekäelist müüki – see tähendab efektiivset ja läbimõeldud tegutsemist. Järgides neid põhimõtteid, on sul hea võimalus sõlmida tehing kiiremini kui keskmine müüja ning liikuda muretult järgmiste plaanide juurde. Kui siiski tekib olukord, et ostjad puuduvad, uuri mida teha, kui kinnisvara ei müü.
KKK – Korduma kippuvad küsimused
Vastus: Tallinna kinnisvaraturul võib müügiperiood varieeruda paarist nädalast mitme kuuni. Kõik sõltub hinnast, asukohast ja turu olukorrast. Näiteks populaarses linnaosas õige hinnaga korteri müük võib toimuda mõne nädalaga, samas kallima maja müük äärelinnas võib võtta mitu kuud. Kui hind on algusest peale paigas ja turundus tehtud korralikult, võib ostja leida isegi esimesel kuul. Oluline on esimese 2–3 nädala jooksul saavutada maksimaalne tähelepanu – siis on lootust kiireks tehinguks kõige suurem. Juhul kui selle ajaga konkreetset huvi ei teki, tasub strateegia (ja võimalusel hind) üle vaadata. Vaata lisaks, kuidas kiirendada kinnisvara müüki Tallinnas.
Vastus: Kui müük venib, on tavaliselt põhjus mõnes põhilises teguris. Levinumad põhjused on liiga kõrge hind või puudulik kuulutus. Vaata kriitiliselt üle, kas hind vastab turuolukorrale – võrdle sarnaste objektide pakkumiste ja tehinguhindadega. Samuti kontrolli kuulutust: kas fotod on piisavalt kvaliteetsed ja kirjeldus informatiivne? Kas kuulutus on üles pandud populaarsetesse kanalitesse (näiteks KV.ee ja teised portaalid)? Teine põhjus võib olla vähene kättesaadavus – kui ostjad ei saa sinuga kiirelt ühendust või vaatama, võivad nad liikuda järgmise pakkumise juurde. Harvematel juhtudel võib probleem olla kinnisvara seisukorras või dokumentides (nt puuduv kasutusluba), mis peletab tõsised ostjad eemale. Lahendus on tuvastada pudelikael ja see kõrvaldada: korrigeeri hinda, paranda kuulutust, kasuta kinnisvaramaakleri abi või vii kinnisvara seisund vastavusse ostjate ootustega.
Vastus: Üldjuhul müüakse Tallinnas kortereid kiiremini kui maju, sest korterite järele on laiem ostjaskond. Korteri ostmiseks on rohkem inimesi (näiteks noored pered, tudengid, investeerijad), samas kui maja ost on suurem otsus ja kallim investeering, mida tehakse harvem. Korterite müügiperioodid linnas võivad olla lühemad, eriti kui asukoht on hea ja hind turule vastav. Muidugi on erandeid – eksklusiivsed luksuskorterid võivad ostjat oodata kauem ning samas hästi hinnastatud ja heas asukohas maja võib leida ostja kiirelt. Seega sõltub palju konkreetsest objektist. Kui eesmärk on võimalikult kiire tehing, tasub nii korteri kui maja puhul järgida samu põhimõtteid: õige hind, korralik turundus ja valmisolek tehinguks. Vt ka korter või maja – kumba valida Tallinnas?
Vastus: Ise müües hoiad kokku maakleri vahendustasu, kuid pead arvestama, et kogu müügiprotsessi koormus on sinu õlul. See tähendab aja panustamist turu uurimisse, kuulutuse loomisse, ostjatega suhtlemisse, dokumentide ajamisse ning läbirääkimistesse. Kui sul on varasem kogemus ja piisavalt aega, on isemüük võimalik. Siiski, paljude jaoks tähendab maakleri kaasamine kiiremat ja sujuvamat müüki. Kinnisvaramaakler Tallinnas teab täpselt, kuidas ostjaid leida ja nendega tegeleda, ning oskab juba eos vältida vigu, mis võiksid müügiprotsessi pidurdada. Maakleril on ligipääs suuremale hulgale ostuhuvilistele, turunduskanalitele ja ta oskab läbirääkimisi pidada nii, et saavutad parima võimaliku hinna võimalikult lühikese ajaga. Tihti suudab hea maakler müüa kinnisvara kõrgema hinnaga, mis katab tema tasu ja jätab omanikule siiski rohkem kasu kui ise müües. Lisaks säästad enda aega ja närve. Seega, kui soovid müüki tõesti kiirelt ja kindlalt, on kinnisvaramaakleri teenus suureks abiks.
Vastus: Aktiivsel ostjal tasub hoida silm peal kinnisvaraportaalide värsketel kuulutustel ning seadistada teavitused uute pakkumiste kohta. Populaarseimates portaalides on võimalik määrata otsingukriteeriumid ja saada kohe e-kiri, kui sobiv objekt lisatakse – nii jõuad esimeste hulgas reageerida. Samuti võid suhelda kohalike maakleritega, sest maaklerid teavad tihti juba enne avalikku kuulutust, millised objektid on müüki tulemas või millistel müüjatel on kiire. Maakleri kaudu tegutsedes saad infot ka nn vaikse müügi objektide kohta, mida avalikult ei reklaamita, kuid mis võivad vastata su soovidele. Kui leiad huvipakkuva kinnisvara, tegutse otsuse tegemisel mõistliku kiirusega – head pakkumised ei püsi turul kaua. Samas ära jäta põhjalikkust unarusse: ka kiire tehingu korral tee selgeks kinnisvara seisukord ja dokumentatsioon. Häid tehinguid leiab see, kes on aktiivne ja informeeritud, ning ostjana aitab võrgustiku kasutamine ja kiire reageerimine sul parima kodu endale napsata.
Kui vajad kiiret ekspertnõu, on Rannar Remmelgas valmis sind järgmise 24 tunni jooksul aitama. Olgu teemaks kinnisvara hindamine, müügiprotsessi kiirendamine või personaalne nõustamine kõikides müügiga seotud detailides – tema kiire ja professionaalne abi aitab sul saavutada oma eesmärgi võimalikult sujuvalt ja tulemuslikult.
