Kinnisvara ostu ja müügi maksunõuded Eestis 2025. aastal

Lühikokkuvõte

2025. aastal kehtivate seaduste järgi on kinnisvara ostu-müügi tehingutel mitmeid maksu- ja juriidilisi nüansse, mida ostja ja müüja peaksid teadma.
Olulisemateks aspektideks on ostja puhul notari- ja riigilõivukulud ning uusarenduse puhul käibemaks.
Müüja jaoks on tähtis õigesti arvestada tulumaksu kinnisvara müügikasult, kuid teatud juhtudel (nt oma elukoha, suvilate, omandireformi käigus tagastatud vara müük) saab rakendada maksuvabastust.
Oluline on ka tehingu korrektne vormistamine notari juures ja vajalike dokumentide olemasolu, et vältida juriidilisi riske.
Alljärgnevas põhjalikus ülevaates selgitame, mida peavad ostja ja müüja arvesse võtma, milliseid soodustusi saab kasutada ning kuidas maksude deklareerimine praktikas käib.

Sissejuhatus

Kinnisvara ostmine ja müümine toob kaasa mitmesuguseid maksukohustusi ning juriidilisi nõudeid. Eriti oluline on 2025. aastal arvestada uuendatud maksuseadustega. Alljärgnevalt anname ülevaate, millised maksud ja kulud kaasnevad ostjale ja müüjale, kuidas toimub kapitalikasumi (müügikasumi) maksustamine, millised maksusoodustused (sh tulumaksuvabastused) on kinnisvaratehingutel võimalikud ning milliseid juriidilisi nõudeid ja dokumente tuleb tehingu vormistamisel silmas pidada. Vajadusel tasub nõu pidada ka kogenud kinnisvaramaakleriga Tallinnas, kes tunneb kohalikke nõudeid, et kõik aspektid oleks kaetud.

Ostja maksukohustused ja kulud kinnisvara ostmisel

Maksud ostjale

Eestis ei ole eraldi kinnisvara ostu-müügi maksu ega niinimetatud kinnisvara ülekandemaksu – erinevalt paljudest riikidest puudub meil tehinguhinnalt arvestatav riiklik käibemaks või tempelmaks kinnisvara ostul. Ostja peamised kulud on seotud tehingu vormistamisega:

Notaritasu ja riigilõiv:
Kinnisvara ostu-müügileping tuleb vormistada notariaalselt. Notaritasu arvestatakse tehingu hinna alusel ning notari teenustasu ja riigilõivu tasuvad osapooled kokkuleppel (praktikas sageli pooleks). Riigilõiv tasutakse omandi ülekandmise eest kinnistusraamatusse kandmisel. Need kulud ei ole küll maksud, kuid on tehingu lahutamatu osa ja õiguslik nõue. Näiteks sõltub notaritasu tehingu summast ning seatavatest hüpoteekidest, samuti on kinnistusraamatu riigilõiv protsentuaalne (teatud piirmääradega).
Käibemaks uusarenduse ostul:
Kinnisvaratehingud on üldjuhul käibemaksust vabastatud, kuid uue hoone või elamumaa ostmisel lisandub käibemaks. 2025. aastal on standardne käibemaksumäär 22%, alates 1. juulist 2025 aga 24%. See tähendab, et näiteks arendajalt uue korteri ostuhind sisaldab käibemaksu, mille arendaja tasub riigile. Ostja eraldi seda deklareerima ei pea, kuid ostuhinna finantseerimisel tuleb arvestada, et hind on koos käibemaksuga. Kui ostja on käibemaksukohustuslane (nt firma), võib tal olla õigus sisendkäibemaksu tagasi küsida, kuid eraisikust koduostja jaoks on see lihtsalt osa hinnast.
Maamaks (igaaastane kohustus):
Ostes kinnisvara, tasub ostja edaspidi igaaastast maamaksu selle kinnistu eest. Maamaks on kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatav maakasutusmaks, suurusjärgus 0,1–2,5% maa maksustamishinnast aastas. Näiteks Tallinnas on määr 0,1–2,5% piires. Koduostjale on hea uudis, et elamumaa, mis on tema registreeritud elukoht, on maamaksust vabastatud teatud ulatuses (kodualuse maa maksuvabastus). See tähendab, et kui registreerid end ostetud maja või korteri aadressile (rahvastikuregistris), ei pea sa üldjuhul selle maa eest maamaksu maksma. Maamaks tasutakse kaks korda aastas – 31. märtsiks ja 1. oktoobriks (juhul kui maks ületab 100 eurot).

Muud kulud ostjale

Ostuga võivad kaasneda ka pangalaenu kulud (lepingutasu, hüpoteegi seadmise tasu notaris ja riigilõiv hüpoteegile, hindamisakt jms). Näiteks kui ostja võtab kodulaenu, seatakse kinnistule panga kasuks hüpoteek – notaritasu hüpoteegi seadmise eest ja riigilõiv hüpoteegi kandmiseks tasub tavaliselt ostja (laenusaaja). Lisaks tuleb omafinantseering kanda notari deposiidikontole või tasuda lepingus kokkulepitud viisil (pank kannab pärast tehingut raha müüjale vastavalt kokkuleppele). Ostja peab arvestama ka rahapesu tõkestamise nõuetega – suuremate summade puhul võib notar või pank nõuda tõendust raha päritolu kohta.

Oluline on rõhutada, et Eestis puudub eraldi kinnisvara võõrandamise maks ostjale – kogu rõhk on ostuhinna tasumisel ja tehingukuludel. Siiski tasub ostjal end teavitada kõigist kõrvalkuludest ning veenduda, et tehingu järgselt on kõik maksud ja kulud korrektselt tasutud, et omandiülekanne oleks vaieldamatu.

Müüja maksukohustused kinnisvara müümisel

Tulumaks kinnisvara müügilt

Kinnisvara müüjal tekib üldjuhul kohustus tasuda tulumaksu müügist saadud kasult (kapitalikasumilt). Eraisikust müüja puhul käsitletakse kinnisvara müügist saadud tulu kui vara võõrandamise kasu, mis kuulub tulumaksustamisele üldise määraga. 2025. aastal on tulumaksumäär 22% (varasemalt 20%). See tähendab, et kui müüd kinnisvara kallimalt, kui ostsid (arvestades ka soetamise kulusid), tuleb saadud kasult tasuda tulumaks riigile. Tulumaksu maksmine toimub müügile järgnenud aastal tuludeklaratsiooni alusel (lähemalt allpool kapitalikasumi maksustamise osas).

Maksuvaba müük erijuhtudel

Mitte iga kinnisvaramüük ei too kaasa maksukohustust – teatud juhtudel on kinnisvara võõrandamine tulumaksuvaba. Näiteks oma elukoha müük vastavatel tingimustel on maksuvaba ega too müüjale tulumaksukohustust. Samuti on kauem kui 2 aastat omatud suvila müük teatud tingimustel maksuvaba. Müüja peab ise hindama, kas tema tehing kvalifitseerub maksuvabastuse alla. Kui müüdav objekt maksuvabastuse alla ei kuulu (nt tegemist on väljaüüritud korteriga või teise koduga, mida ei saa põhielukohana deklareerida), tuleb saadud kasult tulumaks tasuda.

Müüja kulud tehingul

Kinnisvaramaakleri vahendustasu:
Kui müüja kasutab maakleri teenust objekti müümisel, tuleb maaklerile maksta vahendustasu vastavalt kokkuleppele. Tavapäraselt on see 3–5% müügihinnast (lisandub käibemaks, kui maakler on käibemaksukohustuslane). See ei ole otseselt maks riigile, kuid on müüja kuluks, mida võib käsitleda müügitehingu kuluna kasu arvestamisel.
Notaritasu jagamine:
Praktikas lepitakse sageli kokku, et ostu-müügi tehingu notaritasu ja riigilõivu jagavad ostja ja müüja pooleks. Seadus seda täpselt ei reguleeri, kuid müüjal tasub valmis olla, et osa notarikuludest tuleb tal kanda. Samuti, kui müüja kustutab olemasoleva hüpoteegi, on sellega seotud notaritoiming ja riigilõiv tavaliselt müüja kulu.
Tasud võlgade tasumiseks:
Müüja peab enne tehingut tasuma kõik kinnisvaraga seotud võlad (näiteks kommunaalteenuste või korteriühistu võlad). Korteriomandi müügil on eriti tähtis kontrollida, et korteriühistu ees võlgnevusi pole, sest seaduse kohaselt võib korteriühistu nõuda uuelt omanikult eelmise omaniku võlgu (kuni korteri väärtuse ulatuses). Seega peab müüja need enne müüki likvideerima või ostjaga selgelt kokku leppima.
Müügi deklareerimine:
Kui müügist tekib maksustatav kasu, on müüja kohustus esitada järgmisel aastal tuludeklaratsioon ja deklareerida saadud tulu. Maksu- ja Tolliamet (MTA) saab tehinguinfo kätte (nt kinnistusraamatust) ning eeltäidab sageli deklaratsiooni, kuid müüja peab kindlasti kontrollima ja vajadusel andmeid täiendama. Näiteks 2025. aastal kinnisvara müünud isik deklareerib saadud tulu 2026. aastal tuludeklaratsioonis. Kui tehing oli maksuvaba (nt elukoha müük), siis tuludeklaratsioonis seda näidata ei tule – või tuleb eeltäidetud real vastav rida eemaldada koos selgitusega. Tulumaksu tasumise tähtaeg on 1. oktoober deklaratsiooni esitamise aastal.
Mitte-residendist müüja:
Kui kinnisvara müüb mitteresident (välisriigi kodanik, kellel puudub Eesti residentuur), kehtivad talle samad reeglid vara müügist saadud tulu osas, sest maksustamine toimub Eestis kinnisasja asukoha järgi. Kui välismaalane müüb Eestis korteri, mis oli tema ainuke elukoht, võib ta samuti taotleda maksuvabastust, kui tingimused on täidetud.
Ettevõttest müüja:
Kui kinnisvara müüb ettevõte, siis maksustatakse kasumit ettevõtte tasandil alles kasumi jaotamisel. Käibemaks võib lisanduda, kui müüja on käibemaksukohustuslane ja tegu on maksustatava kinnisvaraga (näiteks uus kinnisvara või ärimaa). Erinevus eraisikust müüjast seisneb selles, et juriidiline isik ei pea kasumilt kohe tulumaksu tasuma.

Näpunäide: Kui müüd kinnisvara regulaarselt (näiteks ostad-müüd mitmeid kortereid kasumi teenimise eesmärgil), võib Maksu- ja Tolliamet lugeda seda ettevõtluseks. Sellisel juhul tuleb tulu deklareerida ettevõtlustuluna ning lisaks tulumaksule tasuda ka sotsiaalmaks (kui tegutsed füüsilise isikuna). Juhuslik üksik tehing (eriti kui müüd oma kodu) üldiselt ettevõtluseks ei kvalifitseeru, kuid mitmed järjestikused “flip”-tehingud võivad tähelepanu äratada.

Kapitalikasumi maksustamine kinnisvara müügil

Kasu (kapitalitulu) arvutamine

Kinnisvara müügikasu on müügitulu ja soetusmaksumuse vahe. Lihtsustatult:
müügihind – soetamismaksumus – müügiga seotud kulud = maksustatav kasu

Soetamismaksumus:
See on hind, mille müüja ise kunagi kinnisvara eest maksis. Kui kinnisvara on saadud pärandiks või kingituseks, ei saa varasemat ostuhinda kasutada, vaid ainult pärija (või kingisaaja) enda tehtud kulusid.
Müügiga otseselt seotud kulud:
Need on kulud, mis olid vajalikud vara müümiseks: notaritasud, riigilõivud, kinnisvarabüroo vahendustasu, müügikuulutuse või -reklaami kulud jms. Samuti saab maha arvata parenduskulud (nt kapitaalremont, juurdeehitus), kui need on dokumentaalselt tõendatud ja tõstavad kinnisvara väärtust.

Näide: Ostsid korteri 80 000 € eest, tegid 10 000 € remondi, müüsid 110 000 € eest ning maksid müügiga seoses kokku 2900 € kulusid (maaklertasu, notar, riigilõiv). Sinu kasu on 110 000 – (80 000 + 10 000 + 2900) = 17 100 €. Tulumaksu määr on 22%, seega maksad 3762 € tulumaksu (kui tehing pole maksuvaba).

Tulumaksu deklareerimine ja tasumine

Eraisik deklareerib müügikasu järgmisel aastal tuludeklaratsioonis. 2025. aastal müüdud kinnisvara tulu deklareeritakse 2026. aastal. Maksu- ja Tolliamet võib tehinguinfo eeltäita, kuid müüja peab soetamismaksumuse ja müügiga seotud kulude numbrid ise lisama (või eemaldama rea, kui tehing oli maksuvaba). Tulumaks tasutakse hiljemalt 1. oktoobriks deklaratsiooni esitamise aastal.

Kahjum ja erijuhud

Kui kinnisvara müük toimub kahjumiga, tulumaksu tasuma ei pea. Samuti ei ole võimalik kinnisvara müügikahjumit tasandada teiste tulude vastu ega kanda seda tulevikku. Kui tehing oli maksustatav (st maksuvabastust ei saanud) ja kasu on null, on soovitatav see deklaratsioonis näidata koos kulude arvestusega.

Osaline maksustamine

Mõnikord on kinnisvara kasutatud osaliselt elukohana ja osaliselt muul otstarbel (nt välja üüritud). Sellisel juhul võib maksuvabastus kehtida ainult sellele osale, mida kasutati elukohana, ning ülejäänud osa on maksustatav. Proportsiooni määramisel lähtub MTA ruumide või aja kasutusest.

Kinnisvara maksusoodustused ja -vabastused

Eesti seadused näevad ette mitmeid maksuvabastusi kinnisvara müügilt, mis võivad müüjale tuua märkimisväärse kokkuhoiu.

1. Oma elukoha müügivabastus

Kõige olulisem maksuvabastus on elukoha müük tulumaksuvabalt. Tingimused:

Kinnisvara peab olema müüja tegelik elukoht kuni võõrandamiseni.
Vabastust saab rakendada vaid ühe tehingu suhtes kahe aasta jooksul.
Vara ei tohi olla üüritud enne müüki (kas või kuuks ajaks).

Pole tähtis, kas kinnisvara on soetatud ostu, pärimise või kingina. Peaasi, et see oli müüja püsiv elukoht.

2. Suvila või aiamaja maksuvabastus

Kui suvila või aiamaja on olnud müüja omandis üle 2 aasta ja kinnistu pind ei ületa 0,25 hektarit, võib seda müüa tulumaksuvabalt. See on eraldi sätestatud tulumaksuseaduses, ega nõua, et suvila oleks ametlik elukoht.

3. Omandireformi käigus tagastatud vara müük

Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel omanikule (või tema pärijale) müüakse maksuvabalt. Vabastus võib kanduda ka pärijatele, kuid mitte kingisaajatele. Need on pigem erijuhud, kuid võivad teatud perekondadele olla väga olulised.

4. Pärandvara müük eritingimustel

Tavaliselt pärandvara müügil maksuvabastust ei ole, kui pole tegu elukoha või omandireformi juhtumiga. Kui pärija aga reaalselt elas pärandina saadud majas või korteris (st kasutas seda kuni müügini oma koduna), võib kehtida elukoha vabastus.

5. Intresside maksusoodustuse kadumine

Varem sai eluasemelaenu intresse tuludeklaratsioonis osaliselt maha arvata. Alates 1. jaanuarist 2024 see enam ei kehti. Seega 2025. aastast kodulaenu intresside pealt tulumaksutagastust enam ei saa.

6. Kodualuse maa maamaksuvabastus

Kodualuse maa maamaksuvabastus on kehtinud 2013. aastast alates, rakendudes enamikes omavalitsustes automaatselt elukoha maa suhtes (nt kuni 1500 m² linnas). See ei ole otseselt müügiga seotud maksuvabastus, ent vähendab koduomaniku iga-aastaseid kulusid märkimisväärselt.

Kokkuvõte maksusoodustustest:
Peamiselt on soodustused suunatud sellele, et inimesed saaksid oma eluase vahetada ilma maksukohustuseta. Samas piiratakse sellega ostu-müügi “flip”-tehinguid ja üüritegevust. Enne müüki tasub alati analüüsida, kas tehing vastab maksuvabastuse tingimustele – õigesti planeerides võib kokku hoida tuhandeid eurosid.

Juriidilised nõuded ja dokumentatsioon kinnisvaratehingul

Kinnisvaratehing ei hõlma ainult hinda ja makse – see tuleb vormistada vastavalt seadusele, et ostja saaks kehtiva omandiõiguse ja müüja vabaneks varaga seotud kohustustest. Põhipunktid:

Notariaalne vorm
Iga kinnisvara ostu-müügileping peab olema notariaalselt tõestatud. Seda saab teha kohapeal notaribüroos või kaugtõestuse teel videosilla vahendusel (kui notar teenust pakub).
Isikut tõendavad dokumendid
Notar kontrollib osapoolte isikusamasust. Kui keegi tegutseb volikirja alusel, peab volikiri olema notariaalne. Juriidiliste isikute puhul tuleb esitada registreeringud ja esindusõigus.
Õigused ja nõusolekud
Müüjal peab olema õigus vara võõrandada (nt kaasomanike, abikaasa nõusolek, alaealise vara puhul kohtu luba). Samuti kontrollitakse eelisostuõiguste olemasolu.
Kinnistusraamatu kanne
Notar esitab kinnistusraamatule avalduse omandi ülekandmiseks. Omand läheb ostjale üle pärast kande tegemist.
Müügihinna tasumine
Tavaliselt kasutatakse notari deposiitkontot: ostja kannab raha depoosse ning pärast tehingu sõlmimist ja õigete tingimuste täitumist maksab notar selle edasi müüjale.
Kinnisvara üleandmine
Lepingus lepitakse kokku, millal toimub valduse üleandmine koos võtmete ja dokumentatsiooniga. Hea on koostada üleandmise-vastuvõtmise akt.
Energiamärgis ja kasutusluba
Eluruumi müügil peab tavaliselt esitama energiamärgise. Kui kasutusluba on nõutav, aga puudub, tuleks see ostja jaoks lepingus ära märkida ja kokku leppida, kas selle taotleb müüja või saab ostja hinnaalanduse.
Korteriühistu info
Korteri müügil on soovitatav küsida korteriühistult tõend võlgnevuste puudumise kohta.
Koormatised ja piirangud
Müüja peaks tutvustama ostjat kõigist hüpoteekidest, servituutidest või kitsendustest, mis kinnistu registriosades kirjas.

Lühidalt: kõik tehingu detailid tuleb selgelt kokku leppida ning notar kujundab sellest korrektselt sõnastatud lepingu. Soovi korral võib enne notari juurde minekut konsulteerida ka juristi või kinnisvaramaakleriga, kes aitab lepingutingimuste sisu lahti seletada ja kaitsta sinu huvisid.

KKK – korduma kippuvad küsimused

1. Kas ostja peab tasuma notaritasu või saab selle panna müüja kanda?

Seadus jätab kulude jaotamise osapoolte kokkuleppele. Levinud praktika on tasude jagamine pooleks, kuid võib kokku leppida ka teisiti.

2. Kas alati on vaja kinnisvaratehing notari juures vormistada?

Jah, Eesti õiguse kohaselt peab kinnisvara ostu-müügileping olema notariaalselt tõestatud. Ilma notarita ei saa kinnistusraamatus omandiõiguse üleandmist teha.

3. Kui kasum on väike või müük toimub nulli lähedal, kas ma pean ikka tehingu tuludeklaratsioonis märkima?

Kui tehing ei ole maksuvaba (näiteks pole tegemist sinu elukohaga), tuleks see deklaratsioonis kajastada, isegi kui kasu on 0. See aitab MTA-l andmeid korrektselt arvestada.

4. Kas maamaksuvabastus kehtib automaatselt või pean selleks eraldi avalduse tegema?

Enamasti piisab rahvastikuregistris enda elukoha aadressi sissekandest. Mõnes omavalitsuses tuleb kodualuse maa maksuvabastuseks esitada avaldus, kuid näiteks Tallinnas rakendub see üldjuhul automaatselt.

5. Kui kasutan enda maja osaliselt elukohana ja teise osa väljaüürimiseks, kas saan müüa kogu vara maksuvabalt?

Tavaliselt mitte. Vabastus kehtib ainult tegelikule elukohale. Väljaüüritud või ärilises kasutuses olnud osa eest tuleb müügikasult tulumaks tasuda proportsionaalselt.

Allikad

Soovitused

Tutvu kindlasti kinnisvara ostmise protsessiga enne lõpliku otsuse tegemist.
Vaata, kuidas toimub notariaalne müügileping kinnisvaratehingul ja millised dokumendid peavad olema korras.
Kui kahtled, kas teha tehing maakleri abil või iseseisvalt, loe plusse ja miinuseid.

Kõikide konkreetsete juhtumite korral soovitame konsulteerida spetsialistiga (maakler, jurist või Maksu- ja Tolliamet), et vältida vigu ja võimalikke vaidlusi. Kinnisvaratehing on sageli suurim finantstehing inimese elus – põhjalik ettevalmistus tagab turvalise ja võimalikult soodsa tulemuse.

Käesolev artikkel on üldise iseloomuga informatiivne materjal ning ei sisalda juriidilist nõu. Enne kinnisvaratehingu või muu õigusliku sammu astumist soovitame alati konsulteerida kvalifitseeritud juristi või vastava ala spetsialistiga. Artiklis esitatud teave võib ajas muutuda – seetõttu kontrolli kindlasti kehtivaid seaduseid ja nõudeid ning vajadusel pea nõu professionaaliga.

Jaga postitust:

Rannar Remmelgas

Rannar Remmelgas on kogenud kinnisvaramaakler ja müügikoolitaja, kelle 8-aastane müügikogemus ja 4-aastane turundustöö tagavad parimad tulemused. Tema rahvusvaheline taust ja tulemusele orienteeritud tööeetika teevad temast usaldusväärse partneri igas kinnisvaratehingus.

Seotud artiklid

Kinnisvara ostmine Tallinnas ilma maaklerita: plussid, miinused ja varjatud kulud

Tutvu kinnisvara ostmise plusside ja miinustega ilma maaklerita – kas säästad raha ja aega või võtad riskid ise kanda. Loe, kuidas otsene suhtlus müüjaga ja iseseisev tehing võib tuua kasu või takistada, ning millal on mõistlik kaasata kogenud kinnisvaramaakler Tallinnas.

Loe rohkem

Kolimise praktiline kontrollnimekiri kinnisvara müüjale

Kui ostu-müügi leping on sõlmitud ja võtmete üleandmine paigas, läheb fookus kiiresti uuele küsimusele: kuidas kolida nii, et kogu protsess oleks ajaliselt sujuv ja korter jääks üleandmise hetkel laitmatult tühi? Allolevad sammud põhinevad reaalsel kogemusel Tallinna ja Tartu kodude müügiga – viidetest leiad täpsemad juhised, kui vajad mõnd abiteenust.