Liigu sisu juurde
Kinnisvaraportaalides (nagu populaarne KV portaal) leidub tuhandeid kuulutusi, kuid iga kuulutus tasub kriitiliselt üle vaadata. Olgu kuulutuse esitajaks omanik või kinnisvaramaakler – ostjana pead detailidele tähelepanu pöörama. Otsekohene lähenemine aitab Sul eristada usaldusväärsed pakkumised puudulikest. Alljärgnevalt toome välja peamised punktid, millele kinnisvara KV kuulutuse juures tähelepanu pöörata.
Kuulutuse andmete täpsus ja faktid
Esimese asjana veendu, et kuulutuse põhifaktid on õiged ja loogilised. Kontrolli eriti järgmisi punkte:
- Hind: Vaata kriitiliselt hinda – kas see on realistlik võrreldes sarnaste objektidega? Liiga odav hind võib viidata, et midagi on viga (näiteks vajab objekt kapitaalremonti või soovib müüja väga kiiret tehingut). Samas ülehinnatud kinnisvara püsib portaalis kaua. Kui hind tundub ebatavaliselt kõrge, valmista end ette läbirääkimisteks. (Loe lisaks: Kinnisvara hinnaläbirääkimised – kuidas säästa?)
- Asukoht: Kontrolli, kus kinnisvara täpselt asub. Kuulutuses võib olla märgitud piirkond või tänav – veendu, et see sobib Sinu soovidega. Uuri kaardi abil ümbrust (ühistransport, koolid, poe lähedus). Kui täpne aadress puudub, küsi see müüjalt enne vaatamist. Asukoht mõjutab oluliselt vara väärtust ja elukvaliteeti, seega veendu, et tead, kuhu kodu ostad.
- Suurus: Vaata üle nii ruutmeetrid kui tubade arv. Kas eluruumi pindala vastab tubade arvule ja planeeringule? Näiteks 50 m² korteris on 3 tuba pigem väikese planeeringuga. Kontrolli, kas on eraldi köök või avatud köögiga elutuba – kuulutusest peaks see selguma. Kui müüakse maja, uuri ka krundi pindala. Ebatäpsused suuruses võivad hiljem tähendada, et saad vähem või teistsugust pinda, kui arvasid.
- Seisukord: Pööra tähelepanu märksõnadele nagu renoveeritud, uus, san. remont tehtud, vajab remonti jne. Heas korras ja renoveeritud kinnisvara eest küsitakse kõrgemat hinda – veendu, et fotod ja kirjeldus seda kinnitavad. Kui seisukorra kirjeldus on üldsõnaline (keskmine seisukord vms), valmista ette küsimusi täpsustamiseks. Teadmine, kas Sind ootab ees remont või saab kohe sisse kolida, on otsustava tähtsusega.
- Lisainfo: Kuulutuse detailides on tihti palju olulist teavet. Vaata, kas on kirjas korrus (nt kõrgel korrusel oleva korteri puhul uuri, kas majas on lift), parkimisvõimalus, panipaiga olemasolu, küttesüsteem (keskküte, gaasiküte vms), ehitusaasta, energiamärgis jpm. Lisainfo sektsioonist peaks selguma kõik, mis mõjutab igapäevast kasutust ja kulusid – kui mõni oluline aspekt (näiteks kommunaalkulude suurus või halduskulud) puudub, küsi seda müüjalt eraldi.
Kinnisvara fotode kvaliteet ja esinduslikkus
Fotod annavad esimese mulje kinnisvarast. Uuri kriitiliselt kuulutuse pilte – need peaksid objekti näitama nii realistlikult kui ka atraktiivselt:
- Pildikvaliteet: Fotod peavad olema teravad, hästi valgustatud ja korrektse kadreeringuga. Hämarad või udused pildid võivad varjata detailide tegelikku seisukorda. Professionaalsed, selged fotod viitavad sellele, et müüja või kinnisvaramaakler on kuulutuse koostamisel vaeva näinud. Esmamulje loeb – kui pildid on kehvad, tekib kohe küsimus, mis võiks olla peidus.
- Fotode arv ja ulatus: Vaata, kas kuulutuses on piisavalt pilte kõigist olulistest ruumidest ning ka hoone välisvaatest. Kui mõni tähtis ruum puudub (näiteks pole ühtegi fotot vannitoast või köögist), võib see vihjata, et seal on midagi varjata või pole ruum heas korras. Mida rohkem ausaid kaadreid, seda parem ülevaade Sul tekib.
- Kooskõla kirjeldusega: Veendu, et fotod ja kuulutuse tekst räägivad sama juttu. Kui kirjelduses on välja toodud “uus köök ja renoveeritud vannituba”, aga pilte köögist või vannitoast pole, tasub müüjalt lisaküsimusi küsida. Samuti, kui fotodel on näha midagi, mida tekstis mainitud pole (nt veekahjustus seinal või hallituse tunnused), küsi selle kohta otse. Fotod peaksid kinnitama kirjelduses lubatut.
- Realistlik kujutis: Pane tähele, kas pildid tunduvad väga tugeva järeltöötlusega või kasutatud on ultra-lainurkobjektiivi. Liigne filtrite kasutamine või ebareaalselt erksad värvid võivad tegelikkust ilustada. Samuti kasutatakse uusarenduste puhul tihti 3D-visualiseeringuid päris fotode asemel – ilusad renderdused näitavad valmis projekti, kuid tegelik olukord võib erineda. Tee vahet, kas vaatad fotot olemasolevast ruumist või illustratiivset visiooni.
- Üldmulje korrastus: Vaata ka, kui hoolitsetud on keskkond piltidel. Kui toad on puhtad ja korralikult esitlemiseks valmis seatud, viitab see, et müüja võtab müüki tõsiselt. Segamini või isiklike asjadega täidetud toad fotodel võivad raskendada keskendumist objekti enda plusspunktidele, kuid ei pruugi iseenesest tähendada halba tehingut. Küll aga näitab professionaalne esitlus, et müügiprotsessi suhtutakse tõsiselt ja läbipaistvalt.
Kuulutuse keelekasutus: arusaadavus ja konkreetsus
Kuulutuse sõnastus ja keel annavad samuti aimu, kui usaldusväärne või informatiivne pakkumine on. Loe teksti kriitiliselt ning pööra tähelepanu järgmisele:
- Selgus ja konkreetsus: Hea kuulutus on konkreetne ning keskendub faktidele. Kui kirjeldus koosneb vaid üldistest fraasidest stiilis “hubane ja rahulik kodu” ilma konkreetsete detailideta (nt remondiaasta, materjalid, planeering), võib infot vajaka jääda. Otsi kuulutusest konkreetseid andmeid – numbreid, kuupäevi, kirjeldavaid omadussõnu (nt “täispuitparkett, uus elektrijuhtmestik 2020”). Need viitavad, et müüja on põhjalik.
- Liigne müügijutt: Kui tekst on täis ülivõrdes kiidusõnu (“unikaalne võimalus!”, “super luksuslik elamine!”) aga olulist infot on vähe, säilita terve skepsis. Atraktiivne stiil kuulutuses on normaalne, kuid sisutühjad reklaamiväljendid ei tohiks asendada konkreetset infot. Müügijutt on müügijutt – veendu, et olulised faktid (asukoht, suurus, seisukord) ei jää selle varju.
- Keeleline korrektsus: Pööra tähelepanu kirjapildile. Kas kirjeldus on korralikus eesti keeles? Paljud trükivead, kehv lauseehitus või lausa automaattõlke tunne võivad vihjata kiirustamisele või vähesele professionaalsusele. Usaldusväärne müüja või maakler paneb kuulutuse kirja läbimõeldult. Samuti võib kehv keelekasutus viidata, et müüja ei valda keelt (võõramaalane) – sel juhul küsi endalt, kas saad temaga tehingu käigus suheldud.
- Ühtsus andmetega: Võrdle kuulutuse tekstiosa portaalis toodud tehniliste andmetega. Kui detailides on kirjas 4 tuba, aga kirjelduses räägitakse viietoalisest korterist, on ilmselge vastuolu. Need võivad olla inimlikud vead, aga tasub alati üle küsida. Igasugune ebakõla (näiteks eri numbrid pindala kohta või vale korruseinfo) tuleb lahendada enne, kui edasi liigud. Tähelepanelik lugemine aitab vältida hilisemaid segadusi.
Juriidilised andmed ja kinnisvara ajalugu
Kuulutuse info kontrollimisel mõtle ka kinnisvara juriidilisele taustale ja ajaloole. Alati ei pruugi kogu see teave kuulutusest otse välja paista, kuid tehingu sujuvuse huvides tuleks olulised asjad üle kontrollida:
- Omandiõigus ja registrikanded: Uuri, kes on kinnisvara omanik ja kas vara on koormatud hüpoteekide või kitsendustega. Kuulutuses on tavaliselt märgitud, kas tegu on omanikuga (eraldi mainitakse tihti “otse omanikult”) või vahendab seda kinnisvaramaakler. Isegi kui maakler on protsessis, tasub kinnistusraamatust kontrollida, et müüja on tegelik omanik ning kinnisasjal pole keelumärke (nt kohtutäiturite nõudeid) või kasutuspiiranguid (nt servituudid). Selline taustakontroll annab kindlustunde, et tehing on õiguspärane.
- Ehituslikud ja kasutusload: Vaata, kas kuulutus mainib ehitusaastat või renoveerimise aega. Eriti tähtis on teada, kas kinnisvara on seaduslikus kasutuses – näiteks kas majal on olemas kasutusluba. Kui kuulutus seda ei maini, küsi müüjalt. Ilma kasutusloata hoone võib tehingut aeglustada (pank võib keelduda laenu andmast) ning tähendab, et ostjana peaksid hiljem ise loa hankima. Samuti küsi, kas tehtud on ümberehitusi ning kas need on kooskõlastatud (ehitusluba/kasutusluba olemas). Korrektsed load ja projektid tagavad, et hiljem ei kaasne juriidilisi üllatusi.
- Korteriühistu ja kommunaalkulud: Kui ostad korterit, on ühistu taust oluline. Kuulutusest vaata, kas on infot korteriühistu kohta – kas ühistul on laene või planeeritud suuremaid remonttöid. Samuti võiks kirjas olla kommunaalkulude suurus (suvel ja talvel), mis aitab hinnata igakuist kulu. Kui need andmed puuduvad, küsi müüjalt: teadmine, kas majal on näiteks lähiajal plaanis katuse vahetus või fasadi renoveerimine, mõjutab Sinu tulevasi väljaminekuid. Samuti uuri, kas korteri juurde kuulub parkimiskoht ja panipaik ning kas nende kasutus on juriidiliselt korrektne (eraldi korteriomandid või notariaalsed kasutuskorrad).
- Kuulutuse ajalugu portaalis: Pane tähele, kui kaua kuulutus on üleval olnud. Mõnes portaalis on näha kuulutuse esmakandmise kuupäev või viimati uuendamise aeg. Kui kuulutus on olnud üleval väga pikalt (näiteks mitu kuud), võib see viidata liiga kõrgele hinnale või muudele probleemidele, mille tõttu pole ostjat leitud. Samuti jälgi hinna muutusi – kas hind on ajas langenud? Mitmed hinnalangetused viitavad, et algul küsiti üle turuhinna ja nüüd soovitakse ostjaid meelitada. See info annab Sulle ostjana läbirääkimistel trumbi kätte.
- Kinnisvara varasem ajalugu: Kuigi kuulutusest seda otseselt ei näe, tasub huvi korral uurida, kas kinnisvara on varem müügis olnud või mis hinnaga tehtud viimased tehingud piirkonnas. Näiteks Maa-ameti tehinguinfo kaudu saad teada, mis hinnaga müüdi sama maja kortereid või lähedal asuvaid maju hiljuti. See aitab hinnata, kas kuulutuse hind on õiglane. Googelda ka objekti aadressi – vahel võib leida uudiseid (nt kui majas on olnud mõni õnnetus või suur remont) või varasemaid kuulutusi. Mida rohkem tead kinnisvara tausta, seda kindlam saab olla ostuotsuses.
Kas tehingu paberid on korras? Vaata lisaks juhisest “Dokumentide kontroll enne kinnisvara ostu KV portaalis – ostja ja müüja juhis”, milliseid dokumente peaksid ostueelsel perioodil kindlasti kontrollima. See annab põhjalikuma ülevaate juriidilisest poolest nii ostjale kui müüjale.
Maakleri või müüja taust ja usaldusväärsus
Kuulutuse kontrollimisel ära unusta uurida ka müüja tausta – see, kes on kuulutuse autor, mõjutab tehingu käiku ja usaldusväärsust.
- Kuulutuse esitaja: Vaata kuulutusest, kes on müüja. Kas on kirjas konkreetne nimi või kinnisvarabüroo? KV portaalis on tihti märge, kas kuulutuse lisas eraisik (omanik) või kinnisvaramaakler koos ettevõtte nimega. See info annab Sulle algteadmise, kellega läbirääkimisi pidama hakkad.
- Kinnisvaramaakleri taust: Kui kuulutust vahendab maakler, tasub tema tausta pisut uurida. Kogenud ja usaldusväärne kinnisvaramaakler omab tavaliselt häid soovitusi või klientide tagasisidet. Otsi maakleri nime internetist – võib-olla leiad tema profiili, arvustusi või viiteid tehingutele. Samuti uuri, kas ta tegutseb tuntud kinnisvarafirmas. Näiteks pika kogemusega kinnisvaramaakler Rannar Remmelgas tunneb hästi kohalikku turgu ning oskab Sind ostjana paremini nõustada. Kui maakler on kutseline (omab vastavat tunnistust) või kuulub erialaliitu, on see lisapluss usaldusväärsuse hindamisel.
- Müüja (omaniku) usaldusväärsus: Kui tegeled otse omanikuga, siis tema kohta infot leida on keerulisem – kuid saad palju järeldada suhtlusest. Küsi müüjalt küsimusi objekti kohta, mida ainult omanik teab: “Kui kaua olete seal elanud?”, “Mis on müümise põhjus?”. Avatud ja põhjalikud vastused näitavad, et omanikul pole midagi varjata. Samuti vaata, kas müüja nimi või kontakt kordub mitme kuulutuse juures – kui üks eraisik müüb korraga mitut objekti, võib ta tegelikult tegutseda vahendajana. See pole ilmtingimata halb, kuid tasub teada, kellega Sul tehing tuleb.
- Suhtlus ja reageerimine: Pööra tähelepanu sellele, kuidas müüja või maakler Sinuga suhtleb. Kiire, viisakas ja konkreetne reageerimine Sinu päringutele annab märku professionaalsusest. Kui esitad küsimusi (näiteks ülalmainitud puuduvate andmete kohta) ja saad selged vastused ning lisamaterjale, on see hea märk. Kui aga müüja hakkab küsimusi vältima, annab ebamääraseid vastuseid või survestab Sind kiirustama (“palju huvilisi on, peate kohe otsustama”), peaksid olema ettevaatlik. Usaldusväärne tehingu osapool on avatud suhtleja, kes annab vajaliku info ilma vastumeelsuseta.
- Pettuste vältimine: Kuigi Eesti suuremates kinnisvaraportaalides on otsesed petukuulutused haruldased, tasub siiski valvel olla. Liiga hea pakkumine, et tõsi olla võib osutuda pettuseks. Näiteks, kui hind on tavapärasest oluliselt madalam ja müüja põhjendab seda ebatavaliselt (viibib ise välismaal ega saa näitamist korraldada, palub teha ettemaksu “broneerimiseks” vms), on põhjust kahelda. Ära kunagi maksa ettemaksu enne, kui oled kinnisvara ise üle vaadanud ja veendunud müüja isikus ning omandiõiguses. Küsi vajadusel müüjalt isikut tõendavat dokumenti tehingu eel. Usaldusväärne müüja või maakler mõistab sellist kontrolli. Kui miski tekitab halva eelduse, konsulteeri mõne erapooletu spetsialistiga või kaalu tehingust loobumist.
Kokkuvõte: Mida põhjalikumalt kuulutuse infot kontrollid, seda kindlamalt võid teha järgmist sammu kinnisvara ostu suunas. Hästi ette valmistatud ostja tunneb ära väärt pakkumise ja oskab kõrvale jätta puudulikud või kahtlased juhtumid. Alljärgnevalt vastame veel mõnele korduma kippuvale küsimusele kinnisvara KV kuulutuste kontrollimise kohta, et Sul oleks kogu vajalik info ühes kohas olemas.
Korduma kippuvad küsimused kinnisvara KV kuulutuste kontrollimise kohta
Kuulutuses esitatud info on esmaseks aluseks Sinu ostuotsusele. Kui see info on vale või puudulik, võid teha otsuse, mida hiljem kahetsed – näiteks raiskad aega objekti vaatamisele, mis tegelikult ei vasta kuulutuses lubatule, või maksad üle turuhinna. Kontrollides hoolikalt fakte (hind, asukoht, suurus, seisukord, juriidiline taust jne), veendud, et pakkumine on päriselt selline nagu reklaamitud. See annab Sulle kindlustunde teha järgmine samm – leppida kokku vaatamine või alustada läbirääkimisi – teadlikult ja ebameeldivate üllatusteta.
Osa infot saad kätte juba kuulutusest (nt kui mainitakse, et omanik on valmis kohe tehinguks, võib eeldada, et omand on selge). Täiendavalt saad ise kontrollida kinnistusraamatu abil omandiõigust ja võimalikke hüpoteeke või keelumärke – Eestis on kinnistusraamatu päring avalikult kättesaadav (tasuline, aga mõistliku hinnaga). Samuti uuri Ehitisregistrist, kas hoonel on kehtiv kasutusluba ja ehitusprojekt vastab tegelikkusele. Korteri puhul küsi müüjalt infot korteriühistu kohta ja vaata üle majandusaasta aruanne, kui võimalik. Kõik see aitab vältida juriidilisi lõkse. Vajadusel konsulteeri mõne spetsialistiga või kinnisvaramaakleriga, kes on dokumentidega harjunud tegelema.
Usaldusväärsust saad hinnata mitme teguri põhjal. Esiteks, taustauuring: kui tegemist on maakleriga, uuri tema nime – kas tal on professionaalne veebileht või profiil, kas ta kuulub mõnda tunnustatud kinnisvarabüroosse. Kogenud maakleritel on tihti klientide tagasiside nähtav. Omaniku puhul vaata, kas tema telefoninumber või nimi tuleb googeldades esile mingite viidete või varasemate kuulutustega. Teiseks, suhtlus: kirjuta või helista ja jälgi, kuidas teine pool käitub. Usaldusväärne müüja/maakler vastab konkreetsetele küsimustele ausalt, ei jäta infot varjamiseks ega väldi ebamugavaid teemasid. Kui küsid dokumentide või lisainfo kohta ja seda kohe ei saada, kuid lubatakse hankida, on see okei – oluline on valmisolek koostööks. Kui aga keeldutakse infot andmast (“pole oluline, ärge muretsege selle pärast” stiilis) või üritatakse liialt kiirustada ilma Sinu küsimusi lahendamata, on põhjust olla ettevaatlik.
Kõigepealt, ära eelda halba tahet – vead võivad tekkida ka kogemata. Võta ühendust müüja või maakleriga ja küsi viisakalt selgitust. Too välja, mis Sind segadusse ajas: näiteks “Kuulutuses on märgitud üldpinnaks 120 m², aga toad kokku liites tundub pindala väiksem – kas see 120 m² sisaldab ka garaaži?” või “Piltidel on näha teine köögimööbel kui kirjelduses mainitud, kas köögisisustus vahetati?”. Tihti lahenevad ebakõlad lihtsa selgitusega. Kui saad vastused, palu need vajadusel kirjalikult (e-kirjaga), et Sul oleks hiljem tõendus, mida lubati. Oluline on, et müüja reageeriks konstruktiivselt. Kui ta salgab ilmseid fakte või muutub kaitsvaks ilma põhjuseid selgitamata, võib olla mõistlikum sellest tehingust loobuda – parem karta kui kahetseda.
Enamasti ei ole kuulutuse hind lõplikult kivisse raiutud. Kinnisvaramüüjad jätavad enamasti läbirääkimisruumi, eriti kui objekt pole väga unikaalne. Kui vara on olnud turul kaua või müüjal on kiire müügiga, on suurem tõenäosus hinna üle rääkida. Ostjana tasub enne pakkumise tegemist teha eeltööd: uuri, mis hinnaga sarnased objektid piirkonnas tegelikult tehinguid on teinud (kasuta kv.ee portaali pakkumiste võrdluseks ja Maa-ameti tehinguinfot, kus on ametlikud tehinguhinnad). Nii on Sul tugevad argumendid, et põhjendada oma hinnapakkumist. Mäleta, et viisakas ja põhjendatud hinnaläbirääkimine on tavapärane osa kinnisvaratehingust. (Loe lähemalt: Kinnisvara hinnaläbirääkimised – kuidas säästa?)
Kuigi KV.ee ja teised suuremad portaalid kontrollivad kuulutuste kvaliteeti, võib harva ette tulla pettuse eesmärgil tehtud kuulutusi. Sellised juhtumid on õnneks erandlikud. Ostjana tunne petukuulutus ära eelkõige ebareaalse pakkumise järgi: näiteks luksuskorter kesklinnas ülimadalalt hinnalt või üürikuulutus, kus omanik ise on välismaal ja ei saa kohtuda. Tihti paluvad petised mingit ettemaksu (broneerimistasu) enne objekti külastamist. Ära iialgi nõustu rahalist ettemaksu tegema enne, kui oled kinnisvara näinud ja lepingud allkirjastanud notari juures. Kui kuulutuse sisu on väga napp, kontaktiks vaid e-posti aadress ja vastused tulevad kahtlase stiiliga (nt Google Translate eesti keel), siis astu samm tagasi. Turvalisuse huvides kohtu alati müüjaga objekti juures ja veendu tema isikus. Kui tekib kasvõi vähene kahtlus pettusele, konsulteeri kinnisvaramaakleri või juristiga. Parem kontrollida liiga palju kui kahetseda hiljem.
Kui kontrollid kinnisvarakuulutuse iga olulist aspekti – alates faktidest ja fotodest kuni juriidika ja müüja taustani –, oled astunud suure sammu turvalise ja eduka kinnisvaratehingu suunas. KV portaal on suurepärane koht unistuste kodu leidmiseks, aga teadlik lähenemine on võtmetähtsusega, et teha õigesti informeeritud otsus. Head kinnisvarajahti! Kui vajad abi, täida allolev kontaktvorm ja Rannar Remmelgas võtab Sinuga 24 tunni jooksul ühendust.
