Liigu sisu juurde
Kinnisvara müük – olgu sihiks korteri müük või maja müük – võib esmapilgul tunduda lihtne. Tegelikkuses on aga mitmeid levinud vigu, mis võivad müügiprotsessi aeglustada või lausa nurjata. Alljärgnevalt toome otsekoheselt ja konkreetselt välja peamised vead kinnisvara müümisel ning anname praktilisi näpunäiteid, kuidas neid vältida. Nende teadmine aitab sul oma kinnisvara edukamalt müüa ning saavutada turul parim võimalik tulemus.
1. Vale hinnastamine ja turu mitte tundmine
Viga: Üks suurimaid vigu on kinnisvara vale hinnaga müüki panemine. Liiga kõrge hind peletab ostuhuvilised eemale – kuulutus võib seista kuid ilma tõsiste päringuteta. Samas liiga madal hind võib tähendada raha kaotust, sest müüd oma vara alla turuväärtuse. Levinud on ka kinnisvaraturu hetkeseisu alahindamine või ülehindamine: müüja ei uuri piisavalt tehinguhindu ning võrdleb oma kodu emotsionaalselt naabri omaga, mõistmata, mis tegelikult ostjaid mõjutab.
Lahendus: Tee põhjalik turuanalüüs. Uuri sarnaste korterite ja majade müügihindu oma piirkonnas viimastel kuudel. Õige hinnakujundus on müügiedu alus – realistlik hind tekitab ostjates huvi ja aitab vältida olukorda, kus pead hiljem hinda drastiliselt langetama. Vajadusel konsulteeri ekspertidega: kogenud kinnisvaramaakler või hindaja oskab määrata su kodu turuväärtuse. Näiteks professionaalne kinnisvaramaakler Tallinnas tunneb pealinna turu nüansse ning oskab arvestada nii konkreetse linnaosa eripära kui ka ostjate maksujõudu. Kui sinu kinnisvara ei leia ostjat mõistliku ajaga, kaalu hinna korrigeerimist – turul püsimine liiga kalli hinnaga on ise kahjulik (ostjad märkavad, kui kuulutus on kaua üleval, ja võivad hakata kahtlema objekti väärtuses). Vajad vihjeid, mida teha, kui kinnisvara ikka ei müü, loe nõuandeid siit.
2. Kehv müügikuulutus ja nõrk esitlemine
Viga: Teine levinud viga on lohakas või puudulik kinnisvara müügikuulutus. Kui kuulutus ei paista kv portaalis silma, ei tule ka ostuhuvilisi uksest ja aknast. Halbade fotodega, vähese info või kehva pealkirjaga kuulutus võib jääda märkamatuks isegi siis, kui objekt ise on hea. Samuti alahinnatakse sageli esmamulje tähtsust kohapeal – segamini korter, mustus või ettevalmistamata maja võivad huvilise kohe eemale peletada.
Lahendus: Panusta kvaliteetsesse kuulutusse ja esitlusse. Veendu, et kuulutuse pealkiri ja pildid teeksid esimese mulje tugevaks. Kasuta professionaalseid fotosid või vähemalt hea kaameraga tehtud valgusküllaseid pilte, mis toovad esile sinu kodu parimad küljed. Kirjuta konkreetne ja informatiivne kirjeldus: maini objekti tüüpi, asukohta, planeeringut, seisukorda ning müügiargumente (näiteks “privaatne aed”, “uus köök”, “hea ühistransport”). Ära unusta olulisi andmeid nagu ruutmeetrid, tubade arv, korrus, kinnistu suurus jms. Samuti kontrolli, et kontaktandmed on õiged ja sind on lihtne kätte saada. Pealkirjas tasub kasutada märksõnu, mida ostjad otsivad – näiteks kui müüd korterit, lisa sõna korter; kui müüd maja, maini maja ning kindlasti asukoht (linn või linnaosa). See parandab kuulutuse leitavust nii portaalis (nt kinnisvara KV portaalis) kui ka Google’i otsingus. Hea kuulutus tõstab usaldust ja toob rohkem huvilisi, halb kuulutus seevastu võib jätta mulje, et ka müüja on lohakas. Kui sa pole kindel, kuidas ideaalset kuulutust koostada, vaata samm-sammulisi juhiseid atraktiivse kuulutuse koostamiseks siin.
3. Kinnisvara ettevalmistamata jätmine ja vigade varjamine
Viga: Ootuspäraselt soovib iga ostja näha kinnisvara parimas võimalikus valguses. Levinud viga on jätta kodu enne pildistamist või ülevaatust koristamata ja korrastamata. Samuti kipuvad mõned müüjad teadlikult varjama puudusi – näiteks väikseid vigu või isegi suuremaid probleeme (lekkiv katus, niiskuskahjustused, puuduv kasutusluba jms), lootuses, et ostja ei märka. Ent iga avastatud varjatud viga õõnestab ostja usaldust ja võib tehingu viimases järgus nurjata või viia hinna alandamiseni.
Lahendus: Valmista oma kinnisvara müügiks hoolega ette. Korista põhjalikult, tekita ruumides avarust (eemalda liigsed esemed) ning vajadusel värskenda pisiremondiga kulunud pindu – värvitud sein või parandatud liist võib üldmuljet oluliselt parandada. Mõtle stiaging’ile: kaunis interjöör või neutraalne kujundus aitab ostjal end tulevases kodus ette kujutada. Kui objektil on mõni puudus, otsusta, kas see parandada või ausalt välja tuua. Väiksemad vead (nagu tilkuv kraan või katkine lüliti) tasub enne müüki korda teha. Suuremate probleemide puhul, mida sa ei saa või ei taha ise lahendada, ole ostjaga avameelne. Ausus on oluline – ostjad hindavad, kui müüja räägib kohe näiteks lähiajal vajalikest katuseparandustest või sellest, et kortermajal on laen. Nii väldid hilisemaid vaidlusi ja kahjunõudeid. Pea meeles, et eesmärgiks on usaldusväärne tehing: kui ostja tunneb end kindlalt, kulgeb müük ladusamalt.
4. Liigsed kulutused enne müüki
Viga: Teisalt on müüjad, kes pingutavad üle ja investeerivad müügieelsesse remonti ebamõistlikult palju raha lootuses selle hinna otsas tagasi saada. Näiteks tehakse kallis kapitaalremont või ostetakse kalleid disainermööbleid just enne müüki. Kahjuks ei pruugi kõik kulutused müügihinda proportsionaalselt tõsta – risk on, et paned rohkem raha sisse, kui ostja on nõus juurde maksma. Liigsed investeeringud enne müüki võivad lõpptulemusena tähendada müüjale kahjumit.
Lahendus: Enne suurema remondi ette võtmist arvuta läbi, kas see on tasuv. Tihti piisab müügieelseks ettevalmistuseks väikesest värskendusest (näiteks seinte heledamaks värvimine, sanitaartehnika parandamine, koristus ja haljastuse korrastamine). Suured ja kulukad ümberehitused tuleks ette võtta vaid siis, kui need oluliselt tõstavad kinnisvara väärtust võrreldes tehtud kuluga. Uuri turgu: võrdle, mis hinnaga müüakse sarnast renoveeritud ja renoveerimata kinnisvara. Kui kahtled, pea nõu spetsialistiga või vaata põhjalikumat juhist, kas ja millal tasub enne müüki renoveerida, siit. Pea meeles, et iga remont peaks olema eesmärgipärane – eesmärk on jätta hea mulje ja kõrvaldada ostjate suuremad hirmud, mitte luua endale üle jõu käivaid lisakulutusi.
5. Juriidiliste ja dokumentaalsete aspektide eiramine
Viga: Kinnisvara müük ei ole ainult kuulutuse ja ostja leidmine – sellega kaasnevad ka juriidilised nõuded. Levinud viga on vajalike dokumentide korrastamata jätmine või tehingu tingimuste liiga leebe vormistamine. Näiteks jäetakse kontrollimata, kas kõik dokumendid on olemas (energiamärgis, kasutusluba, projektid, korteri plaan, kaasomandi kokkulepped jms), või unustatakse, et kinnistusraamatus peab info korras olema. Samuti sõlmitakse vahel suulisi kokkuleppeid (nt ostja lubab hiljem midagi teha või müüja lubab midagi müügihinna sisse jätta) ilma kirjaliku kinnituse ja notariaalse lepinguta – see on retsept hilisemateks tüliks.
Lahendus: Valmista dokumendid aegsasti ette. Enne kuulutuse avaldamist veendu, et sul on olemas kõik olulised paberid ning need on korras. Kontrolli kinnistusraamatust, et oled vara omanik ja et kinnisasjal pole keelumärke, hüpoteeke või muid piiranguid, mida ostja peaks teadma. Kui müüd maja, veendu, et hoonel on kehtiv kasutusluba; korteri müügil varu välja energiamärgis ning küsi korteriühistult infot laenude ja plaanitavate remontide kohta. Vajadusel taotle puuduolevad load või sertifikaadid enne müügiprotsessi algust – puudulik dokumentatsioon võib tehingu käigus tõsiseid viivitusi põhjustada. Notariaalsed aspektid on väga olulised: kinnisvaratehing tuleb seaduse järgi vormistada notari juures, kes kontrollib omandiõigust ja tehingu korrektsust. Müüjana on sinu huvides, et notari jaoks oleks kõik eeltöö tehtud – siis kulgeb tehing ladusalt. Ära jää lootma suulistele lubadustele: pane kõik kokkulepped kirja kas võlaõiguslikku lepingusse (eellepingusse) või vähemalt e-kirja teel, et hiljem poleks arusaamatusi. Kui ostja annab broneerimistasu või käsiraha, vormistage see kindlasti kirjalikult. Juriidiliste küsimuste eiramist annab vältida hoolikalt tegutsedes: vajadusel lase spetsialistil (maakleril või juristil) dokumendid üle kontrollida. Soovi korral loe detailsemalt, milliseid dokumente müüja peab kontrollima ja ette valmistama, siit. Turvaline ja korrektne paberimajandus tagab, et müügiprotsess lõpeb notaris sujuvalt ja ostja lahkub rahulolevana, ilma hilisemate pretensioonideta.
6. Professionaalse abi vältimine (maakleri rolli alahindamine)
Viga: Paljud koduomanikud kaaluvad kinnisvara müüki ise, ilma maakleri abita, et vahendustasu kokku hoida. Paraku võib kogenematus põhjustada mitmeid ülalmainitud vigu korraga – alates valest hinnast ja kehvast turundusest kuni juriidiliste apsakate ja nõrga läbirääkimiseni. Ilma turuteadmisteta on lihtne jätta raha lauale või lasta tehing luhta mõne formaalsuse tõttu. Üksinda müües tuleb kogu vastutus sinu õlgadele: sa pead ise ostjaid leidma, neile objekti tutvustama, hindade üle tingima ning pabereid ajama. See kõik on ajakulukas ning võib osutuda stressirohkeks, eriti kui puudub varasem kogemus.
Lahendus: Kaalu kinnisvaramaakleri kaasamist. Kogenud maakler toob müügiprotsessi professionaalsuse, turundusoskused ja turuülevaate, mis üksikmüüjal võib puududa. Näiteks professionaalne kinnisvaramaakler Tallinn/Tallinnas teab, kuidas konkureerida tähelepanu pärast tihedal pealinna turul: tal on ligipääs laiemale ostjaskonnale, sh kliendibaasile ja võrgustikele, kust võib tulla ostja, keda tavakuulutus ei püüa. Maakler aitab vältida vigu – ta hindab objekti realistlikult, koostab atraktiivse kuulutuse, haldab päringuid, korraldab näitamisi ning nõustab läbirääkimistel. Samuti tagab hea maakler tehingu turvalisuse: tal on kogemus lepingutingimuste ja dokumentidega, nii et ükski oluline detail ei jää kahe silma vahele. Sageli suudab osav maakler välja kaubelda kõrgema müügihinna, mis katab tema vahendustasu ja jätab müüjale ikkagi rohkem tulu kätte – rääkimata säästetud ajast ja närvidest. Seega ei tasu maakleri rolli alahinnata. Kui kaalud, kas müüa ise või maakleri abiga, uuri mõlema variandi plusse ja miinuseid lähemalt siit. Vajad usaldusväärset partnerit müügiprotsessis? Rannar Remmelgas on kogenud kinnisvaramaakler, kelle abiga väldid enamiku vigu ning saavutad kiire ja eduka tehingu.
Kokkuvõte: väldi vigu ja küsi vajadusel abi
Kinnisvara müümisel määravad edu sageli pisiasjad. Iga ülaltoodud viga on välditav teadlikkuse ja ettevalmistusega. Ole realistlik hinna osas, pane müügikuulutuse koostamisse piisavalt aega, kogu dokumendid valmis ning ära pelga küsida nõu asjatundjatelt. Nii säästad lõpuks nii aega, raha kui ka närve.
Kui sul on plaanis oma kinnisvara müük ja soovid neid vigu vältida, ära kõhkle küsida nõu või abi. Kogenud spetsialist kõrval võib müügiprotsessi oluliselt sujuvamaks muuta. Võta ühendust ning arutame koos, kuidas sinu kinnisvara parimal viisil müüa – olgu tegu korteri või majaga. Meie eesmärk on aidata sul saavutada turul parim tehing turvaliselt ja kiirelt. Täida allpool olev kontaktvorm või helista, et Rannar Remmelgas saaks personaalselt nõu anda ja sinu müügiprotsessi edukalt käima lükata. Tegutsedes õigesti ja professionaalselt on su kinnisvaramüük peagi edukalt lõpule viidud!
