Kuidas võrrelda kinnisvara hindu KV portaalis?

Enamik kinnisvaraoste ja müüke algab eeltööga internetis. Eesti populaarseim kinnisvaraportaal KV.ee (ehk kinnisvara KV portaal) koondab tuhandeid kuulutusi, mida sirvib iga päev väga suur hulk ostuhuvilisi. See teeb KV portaalist väärtusliku tööriista kinnisvara hindade võrdlemiseks nii müüjatele kui ka ostjatele. Aga kuidas seda infot kõige paremini kasutada? Allpool vaatleme otsekoheselt ja konkreetselt, miks hindade võrdlemine on oluline, milliseid KV portaali tööriistu kasutada, mida ütlevad hinnatrendid ja piirkondlikud erinevused, ning anname praktilisi nõuandeid nii korteri müügi kui maja müügi puhul. Samuti arutleme, kuidas üks kogenud kinnisvaramaakler Tallinnas saab olla abiks analüüsis ning kuidas teha KV portaali andmete põhjal teadlikke otsuseid. Lõpetuseks mõtleme, millal on õige aeg kinnisvara müüa või osta ning kuidas saadud info endale kõige kasulikumalt ära kasutada.

1. Miks kinnisvara hindade võrdlemine on oluline?

Kinnisvara müük – olgu eesmärgiks korteri müük või maja müük – eeldab õigesti määratud hinda. Liiga kõrge hind peletab ostjad eemale, liiga madal hind aga tähendab müüjale rahalist kaotust. Ilma võrdleva analüüsita on lihtne oma vara kas üle- või alahinnata. Näiteks võib emotsionaalne omanik võrrelda oma kodu naabri omaga, mõistmata objektiivseid tegureid, mis ostjaid tegelikult mõjutavad. Seetõttu on hindade võrdlemine juba enne kuulutuse ülespanekut ülioluline.

Hindade võrdlemine annab ülevaate turu olukorrast. Kui tead, mis hinnaga sarnased objektid piirkonnas on müügis, oskad oma kinnisvarale realistlikuma hinna määrata. See suurendab tõenäosust, et ostjad tunnevad kohe huvi. Üks levinumaid vigu on ilma turuinfota kinnisvara müüki panek vales hinnaklassis – tulemuseks võib olla kuulutus, mis seisab kuid ilma päris huvilisteta (Levinumad vead kinnisvara müümisel – Kinnisvara KV). Võrreldes KV portaalis sarnaste korterite ja majade hindasid, saad aimu, kus su vara asub turuhinnaskaalal. See teadmine aitab vältida olukorda, kus pead hiljem hinda drastiliselt langetama, või vastupidi, kahetsed liiga odavalt müümist.

Põhjalik turuanalüüs on müügiedu alus. Vaata KV portaalist viimastel kuudel lisatud kuulutusi, mis on sarnased sinu kinnisvaraga (asukoht, tüüp, suurus, seisukord). Kui enamik 3-toalisi kortereid sinu linnaosas on näiteks vahemikus 120–130 tuhat eurot, aga sina plaanid küsida 150 tuhat, tasub mõelda, kas su hinnasoov on põhjendatud. Samuti, kui leiad, et sarnased objektid müüakse kiiresti ära hinnaga X, on sul orientiir, kuhu oma ootused seada. Mida rohkem turuinfot sul on, seda kindlamalt saad otsustada. Vajadusel konsulteeri ka ekspertidega – kogenud kinnisvaramaakler või hindaja oskab määrata su kodu objektiivse turuväärtuse, arvestades nii piirkonna trendi kui vara eripära. Nii väldid peamisi hinnastamisvigu ja lood eeldused edukaks tehinguks.

2. KV portaali tööriistad ja kuidas neid kasutada?

KV portaal pakub mitmeid võimalusi, mis teevad kinnisvara hindade võrdlemise lihtsamaks. Oluline on neid tööriistu teadlikult kasutada, et vajalik info kiiresti kätte saada. Siin on mõned praktilised sammud KV portaalis hindade võrdlemiseks:

• Otsingufiltrite kasutamine: Alusta KV portaali avalehelt, sisestades otsingusse oma kinnisvara kategooria (korter, maja jne), tehingu tüübi (müük) ning asukoha. Seejärel täpsusta filtreid – vali tubade arv, pindala vahemik, korrus, ehitusaasta jms. Nii näed võrreldavaid kuulutusi just nende omaduste lõikes, mis sarnanevad sinu objektile. Näiteks kui sul on 3-toaline korter Mustamäel, saad filtreerida välja kõik 3-toalised korterid Mustamäe piirkonnas. See annab kohe esmase pildi hinnatasemest.
• Sortimine ja võrdlemine: Otsingutulemusi saad sortida hinna järgi. Sorteeri kuulutused näiteks odavaimast kallimaks, et näha hinnaulatust. Võid märgata, et sarnaste objektide hinnad koonduvad teatud vahemikku – see ongi turuhinna indikatsioon. Samuti vaata, kui kaua kuulutused on üleval olnud (mõnes portaalis kuvatakse lisamise kuupäev). Kui mõni objekt on väga kaua müügis, võib see viidata liiga kõrgele hinnale. Võrdle ka kuulutuste sisu: loe kirjeldusi ja vaata pilte, et mõista, miks üks korter on kallim kui teine. Tihti põhjendab kõrgemat hinda parem seisukord, remont või näiteks lisad (panipaik, parkimiskoht).
• Kaardivaade: KV portaalis on võimalik vaadata kuulutusi ka kaardil. See aitab hinnavõrdlusele lisada asukonna konteksti. Kaardivaade näitab, kus täpselt müüdavad objektid asuvad, ja saad hõlpsalt võrrelda näiteks linna südamiku hindu ääreala hindadega. Kaardilt näed ka, kas mõni odavam objekt asub näiteks tiheasustusega piirkonnas või suure maantee lähedal – tegurid, mis võivad hinda alla tuua. Piirkondlikud erisused tulevad kaardil hästi esile.
• Hinnastatistika ja indeksi jälgimine: Lisaks konkreetsetele kuulutustele pakub KV portaal ka üldisemat turuinfot. Näiteks avaldab KV.ee KV Indeksi, mis koondab elamispindade pakkumishindade muutust ajas. Samuti on portaalis hinnagraafikud, mis näitavad keskmist ruutmeetri hinda piirkonniti. Need tööriistad aitavad näha laiemat trendi – kas hinnad on tõusmas, langemas või stabiilsed. Kui näed graafikult, et viimase aasta jooksul on hinnad näiteks tõusnud 5%, võid arvestada, et eelmise aasta kuulutuste hinnad võivad olla tänaseks veidi vananenud. KV indeksi ja graafikute info kasutamine koos konkreetsete kuulutuste võrdlusega annab sulle terviklikuma pildi.
• Salvesta otsing ja teavitused: Kui sa pole kohe otsust tegemas, vaid soovid turgu jälgida, kasuta KV portaali funktsioone nagu salvesta otsing. Nii saad jooksvalt silma peal hoida uutel pakkumistel ning hinnamuutustel. Näiteks kui oled plaaninud lähikuudel oma kinnisvara müüki panna, tasub salvestada sarnaste objektide otsing. Portaal saadab teavituse, kui tuleb juurde uusi kuulutusi või mõne olemasoleva hind muutub. See on hea viis märgata, kas konkurendid langetavad hindu või kas nõudlus on kasvamas (objektid kaovad kiiresti müügist). Selline pidev jälgimine teeb sind turusituatsiooniga kursis olevaks ja aitab teha paremaid otsuseid õiges hetkes.

3. Kinnisvara hinnatrendid ja piirkondlikud erinevused

KV portaalist kogutud andmed peegeldavad ka üldisi kinnisvara hinnatrende. Oluline on mõista, et kinnisvaraturg ei ole ühetaoline – hinnad võivad erineda nii ajas (trendina) kui ka ruumis (erinevates piirkondades). Hindade võrdlemisel arvesta järgmiste aspektidega:

Üldised turutrendid: Vaata, kas hinnad on viimasel ajal pigem tõusmas või langemas. Näiteks kiire majanduskasvu perioodil kipuvad ka kinnisvarahinnad kerkima, samas kui majanduslanguse ajal võivad hinnad langeda või tehingute arv väheneda. KV portaalis avaldatav KV Indeks kajastab kinnisvara pakkumishindade keskmist liikumist – see on hea indikaator trendi mõistmiseks. Kui indeks või hinnagraafikud näitavad, et viimastel kuudel on hinnad langenud, peaks ka sinu hinnavõrdlus arvestama võimaliku korrektsiooniga. Teisalt, kui trend on tõusev, võivad tänased pakkumishinnad olla veidi kõrgemad kui paar kuud tagasi. Trendi mõistmine aitab otsustada, kas hinna osas olla pigem konservatiivne või julgem.

Piirkondlikud erinevused: Kinnisvara hind sõltub tugevalt asukohast. Mida nõutum piirkond, seda kallim hind – ja vastupidi. Võrreldes KV portaalis hindu, pane tähele, kus objektid asuvad. Näiteks Tallinna kesklinna korteri ruutmeetri hind võib olla mitu korda kõrgem kui samaväärsel korteril väikelinnas (Korteri ja maja hindamine – suured erinevused – Kinnisvara KV). Isegi ühe linna sees on suured vahed: näiteks Kalamaja või Kadrioru korterite hinnad on kõrgemad kui mõnes vähem populaarses linnaosas. Maja puhul mängib asukoht veel suuremat rolli – hinnatud elurajoonis asuv krunt ja maja võivad olla palju kallimad kui samasugused maapiirkonnas. Seega tuleks hindade võrdlemisel alati arvestada, kus võrreldav kinnisvara asub. Hea võrdlus on samas piirkonnas olev võrdväärne objekt; kui võrdled eri linnade pakkumisi, saad pigem aru üldisest turutasemest, aga mitte otseselt oma vara õigest hinnast.

Mikrolokaatsioon ja naabruskond: Ka väiksemad asukohapõhised tegurid mõjutavad hinda. KV portaalis kuulutusi uurides vaata, kas objekti lähedal on koolid, ühistransport, poed – kuulutustes tuuakse need tihti esile. Kaks samas linnaosas asuvat korterit võivad erineda hinnas, kui üks asub vaikses kõrvaltänavas pargi ääres ja teine suure magistraali kõrval. Samuti võib vahe olla, kas majal on merevaade või mitte, või kas eramaja asub tupiktänaval versus läbikäidava tee ääres. Need mikroerinevused seletavad, miks mõni hind paistab võrreldes teisega ebaloogiliselt kõrge või madal. Seetõttu võrdle alati mitte ainult linnaosa, vaid ka konkreetset asukohta. Kaardivaade on siin abiks, nagu eelnevalt mainitud.

Pakkumishind vs tehinguhind: KV portaalist saad kätte pakkumishinnad (ehk müüjate soovhinnad). Oluline on meeles pidada, et tegelikud tehinguhinnad võivad neist erineda (Korteri ja maja hindamine – suured erinevused – Kinnisvara KV). Turutrendi jälgides uuri võimalusel ka tehingustatistikat – näiteks Maa-ameti tehinguandmed või kinnisvarauudiste kokkuvõtted, mis näitavad, mis hinnaga tehingud lõpuks toimusid. Kui näed, et KV-s on korterid pakkumises ~100 000 euroga, aga Maa-ameti andmetel müüakse sarnaseid ~95 000 euroga, siis arvesta umbes 5% vahega. See ei tähenda, et sina pead kohe hinna alla laskma, kuid annab orientiiri, et ostjad võivad üritada tingida ja lõpphind kujuneb mõnevõrra madalamaks. Hinnatrendide ja tegelike tehingute koos vaatamine teeb su otsuse teadlikumaks.

Kokkuvõttes: jälgi nii suuremat pilti (üldist turusuunda) kui ka konkreetset piirkonda. Nii saad KV portaalist kätte maksimaalse kasuliku info. Järgmisena vaatame, mida täpsemalt silmas pidada korteri hindade võrdlemisel ja seejärel maja hindade puhul.

4. Mida jälgida korteri müügil ja hinnavõrdluses?

Korteri müük algab õige hinnastamisega, mis omakorda tugineb sarnaste korterite hindade analüüsile. KV portaalis on tavaliselt sadu korteripakkumisi, seega tasub infot süstemaatiliselt filtreerida. Korteri hindade võrdlemisel pane tähele järgmisi tegureid:

• Asukoht (linnaosa ja ümbrus): Korteri puhul mõjutab asukoht hinda kõige rohkem. Vaata KV kuulutusi sama linnaosa piires. Näiteks Tallinnas võrdle Mustamäe 3-toalise korteri hindasid teiste Mustamäe sarnaste korteritega, mitte Kesklinna omadega – viimasel on hoopis teine hinnatase. Samuti arvesta maja mikrolokaatsiooni: rahulik roheline hoov või parkimisvõimalus tõstab tavaliselt hinda, samas kui tihe liiklus või mürarikas naabrus võib seda langetada.
• Suurus, toade arv ja planeering: Kortereid võrreldakse sageli ruutmeetrihinna alusel, kuid pea meeles, et planeering loeb. Väiksem korter (nt 40 m² 2-toaline) võib ruutmeetrihinnalt olla kallim kui suurem korter (80 m² 4-toaline), sest väiksemad üldhinnad on rohkematele ostjatele taskukohased. Seega võrdle pigem sarnase suurusklassi kortereid. Jälgi ka planeeringut – avara ja funktsionaalse planeeringuga korteri eest makstakse rohkem kui kehva planeeringuga pinna eest. Kui sinu korteril on näiteks läbikäidavad toad, siis võrdle seda teiste läbikäidavate tubadega korteritega, mitte täiesti eraldi tubadega lahendustega, sest viimane on ostjate silmis väärtuslikum.
• Seisukord ja viimistlus: Korteri hind sõltub palju sellest, kas see on uus, renoveeritud või vajab kapitaalremonti. KV portaalis saad sageli otsingus valida seisukorra (uus, renoveeritud, rahuldav, remonti vajav). Kasuta seda! Võrdle oma korterit samas seisukorras olevatega. Renoveeritud korteri kuulutused näitavad, mida ostjad on nõus maksma “kolimisvalmis” pinna eest, samas remonti vajavate korterite hinnad annavad aimu, kui palju hind langeb, kui uus omanik peab alles remonti tegema. Näiteks kui näed, et renoveeritud 2-toalised maksavad ~80 000 €, aga remonti vajavad ~60 000 €, siis tead, et renoveeritus lisab väärtust ~20 000 € ulatuses selles segmendis. Kui sinu korter on heas korras, ära võrdle seda odavaimate hindadega, vaid ikka teiste heas korras pindadega.
• Ehitusaasta ja tüüp: Korterelamu tüüp (paneelmaja, tellismaja, uus arendus jne) mõjutab samuti hindu. Paneelmajade korterid on tihti soodsamad kui samas piirkonnas renoveeritud puitmaja või uusarenduse korterid. KV-s saab otsida ka märksõna järgi – näiteks kui sinu korter on 2000ndatel ehitatud majas, võid otsingusse lisada märksõna “uusmaaja” või piirata ehitusaasta vahemikku. Nii võrdled võrreldavat. Vanemate (stalinistlike või muinsuskaitse) majade korterid võivad erineda uute majade korteritest mitte ainult seisukorra, vaid ka aura tõttu – kes otsib kõrgete lagede ja paksude seintega korterit, on nõus rohkem maksma kui keskmise paneelika eest. Seega jälgi, millise tüüpi hoone kuulutusega on tegu.
• Lisad ja kulud: Uuri, mida kuulutustes esile tuuakse lisaväärtusena. Kas korteril on rõdu, panipaik, parkimiskoht? Need lisad võivad hinda kergitada. Samuti loe kuulutustest, mis on kommunaalkulud – väga kõrged kuukulud võivad ostjaid eemale peletada, seega kui sinu korteri ülalpidamine on soodne, on see konkurentsieelis, aga kui kallis, võib hind pigem alla tulla. Võrdle, kas madalama hinnaga korteritel on näiteks kõrged kommunaalid või mõni puudus, mis põhjendab hinda. See aitab aru saada, kus sinu korteri tugevused või nõrkused on võrreldes teistega.

Praktiline nõuanne: Koosta endale väike võrdlustabel. Kui oled leidnud KV portaalist 5–10 kuulutust, mis sarnanevad su korterile, pane kirja nende hind, ruutmeetrihind, seisukord ja peamised erisused. Nii näed numbreid kõrvuti. Selline ülevaade teeb korteri hinna määramise selgemaks. Lõpuks kasuta tervet mõistust – kui sinu soovitud hind on tunduvalt kõrgem kui ükski sarnane pakkumine, pead olema valmis, et ostjad seda ei pruugi aksepteerida. Kui seevastu hindad oluliselt alla turutaseme, müüd küll ruttu, aga võid kaotada raha. Tasakaalu leidmine on võti.

(Kui soovid põhjalikumalt teada, kuidas korteri ja maja hindamine erineb, loe ka meie artiklit „Korteri ja maja hindamine – suured erinevused” – seal on detailsemalt lahti seletatud, mis tegurid hinda mõjutavad korteri ja maja puhul eraldi.)

5. Maja müük ja hindade eripärad

Maja müük on hinnavõrdluse mõttes keerukam, sest iga maja on unikaalne kooslus hoonest ja krundist. Kui korterite puhul on sarnaseid pakkumisi palju, siis majade puhul võib juhtuda, et täpselt samasugust teist pakkumist turul ei olegi. Siiski saab ka KV portaali andmete abil maja hinnale raami seada – tuleb lihtsalt arvestada mõne eripäraga:

• Krundi väärtus ja asukoht: Eramute hind koosneb suuresti maa väärtusest ja asukohast. Vaata KV portaalist sama piirkonna majade müügipakkumisi. Isegi kui majad on erinevad, annab krundi suurus ja asukoht mingid piirid. Näiteks kui samas linnaosas müüakse 1200 m² krundiga maju vahemikus 300–350 tuhat eurot, siis on ebatõenäoline, et sinu samas piirkonnas asuv maja (sarnase krundiga) saaks müüa 500 tuhande eest – v.a juhul, kui tegu on erilise luksusvillaga. Pane tähele, kas kuulutustes rõhutatakse krundi plusse: privaatne, kõrghaljastus, tupiktänav, lähedal mets vms. Need aspektid mõjutavad hinda. Samuti märka, kas piirkonnas on pakkumisi vähe või palju – kui sinu piirkonnas on vaid paar maja müügis, võib nõudlus olla pakkumisest suurem (hinnad kõrgemad), aga kui müügis on palju sarnaseid maju, peab hind olema konkureerivam.
• Hoone seisukord ja ehituslikud omadused: Võrdle KV portaalis kindlasti majade kirjeldusi. Kas tegu on uue majaga, renoveeritud vana majaga või renoveerimist vajava hoonega? Kahe sama piirkonna maja hind võib erineda kordades sõltuvalt seisukorrast (Korteri ja maja hindamine – suured erinevused – Kinnisvara KV) (Korteri ja maja hindamine – suured erinevused – Kinnisvara KV). Kui sinu maja on renoveeritud ja heas korras, vaata, mis hinnaga on müügis teised renoveeritud majad. Kui aga maja vajab tõsist kapitaalremonti, siis parimad võrdlusobjektid on need, mille kuulutustes on mainitud “vajab renoveerimist” või mida müüakse pigem krundi hinnaga. Samuti uuri, kas kuulutustes on juttu energiatõhususest (kas maja on soojustatud, mis küte on) – tänapäeval on see ostjatele tähtis ja energiasäästlike majade eest ollakse valmis rohkem maksma. Ehitusmaterjalid (puitmaja vs kivimaja) ja arhitektuur (näiteks modernne funk vs traditsiooniline stiil) võivad samuti hindu mõjutada, sest ostjate eelistused erinevad.
• Suurus ja funktsionaalsus: Eramute puhul ei ole alati nii, et suurem on automaatselt kallim ruutmeetri kohta. Väga suur maja võib jääda kitsale ostjaskonnale – kõigil pole vaja 300 m² elamist –, mistõttu ruutmeetrihind võib langeda. Väiksemaid kompaktseid maju on rohkematele huvilistele atraktiivne osta, seega nende ruutmeetrihind võib olla kõrgem. KV portaalis pane tähele, kas suuremad majad (nt üle 200 m²) on odavama m²-hinnaga kui väiksemad (nt 100–150 m²) majad samas piirkonnas. See aitab sul positsioneerida oma maja hinda realistlikult. Arvesta ka tubade arvu ja planeeringut: 5-magamistoaga maja võib ühele perele olla liig, aga teisele müügiargument. Kui sinu majal on mingi eriline funktsionaalsus (näiteks kaks eraldi sissepääsuga elamispinda, mida saab kahel perel kasutada), siis otsi, kas KV portaalis on sarnaseid lahendusi müügis ja mis hinnaga neid pakutakse.
• Võrdlusobjektide vähesus: Tihti juhtub, et lähedal pole just hiljuti ühtegi sarnast maja müüdud või pole KV-s samast piirkonnast ühtegi teist maja parajasti pakkuda. Siis tuleb vaadata veidi laiemalt – näiteks kogu linnaosa või isegi naabruses olevad asumid. Võib-olla pole sinu külas ühtki maja müügil, aga naaberkülas on. Need pole ideaalsed võrdlused, kuid annavad siiski suuna. Pea meeles, et majade puhul tuleb tihti teha korrektsioone: kui leiad võrreldava maja, aga selle krunt on poole väiksem, proovi hinnata, kui palju väärtust annab topelt suurem maa. Või kui leiad samasuguse maja, aga palju uuema, arvesta oma maja hinda veidi alla poole. Need on subjektiivsed hinnangud, kus aitab kogemus. Kinnisvaramaakler oskab siin tihti paremini kaaluda erinevaid tegureid ja öelda, mis võiks olla õiglane hinnavahemik sinu majale (Korteri ja maja hindamine – suured erinevused – Kinnisvara KV). Kui ise tunned, et ei leia häid võrdlusobjekte, tasub kindlasti spetsialistiga nõu pidada (sellest lähemalt allpool).

Kokkuvõttes pööra majade hindade võrdlemisel tähelepanu nii maale, majale kui turusituatsioonile. Maja müük võib võtta kauem aega kui korteri müük, sest ostjate ring on kitsam (Korter või maja – kumba valida Tallinnas? – Kinnisvara KV). Seega on eriti tähtis, et hind oleks kohe algusest peale võimalikult täpne – liiga kõrge hinna puhul võib kuulutus “rippuma” jääda ja ostjad kaotavad huvi, liiga madala hinna puhul aga kahandad oma kasu. Hea eeltöö KV portaalis aitab seda kuldset keskteed leida.

(Loe lisaks ka artiklit „Korteri ja maja hindamine – suured erinevused”, kust saad detailsema ülevaate, millele korteri vs maja hindamisel rõhku panna.)

6. Kinnisvaramaakler Tallinnas – kasulik abiline hindade analüüsimisel?

Kinnisvaraportaalidest saadud info on väga väärtuslik, kuid iga objekt on omanäoline ning numbrite tõlgendamine võib osutuda keerukaks. Siin tulebki mängu kogenud kinnisvaramaakler. Eriti suurlinnas, nagu Tallinn, kus piirkonniti on suured erinevused, oskab kinnisvaramaakler Tallinnas aidata sul hindade virvarrist selget pilti saada. Kuidas maakler väärtust lisab hindade võrdlemisel?

• Kohaliku turu tundmine: Kogenud maakler teab peast paljusid tehinguid ja pakkumisi, mis võib-olla portaalist läbi käinud. Ta oskab öelda, milline hind on reaalne konkreetses linnaosas, sest tal on kogemus, mis hinnaga sarnased objektid tegelikult ära müüakse. Näiteks Tallinnas tunneb kohalik maakler iga linnaosa nüansse – kuhu rajatakse uusi koolihooneid, milline piirkond on viimastel aastatel populaarseks tõusnud, kus on ostjad eriti hinnatundlikud jne. Selline info ei pruugi KV portaali numbritest otse välja paista, aga mõjutab müügiedu. Maakler ühendab portaalist saadud andmed oma kogemuspagasiga ja aitab jõuda õige hinnani.
• Objektiivne hinnang: Omanikuna võib sul olla oma kinnisvarast väga subjektiivne nägemus (“Minu kodu on ju kõige parem!”), ent ostja vaatenurk on teine. Kinnisvaramaakler vaatab su vara kõrvaltpilguga ning võrdleb seda sarnaste müüdud objektidega. Ta toob esile nii tugevused kui nõrkused, mis võivad hinda mõjutada. Sageli on maakler juba enne kinnisvara müüki näinud kümneid sarnaseid kodusid – see kogemus võimaldab tal öelda, kas sinu soovitud hind on põhjendatud või liiga optimistlik. Näiteks võib maakler märgata, et kuigi sul on ilus kodu, on kortermajal laenuvõlg või puuduvad parkimiskohad – tegurid, mis portaalis hindade võrdlemisel ise võivad kahe silma vahele jääda, kuid mõjutavad ostjate valmisolekut hinda maksta.
• Tehinguandmete ligipääs: Maakleritel on tihti ligipääs värsketele tehinguandmetele ja infot kinnisvaraturu mitteametlike pakkumiste kohta. Näiteks Rannar Remmelgas ja teised kogenud spetsialistid rõhutavad, et portaalide info on küll võimas abimees, kuid veelgi parem tulemus sünnib portaali võimaluste ühendamisel maakleri oskustega – nii saad olla kindel, et arvestad nii pakkumishindade kui tegelike tehinguhindadega. Maakler saab kasutada Maa-ameti tehingustatistikat, pankade hindamisakte jm allikaid, mis annavad võrdluspildi sellest, mis hinnaga kinnisvara päriselt tehinguni jõuab. See on oluline sisend, et sina teeksid õiged otsused.
• Strateegiline nõu: Peale numbrite annab maakler ka strateegilist nõu. Näiteks kui KV portaalist kogutud andmed näitavad, et hetkel on pakkumisi palju ja ostjad valivad pikalt, võib maakler soovitada sul pisut oodata või teha enne müüki kodus mõni väike parendus, et konkurentsis esile tõusta. Või vastupidi – kui näha on, et turule on tulemas palju uusi arenduskortereid, võib praegu olemasoleva korteri müük kiiresti ära teha enne, kui konkurents veel kasvab. Selliseid nüansse on raske ise kõiki märgata, kuid professionaal tegeleb päevast päeva just nende küsimustega. Kinnisvaramaakler Tallinnas tunneb ka hooajalisust (nt kevadel on turul rohkem ostjaid kui sügisel) ja oskab soovitada, millal on parim aeg pildistada, kuulutus üles panna jne. Need nõuanded võivad olla just see vahe, mis aitab sul saada parema hinna või müüa kiiremini.

Kokkuvõttes, kui tunned end ebakindlalt hindade võrdlemisel või lihtsalt tahad tehingust maksimumi saada, on tark tegu kaasata asjatundja. Kogenud maakler on nagu teejuht kinnisvarainfo džunglis – ta aitab sul andmete põhjal õige suuna kätte näidata. Rannar Remmelgase sõnul on iga kinnisvara unikaalne ning parima tulemuse saavutab see, kes ühendab portaali andmed professionaalse turuanalüüsiga. Nii võid olla kindel, et su otsus ei põhine ainult numbritel ekraanil, vaid ka teadmistel ja kogemusel nende numbrite taga.

(Soovi korral loe lisaks meie artiklit „Kinnisvaramaakler Tallinnas: roll kinnisvara hindamisel”, kus on detailsemalt lahti räägitud, kuidas maakler hindamisprotsessis väärtust loob.)

7. Kuidas teha teadlikke otsuseid KV portaali andmete põhjal?

Kui oled KV portaalist hulga infot kogunud – võrrelnud sarnaste objektide hindu, uurinud trende ja konsulteerinud vajadusel spetsialistiga – on aeg see info praktiliseks otsuseks vormida. Teadlik otsus tähendab, et sa ei tegutse kõhutunde või juhuse ajel, vaid faktidel põhinevalt. Siin on mõned sammud, kuidas KV portaali andmete põhjal targalt tegutseda:

• Sea hinnavahemik, mitte konkreetne number. Portaali andmed annavad sulle tõenäoliselt hinnavahemiku, kuhu sinu vara väärtus langeb. Näiteks pärast võrdlust võid järeldada, et su korter võiks maksta umbes 85 000–90 000 €. Otsusta, kas alustad pigem vahemiku ülemisest või alumisest otsast. Kui sul on müügiga väga kiire, võib olla mõistlik alustada veidi madalamalt, et tehingu huvi kiirelt tekiks. Kui aega on ja vara on heas seisukorras, võid proovida kõrgemat hinda, arvestades võimaliku läbirääkimisruumiga. Oluline on, et sul on pilt turul pakutavast – siis ei paku sa müües liiga kallist ega ostes ei maksa üle.
• Kasuta andmeid läbirääkimistel. Kui oled ostja, annab hindade võrdlemine sulle tugeva positsiooni läbirääkimistel. Näiteks leidsid KV portaalist, et sarnased korterid on müügis 5% odavamalt kui see, mille vastu huvi tunned – saad müüjale tuua konkreetseid näiteid, et hind on liiga kõrge. Sama kehtib müüjale: kui ostja üritab hinda alla kaubelda, aga sa tead, et su hind on juba konkurentsivõimeline (sest oled võrrelnud ja tead, et odavamalt samasugust asja turul pole), on sul kindlam seljatagune oma hinna juures püsida. Teadlik müüja või ostja oskab viidata turuinfole, mis teeb su positsiooni usaldusväärsemaks.
• Ära unusta kinnisvara unikaalsust. Isegi kõige põhjalikuma võrdluse järel pea meeles, et igal objektil on omad nüansid. Portaali andmed on suurepärane juhis, kuid ära tee otsust ainult tabelite põhjal. Käi kohal, vaata kinnisvara oma silmaga üle (kui oled ostja) või lase ostjatel kogeda sinu objekti eripära (kui oled müüja). Mõnikord võib näiteks mõni korter olla hinnatud madalamalt lihtsalt seetõttu, et kuulutuses on kehvad fotod või müüja kiirustab müügiga – tegelikult on korter ilusam kui piltidel. Sellised asjad ei kajastu numbrites. Seega kombineeri kvantitatiivne info (hinnad, ruutmeetrid) kvalitatiivse infoga (üldmulje, emotsioon). Nii teed päriselt tasakaalustatud otsuse.
• Planeeri ette ja ole paindlik. Teadlik otsustamine tähendab ka, et oled valmis erinevateks stsenaariumiteks. Kui oled müüja, mõtle ette: “Mis ma teen, kui kahe kuu jooksul huvi pole? Kas langetan hinda X% või ootan veel?” Või ostjana: “Mis siis, kui hinnad langevad paari kuu pärast veel? Kas ostan praegu või ootan?” KV portaalist kogutud andmed aitavad sul neid mis-kui küsimusi realistlikult hinnata. Näiteks kui näed, et turunõudlus on väga kõrge (kuulutused kaovad kiiresti), siis kui ostjana viivitad, võid võimaluse kaotada – teadlik otsus võib olla pigem kiire tehing. Kui aga näed, et pakkumisi tuleb aina juurde ja hinnad vaikselt langevad, võib teadlik otsus olla oodata või müüjana agressiivsemalt hinda korrigeerida. Oluline on, et sul on plaan, mitte ei tegutse kaootiliselt.
• Küsi nõu ja kinnita oma otsus. Kui kõik andmed on läbi töötatud, aga ikka on kahtlus, kas teed õige sammu, ära karda nõu küsida. Räägi mõne asjatundjaga või isegi sõbra-tuttavaga, kes hiljuti sarnase tehingu tegi. Vahel aitab teise inimese arvamus sul enda mõtteid struktureerida. Näiteks võid avastada, et oled mõne detaili kahe silma vahele jätnud või vastupidi, su analüüs on väga hästi tehtud ja saad kindlustunde juurde. Teadlik otsus tähendab ka seda, et oled enda jaoks selgeks mõelnud nii parima kui halvima stsenaariumi ja oled nendeks valmis. Portaali andmetele tuginedes tehtud valik on igal juhul parem kui huupi pakkumine.

8. Millal on õige aeg kinnisvara müüa või osta?

Õige ajastuse tabamine kinnisvaraturul on keeruline, sest see sõltub nii turutrendidest kui ka sinu isiklikust olukorrast. Samas saab KV portaalist ja üldisest turuinfost märke lugeda, mis aitavad otsustada, millal tegutseda. Siin mõned tähelepanekud ajastuse kohta:

Turusituatsioon: Nagu varem mainitud, kui turul on ostjate turg (palju pakkumisi, vähe ostjaid, hinnad langevad või püsivad), on ostjal soodne aeg – valikut on palju ja hinnad on pehmemad. Müüjal samal ajal võib müük võtta kauem või hind nõuda korrigeerimist. Kui KV portaalis märkad, et kuulutusi koguneb ja paljud objektid on kaua müügis, viitab see ostjate turule. Sellisel ajal müües pead võib-olla leppima veidi madalama hinnaga või panustama rohkem objekti turundamisse. Ostjana aga võid rahulikult valida ja tingida.

Vastupidine olukord on müüjate turg – pakkumisi on vähe, kuid ostjaid palju ning hinnad kerkivad. KV portaalis peegeldub see nii, et uued kuulutused kaovad ruttu (lisandub kuulutus, mõne nädalaga on “MÜÜDUD” või lihtsalt kaob) ja hinnad võivad iga uue objektiga pisut kõrgemad olla. Müüjana on see hea aeg – suure nõudluse korral saad parema hinna ja kiirema tehingu. Ostjana pead sellisel ajal kiiresti reageerima ja võib-olla tegema kompromisse (nt maksma natuke üle algse eelarve), sest konkurents on tihe. Õiget aega ajastada pole alati võimalik, kuid kui su enda ajakava on paindlik, järgi turu märke. Näiteks paljud müüjad eelistavad tehinguid kevadel ja suve alguses, kui ostjad aktiveeruvad pärast talve – see on traditsiooniliselt aktiivsem periood. Samuti mõjutavad intressimäärad: madalad laenuintressid tähendavad rohkem ostjaid turul (hea müüa), kõrged intressid vähendavad ostjate aktiivsust (hea aeg ostjale leida motiveeritud müüjaid).

Personaalne ajastus: Lisaks turule mõtle ka enda vajadustele. Õige aeg müüa või osta on ka siis, kui sul on selleks valmisolek. Näiteks pole mõtet müüki lõputult edasi lükata lootuses, et “ehk hinnad tõusevad veel”, kui samal ajal on sul endal vaja eluga edasi liikuda teise kohta või on kinnisvara juba tühjalt seisnud. Samuti ostjana: kui oled leidnud kodu, mis tõesti sobib su perele, ei pruugi mõistlik olla oodata lootuses, et äkki poole aasta pärast saab 5% odavamalt – vahepeal võid ilma jääda kodust, mis oleks olnud ideaalne. KV portaali jälgimine aitab sul siiski tunnetada, kas pigem kiirustada või kannatlik olla. Näiteks kui näed, et su piirkonnas pole ühtegi sarnast maja müügis ja nõudlus on olnud stabiilne, võib nüüd hea aeg müüa (sest sul pole konkurente). Või kui oled ostja ja näed, et iga nädal lisandub uusi pakkumisi, võib natuke ootamine tuua veel parema valiku.

Hooajalisus: Eesti kinnisvaraturul on teatav hooajalisus. Kevad ja varasuvine periood on sageli aktiivsed – pered soovivad enne sügist kolimised tehtud saada, ilmad on ilusad, kodu näeb päikesevalguses parem välja. Sügisel jätkub teine väiksem aktiivsuse laine. Talvel ja suve lõpus on tehinguid pisut vähem. KV kuulutuste arvu järgi saad seda mustrit jälgida: kui talvel on pakkumisi vähe, võid müüjana kevadet oodata, et rohkem ostjaid püüda. Ostjana samas võib südatalv olla huvitav aeg häid diile leida – vähem konkurentsi ostjate seas. Hooajalisus ei ole siiski ületamatu tegur; hea kinnisvara müüb iga ilmaga, kuid see võib mõjutada, kui kiiresti ja mis tingimustel tehinguni jõutakse.

Lõppkokkuvõttes on õige aeg see, kui oled hästi informeeritud ja valmis otsustama. KV portaal annab sulle pidevalt värsket infot turu kohta – kasuta seda ära. Isegi kui turuolukord pole ideaalne, saab õige strateegia ja hinnastamisega tehingu edukalt tehtud. Ja vastupidi, ka kuumal turul võib valede valikutega võimalusi käest lasta. Seega, oluline on teadmised (mida sa just juurde said) ja vajadusel ka hea nõu.

Kokkuvõte: kasuta turuinfot targalt ja küsi vajadusel abi

Kinnisvara hindade võrdlemine KV portaalis on praktiline viis turuga kurssi viia ja teha läbimõeldud otsuseid. Kui võtad aega, et analüüsida sarnaste korterite või majade pakkumisi, jälgid hinnatrende ning arvestad nii piirkonna eripärade kui objekti omadustega, oled juba suure sammu võrra ees tavalisest müüjast või ostjast. Realistlik hinnastamine ja turuinfoga arvestamine aitab vältida olukordi, kus kuulutus jääb ostjaid ootama või kus maksad millestki üle. Nagu nägime, võivad isegi väikesed erinevused – paar tuhat eurot hinnas või mõned kuud ajastuses – mängida suurt rolli tehingu õnnestumises.

Samuti ära alahinda professionaalse abi väärtust. Kui sul on plaanis oma kinnisvara müük või otsid uut kodu ning tunned, et vajad tuge hindade analüüsimisel või müügiprotsessi läbiviimisel, võta julgelt ühendust Rannar Remmelgasega. Kogenud kinnisvaramaaklerina Tallinnas aitab ta sul KV portaali andmeid õigesti tõlgendada, täiendab neid oma teadmistega turust ning leiab just sinu olukorrale sobiva hinnastrateegia. Rannar oskab vastata küsimustele, mida numbrid ise ei selgita, ja toetab sind kogu tehingu vältel – alates esmasest hinnavõrdlusest kuni eduka müügi või ostuni. Nii säästad lõpuks aega, väldid võimalikke vigu ning võid kindel olla, et oled teinud teadliku otsuse, mis viib parima võimaliku tulemuseni.

Kui sul on lisaküsimusi või soovid personaalset konsultatsiooni, võta ühendust – Rannar Remmelgas on valmis sind kinnisvarateekonnal aitama.