Liigu sisu juurde
Paljud koduomanikud on seisnud küsimuse ees: mis oleks minu korteri või maja õige müügihind? Sageli vaadatakse esmalt kinnisvara KV portaalist sarnaste objektide hindu või küsitakse naabrilt nõu. Paraku ei pruugi see meetod anda täpset pilti. Iga kinnisvara on unikaalne ning hind sõltub paljudest teguritest – asukohast, seisukorrast, turuolukorrast jne. Siin tuleb mängu kinnisvaramaakler Tallinnas ja tema roll hindamisprotsessis. Otsekoheselt öeldes: hea maakler aitab leida õige hinna, mis pole ei liiga kõrge ega liiga madal, vaid just paras edukaks tehinguks.
Miks on õige hindamine nii oluline?
Vale hinnaga alustamine võib müügiprotsessi põhjalikult mõjutada. Liiga kõrge hind peletab ostjad eemale ja venitab müügiprotsessi pikale; liiga madal hind toob küll kiire tehingu, kuid tähendab raha kaotamist. Tihti võrreldakse müügihinna määramisel portaali KV kuulutusi, kuid kuulutuse hind ei kajasta alati reaalset turuhinda – mõni pakkumine on lihtsalt ülehinnatud ja seisnud pikka aega müügis. Seega võib pelgalt teiste kuulutuste järgi joondumine olla eksitav.
Oluline on mõista, et esimene mulje ja algne hind määravad palju. Kinnisvaraportaalides (nagu KV.ee) saavad uued kuulutused kõige rohkem tähelepanu esimestel päevadel. Kui hind on kohe algusest paigas, tekib rohkem huvi ning korteri müük või maja müük toimub suurema tõenäosusega kiiremini. Seevastu vale hinnaga alustades võib kuulutus lihtsalt seisma jääda – ostjad hakkavad mõtlema, mis selle objekti puhul valesti on, kuna see on liiga kaua turul. Lisaks võib hilisem hinnalangetus küll aidata huvi turgutada, kuid sa kaotad väärtuslikku aega ning võib-olla ka raha.
Pole ime, et kinnisvaraspetsialistid rõhutavad: õige müügihind on eduka tehingu võti. Nagu rõhutatud ka meie kinnisvara hindamise artiklis, on õige hinna seadmine kriitilise tähtsusega – maakleri tehtud turuanalüüs aitab saavutada maksimaalse võimaliku tulu müüjale. Teisisõnu, korrektne hindamine kaitseb Sind kahes äärmuses: et sa ei müü oma armsat kodu liiga odavalt, aga ka ei hinnastaks seda nii kõrgele, et ostjad ei julge läheneda.
Kuidas kinnisvaramaakler hindamisprotsessis aitab?
Turuanalüüs ja eksperditeadmised
Kogenud kinnisvaramaakler Tallinnas tunneb kohaliku turu dünaamikat detailideni. Ta uurib hiljutisi võrreldavaid tehinguid, arvestab konkreetse piirkonna eripäradega ning oskab määrata hinna, mis on ostjatele atraktiivne, kuid tagab müüjale maksimaalse tulu (Kinnisvara müük maakleriga vs ilma Tallinnas – kumba valida?). Näiteks teab maakler, millise hinnaga müüdi hiljuti samas linnaosas sarnane korter või millised unikaalsed omadused võivad konkreetse maja hinda tõsta. See on midagi, mida keskmine omanik ühe korteri või maja müüjana tihti ei oma – ligipääsu detailsele turuinfole ja kogemust sadade tehingute analüüsist. Maakleritel on tihti juurdepääs andmebaasidele ja hindamisaktidele, mida tavainimene lihtsalt ei näe. Professionaal saab vaadata reaalsete tehingute hinnastatistikat, pangahindamisi ja kasutada neid andmeid Sinu vara väärtuse hindamisel. Kui müüd ise, pead end kurssi viima turutrendidega ja võib-olla tellima ametliku hindamisakti, et aimu saada õigest hinnast – see on aga lisakulu ja ajakulu. Kinnisvaramaakler seevastu teeb selle analüüsi Sinu eest, tihti osana oma teenusest.
Emotsioonivaba hinnang
Omanikuna on oma kodu hindamine emotsionaalne protsess. Koduga seostuvad mälestused ja tunded võivad panna Sind arvama, et see on „erilisem” kui turul pakutav keskmine objekt. See on inimlik, kuid müügil ei tohi emotsioonid hinda määrata. Siin on maakler suureks abiks – ta annab objektiivse, faktidel põhineva hinnangu. Maakler toob ausalt välja vara plussid ja miinused ning võrdleb neid turu olukorraga. Selline otsekohene lähenemine aitab vältida olukorda, kus „oma hind“ on turuhinnast mööda. Pole harvad juhud, kus omanik tahab algul küsida oluliselt rohkem kui õiglane turuhind, kuid kogenud maakler selgitab välja realistliku hinna, vältides sellega pikki kuid kestvat müügiperiood.
Hinna läbirääkimised ja maksimaalse hinna saavutamine
Õige hindamine ei lõpe ainult numbri väljaütlemisega – sellele järgneb ka turundus ja läbirääkimised. Hea maakler oskab strateegiliselt hinna üle läbi rääkida. Kui huvilisi on mitu, võib maakler oskuslikult tekitada väikese enampakkumise efekti, kus ostjad konkureerivad ja pakuvad kõrgemat hinda. Samuti suudab ta põhjendada ostjatele, miks objekt oma hinda väärt on. Sageli saavutabki maakleri kaasamine kõrgema lõpliku müügihinna kui omanik oma jõududega oleks saanud. Näiteks on Rannar Remmelgase praktikast Tallinnas tuua juhtumeid, kus läbi oskuslike läbirääkimiste tõsteti ostja esialgset pakkumist märkimisväärselt, kuna maakler teadis, milliste argumentidega ostjaid veenda.
Lisaks tuleb maakler appi ka siis, kui müügiprotsessis on vajalik ametlik hindamine (näiteks ostja pangalaenu tarbeks). Maakler soovitab usaldusväärset hindajat, korraldab hindaja ligipääsu objektile ning varustab hindajat vajaliku infoga objekti kohta. Nii saad kindel olla, et ka panga jaoks vormistatud hindamisakt peegeldab su vara tegelikku turuväärtust. See vähendab riski, et tehing takerdub näiteks seetõttu, et pangahinnang tuli oodatust madalam.
Hindamine praktikas: näited Tallinnast ja mujalt Eestist
Näide 1 – Korteri hindamine Tallinnas: Oletame, et Kadriorus asuva 3-toalise korteri omanik otsustab müüa ja hindab oma korterile esialgu müügihinnaks 250 000 €, sest naaberkorteri kuulutus KV portaalis küsib samas suurusjärgus. Esimesed kaks kuud mööduvad aga praktiliselt huvi tekkimata – mõned üksikud kõned, kuid mitte ühtegi tõsist pakkumist. Põhjus? Korter oli ~15% ülehinnatud võrreldes tehinguhindadega. Lõpuks pöördub omanik kinnisvaramaakleri poole. Maakler Rannar Remmelgas analüüsib turgu: vaatab viimase aasta müügitehingud Kadriorus, hindab korteri seisukorda (selgub, et vajab veidi uuendust) ja konkurentsi pakkumisi. Ta soovitab alandada hinda 219 000 € kanti. Omanik otsustab seda nõuannet usaldada. Tulemuseks tekib paari nädala jooksul mitu vaatamist ning korteri müük vormistatakse 230 000 € eest – ostjate konkurents tõstis lõpphinna taas veidi üles. Siin ilmneb selgelt, et õige hinnaga alustamine (või selle kiire korrigeerimine) on korteri müügi puhul määrava tähtsusega.
Näide 2 – Maja hindamine väikelinnas: Võtame teiseks näiteks olukorra Lõuna-Eestis väikelinnas, kus majaomanik plaanib maja müüki. Omanik arvab, et tema renoveerimist vajava maja eest võiks saada umbes 80 000 €, sest kinnisvara hinnad on ju igal pool tõusnud. Ta otsustab proovida ise müüa. Kuulutus läheb üles, kuid tõsiseid huvilisi napib. Kohalik maakler võtab temaga ühendust ning pakub tasuta hinnangu. Selgub, et antud linnas on ostjate eelistused teised – suuremad ja heas seisukorras majad lähevad 100 000 € kanti, aga renoveerimist vajav objekt võiks realistlikult maksta umbes 70 000 €. Samuti ilmneb, et ostjad selles piirkonnas vaatavad väga kriitiliselt üle küttesüsteemi ja energiatõhususe, kus antud majal on vajakajäämisi. Maakleri abiga korrigeeritakse müügihind 72 000 € peale ning tehakse mõned väikesed investeeringud (koristatakse hoov, värskendatakse ühe toa siseviimistlust, et üldmulje oleks parem). Tulemus? Paari kuu pärast leitakse ostja hinnaga 75 000 €. Kuigi see on vähem kui omaniku esialgne ootus, on see realistlik turuhind – ilma hindamisprotsessi korrigeerimata oleks maja võinud sootuks müümata jääda või müük veninud väga pikaks. Antud näide rõhutab, et igal turul – olgu Tallinn või Tartu, Narva või Viljandi – on omad nüansid. Kogenud maakler, kes tunneb kohalikke olusid, oskab neid nüansse arvesse võtta ja seega nii korteri müük kui ka maja müük õnnestub paremini.
Kokkuvõte – usalda asjatundjat
Kinnisvara hindamine on enam kui vaid numbrite mäng. See on strateegia loomine, et saavutada parim võimalik tehing turul. Kinnisvaramaakleri roll hindamisprotsessis on olla Sinu nõuandja, analüütik ja vahel ka reality-check – keegi, kes ütleb Sulle otse, mis on reaalne turuhind ja kuidas seda saavutada. Nagu eespool nägime, aitab maakler vältida levinud lõkse (ülehinnatud kuulutused, alahinnatud vara müük) ning tuua välja iga objekti tõelise potentsiaali.
Muide, kui oled kahevahel, kas maaklerit üldse müügiprotsessi kaasata, tasub pilk heita ka meie artiklile Kinnisvara müük maakleriga vs ilma Tallinnas – kumba valida?. Sealt saad võrdleva ülevaate maakleri kaasamise eelistest – alates ajasäästust ja turundusest kuni juriidilise turvalisuseni.
Kui Sa soovid teada, mis on Sinu kinnisvara tegelik väärtus või vajad abi müügiprotsessi käivitamisel, siis ära kõhkle meiega ühendust võtmast. Rannar Remmelgas, kinnisvaramaakler Tallinn, ja Kinnisvara KV meeskond on valmis Sind hindamisel aitama. Täida kontaktivorm või helista – arutame koos läbi, kuidas saavutada Sinu kinnisvara eest parim võimalik hind. Sõbralik nõuanne ja professionaalne tugi võivad Sulle säästa aega, raha ja rohkelt peavalu ning viia sujuvalt eduka tehinguni.
