Kuidas vältida juriidilisi riske kinnisvara ostmisel?

LÜHIKOKKUVÕTE

• Kinnisvara ostmine on põnev, kuid sellega kaasneb suur vastutus.
• Enne ostu tuleb põhjalikult kontrollida dokumente (omanikuandmed, servituudid, kasutusload jms).
• Korteri puhul tuleb uurida korteriühistu tausta (võlad, remondiplaanid, majandusaasta aruanded).
• Ehitus- ja kasutuslubade puudumine võib tuua tulevikus lisakulutusi või raskusi pangalaenu saamisel.
• Varjatud puudused või ebaseaduslikud ümberehitused võivad tekitada vaidlusi ja rahalisi kahjusid.
• Tehingutingimused ja raha liikumine peavad olema läbipaistvad ja korrektsed (kasuta vajadusel notari deposiiti).
• Kinnisvara ostu-müügileping tuleb alati vormistada notari juures.
• Kui midagi on ebaselge, tasub konsulteerida juristi või kogenud maakleriga.

Kinnisvara ostmine on põnev, aga ka vastutusrikas protsess. Veebis on tuhandeid kinnisvarakuulutusi – korterid, krundid, majade müük jpm. Ahvatleva pakkumise leidmine näiteks populaarses KV kinnisvaraportaalis võib tekitada tunde, et unistuste kodu on käeulatuses. Siiski kaasneb iga tehinguga juriidiline vastutus ja võimalikke karisid. Ostjana pead tegema põhjalikku eeltööd, et vältida hilisemaid vaidlusi või muid õiguslikke probleeme. Kinnisvara kogemus kinnitab, et kõik olulised dokumendid tuleb enne ostu-müügilepingu sõlmimist hoolega üle kontrollida – nii saab vältida hilisemaid juriidilisi ja finantsilisi riske. Alljärgnevalt toome välja konkreetsed sammud, mida järgides saab kinnisvara ostja end paremini kaitsta.

Kinnisvara ostu-müügilepingule allakirjutamine on suur otsus, millega võtad endale nii vara omandiõiguse kui ka sellega seotud kohustused. Enne lepingu sõlmimist veendu, et kogu info ja dokumendid on korras – vastasel juhul võid sattuda olukorda, kus tehing toob kaasa ootamatuid õiguslikke probleeme. Lähtuda tuleb põhimõttest, et mida põhjalikumalt oled ette valmistunud, seda turvalisem ja sujuvam on koduost.

1. Kontrolli omandiõigust ja kinnistusraamatu andmeid

Esimese asjana kontrolli kinnistusraamatust ostetava kinnisvara tausta. Veendu, et müüja on kinnistu või korteri tegelik omanik ning et omandiõigus on korrektselt registrisse kantud. Samuti uuri, kas kinnisasja suhtes on tehtud märkmeid hüpoteekide, keelumärkide või servituutide kohta. Need kitsendused (nt pangahüpoteegid või kasutuspiirangud) võivad piirata sinu õigusi kinnisvara kasutamisel või tuua hiljem kaasa lisakulutusi. Kui kinnistusraamatust ilmneb hüpoteek või võõrandamiskeeld, peab müüja need enne tehingut likvideerima või peab see kajastuma lepingu tingimustes. Ära alahinda taustakontrolli – omandiõiguse ja võimalike koormatiste kontroll on ostja esimene kaitseliin juriidiliste riskide vastu.

2. Veendu ehitus- ja kasutuslubade olemasolus

Ehitusluba ja kasutusluba on eluliselt tähtsad dokumendid, eriti kui ostad maja või ridaelamuboksi. Kontrolli, kas hoone on ehitatud seaduslikult – kas on olemas kehtiv ehitusluba – ning kas hoonel või korteril on väljastatud kasutusluba. Kasutusloa puudumine on suur risk: pank võib sellisele objektile keelduda kodulaenu andmast või nõuda, et ostja laseks hiljem loa korda ajada. Ka kohaliku omavalitsuse jaoks on kasutusloa puudumine probleem – omanikult võidakse nõuda hoone vastavusse viimist projektiga. Lisaks ei pruugi kindlustus hüvitada kahjusid (nt tulekahju või veekahju) hoonel, millel puudub nõuetekohane kasutusluba. Seega, kui müüdav objekt on ilma kasutusloata või on tehtud ebaseaduslikke ümberehitusi, tuleb need asjaolud lahendada enne ostutehingut või leppida kokku, kuidas risk maandatakse.

3. Uuri korteriühistu tausta ja võlgnevusi

Kui ostad korterit, pööra tähelepanu korteriühistu (KÜ) taustale. Küsi müüjalt ja uuri dokumentidest, kas ühistul on mingit võlgnevust või plaanitud suuremahulisi remonttöid lähiajal. Näiteks kui majal on plaanis katusevahetus või fassaadiremont, võib see tähendada tulevikus sinu jaoks olulist rahalist kohustust. Samuti tasub tutvuda majandusaasta aruannetega või küsida infot remondifondi suuruse kohta – see annab aimu, kas ühistul on raha kogutud tulevaste tööde tarbeks või on oodata erakorralisi makseid. Kontrolli ka, et korteri plaan ja kõik tehtud ümberehitused vastavad tegelikkusele ning on kooskõlastatud. Nii väldid olukorda, kus ostad korteri, mille juurde kuuluvad ootamatud võlad või juriidilised vaidlused ühistuga.

4. Selgita välja servituudid ja erikokkulepped

Peale suurte lubade ja registrikande tasub üle vaadata ka kõik erikokkulepped ja piirangud, mis kinnisvaraga võivad kaasneda. Küsi müüjalt, kas kinnisasja kasutamiseks on sõlmitud mingeid notariaalseid kokkuleppeid või seatud servituute. Näiteks võivad olla parkimiskorralduse lepped, kaasomandi kasutuskorra kokkulepped või teede-eesõigused (servituudid). Need peaksid kajastuma dokumentides. Tutvu nendega hoolikalt, et teaksid täpselt, millised õigused ja kohustused uue omanikuna sulle üle tulevad. Kui kinnisvaral on ühiskasutatavad osad või naabritega jagatud õigused (näiteks ühine juurdepääsutee servituut), veendu, et oled nendest teadlik ja nõus. Hilisem teadmatuse tõttu tekkinud vaidlus võib osutuda kulukaks, seega on parem need tingimused selgeks teha enne ostu.

5. Kontrolli vara seisukorda ja püüa tuvastada varjatud puudused

Juriidiliste riskide vältimine ei piirdu ainult paberitega – oluline on ka kinnisvara tehniline seisukord. Kuigi ostjale ei pruugi esmapilgul kõik vead silma paista, lasub müüjal seaduse järgi kohustus avaldada varjatud puudused, millest ta teadlik on või olema peaks.

Kinnisvara renoveerimine enne müüki – kas tasub? toob näiteks välja, et varjatud puudus võib olla konstruktsiooniviga, peidetud veekahjustus seina sees või ebaseaduslik ümberehitus ilma loata – asi, mida ostja tavapärasel ülevaatusel ei pruugi avastada. Küsi müüjalt otse, kas tal on infot selliste probleemide kohta, ja dokumenteeri müügilepingus kõik teadaolevad erisused. Näiteks võib lepingusse lisada punkti, et ostja on teadlik hoone vajaminevast vundamendiremondist või muust puudusest – nii on hiljem keerulisem väita, et müüja midagi olulist varjas. Eesti võlaõigusseaduse kohaselt vastutab müüja puuduse eest, mis ilmneb kuni 2 aasta jooksul pärast müüki (eeldusel, et puudus oli juba varem olemas). Seega aitab põhjalik ülevaatus ja vajadusel spetsialisti (nt ehitusinseneri) kaasamine sul avastada probleemid enne ostu, et vältida hilisemaid kohtuvaidlusi või kahjunõudeid.

6. Väldi kahtlasi tehingutingimusi ja maksa õigel ajal, õiges kohas

Ole alati tähelepanelik tehingutingimuste ja maksegraafikute suhtes. Ära kanna raha ette müüjale ilma piisava garantiita või õigusliku aluseta. Kui müüja nõuab suurt ettemaksu enne notariaalset lepingut või väga kiiret tehingut ilma tavapäraste protseduurideta, on see ohumärk. Levinud põhimõte on, et suuremad summad liiguvad alati notari juures tehingu käigus või notari deposiitkontole – nii kaitsed end võimalike petuskeemide eest. Näiteks broneerimis- või eellepingu sõlmimisel loe tingimused äärmiselt hoolikalt läbi, et mõista, mis saab ettemaksust juhul, kui tehing ei jõua lõpuni. Kui miski pakkumises või müüja käitumises tundub ebatavaline või liiga hea, et olla tõsi, siis usalda oma sisetunnet. Kontrolli müüja tausta – kas tegu on usaldusväärse isikuga. Ära lase end kiirustada tehingusse ilma täieliku infota. Kahtluse korral küsi alati nõu või lisa tehingusse kaitsvad tingimused (nt leppetrahv müüja taganemisel, notaripoolne deposiit vms). Tegutsedes rahulikult ja ettevaatlikult väldid olukordi, kus kelmidel on võimalik sinult raha välja petta.

7. Sõlmi ostu-müügileping alati notari juures

Notariaalne vormistamine ei ole Eestis kinnisvaratehingu puhul valikuline – see on kohustuslik. Kogu ostu-müügitehing peab toimuma notari juures, vastasel juhul on tehing õigustühine.

Notariaalne müügileping kinnisvaratehingus tagab tehingu õiguspärasuse ja turvalisuse, kaitstes nii ostja kui müüja huve. Notar kontrollib enne allkirjastamist kinnisvara taustinfot (kinnistusraamatu andmed, hüpoteegid, kitsendused) ning veendub, et müüjal on õigus objekti võõrandada. Samuti kontrollitakse osalejate isikusamasust ja esindusõigust – see välistab identiteedivargused või pettused tehingu osapoolte osas. Notar selgitab pooltele lepingu sisu ja tagajärgi ning hoolitseb selle eest, et kõik kokkulepitud tingimused saavad lepingus kirja. Tehingu päeval toimub tavaliselt ka raha liikumine: ostja kannab omafinantseeringu ja laenusumma notari deposiitkontole või otse müüjale vastavalt kokkuleppele, mis annab müüjale kindluse raha laekumisest. Notari juures tehtud tehing on ametlik ja dokumenteeritud – see vähendab oluliselt vaidluste riski ning annab ostjale kindluse omandiõiguse üleminekus. Pea meeles: ilma notari kinnitatud lepinguta ei saa ostja kinnistusraamatus omanikuks ning müüja ei pruugi oma raha kätte saada, mistõttu ei tohi seda sammu kunagi vahele jätta.

Notari poolt kinnitatud tehing on kinnisvara ostmisel ainus turvaline valik. Notar tegutseb erapooletu ametnikuna ning tema ülesanne on veenduda tehingu seaduslikkuses. Kui kõik eeltingimused on täidetud ja dokumendid kontrollitud, kinnitab notar lepingu allkirjadega ning pitseriga, mis annab tehingule ametliku jõu. Notariaalne toiming on kõigi osapoolte huvides – see vähendab pettuste võimalust ja tagab, et ostja omandab vara korrektselt ning müüja saab kätte müügiraha. Kui tehing on notariaalselt tõestatud, on hilisemate vaidluste korral palju kindlam positsioon oma õigusi kaitsta.

8. Loe leping hoolikalt läbi ja konsulteeri asjatundjatega

Enne kui annad ostu-müügilepingule oma allkirja, loe kogu leping tekst täielikult läbi ja veendu, et kõik kokkulepitud tingimused on kirjas arusaadavalt. Ära pelga küsida notarilt või müüjalt selgitusi punktide kohta, millest sa võib-olla lõpuni aru ei saa – parem küsida enne allkirjastamist kui kahetseda pärast. Kui tehing on keerukam või sul on vähimgi kõhklus, kaalu asjatundjate kaasamist. Näiteks võid paluda mõnel kinnisvaraõigusele spetsialiseerunud juristil leping üle vaadata või konsulteerida oma pangaga laenulepingu tingimuste osas. Samuti on abiks usaldusväärse kinnisvaramaakleri nõuanded. Professionaalne pilk aitab märgata detaile, mis tavainimesel võiksid tähelepanuta jääda. Kogenud maakler oskab hinnata, kas tehingus on midagi ebatavalist või riskantset, ning juhib sinu tähelepanu olulistele aspektidele. Professionaalse maakleri abil on väiksem oht unustada mõni detail, mis võiks hiljem kalliks maksma minna. Seega, kui endal jääb teadmistest puudu, ära kõhkle tugineda spetsialistide abile – olgu selleks kinnisvaraõiguse jurist või kogenud kinnisvaramaakler.
Dokumentide kontroll enne kinnisvara ostu on siinjuures üks olulisemaid samme – see aitab sul teha informeeritud otsuse ja vältida juriidilisi lõkse.

Kokkuvõtteks: kinnisvara ostmisel tasub olla otsekohene ja põhjalik. Küsi küsimusi, kontrolli fakte ning ära lepi ebaselgete vastustega. Iga tund eeltööd võib säästa sind hiljem kuudepikkusest kohtuvaidlusest. Järgides ülaltoodud samme – alates dokumentide kontrollist kuni notarini ja ekspertide kaasamiseni – lood endale eeldused turvaliseks kinnisvaratehinguks. Nii saad uue kodu ostu üle ainult rõõmu tunda, ilma et varasemad juriidilised vead seda varjutaksid.

Korduma kippuvad küsimused (KKK)