Kuidas müüa kinnisvara nii, et ostja ei tule 18 kuu pärast varjatud puuduse nõudega tagasi

Põhipunktid

Fakt	Selgitus
Aegumistähtaeg	2 aastat ostukuupäevast, mitte 18 kuud
Tõendamiskoormus	Esimesed 6 kuud peab müüja tõestama, et puudust polnud. Pärast 6 kuud peab ostja tõestama, et puudus oli müügi hetkel olemas
Müüja kohustus	Kõik teadaolevad puudused tuleb kirjalikult lepingusse kanda
Parim kaitse	Professionaalne ülevaatus + fotod + üleandmisakt
Ei tööta	Suulised kokkulepped, üldine “nagu on” klausel

Mis on varjatud puudus Eesti seaduse järgi

Eesti Võlaõigusseaduse § 218 annab ostjale 2 aastat aega nõuete esitamiseks. Mitte 18 kuud. See on esimene asi, mida müüjad valesti mõistavad.

Varjatud puudus on probleem, mis eksisteeris müügi hetkel, polnud tavalise vaatlusega tuvastatav ja müüja teadis sellest või oleks pidanud teadma. Seadus kasutab väljendit “teadis või pidi teadma.” See tähendab, et ka siiras mitteteadmine ei päästa. Kui müüja oleks pidanud probleemi märkama, vastutab ta ikkagi.

Esimese 6 kuu jooksul pärast müüki kehtib eeldus, et ilmnenud puudus oli olemas juba tehingu ajal. Müüja peab tõestama vastupidist. Pärast 6 kuud pöördub koorem ümber. Ostja peab nüüd näitama, et viga eksisteeris müügihetkel.

See 6-kuuline piir on kriitiline. Notariaalse müügilepingu dokumentatsioon muutub siin oluliseks.

Riigikohus on täpsustanud standardeid. Vana maja puhul ei kohaldata uusehitise nõudeid. 100-aastase talumaja puhul vaatab kohus, kas puudus on tavaline sellises vanuses hoones. See on müüjale eelis. Aga ainult siis, kui puudused on dokumenteeritud või oleksid olnud tavalise vaatlusega tuvastatavad.

Tavaline ostja ei ole ekspert. Kohus hindab, kas mitteprofessionaal oleks pidanud probleemi märkama tavapärase hoolsusega. Mitte see, mida ehitusinsener oleks näinud.

18 kuud on praktiline murdepunkt. Mitte seadusjärgne tähtaeg. Selleks ajaks on mälestused hägused. Dokumendid on kadunud. Ostja on teinud remonti. Müüja ilma korraliku paberimajanduseta on halvas seisus.

Miks müüjad kaotavad kohtuvaidlusi

Dokumentatsioon. Või täpsemalt selle puudumine. See on peamine põhjus.

Müüjad kaotavad, sest nad ei kanna teadaolevaid puudusi müügilepingusse. Nad usuvad suulisi kokkuleppeid. Nad arvavad, et “nagu on” klausel kaitseb neid kõige eest. Nad ei tee müügieelseid fotosid. Nad ei kasuta professionaalset ülevaatust.

Levinumad vead kinnisvara müümisel hõlmavad just neid punkte. Aasta-aastalt samad mustrid.

Kohtud on leidnud, et teadlik varjamine on eriti kahjulik. Kui müüja jättis meelega midagi ütlemata, läheb asi halvasti. Isegi kui ta ei teadnud probleemi täpset põhjust. Vaikiv varjamine loeb.

Suulised kokkulepped on väärtuseta. “Ma ütlesin talle, et katus tilgub” ei aita kohtus. Kirjalik leping on ainus, mis loeb. Mitte midagi muud.

18 kuu möödudes on olukord keeruline. Mälestused on hägused. Dokumendid on kadunud. Ostja on teinud remonti ja avastanud probleeme. Probleemide põhjus võib olla mitmene. Müüja ilma professionaalse raportita on nüüd halvas seisus.

Kuidas vältida juriidilisi riske kinnisvara ostmisel käsitleb teemat ostja vaatenurgast. Aga müüjale kehtivad samad põhimõtted tagurpidi.

Eeldus, et ostja “oleks pidanud märkama” ei päästa. Kohus hindab tavalist ostjat. Mitte ehitusspetsialisti. Kui sina müüjana teadsid veast, on vastutus sinu peal.

Müügieelne avalikustamine lepingus

Eesti seadus on selge. Puuduste väljatoomine on müüja kohustus. Mitte ostja ülesanne neid enne lepingut välja selgitada. See on fundamentaalne.

Koosta nimekiri kõigist teadaolevatest probleemidest. Lisa ka väikesed asjad. Kraanikauss aegajalt ummistub. Küttesüsteem vajab igaaastast õhutamist. Üks aken ei sulgu korralikult. Kirjelda varem tehtud parandusi. Märgi keskkonnategurid. Mürarikkad naabrid. Planeeritud ehitustööd tänaval. Liiklusmüra.

Lepingu dokumentide kontroll on kriitilise tähtsusega mõlemale poolele.

Praktiline näide toimivast klauslist:

“Ostja aktsepteerib [kuupäeval] dokumenteeritud katuse leket kui olemasolevat seisundit ja võtab täieliku vastutuse remondi eest.”

See on jõustatav. Konkreetne. Kuupäevaga. Dokumenteeritud.

Aga järgmine ei tööta:

“Ostja aktsepteerib kõik varjatud puudused ilma regressiõiguseta.”

See klausel ei kaitse sind puuduste puhul, millest sa teadsid. Üldine välistus ei kehti, kui müüja varjas informatsiooni.

Avalikustamise uuendamine on samuti oluline. Kui enne müüki ilmneb uus probleem, lisa see dokumentidesse. Ära loodad, et ostja ei märka. Kohtud vaatavad seda halva pilguga.

Kes on kinnisvaramaakler ja kuidas ta saab aidata? Kogenud maakler teab, milliseid klausleid kasutada. Ta on näinud vaidlusi. Ta teab, mis töötab.

Professionaalne ehitustehnilise ülevaatus

Kinnisvaraeksperdid soovitavad kaasata professionaalne ehitusinsener või kinnisvarainspektor enne müüki. Eriti vanemate kinnistute puhul. See on investeering, mis tasub end ära.

Tallinna kolmetoalise korteri puhul maksab ülevaatus umbes 200-300 eurot. Tartu hinnad on sarnased. Võrreldes kinnisvara väärtuse ja riskiga on see tühine summa. Võrreldes kohtuvaidluse kuludega on see peaaegu olematu.

Professionaalne raport teenib mitut eesmärki. See loob objektiivse kolmanda osapoole kirje seisundi kohta müügi hetkel. See näitab müüja head tahet. See annab faktibaasi vaidluste korral. See võib selgelt märkida puudusi, mis vastavad “tavalise vana maja standardile.”

Kinnisvara hindamise tähtsus enne müüki käsitleb seda teemat põhjalikumalt.

Riigikohtu juhiste järgi on oluline eristada, kas puudus vastab sama vanuses sarnaste kinnistute tavalistele puudustele. Professionaalne raport aitab seda tõestada. Kui ekspert kirjutab, et 50-aastase maja niiskusprobleemid on tüüpilised sellele vanusele, on sul dokument.

Raport peaks olema lepingu lisa. Mitte eraldi paber sahtlis. Lepingu lisa, mille mõlemad pooled allkirjastavad.

Korteri ja maja hindamine erineb oluliselt. Maja puhul on rohkem süsteeme. Katus. Vundament. Kanalisatsioon. Küte. Korteri puhul on fookus kitsam. Aga mõlemal juhul on professionaalne ülevaatus väärt.

Üleandmise-vastuvõtmise akt ja fotod

Kinnisvara üleandmisel tuleb koostada detailne üleandmise-vastuvõtmise dokument. See kirjeldab kinnisvara täpset seisundit üleandmise hetkel. Mitte nädal varem. Mitte kuu varem. Sel päeval.

Dokument peab sisaldama fotosid põhipiirkondadest. Nimekirja olemasolevatest puudustest. Loetelu probleemidest, mida ostja selgesõnaliselt aktsepteerib. Ostja allkirja, mis kinnitab kinnisvara kättesaamist dokumenteeritud seisundis.

Maja müük Tallinnas käsitleb üleandmisprotsessi samm-sammult.

See loob õigusliku kirje. Kui probleem ilmneb hiljem, saab müüja näidata, et see oli kas varem dokumenteeritud või oleks olnud üleandmise ajal nähtav.

Fotod on eriti olulised. Need fikseerivad seisundi visuaalselt. Kuupäevaga varustatud pildid keldrist, katusest, torustikulest ja elektrijuhtmetest. Vannitoa nurkadest. Akende ümbert. Kõikjalt, kus probleemid võivad tekkida.

Ostja allkiri dokumendil on kriitiline. See kinnitab, et ta oli kohal. Ta nägi seisundit. Ta nõustus.

Kinnisvara renoveerimine enne müüki on eraldi teema. Aga kui renoveerid, dokumenteeri ka see. Mida tegid. Millal. Kes tegi. Milliseid materjale kasutati.

Üleandmisakt ei ole formaalsus. See on sinu kaitse.

Notari roll ja lepingu kaitse

Eesti seadus nõuab, et kõik kinnisvaratehingud vormistatakse notari kaudu. Notar ei ole lihtsalt templilööja. Notaril on konkreetsed kohustused.

Ta tagab, et kõik kokkulepped ja puuduste avalikustamised on korrektselt dokumenteeritud. Ta teavitab mõlemat poolt nende õigustest ja riskidest. Ta selgitab 2-aastast seadusjärgset nõuete perioodi. Ta dokumenteerib lepinguklauslid puuduste vastutuse kohta.

Kinnisvaramaakler vs jurist selgitab, keda tehingusse kaasata. Mõnikord on vaja mõlemat.

Notar loob ametliku, vaidlustamatu kirje. Vaidluste korral muutub leping peamiseks tõendiks. Mitte e-kirjad. Mitte sõnumid. Leping.

Lepingulised piirangud:

Müüjad saavad lisada klausleid, mis piiravad vastutust. Aga piirangutega.

Võib teha	Ei saa teha
Piirata vastutust puuduste eest, mis on selgesõnaliselt kirjalikult avalikustatud	Välistada vastutust, kui müüja tahtlikult varjas puudusi
Kehtestada, et ostja aktsepteerib kinnisvara “nagu on” konkreetsete loetletud probleemide osas	Välistada vastutust, kui müüja hooletult jättis teadaolevad probleemid avalikustamata

Kuidas leida parim kinnisvaramaakler Tallinnas aitab leida professionaali, kes tunneb neid nüansse.

Mida teha ja mida mitte: praktiline ülevaade

Ei tööta:

Üldine “nagu on” keel ilma konkreetse puuduste loeteluta
Suulised kokkulepped puuduste kohta
Eeldus, et mitteavaldamine kaitseb, sest ostja “oleks pidanud märkama”
Avalikustamise uuendamata jätmine, kui enne müüki ilmnevad uued puudused
Lootus, et dokumenteeritud probleeme ei avastata
Katse välistada vastutust teadaolevate, varjatud puuduste eest

Töötab:

Põhjalik kirjalik puuduste loetelu müügilepingus
Professionaalne ülevaatuse raport lepingu lisana
Detailne üleandmise-vastuvõtmise dokument fotodega
Korralik notariaalne dokumentatsioon kõigist avalikustamistest
Selge lepingukeel selle kohta, milliseid puudusi ostja aktsepteerib
Dokumentatsioon, mis näitab, et ostja osales ülevaatusel

Kuidas lahendada kinnisvaravaidlusi ilma kohtuta on kasulik lugemine juhuks, kui vaidlus siiski tekib.

Müüja ajajoon:

Etapp	Tegevus
Enne kuulutamist	Kaasa professionaalne inspektor, dokumenteeri seisund süstemaatiliselt
Enne ostja vaatamisi	Koosta detailne puuduste avalikustamine
Lepinguläbirääkimiste ajal	Nõua, et kõik puudused oleksid kirjalikult loetletud
Üleandmisel	Koosta detailne üleandmise-vastuvõtmise dokument fotodega
Pärast müüki	Säilita kogu dokumentatsioon vähemalt 2 aastat

Kuidas kinnisvaramaakler aitab kinnisvara müüa Tallinnas annab ülevaate professionaalse abi kasulikkusest.

18 kuu probleem praktikas

Miks on 18 kuud nii oluline number? See pole seaduslik tähtaeg. See on praktiline reaalsus.

Pärast 6 kuud pöördub tõendamiskoormus. Ostja peab nüüd näitama, et puudus eksisteeris müügi hetkel. See on müüjale eelis. Aga 18 kuu möödudes on olukord muutunud.

Mälestused on hägused. Mõlemad pooled mäletavad asju erinevalt. Dokumentatsioon muutub ainsaks usaldusväärseks allikaks.

Ostja on tõenäoliselt teinud remonti. Ta on avanud seinu. Ta on vahetanud põrandaid. Ta on avastanud asju, mis polnud nähtavad. Probleemide põhjus võib olla mitmene. Kas see oli olemas müügi ajal? Kas see tekkis halva hoolduse tõttu? Kas ostja enda remont põhjustas kahju?

Tallinna ja Eesti kinnisvaraturu ülevaade 2025 näitab, et tehingute arv kasvab. Rohkem tehinguid tähendab rohkem potentsiaalseid vaidlusi.

Vaidluste arv on kasvutrendis. ERR on raporteerinud, et vaidlusi ostetud kinnisvara väidetavate varjatud puuduste üle on üha rohkem. See on reaalsus, millega müüjad peavad arvestama.

Müüja ilma professionaalse raportita on 18 kuu möödudes halvas seisus. Tal pole midagi näidata. Tal pole fotosid. Tal pole sõltumatu eksperdi hinnangut. Tal on ainult oma sõna. Ja see ei pruugi piisata.

Kinnisvara kokkuost on alternatiiv, kui tahad kiiret ja probleemivaba müüki. Aga traditsioonilise müügi puhul on dokumentatsioon ainus kaitse.

Korduma kippuvad küsimused

Kas 18 kuud on seadusjärgne aegumistähtaeg varjatud puuduste nõuetele?

Ei. Aegumistähtaeg on 2 aastat ostukuupäevast. 18 kuud on praktiline murdepunkt, sest selleks ajaks on mälestused hägused ja dokumentatsioon muutub kriitiliseks.

Kas “nagu on” klausel kaitseb mind kõigi nõuete eest?

Ei. Üldine “nagu on” klausel ilma konkreetsete puudusteta ei kaitse. Pead loetlema spetsiifilised probleemid, mida ostja aktsepteerib.

Mida teha, kui ma tõesti ei teadnud puudusest?

Eesti seadus kasutab standardit “teadis või pidi teadma.” Kui puudus oli selline, mida sa oleksid pidanud märkama, võid siiski vastutada. Professionaalne müügieelne ülevaatus aitab seda riski maandada.

Kui palju maksab professionaalne ehitustehniline ülevaatus?

Tallinna korteri puhul umbes 200-300 eurot. Võrreldes potentsiaalse kohtuvaidluse kuludega on see minimaalne investeering.

Kas suuline kokkulepe puuduse kohta on siduv?

Ei. Ainult kirjalikud kokkulepped müügilepingus on tõendina kasutatavad.

Mis juhtub, kui ostja teeb remonti ja avastab siis puuduse?

See on tavaline olukord 18 kuu möödudes. Ostja peab tõestama, et puudus eksisteeris müügi hetkel. Müüja professionaalne raport ja üleandmisakt muutuvad siin kriitiliseks.

Kas kinnisvaramaakler aitab mind varjatud puuduste vastutuse vähendamisel?

Kogenud maakler teab, millist dokumentatsiooni koguda ja kuidas lepingut struktureerida. Ta on näinud vaidlusi ja teab, mis töötab.

Kas ma pean avalikustama ka väikesed probleemid?

Jah. Parem üle- kui aladokumenteerida. Väikesed asjad võivad hiljem suurte probleemide allikaks osutuda.

Kui kaua pean dokumente säilitama?

Vähemalt 2 aastat pärast müüki. See on seadusjärgne aegumistähtaeg. Parem säilitada kauem.

Kas vana maja puhul kehtivad samad standardid?

Riigikohus on täpsustanud, et vana maja puhul ei kohaldata uusehitise standardeid. Kohus hindab, kas puudus on tavaline sellises vanuses hoones. Aga dokumentatsioon on ikkagi vajalik.

Allikad

Õiguslik raamistik & ametlikud allikad

Tarbijakaitseseadus (kinnisvara müük ja tarbija õigused reguleeritakse osaliselt)

https://www.riigiteataja.ee/akt/28619
Võlaõigusseadus (VÕS) § 218 – Müüja vastutus (peamine regulatsioon varjatud puuduste kohta)

https://volaoigusseadus-ii.juuraveeb.ee/sisu/48087/_218_muuja_vastutus_asja_lepingutingimustele_mitte

Notari ja kinnisvaratehingute juhendid

Notari Kamber – Kinnisvaratehingud

https://www.notar.ee/et/teabekeskus/kinnisvara
Kinnisvarakv.ee – Notariaalse müügilepingu tähtsus

https://kinnisvarakv.ee/notariaalne-muugileping-kinnisvaratehing/
Citynotar – Kinnisvaraga seotud tehingud

https://citynotar.ee/teenused/kinnisvaratehingud/

Autoriteetne õigusanalüüs – varjatud puudused

HUGO.legal – Õigusnädala kokkuvõte: varjatud puudused

https://hugo.legal/oigusnadala-kokkuvote-varjatud-puudused/
HUGO.legal – Varjatud puudused: millal on õigus kaup tagastada

https://hugo.legal/varjatud-puudused/
Juristaitab.ee – Varjatud puudus

https://www.juristaitab.ee/et/varjatud-puudus-0
Juristaitab.ee – Varjatud puudus kinnisasjal

https://www.juristaitab.ee/et/varjatud-puudus-kinnisasjal
Juristaitab.ee – Õiguskaitse varjatud puuduse korral

https://www.juristaitab.ee/et/oiguskaitse-varjatud-puuduse-korral
Juristaitab.ee – Müüja vastutus

https://www.juristaitab.ee/et/muuja-vastutus
Erovik.ee – Õiguskaitsevahendid varjatud puudustega kinnisvara ostmise korral

https://erovik.ee/kinnisasi/oiguskaitsevahendid-varjatud-puudustega-kinnisvara-ostmise-korral/
Kaanon.ee – Varjatud puudused: olemus, tuvastamine, lahendused

https://kaanon.ee/blogi/varjatud-puudused
Juridique.ee – Puuduse ja varjatud puuduse erinevus

https://juridique.ee/puuduse-ja-varjatud-puuduse-erinevus/

Vaidluste lahendamine & riskijuhtimine

Kinnisvarakv.ee – Kuidas lahendada kinnisvaravaidlusi ilma kohtuta?

https://kinnisvarakv.ee/kuidas-lahendada-kinnisvaravaidlusi-ilma-kohtuta/

Jaga postitust:

Rannar Remmelgas

Rannar Remmelgas on kogenud kinnisvaramaakler ja müügikoolitaja, kelle 8-aastane müügikogemus ja 4-aastane turundustöö tagavad parimad tulemused. Tema rahvusvaheline taust ja tulemusele orienteeritud tööeetika teevad temast usaldusväärse partneri igas kinnisvaratehingus.

Seotud artiklid

Gaasikütted Eestis: Head ja Vead – Praktiline Käsiraamat

Põhipunktid Aspekt Fakt Kasutegur Kondensatsioonikatel saavutab ~90% efektiivsuse Paigalduskulu 5000–7000 eurot (liitumine, katel, ventilatsioon, korsten) Peamine ohutusrisk 80% probleemidest tuleneb

Loe rohkem

Kas energiaklass on panga jaoks olulisem kui asukoht?

Põhipunktid Küsimus Vastus Kas energiaklass määrab laenuotsuse? Ei Kas asukoht määrab laenuotsuse? Ei Mis tegelikult loeb? Sissetulek, maksekäitumine, DSTI Kas