Kuidas kinnisvaramaaklerid aitavad ostjaid Tallinnas

Kinnisvara ostmine Tallinnas on põnev, kuid võib osutuda aeganõudvaks ja keerukaks protsessiks. Sobiva kodu leidmine nõuab aega, põhjalikku turu jälgimist ja juriidiliste detailide kontrollimist. Kogenud kinnisvaramaakler aitab ostjat igal sammul – alates eeltöödest ja objektide valikust kuni hinnaläbirääkimiste ning tehingu sõlmimiseni. Järgnevalt vaatleme, kuidas kinnisvaramaakler ostjat aitab ja millist kasu see ostjale toob.

Kliendi soovide kaardistamine ja eeltöö

Iga edukas kinnisvaraost algab ostja soovide ja vajaduste selgitamisest. Kinnisvaramaakler vestleb kliendiga, et kaardistada:

• eelistatud asukohad linnaosade kaupa,
• otsitava kodu tüüp (korter, maja, ridaelamu jm) ja suurus,
• eelarve ja finantseerimise võimalused,
• erisoovid (näiteks parkimine, rõdu või kindel planeering).

Maakler annab selles etapis ka nõu, millised on realistlikud võimalused turul antud kriteeriumide juures. Vajadusel tehakse eelturuanalüüs – uuritakse Tallinna kinnisvaraturu viimaseid trende, hindade taset ja pakkumiste saadavust. Tänu kogemusele oskab maakler juba alguses tähelepanu juhtida aspektidele, mida ostja ise võib-olla ei oska küsida. Nii luuakse selge lähteülesanne, mis kiirendab järgnevat otsinguprotsessi.

Kas finantseerimine vajab täpsustamist? Vaata lisaks, kuidas saada pangalaenu kinnisvara ostmiseks Eestis ja millised on olulised sammud enne laenulepingu sõlmimist.

Sobivate pakkumiste leidmine: portaalid ja varjatud pärlid

Kui ostja soovid on teada, asub kinnisvaramaakler otsima sobivaid pakkumisi. Maakler kasutab selleks mitmeid kanaleid:

• Kinnisvaraportaalid – professionaal jälgib igapäevaselt portaale nagu kv.ee ja City24, kus on üleval enamik Tallinna kinnisvarapakkumistest.
• Võrgustik ja mitteavalikud pakkumised – tihti on maakleritel olemas info objektidest, mis ei ole veel avalikult müügis. Tänu kolleegidele ja kontaktidele võib maakler juba varakult teada saada uutest turule tulevatest kodudest enne, kui need laiemalt kuulutatakse. Selliste “varjatud pärlite” pakkumine annab ostjale eelise konkurentsis.
• Kliendipäringud – suuremates kinnisvarabüroodes on ostusoovijate andmebaasid. Näiteks Uus Maa maakleritel on nimekirjad klientidest, kelle soovidele vastavaid objekte aktiivselt otsitakse. Kui Sinu soovidele vastav kodu lisandub turule, saab maakler kohe ühendust võtta ja korraldada vaatamise.

Kokkuvõttes näeb kinnisvaramaakler märksa rohkem uusi pakkumisi kui tavainimene, sest see on tema igapäevatöö. Nii ei jää ükski hea võimalus märkamata, olgu see kuulutus kinnisvara KV portaalis või info otse omanikult.

Kas mõtled, kas KV portaalis müümine tasub ära? Loe lisaks kas kinnisvara müümine KV portaalis tasub ära ning millised on selle eelised ja miinused.

Objektide ülevaatamine ja nõustamine

Sobivate kodude leidmisel korraldab maakler objekti ülevaatused. Ta lepitab müüjaga kokku sobiva vaatamisaja ja saadab ostjale eelnevalt põhjaliku info objekti kohta (põrandaplaan, fotod, asukoha kirjeldus). Vaatamisel käib kinnisvaramaakler soovi korral ostjaga kaasas, et toetada ostjat kohapeal ja esindada tema huve.

Kohapeal hindab kogenud kinnisvaramaakler objekti kriitilise pilguga. Ta oskab märgata detaile, mis võivad ostjal tähelepanuta jääda – näiteks viiteid võimalikele niiskuskahjustustele, konstruktsioonide seisukorda või piirkonna eripärasid (nt naabruskond, liiklusmüra). Samuti aitab maakler objekti potentsiaali hinnata: millised ümberehitused on võimalikud, kas hind on vastavuses kvaliteedi ja asukohaga ning kas kinnisvara võib vajada lähiajal lisainvesteeringuid.

Lisaks saab ostja maaklerilt jooksvalt nõu: vastused küsimustele piirkonna arengu kohta, soovitused hindade osas ning selgitused, kuidas ostuprotsess järgmistes etappides kulgeb. See kõik annab ostjale kindlustunde, et ta teeb informeeritud otsuse.

Kinnisvara taustakontroll ja dokumentatsioon

Enne ostuotsuse langetamist on ülioluline veenduda, et kinnisvara juriidiline ja tehniline taust on korras. Siin on maakleri abi hindamatu. Kinnisvaramaakler kontrollib või aitab korraldada:

• kinnistu omandiõiguse ja registriandmete ülevaatuse (veendumaks, et müüjal on õigus objekti müüa ning puuduvad probleemid nagu arestid või hüpoteegid);
• dokumentide kontrolli – kas hoonel on olemas ehitusluba ja kasutusluba, kas korteriomandi puhul on korteriühistu dokumentatsioon korras;
• võimalike piirangute ja kitsenduste väljaselgitamise (näiteks muinsuskaitse piirangud või kasutuskorra kokkulepped);
• tehnilise seisukorra täiendava hindamise – vajadusel saab maakler soovitada eksperte, kes teevad objekti detailse ülevaatuse.

See eeltöö tagab, et ostja väldib ebameeldivaid üllatusi. Kui ilmnevad riskid või puudused, oskab maakler hinnata, kas nendega saab tegeleda või oleks mõistlik tehingust loobuda. Ostja jaoks tähendab see suuremat meelerahu, teades et valitud kodu on dokumentide poolest puhas ja korras.

Soovid taustakontrollist rohkem teada? Vaata täpsemalt dokumentide kontrolli enne kinnisvara ostu juhist.

Hinnaläbirääkimised ostja huvides

Kui ostja on leidnud sobiva objekti, algab sageli üks keerukamaid etappe – hinnaläbirääkimised. Kogenud maakleri kaasamine annab ostjale tugeva eelise. Maakler teab, milline on sarnaste objektide hinnatase Tallinna kinnisvaraturul, ning oskab argumenteeritult põhjendada ostja pakkumist müüjale.

Maakler aitab koostada ostupakkumise, pidades silmas nii hinda kui ka muid tingimusi (näiteks millal ostja soovib kolida, milline sisustus jääb sisse, kas avastatud puudused vajavad remonti jmt). Ta suhtleb müüjaga või müüja esindajaga professionaalselt, hoides emotsioonid tagaplaanil – see on sageli edukate läbirääkimiste võti.

Tulemusena võib ostja saada parema hinna või soodsamad tehingutingimused, kui ta oleks üksi läbi rääkides saavutanud. Maakleri eesmärk on leida win-win lahendus: ostja saaks vara mõistliku hinnaga ja müüja oleks samuti rahul.

Tahad hinnaläbirääkimiste kohta rohkem nippe? Uuri lähemalt kinnisvara hinnaläbirääkimiste kohta.

Tehingu vormistamine ja turvaline lõpuleviimine

Kui hinnas ja tingimustes on kokku lepitud, aitab kinnisvaramaakler korraldada kõik vajaliku tehingu sujuvaks lõpuleviimiseks. See hõlmab näiteks:

• notariaalse ostu-müügilepingu projekti ettevalmistamist koostöös juristidega;
• notariaja broneerimist ning kõikide osapoolte teavitamist;
• vajalike dokumentide kokkupanekut (alates kinnistusraamatu väljavõttest kuni hindamisakti ja kindlustuslepinguni);
• ostja eelnevat juhendamist – selgitusi raha liikumise, notaritasude ja vara üleandmise kohta;
• ostja ja müüja nõustamist notari juures tehingupäeval, et kõik oleks arusaadav ja korrektne.

Maakler seisab hea selle eest, et tehing oleks juriidiliselt korrektne ja turvaline. Ostja jaoks vähendab see oluliselt stressi, kuna spetsialist jälgib, et iga detail – alates esmasest ostu-müügikokkuleppest kuni omandi üleminekuni – saaks õigesti vormistatud. Pärast notariaalset allkirjastamist aitab maakler soovi korral ka võtmete üleandmise ja lõpparvelduste (näiteks kommunaalnäitude fikseerimine) juures.

Kinnisvaramaakleri teenuse tasu – ostjale enamasti tasuta

Oluline on märkida, et ostja jaoks on kinnisvaramaakleri teenus enamikel juhtudel tasuta. Kinnisvaramaaklerid saavad oma tasu tavaliselt müüjalt komisjonitasuna, seega ostja ei pea maaklerile eraldi maksma. Kui ostja kasutab ostusooviteenust – s.t. palub maakleril spetsiaalselt enda jaoks sobivat kinnisvara otsida – on see teenus üldjuhul samuti ostjale tasuta. Vaid harvadel juhtudel, väga spetsiifilise otsingu korral, lepivad maakler ja ostja kokku tasus, mis on tavaliselt kuni 1% ostetava kinnisvara hinnast.

See tähendab, et ostjal on võimalus saada professionaalne abi ilma suure lisakuluta. Maakleri kaasamine ei tõsta ostuhinda, pigem vastupidi – tihti aitab ta leida parema hinnaga pakkumise või hoiab ära vead, mis võiksid hiljem kalliks maksma minna.

Kokkuvõte

Kinnisvaraturul tegutsemine asjatundja abiga annab ostjale suure eelise. Kogenud kinnisvaramaakler juhendab ostjat algusest lõpuni, hoides kokku aega ja närve. Ostja saab kindlustunde, et iga detail – alates õigetest dokumentidest kuni parima hinnani – on kaetud.

Kui oled plaanimas kodu ostu Tallinnas või soovid nõu kohalikul kinnisvaraturul orienteerumiseks, võta julgelt ühendust kogenud kinnisvaramaakleriga Tallinnas. Professionaalse maakleri abiga kulgeb kodu ostmine palju sujuvamalt ja turvalisemalt.

Kas eelistad hoopis maja või korterit? Vaata, millised on peamised erinevused ja mida silmas pidada.
Soovid hinnata, kas sobiks sulle pigem uusarendus või järelturu korter? Tutvu vastava artikliga enne lõpliku otsuse tegemist.

Korduma kippuvad küsimused (KKK)