Liigu sisu juurde
Kinnisvaramaakler juhib kinnisvara müügiprotsessi: hindab vara, leiab ostja, peab läbirääkimisi ning valmistab ette tehingudokumendid. Enamasti piisab heast maaklerist (näiteks kogenud Tallinna kinnisvaramaakler Rannar Remmelgas) edukaks ja turvaliseks tehinguks.
Jurist tagab tehingu juriidilise turvalisuse keerukates olukordades: kontrollib kinnisvara tausta, koostab või kontrollib lepinguid ning aitab ennetada õiguslikke riske.
Eesti kinnisvaraturu eripära on notar, kes vormistab ostu-müügilepingu ja tagab selle ametliku kehtivuse. Seetõttu on tavapärases tehingus eraldi juristi kaasamine harva vajalik, kui tehingut juhib kogenud maakler ning kõik on korrektselt vormistatud.
Mõlema spetsialisti (maakleri ja juristi) kaasamine on mõistlik vaid erandjuhtudel – näiteks pärandvara müük, omavahelised vaidlused või väga suure mahuga tehing –, kus vaja on nii turuteadmisi kui ka detailset õigusnõu.
Kinnisvaramaakleri roll kinnisvaratehingus
Kinnisvaramaakler on teie esmane partner kinnisvara müügi või ostu juures. Maakleri ülesanne on leida parim ostja või kinnisvara, aidata paika panna õige hind, turundada objekti (sh kuulutused kinnisvaraportaalides, nagu populaarne KV portaal), korraldada objekti esitlused ostjatele ning pidada läbirääkimisi parima hinna ja tingimuste saavutamiseks. Lisaks tegeleb maakler tehingu dokumentatsiooniga – koostab broneerimis- või võlaõigusliku müügilepingu projekti ning koordineerib notariaalse lepingu sõlmimist.
Oluline on, et maakler tunneks kohalikku turgu. Kinnisvaraturg on regiooniti erinev – kinnisvaramaakler Tallinnas teab pealinna nõudlust ja hindasid, samas kui väikelinna maakler tunneb oma piirkonna eripärasid. Kogenud maakler oskab ennetada võimalikke takistusi (näiteks kontrollib, et kinnistu dokumendid on korras, kasutusluba olemas, puuduvad keelumärgid kinnistusraamatus jne) ning juhendab teid vajalike lisadokumentide hankimisel.
Rannar Remmelgas (Kinnisvara KV), kogenud kinnisvaramaakler Tallinnas, rõhutab oma klientidele, et hea maakler tegeleb lisaks turundusele ja läbirääkimistele ka tehingu juriidilise korrektsusega. See tähendab, et korrektne maakler valmistab ette kõik müügidokumendid ning vajadusel selgitab lepingutingimusi, nii et tehing oleks turvaline. Praktikas tähendab see, et tavapärase kinnisvaramüügi puhul ei pea eraldi juristi palkama – kogu protsess alates ostu-müügilepingu eellepingust kuni notariaalse tehinguni on maakleri poolt hallatud. Maakler teeb tihti koostööd ka pankade ja hindajatega, et kõik sujuks.
Millal siis maaklerist piisab? Enamasti on kinnisvara müük või ost turvaline, kui teil on asjatundlik kinnisvaramaakler kõrval. Eestis on tavaks, et kinnisvaratehing vormistatakse notari juures, kes kontrollib lepingut ja kinnistusraamatu kandeid. Koos kogenud maakleriga, kes valmistab kõik ette, tagab notar, et tehing on juriidiliselt korrektne. Seega standardolukorras – näiteks korteri või maja ost-müük ilma erimeelsusteta – ei ole enamikel juhtudel tarvis teist juriidilist spetsialisti.
Millal on jurist hädavajalik kinnisvaratehingus?
Kuigi maakler katab müügiprotsessi tervikuna, on olukordi, kus juristi kaasamine on mõistlik või isegi hädavajalik. Jurist (või kinnisvaraõigusele spetsialiseerunud advokaat) keskendub üksnes tehingu õiguslikele aspektidele ja kaitseb teie huve juriidiliselt. Siin on mõned olukorrad, mil võiks juristi poole pöörduda:
- Keerukad omandisuhted: Kui müüdav kinnisvara on pärandvara, ühisomandis või seotud mõne juriidilise vaidlusega, aitab jurist selgitada omandiõigust, lahendada vaidlusi ning vormistada vajalikud kokkulepped (nt kaasomanike nõusolekud, pärijate vahelised lepped).
- Ebastandardsed tehingud: Kui tehing ei ole tavapärane ost-müük (näiteks kinnisvara müük koos ettevõttega, hoonestusõiguse seadmine, eellepingu eritingimused, üürilepingu ülevõtmine ostuga vms), aitab jurist koostada lepingud, mis kaitsevad teie huve. Juristi abi on oluline ka uusarenduse ostmisel, kus arendaja esitab mahuka lepingu – jurist selgitab keerulisi punkte ja vajadusel peab läbirääkimisi muudatuste üle.
- Tehingu partneri usaldusväärsus: Kui teil on vähimgi kahtlus teise poole (ostja või müüja) usaldusväärsuses – näiteks on viiteid makseraskustele, varasematele vaidlustele või pettuse riskile –, saab jurist põhjalikumalt kontrollida tausta ja tagada, et lepingusse lisatakse teie kaitseks vajalikud tingimused.
Juristi peamine roll on ennetada õiguslikke riske. Ta vaatab lepingu projekti läbi “peene pilguga”, tuvastab ebaselged või ohtlikud kohad ning pakub lahendusi. Samuti selgitab jurist teile arusaamatuid juriidilisi termineid ja tagajärgi. Erinevalt notarist, kes on neutraalne osapool ja lihtsalt tõestab tehingu, töötab jurist vaid teie huvides. Näiteks võib jurist nõuda lepingusse lisaklausleid, mis kaitsevad teid olukorras, kus pärast tehingut ilmneb mõni varjatud puudus või kolmanda isiku nõue kinnisvarale. Kuigi ka kogenud maakler tunnetab tüüpilisi ohukohti, ei pruugi ta anda põhjalikku õigusnõu keerulistes küsimustes – see polegi maakleri töö eesmärk.
Seega, kui teie tehing on tavapärasest keerulisem või te tunnete end ebakindlalt juriidilistes küsimustes, tasub lisaks maaklerile palgata ka jurist või advokaat. Jah, see on lisakulu, kuid võrreldes võimalike kohtuvaidluste või rahaliste kahjudega on see väike hind turvatunde eest.
Millal vajate mõlemat – nii maaklerit kui juristi?
Enamik eraisikute kinnisvaratehinguid saab edukalt tehtud pelgalt maakleri ja notari abil. On siiski olukordi, kus maksimumturvalisuse huvides on mõistlik kasutada mõlema spetsialisti abi. Siin kaks näidet:
- Suur või riskantne tehing: Väga kallite objektide ost-müük, ärikinnisvara tehingud või arendusprojektid, kus mängus on suured summad ja keerukad lepingud. Maakler toob professionaalse turuülevaate ja hinna läbirääkimise oskuse, samal ajal kui jurist struktureerib tehingu juriidiliselt veatult. Koos suudetakse katta nii äriline kui ka õiguslik külg.
- Vaidlusalused olukorrad: Kui tehingu käigus tekib konflikt – näiteks ostja ja müüja vahel tekib lahkarvamus lepingutingimuste, üleantava vara seisukorra või tähtaegade üle – püüab maakler leida kompromissi ja lahendust. Kui kokkuleppele ei jõuta, võivad juristi nõuanded olla vajalikud, et juriidiliselt korrektne kokkulepe sõlmida. Koos tagavad nad, et tehing ei jookseks karile juriidilise vaidluse tõttu.
Tuleb rõhutada, et Eestis on kinnisvaratehingute puhul alati kaasatud notar, kes valmistab lõpliku ostu-müügilepingu ette ja loeb selle osapooltele ette. See tähendab, et juba ainuüksi notariaalne vorm nõuab, et leping oleks seaduslik ja selge. Kinnisvaramaakler hoolitseb aga selle eest, et teie huvid oleksid lepingus esindatud juba enne notari juurde minekut – näiteks broneerimislepingus või notari deposiidi kasutamise kokkuleppes. Jurist saab olla lisakihiks, kes kontrollib üle ka notarile mineva lepingu projekti puhtalt teie huvide vaatenurgast.
Kui teil on tegemist tavalise korteri või maja müügiga ja kaasas on usaldusväärne maakler (näiteks Tallinnas tegutsev Rannar Remmelgas), siis üldiselt pole tarvis mõlemat spetsialisti eraldi palgata. Piisab heast maaklerist ja notarist. Kui aga mängus on erijuhtum, annab juristi kaasamine lisakindluse.
Eesti kinnisvaraturu eripärad
Eestis peab iga kinnisvaratehing toimuma notari juures. Notar kontrollib kinnistusraamatu andmeid, osapoolte isikusamasust ning veendub, et leping vastab seadusele. Notari kinnitatud tehing registreeritakse kinnistusraamatus, mis tagab omandiõiguse ülemineku õigusjõu ja vähendab pettuseriske.
Tavalise kodu müügil ostetakse juristi teenust harva, sest notari roll ja maakleri pädevus katavad enamiku vajadusi. Paljud müüjad ja ostjad usaldavad kinnisvaramaaklerit kogu tehingu korraldamisel – maakler selgitab protsessi algusest lõpuni ning tagab, et enne notarisse minekut on kõik kokkulepped kirja pandud. Kinnisvara KV kogemus näitab, et professionaalne maakler suudab lahendada suurema osa küsimustest ilma, et klient peaks eraldi õigusnõustamist otsima.
Siiski tasub meeles pidada, et notar on neutraalne. Notar ei ole kliendi advokaat; ta ei anna nõu, kumbale poolele tehing tingimuste mõttes “parem” on – ta hoolitseb vaid seaduslikkuse eest. Seega, kui sul puudub maakler või tekib tehingu detailides kahtlusi, võib juristi poole pöördumine ka Eestis olla tark otsus. Näiteks kui ostad kinnisvara ilma maaklerita otse omanikult, võiksid lasta juristil ostu-müügilepingu projekti üle vaadata enne notari juurde minekut.
KKK – korduma kippuvad küsimused
V: Tavaliselt ei ole eraldi juristi vaja, kui tehingut korraldab kogenud kinnisvaramaakler ja tehing vormistatakse notari juures. Maakler valmistab ette lepingud ja notar kontrollib nende seaduslikkust. Juristist võiks olla kasu vaid siis, kui tehing on väga keeruline või teil on kindlustunde mõttes soov lasta asjatundjal dokumendid üle kontrollida.
V: Notar on riiklikult volitatud ametnik, kes tõestab tehingu ja tagab, et leping vastab seadustele – notar koostab ja kinnitab ostu-müügilepingu ning kannab omandi üle. Jurist (või advokaat) on teie erapoolne nõustaja, kes võib enne notari juurde minekut lepingut üksikasjalikult kontrollida ning anda nõu, kas tingimused on teie huvidele soodsad. Notar on neutraalne, jurist on teie poolel.
V: Juristi tasub kaasata juhul, kui tehing ei ole tavapärane. Näiteks kui kinnisvaral on puudulik dokumentatsioon, vaidlused omanike vahel, eritingimustega broneerimislepingud või on lihtsalt väga suur summa mängus. Samuti siis, kui müüte või ostate kinnisvara ilma maaklerita – jurist aitab sel juhul kogu protsessi turvaliselt läbi viia. Kui tehing on lihtne ja tunne tegutsemiseks kindel, pole juristi kaasamine tingimata vajalik.
V: Kinnisvaramaakleril lasub vastutus tehingu ettevalmistamisel – ta peab tegutsema professionaalselt ja hoolsalt. Hea maakler hoiab ära vead, kontrollides näiteks kinnisvara omandiõigust ja piiranguid ning aidates müüjal kõik vajalikud dokumendid enne tehingut korda ajada. Siiski on lõplik juriidiline vastutus lepingu korrektsuse eest notaril, kes tehingu kinnitab. Kui maakleri hooletuse tõttu tekib kahju (näiteks jäi oluline info avaldamata), võib temalt vastutust nõuda, kuid praktikas on see haruldane. Professionaalsed maaklerid – eriti kutselised – teavad reegleid ja järgivad neid hoolega. Suuremate riskide vältimiseks pöörduge alati usaldusväärse ja kogenud maakleri poole.
