Liigu sisu juurde
Põhipunktid
| Küsimus | Vastus |
|---|---|
| Kas hinnad tõusevad 2026? | Uusarendustel 3-5%, järelturul pigem paigalseis |
| Kas tuleb kinnisvarabuum? | Ei. Eksperdid ootavad stabiilsust |
| Kas tuleb hinnalangus? | Tõenäoliselt mitte. Reaalväärtuse langus on juba toimunud |
| Kuidas mõjutab euribor? | Suurem langus on läbi. Märtsiks oodatakse 1,75% taset |
| Kas pangad annavad laenu? | Jah. Konkurents on tihe, marginaalid madalad |
| Mis toimub järelturul? | Pakkumiste arv kasvab, hinnad liiguvad külgsuunas |
| Kui kiiresti kinnisvara müüb? | Müügiperioodid pikenevad |
2026. aasta Eesti kinnisvaraturul suuri üllatusi ei tule. See on ekspertide konsensus. Küsimused tulvavad igalt poolt. Kas hinnad tõusevad? Millal osta? Millal müüa? Vastused on enamasti igavad. Turg liigub. Aeglaselt. Ilma draamata.
Kinnisvaraturg Tallinnas on jõudnud seisu, kus keegi ei oota suurt pööret. Murrangulist pöördepunkti ei tule. Buumi ei tule. Kriisi ka mitte. Turg hingab. Sisse ja välja. Nagu tavaliselt.
Eksperdid prognoosivad stabiilsust, mitte buumi
Üks valdkonna küsitlus hõlmas 122 kinnisvaraprofessionaali 52 firmast. Tulemused olid selged. 65% usub, et Tallinna korterite hinnad jäävad 2026. aasta veebruariks sarnasele tasemele. Keskmine ruutmeetri hind oli augustis ligi 2990 eurot.
Aasta tagasi arvas 32% ekspertidest, et hinnad langevad. Nüüd arvab nii ainult 11%. Meeleolu on muutunud. Mitte optimistlikumaks. Lihtsalt realistlikumaks.
Valdkonna spetsialistid ütlevad otse. Turul on normaalne olukord. Likviidsus on korras. Tehinguid tehakse. Hinnad püsivad stabiilsed. Inimesed on ettevaatlikud. Majanduses ja poliitikas on ebakindlus. Aga suurt kriisi ei ole.
Kogenud maaklerid lisavad. Ameerika mägesid oodata ei ole. Vastu vaatab igav stabiilsus. Kui väline tegur turgu ei üllata, jätkub kõik nagu varasematel aastatel.
Ekspertide ootused 2026. aastale:
- Tehinguaktiivsuse kasv
- Hinnatõusu ei kaasne kohe
- Ostjad ja müüjad on küpsemad
- Ratsionaalsed otsused domineerivad
Kinnisvaramaakler Tallinnas näeb igapäevaselt, kuidas turg töötab. Emotsioonioste on vähe. Investeerimine on tagaplaanil. Tegija on järelturg.
Uusarenduste hinnad 2026. aastal
Uusarenduste korteritele ennustatakse mõõdukat hinnatõusu. 3-5%. See pole palju. Aga see pole ka langus.
Miks hinnad tõusevad? Sisendhinnad on kasvanud. Arenduskinnistud maksavad rohkem. Detailplaneeringud võtavad kauem aega. Ehitusload venivad. Palgad on tõusnud. Ehitajatel. Projekteerijatel. Materjali müüjatel. Transpordifirmadel. Kõik see jõuab lõpphinda.
Turuanalüütikud prognoosivad 2026. aastaks mõõdukat hinnatõusu. Uusarenduste kõrgemad hinnad ei vea järelturu hindu samas tempos kaasa. Need on erinevad turud. Erinev klientuur. Erinevad põhjused hinnatasemetele.
Uusarenduste hinda mõjutavad tegurid:
| Tegur | Mõju |
|---|---|
| Arenduskinnistute hinnad | Tõusnud |
| Planeeringute menetlusaeg | Pikenenud |
| Ehituslubade saamine | Aeglasem |
| Tööjõukulud | Kasvanud |
| Ehitusmaterjalid | Kallimad |
Arendajad ehitavad parajas koguses. Nad ei kiirusta uute projektidega. See hoiab ära ülepakkumise. Konkurentsist tingitud hinnalangust ei tule. Pigem püütakse saada eilsest müügist veidi rohkem.
Uusarenduse ja järelturu korteri vahe püsib suur. Kolmandas kvartalis oli hinnavahe 42%. See number räägib enda eest.
Arendusvaldkonna esindajad kinnitavad, et uusarendusi ostetakse vähem. Turul domineerivad järelturu korterid. Lõpuks tuleb inimesel valida jõukohane korter sobilikus rajoonis.
Järelturu korterite olukord Tallinnas
Järelturu korterite hinnad liiguvad külgsuunas. See on kestnud juba mõnda aega. Jätkub ka 2026. aastal.
Pakkumiste arv kasvab. Põhjuseid on mitu. Palgad on tõusnud. Inimesed, kes elasid tüüpilises paneelikas, ostavad nüüd uuemat kinnisvara. Vana korter tuleb müüki.
Teine põhjus on euribori tõus. Üürimiseks soetatud vanemad korterid pole enam kasumlikud. Pangalaenu kuumakse on suurem kui üüritulu. Need korterid tulevad müüki. Pakkumine kasvab. Hinnad püsivad paigal.
Magalapiirkondades määrab hind ostuotsuse. Tihtipeale kaubeldakse hindu alla 10%. Vahel rohkem. Ostuhuviline teeb mitmele kinnisvarale pakkumise. Keegi müüjatest murdub.
Järelturu olukord numbrites:
- Tehingute arv järelturul üle 10 aasta keskmise
- Hinnatõusu II kvartalis võrreldes 2024. aastaga: 5,5%
- Pakkumiste arv: kasvab pidevalt
- Müügiperioodid: pikenevad
Korteri müük Tallinnas nõuab kannatlikkust. Turg on ostja käes. Eriti mägedes ja teistes piirkondades, kus pakkumine ületab nõudluse.
Tegelikud tehingud tehakse märgatavalt allapoole küsimishindu. Erandiks on mõni kõrgema müügihinnaga tehing erihuvidega ostja poolt.
Arendusvaldkonna eksperdid oletavad, et pakkumiste arv kogu Eestis kasvab. Maamaksutõus paneb müüma neid, kes on hoidnud vara jõude. Ülalpidamine võib kalliks osutuda.
Kodulaenud ja pangakonkurents 2026
Pangad võistlevad klientide pärast. Konkurents on tihe. See tähendab ostjatele paremaid tingimusi.
Pangandussektori esindajad kirjeldavad olukorda selgelt. Intressimarginaalid on konkurentsi survel alla tulnud. Eesti inimene võidab. Pangad ei saa olla mugavustsoonis. Iga päev tuleb mõelda, kuidas klienti kõnetada.
Kodulaenude keskmine riskimarginaal on langenud 1,5%-ni. Eksperdid ei näe, et see enam madalamale läheks. Erandiks on kampaaniad. Uusarendustele pakutakse aastaks 50% soodsamat marginaali. Õpetajatele ja A-energiaklassi kodu ostjatele on eripakkumised.
2026. aasta toob muutuse. Riigikogusse jõuab eelnõu. Laenude refinantseerimisel kaob vajadus notari järele. Kodulaenu saab viia ühest pangast teise ilma notarikuludeta. Analüütikud usuvad, et näeme 2026. aastal uusi laenurekordeid.
Pangalaenu saamine kinnisvara ostmiseks on muutunud lihtsamaks. Pangad soovivad laenu anda.
Kodulaenude olukord:
| Näitaja | Tase |
|---|---|
| Keskmine riskimarginaal | 1,5% |
| Finantskohustuste suhe sissetulekusse | 33% |
| Laenuga finantseeritud korterite osakaal | 80% |
| Laenuga finantseeritud majade osakaal | ~30% |
Koduvahetuslaenu huvi kasvab. See on märk. Inimestel on tekkinud rohkem julgust. Puhvrid on suuremad.
Euribori ja intressimäärade mõju korteriturul
Euribori suurem langus on läbi. See on fakt. Analüütikud prognoosivad, et Euroopa Keskpank kärbib intressimäära veel ühel korral. Tuleva aasta märtsis jõuab hoiustamise püsivõimaluse intressimäär 1,75%-ni. Siis saab langetamise tsükkel otsa.
Mida see tähendab? Eluaseme taskukohasus sõltub edaspidi hinna ja netopalga dünaamikast. Mitte intressimäärade langusest.
Kolmandas kvartalis kasvas netopalk Tallinnas 3,3%. See oli võrreldav järelturu hinnakasvuga. Ka uusarenduste pakkumishindade kasvuga.
Intressimäärade mõju Eesti kinnisvaraturule on olnud märkimisväärne. Aga suurim mõju on juba realiseerunud.
Taskukohasuse areng:
Turuanalüüside järgi sai Tallinnas elav leibkond kolmandas kvartalis endale lubada järelturul kuni 72-ruutmeetrise korteri. Aasta tagasi oli see 61 ruutmeetrit.
Uusarenduses oli võimalik osta 41-ruutmeetrine korter. Aasta tagasi 35 ruutmeetrit.
Vahe on suur. Järelturg pakub rohkem ruutmeetreid sama raha eest.
Ostjate käitumine ja eluaseme taskukohasus
Ostjad on muutunud. Nad teavad rohkem. Tunnevad oma võimalusi. On kursis turuolukorraga. Teevad otsuseid kindla sihiga.
Kogenud maaklerid kirjeldavad muutust. Objektidele ei tulda enam vaatama, mis on. Tullakse otsima kinnitust juba tehtud valikule.
Eelistatakse renoveeritud kortereid ja maju. Vähe riske. Vähe ootamatuid kulusid. Väljakujunenud elukeskkond.
2026. aastal prognoositakse suurt muutust palgas. Analüütikud ennustavad, et keskmine netopalk kasvab Eestis 15%. Maksuküüru kaotamine ja tulumaksuvaba miinimumi tõstmine kiirendavad kasvu.
See toetab eluasemeturu nõudlust. Suurem nõudlus tõenäoliselt kiirendab hinnatõusu. Aga piisav pakkumine tagab, et palgakasv ületab hinnakasvu. Taskukohasus paraneb.
Kinnisvara ostmise protsess Tallinnas on muutunud ratsionaalsemaks. Emotsioonioste tehakse vähem.
Ostjate eelistused 2026:
- Renoveeritud korterid
- Madalad riskid
- Sissekolimiseks valmis elamised
- Realistlikud hinnad
- Hea asukoht
Uusarenduste puhul on müügitempo aeglasem. Arendajatel on jäänud võimaluseks hinnalangetus. Või lisaväärtuse pakkumine. Panipaik. Parkimiskoht. Sisustuspakkumine.
Kinnisvara hinnaläbirääkimised on ostja jaoks soodsam kui kunagi varem.
Kas kinnisvaramulli lõhkemist tasub oodata?
Lühike vastus. Ei.
Kinnisvaramulli on lihtne tagantjärele näha. Ette prognoosida on keeruline. Me kipume ootama, et turg peaks koguaeg buumima. Aga võiksime olla rahul stabiilsusega.
Valdkonna eksperdid ütlevad otse. Meil ei ole mulli ega buumi, mis saaks pauguga lõhkeda. Kui vara ei müü, tuleb hinda langetada. See ei tähenda millegi lõhkemist.
Hindamisspetsialistid lisavad karmi tõe. Kui peaks tulema järsk hinnalangus nagu 2009. aastal, siis enamik neist, kes seda ootavad, ei saa sellest kasu. Sellises olukorras ei anta laenu soodsatel tingimustel. Omafinantseeringu nõuded on kõrged. Intressid ka.
Kinnisvaraturu langus ei tule isoleeritult. See on alati märk laiemast majanduslangusest. Kui majandus läheb alla, lähevad ka sissetulekud ja võimalused kitsamaks.
Ainus, kes turulangusest võidab, on see, kellel on juba täna vaba raha.
Kas kinnisvarahinnad langevad või tõusevad on küsimus, mida inimesed küsivad pidevalt. Vastus on igav. Turg liigub külgsuunas. Suuri muutusi ei tule.
Turuanalüütikud ei loe ühestki fundamentaalsest näitajast välja, et turg oleks mullistunud või mullistumas. Majanduse tunduvat halvenemist pole põhjust karta.
Kokkuvõte 2026. aasta prognoosist:
| Segment | Prognoos |
|---|---|
| Uusarendused | +3-5% hinnatõus |
| Järelturg | Külglibisemine |
| Tehinguaktiivsus | Kasvab |
| Müügiperioodid | Pikenevad |
| Kodulaenud | Rekordid võimalikud |
| Kriis | Ei ole oodata |
| Buum | Ei ole oodata |
Kinnisvara kokkuost võib olla lahendus neile, kes soovivad kiiret müüki ilma pika ootamiseta.
Korduma kippuvad küsimused
Kui vajad eluaset, siis jah. Intressimäärad on madalamad kui paar aastat tagasi. Pangad annavad laenu. Konkurents marginaalide osas on ostjale kasulik. Suurt hinnalangust oodata pole mõtet.
Müügiperioodid on pikemad. Hind peab olema realistlik. Magalapiirkondades on turg ostja käes. Kui kiire müük on oluline, tuleb olla paindlik hinnas.
Eksperdid prognoosivad 3-5% hinnatõusu. See tuleneb suurenenud sisendkuludest ja aeglasemast planeeringumenetlusest.
Tõenäoliselt mitte nominaalselt. Hinnad liiguvad külgsuunas. Reaalväärtuses on langus juba toimunud inflatsiooni tõttu.
Euribori suurem langus on läbi. Intressimäära võidakse langetada veel ühe korra märtsis 2026. Edasi sõltub taskukohasus palgakasvust ja hindade dünaamikast.
Eksperdid ei näe mullistumise märke. Mulli lõhkemisest võidaksid ainult need, kellel on vaba raha. Laenusaamine muutuks kriisi ajal keerulisemaks.
See sõltub eesmärgist. Investeerimiseks tasub analüüsida üüritulusust. Elamiseks loeb asukoht, infrastruktuur ja hinnaklass. Kinnisvaramaakler aitab leida sobiva piirkonna.
Jah. Riigikogusse jõuab eelnõu, mis kaotab notarinõude laenu refinantseerimisel. See vähendab kulusid ja lihtsustab panga vahetamist.
