Liigu sisu juurde
Kinnisvara ostmine on suur otsus ning tehingut tehes tasub olla eriti tähelepanelik. Oluline on kõik olulised dokumendid enne ostu-müügilepingu sõlmimist üle vaadata. Nii ostja kui ka müüja saavad dokumente kontrollides vältida hilisemaid juriidilisi ja finantsilisi riske. Alljärgnevalt toome välja konkreetsed soovitused mõlemale poolele.
Ostjale: kontrolli need dokumendid enne ostu
- Kinnistusraamatu andmed: Veendu, et müüja on kinnistu või korteri õige omanik. Kontrolli kinnistusraamatust omandiõigust ning otsi märkmeid hüpoteekide, keelumärkide või servituutide kohta. Need kitsendused võivad piirata Sinu õigusi kinnisvara kasutamisel või tuua hiljem lisakulutusi. Lisateavet notariaalsete müügilepingute ja kinnistusraamatu tähtsuse kohta leiad siit.
- Ehitus- ja kasutusload: Kontrolli ehitusdokumente – kas hoone on ehitatud seaduslikult (ehitusluba olemas) ja kas sellel on kasutusluba. Kasutusloa puudumine on tõsine risk: pank võib laenu andmisest keelduda või nõuda loa hilisemat vormistamist ning omavalitsus võib nõuda ehitise vastavusse viimist. Samuti võib kindlustus keelduda kahjusid hüvitamast, kui hoonel puudub kehtiv kasutusluba.
- Korteriühistu info (korteri ostul): Uuri, kas korteriühistul on võlgnevusi või planeeritud suuremaid remonttöid. Võimalusel küsi kommunaalarvete infot ja seda, kas on kogunenud remondifondi. Samuti vaata üle korteri plaan ja veendu, et kõik tehtud ümberehitused on kooskõlastatud ning kajastuvad ametlikes dokumentides (nt projektis ja kasutusloas).
- Muud kokkulepped ja piirangud: Küsi müüjalt olemasolevaid notariaalseid kokkuleppeid või eritingimusi. Näiteks parkimiskorraldus, kaasomandi kasutuskord või teedeeesõigused (servituudid) – need peaksid kajastuma dokumentides. Tutvu nendega, et teada täpselt, millised õigused ja kohustused kinnisvara kasutamisel kaasnevad. Kui soovid teada, kuidas kinnisvara hindamine enne müüki toimib, vaata siia.
- Tehingu vormistamine ja maksed: Ära kanna raha ette ilma piisava garantiita. Kui sõlmid broneerimis- või eellepingu, loe tingimused hoolikalt läbi. Suuremad summad liigu alati notari juures tehingu toimumise ajal või notari deposiitkonto kaudu – nii kaitsed end petuskeemide eest. Kui kahtled milleski, küsi nõu spetsialistilt (nt juristilt või kogenud kinnisvaramaaklerilt). Kui plaanid kinnisvara ostmiseks pangalaenu võtta, loe, kuidas see 2025. aastal toimib siin.
Müüjale: valmista dokumendid ette ja vähenda riske
- Kogu kokku vajalikud dokumendid: Enne kuulutuse lisamist KV portaalis veendu, et kõik tähtsad dokumendid on olemas ja korras. Olulisimad on kinnistusraamatu väljavõte, hoone projekt, ehitusluba (kui hoone on uuem või tehtud juurdeehitusi), kasutusluba, energiaklassi tõend (energiamärgis) ning korteri plaan. Ostjad tunnevad end kindlamalt, kui saavad neid dokumente näha. Vaata, kuidas koostada atraktiivne kuulutus siin.
- Lahenda puudujäägid enne müüki: Kui mõni luba või dokument puudub, püüa see korda ajada enne tehingut. Näiteks kui hoonel puudub kasutusluba, taotle see aegsasti kohaliku omavalitsuse käest. Puudulik dokumentatsioon võib ostjate jaoks olla ohumärk ning pank võib tehingu tingimuseks seada dokumentide vormistamise. Mida korrektsemad paberid, seda sujuvamalt kulgeb müük. Kui kinnisvara ei müü, loe, mida teha siit.
- Ole aus ja põhjalik info edastamisel: Avalda ostjale kõik teadaolevad puudused ja erisused. Kui kinnisvaral esineb mõni varjatud puudus või pooleliolev menetlus (nt ehitise seadustamine), teavita sellest ette. Ostjad hindavad ausust – see aitab vältida hilisemaid vaidlusi ja võimalikke kahjunõudeid müüja vastu. Samuti anna teada, kui kinnisvaraga tuleb kaasa midagi erilist (nt kaasomandi kokkulepped või kasutuspiirangud). Kui kaalud, kas müüa ise või maakleri abil, loe plussidest ja miinustest siit.
- Hüpoteegid ja finantskohustused: Teavita ostjat, kui kinnisasjal lasub hüpoteek või muu võlgnevus (näiteks kommunaalvõlad). Tavaliselt saab hüpoteegi tehingu käigus ostja rahaga pankade abil kustutada, kuid ostja peab sellest eelnevalt teadlik olema. Kinnistu vabastamine võlgadest ja koormatest enne müüki teeb tehingu kiiremaks ja usaldusväärsemaks. Kui soovid teada, kuidas hinnaläbirääkimistel säästa, vaata siia.
- Kinnisvaramaakleri abi: Kaalu kinnisvaramaakleri kaasamist tehingu ettevalmistusse. Kogenud kinnisvaramaakler Tallinna turul või mujal Eestis aitab Sul vajalikud dokumendid kokku koguda, kontrollib nende kehtivust ning juhendab kogu müügiprotsessi. Professionaalse maakleri abil on väiksem oht unustada mõnd detaili, mis võiks hiljem kalliks maksma minna. Kui soovid leida parimat kinnisvaramaaklerit Tallinnas, loe nõuandeid siit.
Kokkuvõte
Põhjalik dokumentide kontroll on kinnisvaratehingu turvalisuse alus. Nii ostja kui müüja peaksid olema hoolsad ja koguma kogu vajaliku info enne lõplikku ostu-müügi vormistamist. Sel moel on kinnisvara KV portaalist ostmine ja müümine mõlemale osapoolele kindlam, aidates vältida ebameeldivaid üllatusi ning tagada sujuv tehing.
Kui vajad abi dokumentide kontrollimisel või kinnisvara ostmisel/müümisel, täida allpool olev kontaktvorm, et meie kogenud agent saaks Sinuga ühendust võtta.
