Liigu sisu juurde
Tallinna üüriturul püsib hetkel ebatavaliselt suur korterite pakkumine, mis hoiab üürihinnad madalseisus. 2024. aasta lõpus oli kinnisvaraportaalis KV.ee pakkumisel keskmiselt ~1521 Tallinna üürikorterit – umbes 30–40% üle ajaloolise keskmise taseme. Ülepakkumise tõttu on üürihinnad sisuliselt paigale jäänud: 2024. detsembris oli Tallinna üürikorterite keskmine pakkumishind ~14,1 €/m², mis on sama nagu aasta varem. Samas on näha märke, et turu põhi on läbitud ning ees võib oodata mõõdukas hinnatõus. Alljärgnevalt vaatleme nõudluse ja pakkumise dünaamikat ning tuleviku väljavaateid – faktide ja trendide lõikes, ilma müügimullita.
Nõudluse ja pakkumise muutused
Üüripakkumine Tallinnas kasvas märkimisväärselt aastatel 2022–2023. Paljud 2020–2022 soetatud uusarenduste korterid jõudsid 2023. aastal üüriturule, mis paisutas pakkumist hoogsalt. Kui Tallinna üürikorterite pikaajaline keskmine aktiivsete kuulutuste arv on olnud ~1100–1200, siis 2024. aasta veebruaris ulatus pakkumine ligi 1900 üürikorterini. Teisisõnu oli turul üle poole rohkem üürikortereid kui tavapäraselt – olukord, mida võib pidada ülepakkumiseks.
Nõudlus samal ajal ei kasvanud sama kiiresti, mistõttu tekkis üürileandjate vahel tihe konkurents. Paljud üüripakkumised seisid portaalis kaua enne üürniku leidmist. Eriti terav on konkurents olnud uuemate ja kallimate üürikorterite segmendis, kus valik on laienenud. Samas on soodsama hinnaklassi (alla ~500 € kuus) üürikorterite järele nõudlus endiselt väga tugev – heas korras kahetoalised korterid hinnaga ~400–500 € lähevad endiselt nagu soojad saiad. See tähendab, et odavamate üüripindade puhul ületab nõudlus pakkumist ja üürnikke jagub, kuid kallima otsa korterite väljaüürimine on olnud keerulisem.
Hooajalisus mängib üüriturul samuti suurt rolli. Igal aasta sügisel kolivad pealinna uued tudengid ja spetsialistid, mis tõstab lühiajaliselt nõudlust. 2024. aasta kevadtalvel pakkumiste tipust alates hakkas pakkumine suve saabudes vähenema – osa kortereid liikus pikaajalisest üürist lühiajalisse väljaüürimisse (Airbnb jt) ning uusi üürikortereid tuli turule vähem. Juuli alguseks 2024 oli Tallinna aktiivsete üüripakkumiste arv langenud ~1300 korterini võrreldes veebruari ~1900-ga. See leevendas hetkeks üürileandjate vahelist konkurentsi ja andis võimaluse hindu pisut tõsta. Ent juba sügisel, kui hooajaline nõudlus taandus, hakkas pakkumiste hulk taas kasvama – 2024. aasta novembris oli Tallinnas aktiivseid üüripakkumisi taas ~1430–1450 ringis. Kokkuvõttes on pakkumine küll jätkuvalt suur, aga üldine trend on stabiliseeruv või kergelt langev, sest uusi üürikortereid lisandub järjest vähem.
Kas sul on juba välja pandud üürikuulutus, mis köidaks paljude potentsiaalsete üürnike tähelepanu? Praeguses tihedas konkurentsis on oluline osata kuulutus esile tuua – selleks vaata nõuandeid artiklist Kuidas koostada atraktiivne kuulutus kv jaoks, et suurendada huviliste hulka.
Üürihindade dünaamika
Üürihinnad reageerisid pakkumiste muutustele väikese viitajaga. 2022. aasta sõjapõgenike laine ja kõrge inflatsioon tõstsid üürihindasid kiirelt, kuid 2023. aasta teises pooles hakkasid hinnad surve all allapoole liikuma. Hinnatipp saavutati 2023. aasta augustis, mil Tallinna üürikorterite keskmine pakkumishind KV portaali andmetel oli umbes 14,7 €/m² . Seejärel algas laugjas langus: laieneva pakkumise tingimustes olid üürileandjad sunnitud hindu korrigeerima. 2024. aasta veebruariks olid pakkumishinnad langenud keskmiselt ~13,6 €/m²-ni, st tipust umbes 7% madalamale. Praktikas tähendas see, et mitmel pool tuli üürnikke ligimeelitamiseks kuutasu alandada või teha järeleandmisi.
2024. aasta kevadel jõudis turg pöördepunkti lähedale. Märtsist alates hakkas pakkumiste arv tasapisi vähenema ning aprillis-mais ilmnesid esimesed märgid üürihindade stabiliseerumisest. Mai kuus 2024 oli Tallinna keskmine pakkumishind taas ~13,9 €/m² ja juunis ~13,2 €/m², mis viitas hinnapõhja saavutamisele. Suve teises pooles, kui nõudlus ajutiselt kasvas, kerkis keskmine pakkumishind veel veidi – KV.ee andmetel ~14,2 €/m² kanti 2024. aasta augustiks. Aastatagusega võrreldes oli see siiski vaid marginaalne muutus. Aastavahetuse seisuga 2024/2025 olid üürihinnad sisuliselt samal tasemel kui aasta varem – kiire hinnatõus oli pidurdunud ülepakkumise tõttu.
On oluline märkida, et pakkumishindade tõus portaalis ei tähenda automaatselt samas suurusjärgus tegelikku tehinguhinda. Suure pakkumise tingimustes on üürnikel olnud enam kaubeldavust ja sageli lepiti reaalses üürilepingus kokku portaalis küsitust madalam hind. Seega püsisid ka tegelikud üüritulud üürileandjate jaoks tagasihoidlikud. Brutotootlus (üüritulu suhteena kinnisvara hinnast) on kõrgete kinnisvarahindade ja tõusnud kulude tõttu langenud. Näiteks uusarenduste puhul on ostuhinnad olnud nii kõrged, et üüritootlus on jäänud vaevu 3–4% kanti, mis ei kata isegi tõusnud laenukulusid – see on peamine põhjus, miks uusi üüriinvestoreid turule viimasel ajal lisandunud pole.
Tuleviku prognoosid üüriturul
Ekspertide hinnangul on Turusituatsioon muutumas ja 2025. aastal võib Tallinna üüriturul oodata pöördepunkti. Ühelt poolt on üüripakkumine endiselt suur, kuid see ei kasva enam edasi – uute üürikorterite lisandumine on pidurdunud. Paljud väikeinvestorid on kõrgete intressimäärade ja madala tootluse tõttu jäänud pealt vaatama, mõni on isegi otsustanud üüriärist väljuda. Samuti on osa arendajaid, kes üürisid nõrga müügituruga perioodil uusi kortereid välja, valmistumas need korterid taas müüki panema niipea, kui ostjaturg elavneb. See kõik tähendab, et ülepakkumine hakkab tasapisi taanduma. KV.ee analüütiku Tarvo Tesloni sõnul võiks 2025. aasta jooksul pakkumiste hulk normaliseeruda ajaloolise keskmise lähedale; see oleks punkt, kus üürihindadel on jälle selgem tõusupotentsiaal.
Teiselt poolt on nõudlus elamispindade järele pika vaatega pigem kasvamas – Tallinna rahvaarv suureneb ja palgad on tasapisi tõusuteel, mis toetab ka üüriturgu. Kui majanduses ei tule ootamatuid tagasilööke, prognoositakse üürihindadele mõõdukat kasvu. Tarvo Teslon julges 2024. aasta suvel üsna otsekoheselt prognoosida, et Tallinna üürihinnad on aasta pärast vähemalt 10% kõrgemad kui toona (KV.EE: Üürihindadel on kindel tee põhjast ülespoole). See tähendaks, et keskmine pakkumishind võiks 2025. aasta keskpaigaks küündida ~15 €/m² juurde. Ka 2025. aasta alguse turuülevaated viitavad optimistlikumale noodile – eeldatakse, et kevade saabudes üüripakkumiste vähenemine jätkub ja aitab üürihindadel pärast pikka paigalseisu taas tõusule pöörata.
Üürnike “soodsa üürimise kuldaeg” võib seega peagi läbi saada. Siiski arvatakse, et hinnatõus tuleb esialgu mõõdukas – ehk mõned protsendid kvartalis – kuni pakkumise-nõudluse vahe rohkem tasakaalustub. Juhul kui aga üürikorterite hulk mingil põhjusel järsult kahaneks (näiteks paljud väikeinvestorid müüvad korteri maha või tekib mõni uus nõudluse puhang), ei ole välistatud ka kiirem hinnatõus lühemas perioodis. Seega jälgitakse turul teraselt nii majanduse üldiseid trende, intressimäärade liikumist kui ka võimalikke poliitilisi samme (nt üüriturgu mõjutavad regulatsioonid), mis kõik võivad prognoose korrigeerida.
Investeerimisvõimalused ja soovitused üüriinvestorile
Kas nüüd on õige aeg investeerida üürikinnisvarasse Tallinnas? Küsimus on õigustatud, sest turutrendid vihjavad tulevastele hinnatõusudele, ent hetkeolukord pole üürileandjale just roosiline. Ühest küljest on korterite müügihinnad 2024. aasta jooksul stabiliseerunud või pisut langenud, mis võib pakkuda ostjale mõne soodsa võimaluse. Samal ajal on aga üüritulu hetkel veel tagasihoidlik – nagu eespool mainitud, on üüritootlus madal ja laenu teenindamise kulud kõrged. Üüriinvestoril tuleb seega väga kainelt arvestada oma rahavoogusid. Lühiajalises plaanis peab valmis olema võimaluseks, et üürikorter võib seista tühjana kauem kui varem ning igakuine kassavoog võib intressimaksete tõttu olla nullilähedane või negatiivne. Pikaajaline perspektiiv see-eest on paranenemas: kui üürihinnad hakkavad tõusma ja Euribor tasapisi alanema, liigub üüriäri taas tasuvama mudeli suunas.
Potentsiaalsed investeerimisvõimalused Tallinna üüriturul võiks peituda eelkõige segmentides, kus nõudlus on kindlam. Ajalugu on näidanud, et väiksemad ja soodsamad korterid pakuvad sageli paremat üüritootlust – neile leidub alati huvilisi ning vakantsusperioodid on lühikesed. Näiteks 1–2-toalise korteri (hinnaklassis kuni ~100–120 000 €) väljaüürimine ~500 € eest kuus võib perspektiivis anda parema tootluse kui luksusliku 4-toalise üürimine mitme tuhande euro eest, mille järele on nõudlus kitsam. Kui oled alles kaalumas, kust otsida parimat üürikinnisvara või kuidas kinnisvaraturgu põhjalikult analüüsida, vaata lähemalt artiklit “Kuidas analüüsida kinnisvaraturgu enne ostu”. Samas võib ka Tallinna lähivaldades leiduda soodsa ostuhinnaga kortereid, mis võivad anda investorile kõrgemat suhtelist tootlust – kuigi sellega kaasneb alati väiksem likviidsus ja kaugus kesklinnast.
Kui soovid kinnisvarasse investeerimist juba konkreetsemalt ette võtta, tasub uurida põhjalikumalt soovitusi, millised linnaosad või korteritüübid võiksid pakkuda paremat perspektiivi. Abiks võib olla ka ülevaade teemal “Kuidas leida parim kinnisvara investeerimiseks Tallinnas 2025. aastal”, kus on lahti seletatud nii turuanalüüsi põhimõtted kui ka investori riskid ja võimalused.
Kes soovib Tallinnas üürikinnisvarasse investeerida, peaks tegema põhjaliku eeltöö. Tuleks võrrelda üürihindade taset eri linnaosades, uurida pakkumiste arvu ning hinnata ka korteri seisukorda ja kommunaalkulude suurust – viimased mõjutavad üürniku huvi sama palju kui üürisumma. Samuti tasub läbi mõelda, kas üürileandja roll on ajamahukuse poolest endale sobiv või oleks mõistlik kasutada professionaalset haldusteenust. Vajadusel võib nõu pidada ka kohalike kinnisvaraekspertidega – kogenud kinnisvaramaakler Tallinnas tunneb turu nüansse ning oskab aidata nii üürihinda määrata kui ka sobiva üürniku leida. Paljud elanikud on viimastel aastatel samamoodi turuolukorra tõttu ostu edasi lükanud ja üürile jäänud, mistõttu on üüriturg saanud juurde uusi potentsiaalseid kliente – investeeringu perspektiiv sõltub sellest, kui hästi suudab investor need võimalused enda kasuks tööle panna.
Kokkuvõttes on Tallinna üürikinnisvara turg hetkel üürnike kasuks kaldu: valik on lai ja hinnad taskukohased. Kuid turutsükkel on jõudmas faasi, kus ülepakkumine taandub ning üürihindadel on ruumi tõusuks. See loob tulevikus atraktiivsema olukorra üürileandjate ja investorite jaoks. Kinnisvaraportaal KV.ee värsked andmed ja analüüsid kinnitavad, et 2025. aastal on oodata üürileandjate jaoks positiivsemaid arenguid – hinnapõhi on läbitud ning edasine liikumine on ülespoole. Seega tasub üüriturul silm peal hoida. Faktipõhine lähenemine ja ettevaatlik planeerimine on aga võtmetähtsusega, et teha olukorrast õiged järeldused ja otsused.
