Mida teha, kui üürnik rikub lepingut?

Sissejuhatus

Üürileandja jaoks on üks suuremaid õudusunenägusid olukord, kus välja üüritud kodu tekitab rohkem peavalu kui tulu. Oled ehk pannud kuulutuse üles KV portaalis ja leidnud üürniku lootuses saada stabiilset üüritulu. Alguses sujub kõik kenasti, kuid peagi ilmnevad märgid, et üürnik ei pea kokkulepetest kinni. Mida teha, kui üürnik rikub lepingut? Otsekoheselt öeldes – käed rüpes istumisest siin kasu pole. Vaatame samm-sammult, kuidas selles painajalikus olukorras tegutseda, et oma kinnisvara kaitsta ja närvid terveks jääksid.

Märgid, et üürnik rikub lepingut

Vara rikutud ja segamini? Selge märk, et üürnik eirab kokkuleppeid.

Üks asi on aimata, teine on teada – millised on selged ohumärgid, et Sinu üürnik astub lepingust kõrvale? Alljärgnevad olukorrad viitavad sellele, et asjad pole korras:

• Makseviivitused või maksmata üür: Kui üür laekub pidevalt hilinemisega või on üldse maksmata, on see ilmselge lepingu rikkumine. Esmalt võib juhtuda üks „ununenud“ makse, kuid korduvad hilinemised näitavad, et üürnik ei arvesta lepinguliste kohustustega. Samuti viitab see rahalistele raskustele või hooletusele – mõlemad on ohusignaalid üürileandjale.
• Kahjustused kinnisvarale: Lepingus on tavaliselt kirjas, et üürnik peab hoidma vara heaperemehelikult. Kui korteris on lõhutud mööbel, seinad soditud, lemmikloomad on teinud kahju (kuigi leping neid ei lubanud) või on tehtud omavolilisi ümberehitusi, rikub üürnik selgelt kokkuleppeid. Iga märk tavapärasest suuremast kulumisest – näiteks naabrid kurdavad pideva lärmi või koridoris on veidrad lõhnad – viitab võimalikule probleemile üürniku käitumises.
• Ebaseaduslik või lepinguvastane tegevus: Kui üürnik kasutab pinda lepinguvastaselt, on põhjust muretsemiseks. Näiteks peab ta korteris lubamatult äritegevust, subüürib kolmandatele isikutele (ilma loata) või tegeleb millegi ebaseaduslikuga. Samuti on rikkumine, kui üürnik häirib naabreid – peab pidusid südaööl, rikub maja sisekorraeeskirju – ja jätkab seda hoolimata hoiatusest. Kui naabritelt või ühistult hakkab kostma kaebusi, on viimane aeg olukorrale reageerida.

Esimesed sammud

Kui oled avastanud, et üürnik rikub lepingut, tasub esmalt säilitada rahu ja tegutseda läbimõeldult. Alusta probleemile lähenemist samm-sammult, ilma kohe juristi poole tormamata:

• Suhtu asjasse inimlikult: Võta üürnikuga ühendust ja uuri, mis toimub. On võimalik, et makseviivitusel on inimlik põhjus (nt töökoha kaotus või tervisemured) või teadmatus (ehk ei saanud ta ise rikkumisest aru). Räägi temaga otse ja konkreetselt, viidates lepingupunktidele, mida ta rikub. Mõnikord piisab sõbralikust meenutusest, et üürnik oma käitumist parandaks.
• Anna ametlik märkus: Kui suu-sõnaline suhtlus tulemusi ei anna, koosta kirjalik märgukiri või hoiatus. Too välja, milles rikkumine seisneb (näiteks maksmata 2 kuu üür või korterisse tekitatud kahju) ning anna tähtaeg puuduse kõrvaldamiseks. Oluline on, et see märkus jääks kirjalikult jälgitavaks – e-kiri, tähitud kiri või kasvõi SMS, mille sisu on salvestatav. See on hiljem tõendiks, et oled üürnikku probleemist teavitanud.
• Dokumenteeri kõik: Iga suhtlus, hoiatus ja kokkulepe pane kirja. Kui käid korterit üle vaatamas, tee fotosid kahjustustest. Kirjuta üles kuupäevad, mil üür hilines või laekumata jäi. Miks? Sest kui asi peaks minema tõsisemaks (näiteks kohtusse), on Sul olemas detailne ajalugu juhtunust. Pealegi distsiplineerib olukorra ametlikult fikseerimine ka üürnikku – ta näeb, et Sa võtad asja tõsiselt.

Esimesed sammud ilma juristita ongi peamiselt suhtlemine ja probleemile tähelepanu juhtimine. Tihti võib sellest piisata, sest mõistlik üürnik saab aru, et on eksinud, ja parandab oma käitumist. Kui aga näed, et pehmest vestlusest pole abi, tuleb liikuda järgmiste sammude juurde.

Leping ja seadused

Olukorra lahendamisel on hädavajalik mõista, mida ütleb Eesti seadus üürileandja kaitseks. Üürisuhteid reguleerib eelkõige Võlaõigusseadus, mis sätestab nii üürniku kui üürileandja õigused ja kohustused. Siin mõned tähtsamad punktid, mida iga üürileandja peaks teadma:

• Tähtajatu vs tähtajaline leping: Tähtajatut üürilepingut võib üürileandja korraliselt üles öelda 3-kuulise etteteatamisega (st ilma konkreetse põhjuseta, lihtsalt soovi korral, peab üürnikule vähemalt kolm kuud ette teatama). Tähtajalist lepingut aga üldjuhul enne tähtaega ühepoolselt lõpetada ei saa – välja arvatud juhul, kui üürnik rikub lepingut oluliselt või kui lepingus endas on erikokkulepe, mis lubab varem lõpetada. See tähendab, et kui sõlmisid näiteks aastaajase lepingu, ei saa Sa seda lihtsalt meelemuutuse korral katkestada, samas kui üürniku tõsine rikkumine võib anda alust siiski lõpetamiseks.
• Olulised lepingu rikkumised: Võlaõigusseadus loetleb, mis olukordades on üürileandjal õigus leping erakorraliselt (koheselt) üles öelda. Näiteks kui üürnik on üüri maksmisega viivitanud vähemalt kolme järjestikuse maksetähtaja ulatuses, annab see üürileandjale õiguse leping lõpetada. Samuti kui üürnik tekitab üüritud pinnale olulist kahju või rikub korduvalt naabrite rahu (ja ei paranda oma käitumist hoolimata hoiatusest), on see alus leping üles öelda. Teisisõnu kaitseb seadus Sind olukorras, kus üürnik oluliselt eksib – Sa ei pea taluma lõputult maksmata üüri või lõhutud vara.
• Üürileandja kohustused: Oluline on meeles pidada, et seadus kohustab ka üürileandjat teatud viisil käituma. Enne erakorralist ülesütlemist peab üürileandja mõnel juhul andma üürnikule hoiatus ja mõistliku aja rikkumise lõpetamiseks (näiteks lärmi või naabrite häirimise juhtumil). Samuti peab lepingust ülesütlemine olema kirjalik ning üürnikule kätte toimetatud. Üürileandja ei tohi omaalgatuslikult üürnikku välja tõsta (ukselukke vahetada vms) ilma kokkuleppe või kohtulahendita – see oleks seaduse rikkumine üürileandja poolt. Eesmärk on lahendada olukord õigusraames: nii kaitsed ennast võimalike vastunõuete eest ja tagad, et hilisemad sammud (nt väljatõstmine kohtutäituri abil) oleksid juriidiliselt vettpidavad.

Lihtsustatult: seadus on Sinu poolel, kui üürnik käitub tõsiselt valesti, kuid oma õiguste kasutamiseks pead järgima korrektselt ette nähtud protseduure. Hea üürileping (kirjalik, detailne ja poolte poolt allkirjastatud) on siinkohal vundamendiks – sealt leiad klausel haaval üles ka need kohustused, mida üürnik rikub. Võta leping ette, loe läbi rikkumist puudutavad punktid ja toetu nendele ning seadusele edasiste sammude planeerimisel.

Üürilepingust vabastamine

Kui rahulikud vestlused ja hoiatused ei toimi, on aeg kaaluda üürilepingu lõpetamist ehk üürnikust legaalselt vabanemist. See protsess nõuab kindlat kätt ja õiget järjekorda. Kuidas üürnik seaduslikult välja saada?

1. Lepingu ülesütlemine: Koosta ametlik ülesütlemisavaldus, viidates konkreetsetele põhjustele ja seadusesätetele. Näiteks: „Tulenevalt Võlaõigusseaduse §-st see-ja-see ütlen erakorraliselt üles üürilepingu alates kuupäevast X, kuna üürnik on jätnud kolm kuud järjest üüri maksmata.“ Tooda välja ka varasemad hoiatused (kui olid) ja lisa, mis kuupäevaks peab üürnik eluruumi vabastama. Oluline on, et see dokument oleks kirjalik ja tõestatult kätte toimetatud – kas tähitud kirjaga, e-kirjaga digitaalallkirjastatult või muul moel, millest jääb jälg.
2. Tähtaeg ja koostöö: Isegi kui ütled lepingu erakorraliselt üles ilma pikema etteteatamiseta, anna üürnikule realistlik (ja seadusega kooskõlas) tähtaeg välja kolimiseks – näiteks kaks nädalat või üks kuu, sõltuvalt olukorrast. Vahel mõjub konkreetne kuupäev paremini kui kohe „käsk“ korter vabastada. Paku võimalusel abi kolimise planeerimisel või ütle, et oled valmis sel perioodil koostööd tegema (näiteks korraldama ülevaatusi uue üürilise leidmiseks). Eesmärk on näidata, et kuigi olukord on halb, soovid selle lahendada tsiviliseeritult, andes üürnikule võimaluse näo säilitamiseks olukorrast väljuda.
3. Jõu kasutamine ainult kohtu abil: Kui tähtajaks üürnik välja ei koli või keeldub otsusest, pole Sul paraku muud teed kui pöörduda kohtu poole. Esita hagiavaldus üürilepingu lõpetamise ja üürniku väljatõstmise asjus vastavasse kohtusse. Kohtumenetlus võib võtta aega, kuid positiivse lahendi korral annab kohus välja väljaütlemisotsuse, mida saab sundtäitmisele suunata. See tähendab, et kui kohtuotsus on käes, saab kohtutäitur selle alusel üürniku sunniviisiliselt välja tõsta. Oluline on teada, et omavoliline väljatõstmine (ise luku vahetamine, üürniku asjade äraviskamine jms) on keelatud – seega lase need ebameeldivad toimingud teha vajadusel kohtutäituril, kellel on seaduslik õigus seda teha.
4. Tagatisraha ja kahjude hüvitamine: Lepingust vabanemisel arvuta kokku üürnikult saamata jäänud summad ja tekitatud kahjud. Sul on õigus kinni pidada tagatisrahast summad, mis katavad võlgnevused või parandused. Kui tagatisest ei piisa, lisa rahaline nõue samuti hagisse (või esita eraldi maksekäsu kiirmenetluse avaldus, kui võlgnevus on selgelt numbriline). Kohtu kaudu saad nõuda üürnikult välja nii üürivõla, viivised kui ka remonttööde kulud. Pea meeles, et nõuded peavad olema tõendatud – seega kuluvad marjaks ära kõik varem kogutud tõendid (fotod, kirjavahetus, arved). Lõppkokkuvõttes on eesmärk, et üürnik lahkub ja Sulle ei jääks rahaliselt „auku“ sisse.

Tähtis: Hoia kogu protsess professionaalne ja korrektne. Isegi kui üürniku käitumine ajab harja punaseks, ära mine isiklikuks solvanguks või ähvardusteks – las dokumendid ja seadus räägivad enda eest. Nii oled hiljem tugevamal positsioonil, sest oled toiminud õiguspäraselt igal sammul.

Kohtu tee või rahumeelne lahendus?

Iga üürileandja loodab ilmselt, et asjad saaks lahendada kohtuta – ja sageli on see ka võimalik. Siin tulebki mängu küsimus: millal minna kohtusse ja millal üritada kokkuleppele jõuda?

Kohtusse pöördumine on õigustatud juhul, kui üürnik keeldub koostööst, vaidlustab Sinu nõudmisi või jätkab rikkumist hoolimata mitmekordsest hoiatusest. Kohtulik lahend annab Sulle ametliku otsuse ja võimaluse kasutada riiklikku sundi (politsei, kohtutäitur) olukorra lahendamiseks. See on aga aeganõudev ja kulukas tee – menetlus võib kesta kuid, vahel kauemgi, ning nõuab kannatust. Lisaks võib suhte lõplik purunemine (te tõenäoliselt enam ei suhtle, kogu suhtlus käib juristide kaudu) teha keeruliseks ka kõige väiksemate kokkulepete saavutamise, näiteks korteri üleandmise sujuvalt. Seega kohus jäägu tõesti viimaseks võimaluseks, kui muu ei aita.

Rahumeelne lahendus on enamasti eelistatud variant. See tähendab aktiivset suhtlemist ja läbirääkimisi üürnikuga, et jõuda mingi kompromissini. Näiteks: üürnik lubab välja kolida teatud kuupäevaks ja maksab vähemalt osa võlgnevusest ära, Sina aga loobud kohtusse minemisest ja võib-olla annad alla jäänud võla osas väikese järeleandmise. Tihti on üürnik isegi nõus lahkuma, kui talle natuke „vastu tulla“ – näiteks lubada tal lahkuda varem ilma leppetrahvita või jätta tagatisraha temale viimase kuu üüri katteks. Kuigi see võib tunduda üürileandjale ebaõiglane (miks peaksin mina vastu tulema, kui tema rikkus lepingut?), tasub kaaluda suuremat pilti: rahulik lahkumine vs pikk kohutsemine. Kiire kokkulepe võib säästa Sind kuudepikkusest üürivabast perioodist, kohtukuludest ja stressist.

Oluline on rahumeelse lahenduse puhul siiski kõik kokku lepitud tingimused fikseerida kirjalikult. Koostage üürnikuga kasvõi lühike allkirjastatud kokkulepe, kus on kirjas, millal üürnik lahkub, mis summad ta tasub ja millest üürileandja loobub. Nii väldite hilisemaid arusaamatusi ja „mälu värskendamise“ probleeme.

Kokkuvõttes: proovi alati esmalt leida inimlik kompromiss, eriti kui üürnik üldjoontes mõistlik, aga hätta sattunud. Kui aga näed, et teine pool venitab aega või pole tal kavatsustki korrektselt lahkuda, ära karda astuda järgmiseid samme ja oma õigusi kohtulikult maksma panna. Mõnikord on selge piir rahumeelse ja kohtuliku lahenduse vahel just üürniku enda käitumine – kui tema koostöövalmidus puudub, pole Sul mõistlik end lõputult nöörida lasta.

Kuidas edaspidi probleeme vältida?

Iga valus õppetund annab võimaluse tulevikus targem olla. Kui üürnikuga on olnud tõsiseid probleeme, tasub järgmine kord enne uue üürilepingu sõlmimist teha kõik, et taolisi olukordi ennetada. Siin on mõned praktilised soovitused:

• Taustakontroll ja usaldusväärsus: Ära pelga uusilt üürnikelt tausta uurida. Küsi varasemaid üürileandjaid soovitusi või otsi internetist (sh sotsiaalmeediast) vihjeid inimese kohta. Kontrolli võlaregistritest, ega tal ole maksehäireid – paar klikki Krediidiinfos võib säästa Sind suurest riskist. Eriti Tallinnas ja suuremates linnades, kus valik üürnike seas on lai, tasub valida pigem ettevaatlikult kui kahetseda.
• Korralik leping: Investeeri aega (ja vajadusel raha), et koostada detailne üürileping. Kasuta juristi või kogenud kinnisvaraspetsialisti abi, kui endal kogemus puudub. Pane lepingusse kirja kõik oluline: üürniku kohustus tasuda õigeaegselt üüri ja kommunaale, reeglid kodu kasutamiseks (lemmikloomad, suitsetamine, al üürimine, korteri edasine üürileandmine kolmandatele isikutele jne), korteri hooldus, ülevaatuse tingimused, tagatisraha kasutamine jm. Mida konkreetsem leping, seda kindlamini saad tulevikus oma õigustele toetuda.
• Tagatisraha ja garantiid: Tagatisraha pole lihtsalt formaalsus – see on Sinu turvavõrk. Lepingu sõlmimisel küsi maksimaalset mõistlikku tagatist (tihti 1–3 kuu üür sõltuvalt olukorrast, seadus lubab kuni kolme kuu üürisummat). See summa katab võimalikke võlgnevusi ja kahjusid. Kui üürnikul on kehv maksekäitumine või puudub stabiilne sissetulek, kaalu lisagarantiisid: näiteks käendajat (inimest, kes vastutab üürniku asemel, kui viimane ei täida kohustusi) või garantiikirja tööandjalt. Ehkki kõik see ei pruugi lõpuks probleeme 100% välistada, annavad need meetmed Sulle suurema kindlustunde.
• Regulaarne suhtlus ja ülevaatus: Hoia üürnikuga korralikku töösuhet – ole viisakas, aga konkreetne. Leppige lepingus kokku, et üürileandja võib näiteks iga paari kuu tagant kokkulepitud ajal korterit üle vaadata. Nii näitad, et hoolid oma varast, ja tabad probleemid varakult. Samuti tekib üürnikul tunne, et tal hoitakse silm peal (mis ongi tõsi), mis võib ennetada hooletusse jätmist.
• Halda riske või müü vara: Mõtle enda jaoks selgeks, kas tahad üldse üürileandja rolli pikas perspektiivis kanda. Kõrvalt võib üürikorter tunduda passiivse sissetulekuna, aga tegelikult nõuab see tööd ja riskijulgust. Kui tunned, et see pole Sinu jaoks, kaalu kinnisvara müümist. Paljud investorid tegelevad hea meelega üürileandmisega – Sina võid aga raha paigutada mujale. Tihti ongi nii, et pärast ühte väga halba kogemust otsustab omanik järgmisel korral oma kinnisvara pigem maha müüa. Nii saad kohe kätte kogu vara väärtuse ning ei pea enam tegelema üürnike probleemidega. Näiteks võib probleemse üürikorteriga pikas plaanis vähem peavalu olla, kui toimuks hoopis korteri müük või isegi maja müük – ehk teisiti öeldes, vahetad üürileandja mured kindla rahasumma vastu.

Ükski meetod ei anna 100% garantiid, et järgmine üürnik on ideaalne. Küll aga vähendavad eeltoodud sammud oluliselt riski halva üürniku otsa sattuda. Ole ise tark, vali hoolikalt ja sea reeglid paika algusest peale – siis on suurem tõenäosus, et edaspidi kulgeb üürisuhe positiivselt ja kasumlikult.

Kokkuvõte ja kontakt

Üürnikuga tekkinud tülid ja lepingu rikkumised on ebameeldivad, kuid nendega tuleb tegeleda otsustavalt ja läbimõeldult. Oluline on tegutseda kohe, kui probleemid ilmnevad, tunda seadusi ning hoida pea külmana. Alati ei õnnestu kõike omal käel lahendada – ja siin pole midagi häbeneda. Kui asi kisub keeruliseks või tunned, et olukord on üle pea kasvanud, tasub konsulteerida mõne kogenud spetsialistiga. Kinnisvara KV vahendusel tegutsev kinnisvaramaakler Tallinn Rannar Remmelgas on praktikas näinud igasuguseid üürijuhtumeid – alates lihtsatest arusaamatustest kuni tõsiste lepingurikkumisteni – ning oskab Sulle nõu anda, kuidas edasi talitada. Ära jää üksi oma murega. Võta ühendust, küsi nõu ja vajadusel lase asjatundjal aidata olukord lahendada. Terava ja otsekohese lähenemisega saab ka kõige kiuslikuma üürnikuprobleemi kontrolli alla – tähtis on, et Sina kui üürileandja ei loobuks oma õigustest ja kasutaks kõiki võimalusi oma kinnisvara kaitsmiseks. Lõppkokkuvõttes on Sinu kodu Sinu kindlus ning lepingud kehtivad põhjusega – seisame selle eest, et neid ka täidetakse!