Kuidas lahendada kinnisvaravaidlusi ilma kohtuta?

Võtmekohad kokkuvõtlikult

• Ennetus on parim lahendus: Kõige lihtsam viis vaidlust lahendada on vältida selle tekkimist. Pööra tähelepanu lepingutele ja suhtlusele enne tehingut, et hiljem poleks arusaamatusi.
• Kinnisvaramaakleri kaasamine: Kogenud maakler (näiteks Rannar Remmelgas) aitab tehingut turvaliselt läbiviia, ennetades võimalikke probleeme. Professionaalne nõustaja tunneb turgu ja oskab juba eos märgata vaidlusriske.
• Kohtuvälised lahendused: Kui konflikt siiski tekib, tasub esmalt proovida kohtuväliseid lahendusi – rahulikud läbirääkimised, lepitamine või vahekohtu poole pöördumine. Need meetodid on üldjuhul kiiremad, soodsamad ja vähem stressirohked kui kohtuskäik.
• Dokumenteerimine: Hoia alles kõik tehinguga seotud dokumendid ja kirjavahetus. Hea dokumentatsioon kaitseb Sinu huve ja lihtsustab mis tahes vaidluse lahendamist ilma kohtuta.
• Notariaalsed lepingud ja õigusabi: Sõlmi kinnisvaratehingud notariaalselt ning ära kõhkle küsida õigusnõu juba enne probleemi paisumist. Korrektsed lepingud ja õigeaegne juristi abi võivad ära hoida pika vaidluse.
• Kohus kui viimane võimalus: Kohtusse pöördu ainult siis, kui muud variandid on ammendatud või olukord seda vältimatult nõuab. Kohtutee on aeganõudev ja kulukas, seetõttu tasub sinna suunduda üksnes äärmise vajaduse korral.

Kinnisvaravaidluste vältimine enne nende tekkimist

Kõige parem vaidlus on see, mis jääb olemata. Ennetav tegutsemine hoiab kokku palju aega ja närve. Siin on mõned põhimõtted, mis aitavad kinnisvaravaidlusi ennetada juba enne nende tekkimist:

• Selged kokkulepped: Sõlmi kõik kinnisvaraga seotud kokkulepped kirjalikult ja võimalikult detailsetena. Pane lepingusse kirja nii tähtajad, hinnad kui ka teised olulised tingimused (nt mida müügihind sisaldab, millises seisukorras objekt üle antakse). Mida konkreetsemalt tingimused on fikseeritud, seda vähem jääb ruumi eri tõlgendustele.
• Kvaliteetne maakler: Kasuta usaldusväärse kinnisvaramaakleri abi. Kogenud maakler, nagu Rannar Remmelgas, oskab juba tehingu ettevalmistamisel märgata kitsaskohti, mis hiljem vaidlusi tekitaksid. Ta juhib tähelepanu detailidele, mida tavainimene võib tähelepanuta jätta – olgu selleks ehitusregistri andmed, naabruskonna eripärad või tehingu juriidiline pool.
• Objekti põhjalik kontroll: Enne ostu-müügilepingu sõlmimist tutvu kinnisvara seisukorraga. Ostjana telli vajadusel inspekteerimine või hindamine, et teada vara tegelikku olukorda. Müüjana esita ostjale ausalt kogu teadaolev info objekti kohta (näiteks varasemad remonttööd, puudused). Selgus enne tehingut väldib pettumust ja võimalikke nõudeid hiljem.
• Avatud suhtlus: Hoia tehingu osapooltega avatuid suhtluskanaleid. Küsi küsimusi ja vasta kohe, kui teine pool midagi täpsustada soovib. Paljud arusaamatused saavad lahenduse juba varajases staadiumis, kui osapooled jagavad omavahel infot ega karda ebaselgust tunnistada.

Hea ettevalmistus ja läbipaistvus loovad usalduse. Kui kõik osapooled tunnevad end tehingus kindlalt ja informeeritult, on vaidluste tõenäosus märksa väiksem.

Lepitus ja vahekohtumenetlus

Kui erimeelsus on juba tekkinud, ei pea kohe kohtusse tormama. On olemas mitmeid kohtuvälise lahenduse viise, nagu lepitusmenetlus ja vahekohtumenetlus, mis võivad konflikti lahendada kiiremini ja väiksemate kuludega.

Lepitusmenetluse (mediatsiooni) käigus kaasatakse sõltumatu lepitaja – neutraalne osapool, kes aitab vaidlejatel kokkuleppele jõuda. Lepitajaks võib olla vastava koolitusega spetsialist, jurist või notar. Tema roll on soodustada suhtlust ja pakkuda omapoolseid lahendusettepanekuid, kuid otsuse teevad lõplikult osapooled ise. Lepituse käigus saavutatud kokkulepe kirjutatakse üldjuhul üles ning see on pooltele täitmiseks kohustuslik. Kui üks pool hiljem keeldub kokkulepet täitmast, on teisel poolel võimalik pöörduda kohtusse selle täitmise nõudmiseks, kuid sageli pole see vajalik – vabatahtlikult saavutatud kokkuleppeid täidetakse heas usus.

Vahekohtumenetlus tähendab, et vaidlus antakse lahendamiseks vahekohtule ehk arbitraažile. See on justkui erakohtu vorm – osapooled valivad ise ühe või mitu vahekohtunikku (sageli juristid või valdkonna asjatundjad), kes vaidluse läbi vaatavad ja teevad siduva otsuse. Vahekohtu eelis on paindlikkus: osapooled saavad kokku leppida menetlusreeglites, ajakavas ja isegi selles, millist seadust kohaldatakse. Eestis tegutsevad alalised arbitraažikohtud, näiteks Eesti Kaubandus-Tööstuskoja arbitraažikohus, kuhu saab pöörduda ka kinnisvaravaidlustega. Vahekohtu otsus on lõplik ja siduv – seda ei saa üldjuhul edasi kaevata tavakohtusse, mis tähendab, et vaidlus saabki kiire lõpliku lahenduse.

Miks eelistada lepitust või vahekohtut? Esiteks privaatsus – erinevalt avalikust kohtumenetlusest on lepitus ja arbitraaž kinnised ning konfidentsiaalsed, mis kaitseb osapoolte mainet ja ärisaladusi. Teiseks kiirus – kohtuvälised menetlused on tavaliselt kiiremad. Näiteks arbitraažis võib otsus sündida mõne kuuga, samas kui riigikohtus võib protsess kesta aastaid. Kolmandaks kulud – kuigi ka lepitaja või vahekohtunike töö eest tuleb tasuda, on need kulud tihti väiksemad kui pika kohtuvaidluse advokaadi- ja riigilõivukulud. Seega tasub tõsisema vaidluse korral uurida, kas konflikt lahendub lepitaja abil või vahekohtus, enne kui kohtusse minna.

Õigusteadmised ja dokumentatsioon

Tugev positsioon vaidluste ennetamisel ja lahendamisel algab teadmistest ja tõenditest. Õigusteadmised annavad kindlust – kui tead oma õigusi ja kohustusi, on Sul lihtsam enda eest seista või vajadusel järele anda seal, kus seadus sind niikuinii ei toetaks. Samuti aitab elementaarne õigusalane teadlikkus mõista, millal tasub nõudmisi esitada ja millal on parem kompromissile minna.

Veel olulisem on korrektne dokumentatsioon. Iga kinnisvaratehingu puhul peaksid säilitama olulised kirjalikud materjalid, sest need on Sinu kaitsekilp, kui tekib vaidlus. Järgnevalt mõned dokumendid ja tõendid, mida tasub alati hoida alles:

• Lepingud ja kokkulepped: Hoia alles originaalne ostu-müügileping, üürileping või broneerimisleping. Samuti säilita kõik kirjalikud lisakokkulepped, olgu need e-kirjavahetus, SMS-id või eraldi allkirjastatud lisalehed. Näiteks kui müüja lubas enne üleandmist parandada katuseläbi, siis selline lubadus peaks olema kirjalikult tõendatav.
• Maksedokumendid: Säilita maksekorralduste koopiad, arved, tšekid ja kviitungid. Kui hiljem tekib vaidlus, kas midagi on tasutud või mitte, on Sul must-valgel tõestus olemas. Näiteks käsiraha või ettemaksu maksmist tõendav dokument võib vaidluse korral olla otsustava tähtsusega.
• Objekti dokumendid: Kogu kokku kinnisvara puudutavad dokumendid – kinnisturaamatu väljavõte, kasutusluba, energiamärgis, plaanid, võimalike remonditööde arved jms. Kui vaidlus puudutab kinnisvara seisukorda või omadusi, on ametlikud dokumendid parimaks tõendiks tegeliku olukorra kohta. Samuti on abiks fotod objekti seisukorrast üleandmise hetkel (näiteks üüripinna üleandmisel), et vältida hilisemaid vaidlusi teemal “mis seisukorras miski oli”.
• Kirjavahetus ja märkmed: Salvesta oluline suhtlus teise osapoolega. Kui telefoni teel arutate midagi tähtsat, tasub kokkuvõte saata meilile, et jääks kirjalik jälg. Kirjavahetusest võib ilmneda, mida täpselt lepiti kokku või kuidas üks pool mingist olukorrast aru sai. See aitab hiljem vältida “sõna sõna vastu” olukordi.

Kokkuvõttes: hoia kõik asjaga seonduv alles ja korrasta dokumendid süsteemselt. Kui tekib lahkarvamus, saad kohe vajalikud tõendid välja võtta. Sageli piisab sellest, et teine pool taandub oma nõudmistest või nõustub Sinu omadega, nähes, et oled hästi ette valmistatud. Ja isegi kui lahendust kohe ei leia, on Sul edasiseks (näiteks lepitajale või juristile olukorra selgitamisel) kõik vajalik olemas.

Läbirääkimised ja kompromissid

Esimene samm tekkinud vaidluse lahendamisel on tihti lihtne omavaheline läbirääkimine. Rahulik ja asjalik vestlus võib lahendada ka näiliselt keerulise probleemi kiiremini, kui arvata oskad. Siinkohal on oluline, kuidas läbirääkimisi peetakse:

• Kuula aktiivselt: Lase teisel poolel selgitada, milles probleem tema arvates seisneb. Kuula ta ära ilma vahele segamata. Sageli peitub teise poole pahameele taga konkreetne mure või arusaamatus, mida on võimalik lahendada, kui seda mõistad.
• Hoia emotsioonid kontrolli all: Kinnisvaratehingud võivad olla emotsionaalsed (tegemist on ju kodu või suure rahaga), kuid vihast või solvumist täis peaga kokkuleppele ei jõua. Isegi kui tunned end ebaõiglaselt kohelduna, püüa säilitada rahu. Ründav toon või süüdistamine paneb ka teise poole kaitsesse ning kompromissi leidmine muutub raskeks.
• Fookuses olgu lahendus, mitte süüdlane: Selle asemel, et heietada, kes milles eksis, suuna jutt sellele, mida saaksite nüüd teha, et olukorda lahendada. Näiteks kui ostja leiab peale tehingut varjatud puuduse, võiks müüja pakkuda osalist hinnasoodustust või puuduse kõrvaldamist – see näitab heatahtlikkust ja võib ära hoida suurema tüli.
• Ole valmis järele andma: Kompromiss tähendab, et mõlemad pooled astuvad sammu teineteisele vastu. Mõtle, millest oled Sina valmis loobuma või mida järgi andma, et vaidlus lahenduks. See ei pruugi tunduda õiglane, kui tunned, et Sul on õigus, kuid väike järeleandmine võib kokku hoida palju aega ja raha võrreldes kohtus võitlemisega.
• Pane kokkulepe kirja: Kui saavutate suulise kompromissi, formaliseeri see kohe kirjalikult (kasvõi e-kirja teel kokkuvõttena). Nii väldid hilisemaid erinevaid arusaamu sellest, milles kokku lepiti.

Pidage meeles, et vastaspool on tõenäoliselt samasuguses olukorras nagu Sina – ka temal on soov probleem võimalikult valutult lahendada. Austus ja konstruktiivne suhtumine loovad pinnase, kus mõlemad pooled saavad “võitjaks” ehk rahuldava lahenduseni. Paljud vaidlused lahenevadki just niimoodi: läbi rahuliku vestluse ja vastastikuse mõistmise.

Vahendus kinnisvaravaidlustes

Mõnikord ei õnnestu osapooltel omavahelise aruteluga ühist keelt leida. Siin tuleb appi vahendus – protsess, kus konflikti aitab lahendada neutraalne kolmas osapool. Kinnisvaravaldkonnas võib vahendajaks olla kas professionaalne lepitaja või kogenud kinnisvaraspetsialist, kes mõistab nii turu toimimist kui ka juriidikat. Vahendaja eesmärk on suunata suhtlust konstruktiivsesse rööpasse ja pakkuda välja lahendusvariante, mida tülipooled ise ei pruugi näha.

Kinnisvaramaaklerid puutuvad sageli kokku olukordadega, kus ostja ja müüja (või üürnik ja üürileandja) lähevad tülli. Hea maakler tegutsebki tihti vahendajana, et osapooled saaksid emotsioonid kõrvale jätta ja keskenduda faktidele ning lahendustele. Professionaalne kinnisvaravahendaja mõistab mõlema poole huvisid: ta teab, et müüja soovib tehingu edukalt lõpule viia ja ostja tahab saada lubatud asja eest seda, mille eest ta maksis. Selline vahendaja võib selgitada lahti keerulised terminid või lepingu punktid, mis segadust tekitasid, ning tuua välja neutraalse vaatepunkti.

Oluline on, et vahendus on vabatahtlik – mõlemad osapooled peavad olema valmis kolmanda osapoole kaasamiseks ja kompromissi kaalumiseks. Kui usaldatakse vahendajat (olgu selleks erapooletu jurist või tehingut vahendanud maakler), siis on suurem tõenäosus, et jõutakse win-win lahenduseni. Vahenduse käigus saavad mõlemad pooled tunda, et neid on kuulda võetud ja nende muresid mõistetakse, mis loob hea pinnase kokkuleppele.

Praktikas võib kinnisvaravaidluste vahendus tähendada näiteks seda, et kokku kutsutakse kohtumine neutraalsel pinnal. Vahendaja juhib vestlust, annab kordamööda sõna mõlemale poolele ning hoiab arutelu konstruktiivse. Tihti aitab juba see, kui keegi “tõlgib” ühe poole seisukohti teisele arusaadavasse keelde. Kui lahendus on leitud, aitab vahendaja vormistada kokkuleppe kirjalikult. Nii saab vaidlus lahenduse kiirelt ja osapooled võivad oma eluga edasi minna, kulutamata aega ja raha kohtuvaidlusele.

Notariaalsed lepingud ja õigusnõustamine

Üks oluline viis kinnisvaravaidlusi ennetada on juba tehingu sõlmimise etapis kõik korrektselt vormistada. Eestis on kinnisvara (näiteks korteri või maja) ostu-müügiks seaduse kohaselt kohustuslik notariaalne leping. Notari juures tehingu tegemine ei ole pelgalt formaalsus – notar selgitab mõlemale poolele lepingutingimusi, kontrollib tehingu seaduslikkust ja osapoolte isikusamasust. See tähendab, et paljud võimalikud vaidluskohad saavad lahendatud enne, kui leping allkirjastatakse. Kui notar tajub, et midagi on pooltele arusaamatu või ebamõistlikult riskantne, juhib ta sellele tähelepanu. Sageli muudetakse lepingu tingimusi notari soovitusel selliselt, et need oleksid tasakaalus ja vastaksid seadusele. Seega on notariaalne leping oma olemuselt juba vaidlusi ennetav meede – see on juriidiliselt korrektne ja kõigile arusaadav kokkulepe.

Notariaalsel lepingul on veel üks eelis: see on tugev tõend, mille alusel saab vajadusel oma õigusi kiiremini kaitsta. Näiteks, kui ostja ei maksa kokkulepitud ajal müügihinda, on notariaalne võlakohustus tihti kohe täitedokumendina kasutatav (ilma eraldi kohtuprotsessita saab minna kohtutäituri juurde). Samuti fikseeritakse notariaalses lepingus sageli kokkulepped, mis lihtsustavad hilisemaid nõudeid (nt leppetrahvid lepingu rikkumise puhuks). Kuigi keegi ei looda tehingut sõlmides halvimat, annab “igaks juhuks” säte lepingus kindlustunde, et ka probleemi korral on lahendus juba ette läbi mõeldud.

Lisaks notari kaasamisele tasub keerukamate tehingute või vaidluse korral küsida õigusnõu professionaalselt juristilt. Advokaadi või juristi konsultatsioon võib alguses tunduda kulukas, kuid võrreldes kohtuskäigu hinnaga on see tühine investeering. Jurist aitab Sul aru saada, kui tugevad on Sinu argumendid ja millised on Sinu seaduslikud võimalused. Ta võib koostada ametlikke kirju või kokkuleppekavandeid, mis panevad teisele poolele survet ausale lahendusele jõuda. Näiteks kui teine pool viivitab kohustuse täitmisega, võib juristi poolt saadetud nõudekiri sageli juba piisav olla, et vastaspool probleemi lahendaks, kartes edasist õiguskäiku.

(Vaata ka, kuidas maakler ja jurist erinevad ning millal keda vajad: Kinnisvaramaakler vs jurist: Keda vajate tehingus?)

Oluline on mõista, et jurist või notar ei ole “vaenlase kutsumine” laua taha. Nende eesmärk on tagada õiglane ja selge tehing ning aidata vältida suuri probleeme. Seega, kui Sul on kinnisvaratehingu osas vähegi kõhklusi või juba tekkinud vaidlus, konsulteeri spetsialistiga. Õigel ajal saadud nõuanne võib hoida ära pika kohtuvaidluse ning säästa nii raha kui mainet.

Millal siiski jurist või kohus?

Kuigi käesolevas artiklis rõhutame kohtuväliseid lahendusi, on olukordi, kus kahjuks kohtutee võib osutuda paratamatuks. Siin mõned näited ja põhimõtted, millal tasub siiski juristi poole pöörduda või kohtusse minna:

• Teine pool ei tee koostööd: Kui vastaspool keeldub läbirääkimistest, ei vasta kirjadele või pole nõus ühegi mõistliku kompromissiga, ammendab see kohtuvälised valikud. Kui üks pool tõmbub täielikult lukku, võib ainsaks lahenduseks jääda oma nõuete kohtulik maksmapanek.
• Suured huvid mängus: Juhul kui vaidluse objektiks on väga suur rahaline väärtus või oluline õigus (näiteks kinnisvara omandiõigus ise), tasub strateegiliselt kohe kaasata jurist. Sellistes asjades on kaalul nii palju, et formaalne ja lõplik lahendus (kohtuotsus) võib olla vajalik kindluse saamiseks.
• Aega on vähe: Seadusest tulenevad aegumistähtajad või teised tähtaegad võivad sundida kohtusse pöörduma. Kui on oht, et Sinu nõue muidu aegub (st kaotab jõu), tuleb enne tähtaja kukkumist esitada hagiavaldusega nõue kohtusse, isegi kui paralleelselt püüate läbirääkimisi jätkata.
• Vajalik esialgne õiguslik kaitse: Mõnikord on tarvis kiiresti tegutseda, et ära hoida kahju suurenemist – näiteks peatada ebaseaduslik ehitustegevus naabruses või takistada vara müümist kolmandale isikule vaidluse ajal. Sellistel puhkudel saab kohus anda esialgset õiguskaitset (nt keelata teatud toiming ajutiselt). Kohtuväliselt sellist siduvat korraldust anda ei saa.
• Kriminaalne element või pettus: Kui kahtlustad, et teine pool on tegutsenud pettuse eesmärgil või muul viisil seadust rikkudes (näiteks esitanud teadlikult valeandmeid vara kohta), tuleks lisaks tsiviilvaidlusele mõelda ka politseisse või kohtusse pöördumisele. Selliseid juhtumeid ei saa pelgalt lepitusega lahendada, sest küsimus on juba seaduserikkumises.

Kui ükskõik milline eelmainitu on päevakorras, on juristi poole pöördumine igati mõistlik samm. Jurist aitab koostada hagiavalduse, esindab Sind kohtus ja kaitseb Su huve professionaalselt. Samuti võib jurist hinnata realistlikult Sinu väljavaateid kohtus – mõnikord oskab ta öelda, et vaatamata emotsionaalsele õiguse tundele ei pruugi Sul seaduse silmis väga tugev positsioon olla. Selline aus tagasiside aitab vältida raha raiskamist lootusetule kohtuvaidlusele ja leida ehk siiski muu tee probleemi lahendamiseks.

Kokkuvõttes: kohus jäägu viimaseks variandiks. Enne, kui sinnani jõuad, proovi ära kõik eelnev – suhtle, küsi nõu, vahenda. Kuid kui näed, et õiglus ei triumpheri ilma kohtuta, siis ära karda oma õiguste kaitseks kohtusse minna. Lihtsalt tee seda kaalutletult ja koos hea õigusnõustajaga.

KKK – Korduma kippuvad küsimused

NB! Tegemist ei ole juriidilise nõuandega ning me ei võta vastutust artiklis toodud info põhjal tehtud otsuste eest.

Lisalugemiseks

• Vaata kindlasti ka, kuidas kontrollida kriitilisi andmeid tehingu eel: Omanikuregistri kontroll enne kinnisvara ostu – samm-sammuline juhend