Liigu sisu juurde
Peamised punktid:
- Turuanalüüs ja hinnastamine: Kinnisvaramaakler analüüsib turu andmeid ja hindab vara õigesti, et korteri müük või maja müük toimuks parima hinnaga.
- Kuulutuste koostamine ja turundus: Maakler koostab atraktiivse kuulutuse kvaliteetsete fotodega ning levitab seda laialdaselt (KV portaal, teised portaalid, sotsiaalmeedia).
- Huvilistega tegelemine: Maakler vastab päringutele, filtreerib välja niisama huvilised ning korraldab professionaalsed objekti näitamised, säästes müüja aega ja vaeva.
- Läbirääkimised ja tehingu sõlmimine: Kogenud maakler peab ostjatega läbirääkimisi, kaitseb müüja huve ja aitab sõlmida korrektse notariaalse müügilepingu.
Tallinna kinnisvaramüük: miks kasutada maaklerit?
Kinnisvara müümine Tallinnas on suur ettevõtmine, kus iga viga võib tähendada kaotatud aega või raha. Korteri müük võib esmapilgul tunduda lihtsam kui maja müük, kuid tegelikult on mõlemal puhul oluline professionaalne lähenemine. Paljud alustavad ise müümist lootuses vahendustasu kokku hoida, ent satuvad peagi keerukasse protsessi ja otsivad abi – tihti googeldatakse viimases hädas lausa “kinnisvaramaakler Tallinn”. See näitab, et kogenud kinnisvaramaakleri kaasamine pole luksus, vaid praktiline vajadus.
Hea kinnisvaramaakler on nagu projektijuht, kes võtab müügiprotsessi algusest lõpuni enda kanda. Näiteks Rannar Remmelgas (üle 8 aasta müügitööd ja 4 aastat turunduskogemust) rõhutab, et kinnisvara ei müü end kunagi ise. Lihtsalt kuulutuse ülespanek portaalis ei garanteeri tehingut – maakler teab, kuidas aktiivse tegutsemisega ostjaid leida ja tehinguni jõuda. Professionaalse maakleri kaasamisel saad endale partneri, kes juhib kogu müügiprotsessi: alates õigest hinnastamisest kuni juriidiliste detailideni välja.
Alljärgnev tabel toob välja peamised erinevused ise müües vs maakleriga müües:
| Tegevus | Ise kinnisvara müües | Maakleriga müües |
|---|---|---|
| Hinnakujundus | Lähtub omaniku oletustest või portaalides nähtud pakkumistest – risk kas üle- või alahinnata. | Maakler teeb põhjaliku turu- ja võrdlusanalüüsi ning vajadusel korraldab eksperthinnangu, et alustada õige hinnaga. |
| Kuulutuse loomine | Kirjutab ise kuulutuse teksti ning pildistab telefoniga – tulemuseks võib olla ebaselge või ebaatraktiivne kuulutus. | Maakler tegeleb professionaalse kuulutuste koostamisega – koostab müüva teksti, toob esile objekti plussid ja korraldab kvaliteetsed fotod (ja vajadusel plaani). |
| Reklaam ja kanalid | Piirdub kuulutuse lisamisega ühte portaali (nt KV) ja jagamisega tuttavatele. | Maakler levitab kuulutust mitmes kanalis: Kinnisvara KV, City24, sotsiaalmeedia grupid jm. Lisaks kasutab ta oma kliendivõrgustikku ja kontaktibaasi, et leida ostjaid ka väljaspool portaale. |
| Huvilistega suhtlus | Vastab ise kõnedele ja kirjadele, lepib näitamisi kokku oma põhitöö või muude toimetuste kõrvalt. | Maakler reageerib päringutele kiiresti igal ajal, filtreerib välja niisama huvilised ning korraldab objekti näitamised professionaalselt – müüja ei pea ise kohal olema iga huvilise jaoks. |
| Läbirääkimised | Ostja võib survestada hinda alla; emotsionaalsel müüjal on keeruline kainelt kaubelda. | Maakler peab läbirääkimised ostjaga sinu eest – neutraalselt ja oskuslikult. Tulemuseks saad suurema tõenäosusega parema hinna ja tingimused, ilma liigse stressita. |
| Tehingu vormistus | Tuleb endal õppida notariprotseduuri ja loota, et kõik dokumendid saavad õigesti vormistatud. | Maakler juhendab kogu tehingu vormistamise protsessi: kontrollib juba enne, et paberid (kinnistusraamatu väljavõte, load, energiamärgis jms) oleksid korras, lepib kokku notariaja ja aitab sõlmida korrektse notariaalse müügilepingu. |
Turuanalüüs ja õige hinnastamine
Õige hind on kiire müügi alus. Kui hindad kinnisvara liiga kõrgeks, jääb objekt turule seisma; liiga madal hind toob küll ostuhuvilisi, kuid müüjana kaotad raha. Kinnisvaramaakler analüüsib Tallinna turu hetkeolukorda ja konkreetse piirkonna tehinguhindu, et määrata konkurentsivõimeline hind. Erinevalt tavainimesest, kes võib lähtuda vaid kv-portaalis nähtavatest pakkumishindadest, on maakleril ligipääs infole, mis hindadega sarnased korterid või majad tegelikult müüdud on. Näiteks võrdleb ta viimaste kuude müügistatistikat (Maa-ameti tehinguandmed) ning arvestab turutrende – kas ostjaid on parajasti turul vähem või rohkem.
Kogenud maakler oskab ka objekti tugevaid ja nõrku külgi hinnastamisel arvesse võtta. Ta annab nõu, kuidas hinda strateegiliselt kujundada: kas alustada veidi kõrgemalt läbirääkimisruumi jätmiseks või vastupidi, panna kohe atraktiivne hind, et tekitada tugev huvi. Samuti selgitab maakler, kas on mõistlik tellida kinnisvara hindamine eksperdilt (näiteks kui ostja võtab pangalaenu, vajab pank hindamisakti). Õige hinnastrateegia tagab, et müügiprotsess ei veniks põhjendamatult ning sa ei pea hiljem mitmekordselt hinda alandama.
Kinnisvara ettevalmistus müügiks
Enne kuulutuse avaldamist aitab maakler sul kodu müügiks valmis seada nii, et see jätaks ostjatele parima mulje. Sageli on väikestel detailidel suur mõju ostja emotsioonile. Kinnisvaramaakler Tallinnas tunneb kohalike ostjate ootusi ning oskab nõu anda, mida enne pildistamist ja näitamisi ette võtta. Siin on mõned põhiasjad, mida maakler soovitab müüjal teha:
- Koristus ja korrashoid: Korista kogu korter või maja põhjalikult ära. Vabane liigsetest asjadest ja lobaast, et ruumid tunduksid avarad ja puhtad.
- Väikesed parandused: Paranda silma torkavad pisivead – tilkuvad kraanid, logisevad lingid, läbi põlenud pirnid. Need tööd on odavad ja kiired, aga tõstavad kohe muljet kvaliteedist.
- Neutraalne keskkond: Kui seinad on väga erksat värvi või kulunud, tasub need neutraalset tooni üle värvida. Eemalda liiga personaalsed sisustuselemendid; ostja peaks suutma end ruumis ette kujutada.
- Esimene mulje väljast: Kinnisvaramaakler juhib tähelepanu ka maja või trepikoja väljanägemisele. Korista vajadusel hoov, puhasta trepikoda või pane näiteks välisuksele neutraalne tervitusmatt – ostja näeb kinnisvara juba maja uksest sisse astudes.
Maakler oskab öelda, millised ettevalmistused on vajalikud ja millised mitte. Näiteks võib ta soovitada teha mõni kuluefektiivne uuendus (nt seinad helgemaks värvida), kuid hoiatada ülearuse remondi eest, mis müügihinda oluliselt ei tõsta. Eesmärk on tuua esile kinnisvara parimad küljed ilma liigsete kulutusteta. Hea ettevalmistus tõstab nii fotode kvaliteeti kui ka hilisematel näitamistel ostjate huvi – see on maakleri ja müüja koostöös esimene võti eduka tehingu suunas.
Kuulutuste koostamine ja fotod
Kuulutus on esmamulje ostjale – see peab olema informatiivne, selge ja atraktiivne. Kinnisvaramaakler teab, kuidas kuulutuste koostamine teha nii, et sinu pakkumine eristuks sadade teiste seast. Esiteks paneb maakler suurt rõhku pealkirjale ja müügitekstile. Näiteks ei piisa üldsõnalistest fraasidest stiilis “Müüa korter Tallinnas”; kuulutuse sisus tuuakse esile konkreetseid müügiargumente: “Valgusküllane 3-toaline korter rõduga Tallinna südalinnas”. Maakler oskab välja tuua just need detailid – asukoht, planeering, lisaväärtused (näiteks parkimiskoht, panipaik, renoveeritus) –, mis konkreetset ostjagruppi kõnetavad.
Teiseks tagab maakler, et kuulutuse juurde tulevad kvaliteetsed fotod ja vajadusel põhiplaan. Professionaalsed fotod on kinnisvaramüügis üliolulised: pimedad või halvasti kadreeritud pildid võivad muidu hea kodu huviliste jaoks märkamatuks jätta. Maakleril on tavaliselt kontaktid pro-fotograafidega või ta oskab ise teha korralikud laia nurga ja hea valgustusega fotod. Samuti juhendab ta, kuidas kodu pildistamise ajaks seada – näiteks süüdata kõik tuled, lisada mõned neutraalsed sisustusdetailid hubasuse loomiseks jne.
Hea maakleri koostatud kuulutus annab ostjale täieliku ülevaate: korrektne faktiteave (pindala, tubade arv, korrus, ehitusaasta, kommunaalkulud jms) on olemas, aga lisaks tekib kuulutust lugedes positiivne emotsioon. Otsekohene ja selge stiil – just nagu käesolevas artiklis – on siin parim lähenemine. Ostja peab saama kiirelt aru, mis on pakkumises erilist ja miks see kodu võiks olla just temale ideaalne. Kokkuvõttes tagab maakler, et sinu kinnisvarakuulutus on nii sisult kui vormilt tipptasemel, tuues kohale maksimaalselt huvilisi.
Turundus: KV portaal ja muud kanalid
Kuulutuse avaldamine on vaid pool võitu – oluline on ka, kuidas ja kus seda pakkumist levitatakse. Eramüüja võib piirata end ühe portaaliga, aga maakler korraldab laiapõhjalise turunduse. Tallinnas tähendab see, et kuulutus jõuab kõikjale, kus ostjad ringi vaatavad. Muidugi on tähtis kohaliku turu populaarseim portaal KV.ee (ehk kinnisvaraportaal, mida sageli kutsutakse kinnisvara KV portaaliks), kuid kogenud maakler ei piirdu ainult sellega. Ta lisab kuulutuse ka teistesse portaalidesse (nt City24, Kinnisvara24) ja kinnisvarabüroo kodulehele. Samuti kasutab ta sotsiaalmeediat – postitab müügikuulutuse Facebooki kinnisvaragruppidesse või teeb sihitud reklaami, et jõuda konkreetse sihtgrupini (näiteks välismaalastest ostjad, kui müüd luksuskorterit).
Veelgi olulisem on see, et maakleril on kontaktide võrgustik. Rannar Remmelgase sõnul leiab hea maakler tihti ostjaid ka neist kanalitest, kust tavainimene neid kunagi ei otsiks. Näiteks võib maakleril olla olemas kliendid, kes on andnud teada oma ostusoovist – ta võtab nendega otse ühendust kohe, kui sobiv korter või maja müüki tuleb. Lisaks teevad maaklerid omavahel koostööd: kui ühel büroo maakleril on ostja, kes otsib midagi sarnast, jagatakse infot (nii suureneb ostuhuviliste hulk).
Tallinna turul võib konkurents ostjate pärast olla tihe, eriti kui tehingute arv on langenud ja pakkumisi palju. Maakleri ülesanne on tagada maksimaalne nähtavus. Ta monitoorib kuulutuse tulemusi – kui huvilisi ei tule piisavalt, arutab ta müüjaga, kas muuta hinda või turundusstrateegiat. Oluline on mõista, et isegi parim kuulutus KV portaalis võib märkamatuks jääda, kui seda aktiivselt ei promota. Maakler hoiab sinu objekti pildil, kuni õige ostja on leitud.
Kliendisuhtlus ja objekti näitamised
Kui kuulutus on üleval, hakkavad saabuma kõned ja kirjad. Kuidas tagada, et ükski tõsine ostja ei libiseks läbi sõrmede? Siin tuleb appi maakleri pühendumus kliendisuhtlusele. Kinnisvaramaakler Tallinnas teab, et ostjad võivad ühendust võtta varahommikul, hilisõhtul või nädalavahetusel – Rannar Remmelgase sõnade kohaselt peab heale maaklerile saama helistada kasvõi kell 6 hommikul või 9 õhtul. See paindlikkus tähendab, et kõik huvilised saavad kiire vastuse ja infot küsijad ei liigu järgmise objekti juurde lihtsalt seepärast, et müüja oli kättesaamatu.
Maakler filtreerib huvilised juba esmastel kontaktidel. Ta oskab eristada niisama uudistajaid tõsistest ostjatest, esitades õiged küsimused (nt kas olemas finantseerimisvõimalus, milline ajaline plaan ostuga on jne). See säästab müüjat asjatutest näitamisest inimestele, kel ostusoov puudub. Kui huvi on tõsine, lepib maakler kokku objekti vaatamise aja, mis sobib nii ostjale kui ka müüjale. Tihti korraldatakse näitamised mitmele huvilisele järjestikuste aegadena või isegi kliendipäevana, et tekitada rohkem elevust.
Objekti näitamine on omaette kunst, kus kogenud maakleri oskused tulevad eriti esile. Ta läheb näitamisele veidi varem kohale, seab korteris/majas valgustuse sobivaks, tuulutab ruumid või paneb vajadusel hubase muusika vaikselt mängima – kõik selleks, et õhkkond oleks meeldiv. Näitamisel juhib maakler vestlust: tutvustab objekti süsteemselt (algul üldinfo, siis iga ruumi eraldi eelised), vastab küsimustele täpselt ja ausalt. Kui ostjal on muresid või vastuväiteid (näiteks “magamistuba on väiksevõitu”), oskab maakler tuua tasakaaluks esile plusse (“jah, kuid elutuba on see-eest avar ja avatud köögiga lahendus annab ruumi juurde”).
Samuti kogub maakler pärast igat näitamist tagasisidet. Ta saab teada, mis ostjale meeldis või mis jäi puudu, ning jagab seda ka sinuga kui müüjaga. Nii saab vajadusel müügitaktikat korrigeerida – olgu see hind või mingid lisainfo jagamine. Suure huviliste arvu korral haldab maakler suhtlust kõigiga, hoides potentsiaalsed ostjad “soojas”. Müüjal üksi oleks seda tohutult raske teha. Maakleriga koostöös võid kindel olla, et ükski tõsine ostja ei jää tähelepanuta ja iga huviline saab professionaalse kogemuse osaliseks.
Läbirääkimised ja parima hinna saavutamine
Kui mõni ostuhuviline on valmis pakkumise tegema, algab läbirääkimiste etapp. See on moment, kus maakleri oskused võivad müüjale tuhandeid eurosid juurde võita. Erinevalt omanikust suudab maakler hoida läbirääkimised emotsioonivabad ja eesmärgile suunatud. Paljud müüjad on oma koduga emotsionaalselt seotud ning võivad ostja kriitika või madala pakkumise peale solvuda. Maakler toimib siin vahendajana: ta võtab ostja tagasiside rahulikult vastu, oskab vastuväiteid faktidega ümber lükata ning kaitseb kindlameelselt sinu vara väärtust.
Kogenud maakler argumenteerib hinna kasuks – toob välja võrreldavad tehingud, objekti unikaalsed eelised ja tehtud parendused, et ostja mõistaks hinna põhjendatust. Samuti suudab ta vajadusel leida kompromisslahendusi: näiteks kui ostja soovib madalamat hinda, võib maakler pakkuda müüja nimel kaasa teatud sisustust või paindlikumat üleandmise aega, mis ostjale väärtust lisab ilma otseselt hinda alandamata. Eesmärk on leida mõlemaid pooli rahuldav kokkulepe nii, et sina kui müüja saad maksimaalse võimaliku hinna.
Siinkohal tuleb esile ka maakleri müügi- ja läbirääkimisoskuste tase. Rannar Remmelgase pikaajaline müügikogemus (tippmüügi tulemused finants- ja energeetikasektoris) on hea näide sellest, kuidas osav läbirääkija suudab ka keerulistes olukordades diili lukku saada. Ta on harjunud “ei”-d kuulma ja nendest mööda manööverdama, leidmaks siiski “jah”. Selline oskus on eriti väärtuslik, kui ostja ja müüja hinnasoovid on algselt kaugel – maakler võib samm-sammult neid teineteisele lähemale tuua. Lõpptulemusena võid maakleri abil saada oluliselt parema tehingu, kui sa ise otse läbi rääkides oleksid saavutanud.
Pea meeles, et kinnisvaratehingus pole ainult hind tähtis. Läbirääkimistel selgitatakse tihti ka muid tingimusi: millal objekt üle antakse, mis sisustus jääb sisse, kas müüja peab enne midagi veel korda tegema jne. Maakler jälgib, et need tingimused oleksid sulle soodsad ja selged, vältimaks hilisemaid vaidlusi. Ta vormistab kokkulepped kirjalikult (nt broneerimisleping või eelleping) ja valmistab pinnase ette lõplikuks müügiks.
Tehingu vormistamine ja notariaalne müügileping
Kui ostja ja müüja on põhimõtteliselt jah-sõna öelnud, on veel vaja kõik korrektselt vormistada. Eestis peab kinnisvara müügiks alati sõlmima notariaalse müügilepingu, vastasel juhul tehingut ei toimu. Maakler aitab sul selle viimase etapi sujuvalt ja turvaliselt läbi teha. Esiteks kogub ja kontrollib ta kõik vajalikud dokumendid juba enne notarit: kinnistusraamatu väljavõte, energiamärgis, kasutusluba (kui maja või hiljuti renoveeritud korter), korteriühistu tõendid võlgnevuste puudumise kohta – kõik, mis on konkreetse objekti puhul tarvis. Nii ei tule notaris ebameeldivaid üllatusi, et mõni paber on puudu või midagi on valesti.
Seejärel koordineerib maakler notariaja broneerimise, leides aja, mis sobib kõigile osapooltele (müüja, ostja, notar, vajadusel pank). Ta selgitab sulle, mida notaribüroosse kaasa võtta – enamasti isikut tõendav dokument (ID-kaart või pass) ja vajadusel abikaasa nõusolek, kui müüd ühisvara. Samuti hoiab ta ühendust ostja või ostja pangalaenuhalduriga, et veenduda laenulepingute valmisolekus notari ajaks.
Notaribüroos on maakler tavaliselt ise kohal ning jälgib lepingu sõlmimise kulgu. Ta selgitab sulle enne allkirjastamist lepingu sisu oma lihtsas keeles lahti, et sa teaksid, mida sa allkirjastad. Kui notar loeb lepingu ette, saab maakler vajadusel parandusi nõuda, kui mõni detail ei klapi kokkulepituga. Pärast allkirju korraldab notar tehingu vormistamise (kinnistusraamatus omanikuvahetuse) ja ostja kannab raha müüjale kokkulepitud tingimustel. Ka siin on maakler abiks: ta võib soovitada turvalist arveldusviisi (näiteks kasutada deposiiti või pangagarantiid suuremate summade puhul) ning kontrollib, et raha liikumine toimuks kokkuleppe kohaselt.
Kui notariaalne müügileping on allkirjastatud, ongi tehing tehtud – kuid maakleri roll võib jätkuda veel veidi. Ta juhendab sind objekti üleandmisel: millal anda võtmed, kuidas vormistada elektri ja teiste teenuste lepingud ümber ning kuhu ostjat teavitada näiteks prügiveolepingust jms. Sisuliselt tagab maakler, et kogu protsess algusest lõpuni on korrektne ja sa saad müüjana rahulikult hinge tõmmata, teades et kõik sammud on õigesti astutud.
Kokkuvõttes annab kogenud kinnisvaramaakler sulle kindlustunde ja aja kokkuhoiu. Tallinnas, kus kinnisvaraturg on konkurentsitihe ja detailid loevad, on asjatundlikust maaklerist reaalne abi igas müügietapis. Näiteks Rannar Remmelgas paneb rõhku nii turundusele, läbirääkimistele kui ka juriidilisele korrektsusele – tänu sellisele kombinatsioonile jõuab müügitehing sujuvalt ja ohutult finišisse. Maakler teeb ära suure töö, mida ühe inimese jaoks oleks keeruline hallata, ning võitleb sinu eest parima tehingu nimel. Seetõttu aitabki hea kinnisvaramaakler kinnisvara müüa mitte ainult kiiremini, vaid tihti ka parema hinnaga ning väiksema peavaluga müüjale.
