Korteri ja maja hindamine – suured erinevused

Olgu plaanis korteri müük või maja müük, õige hinnastamine on eduka tehingu alus. Siiski on korteri ja maja hindamisel mitmeid olulisi erinevusi, mida iga kinnisvaraomanik peaks teadma. Kui korteri puhul on hindamise fookuses eelkõige objekti asukoht, seisukord ja võrreldavad tehingud sama hoone või piirkonna lõikes, siis maja hindamisel lisanduvad maa väärtus, hoone unikaalsed omadused ning suurem variatsioon turuandmetes. Alljärgnevalt vaatleme, kuidas erineb korteri hindamine maja hindamisest ning millele peaksid müüjana tähelepanu pöörama, et kinnisvara saaks müüdud parima võimaliku hinnaga.

Korteri müük: hindamise eripärad

Korteri hindamine on üldjuhul sirgjoonelisem, kuna sarnaste korterite võrdlusmaterjali on turul palju. Näiteks on linnas asuva 3-toalise korteri väärtust suhteliselt lihtne hinnata, vaadates hiljutisi müügitehinguid samas linnaosas või isegi samas majas. Kinnisvaraportaalides (nagu kinnisvara KV portaal KV.ee) on sadu korteri müük kuulutusi, mis annavad esialgse pildi hinnatasemest. Siiski tasub meeles pidada, et kuulutuste hinnad on pakkumishinnad – tegelikud tehinguhinnad võivad erineda. Seetõttu on oluline vaadata lisaks avalikele kuulutustele ka reaalseid müüdud objektide andmeid, kui need on kättesaadavad.

Korteri hindamisel mängivad suurt rolli järgmised tegurid:

• Asukoht ja piirkond: Mida nõutum linnaosa, seda kõrgem on ruutmeetri hind. Tallinna kesklinna korter võib olla kordades kallim kui samaväärne korter väikelinnas. Ka mikrolokaatsioon (näiteks vaikus, vaated, parkimine) mõjutab hinda märkimisväärselt.
• Suurus ja planeering: Ruutmeetrite arv ei ütle kogu tõde – oluline on ka planeering. Näiteks 60 m² 3-toaline korter võib olla väärtuslikum kui sama suur 2-toaline, kui ruumide jaotus on funktsionaalsem. Samuti on korteri müük lihtsam, kui toa- ja ruumilahendus vastab enamiku ostjate ootustele (näiteks avatud köögiga elutuba, piisav panipaik jne).
• Seisukord ja viimistlus: Renoveeritud ja heas korras korterite eest saab küsida kõrgemat hinda. Värskelt uuendatud köök, kaasaegne vannituba ja kvaliteetne siseviimistlus tõstavad väärtust. Kui korter vajab remonti, arvestavad ostjad renoveerimiskulu hinnast automaatselt maha.
• Hoone üldine seisukord: Korteri väärtus sõltub ka maja tervikust – kas kortermajal on tehtud renoveerimistööd (fassaad, katus, torustik, küttesüsteem)? Korras kortermaja (ja tegus korteriühistu) lisab kindlustunnet, et lähiajal ei tule suuri lisakulusid. Vastupidi, lagunev fassaad või puuduvad uuendused võivad ostjaid odavama hinna poole tingima.
• Kommunaalkulud ja ühistu finantsid: Ostjad uurivad kuu keskmisi kommunaalkulusid ning võimalikke korteriühistu laene või planeeritavaid remonte. Kui ülalpidamiskulud on väga kõrged või ühistu plaanib suurt laenu võtta (nt maja renoveerimiseks), võib see korteri turuväärtust vähendada. Müüjana tasub need aspektid hindamisel läbi mõelda ja infot varakult ostjatele edastada.

Korteri hindamisel on suur eelis võrreldavate objektide rohkus. Samas tuleb olla ettevaatlik liiga emotsionaalse hinnastamisega – kui seod hinnalipiku ainult sellega, mis hinnaga naaber oma korteri portaali KV kuulutuses üles pani, võid eksida. Ülehindamine toob kaasa selle, et huvilised kaovad ning kuulutus jääb pikaks ajaks turule rippuma. Liiga madala hinnaga müües aga teed endale karuteene. Realistlik hinnatase algusest peale tagab, et korteri vastu tekib ostjatel huvi ja tehinguni jõutakse kiiremini. (Loe ka meie artiklit “Kinnisvara hindamise tähtsus enne müüki Tallinnas” – seal selgitame, miks õige hinnastamine on kriitilise tähtsusega.)

Maja müük: hindamise eripärad

Maja hindamine on sageli keerukam protsess, sest iga maja on unikaalne kombinatsioon hoonest ja krundist. Kui korterite puhul saab hinnavõrdluse teha ruutmeetri alusel, siis maja puhul see alati ei toimi. Näiteks kaks sama pindalaga eramaja võivad väärtuselt erineda drastiliselt sõltuvalt asukohast, maa suurusest, hoone seisukorrast ja isegi arhitektuurilistest eripäradest. Maja müük eeldab seega põhjalikumat süvenemist kinnisvara hindamisteguritesse.

Olulised aspektid maja hindamisel on:

• Krundi väärtus ja asukoht: Eramaja hinna kaks põhikomponenti on maa ja hoone. Krundi suurus ja asukoht võivad tihti moodustada lõviosa väärtusest. Näiteks Tallinna hinnatud elurajoonis (nt Nõmme, Pirita) asuva väikese vana maja eest võib küsida kõrget hinda peamiselt krundi tõttu. Seevastu hajaasustuses või väikelinnas asuva suure krundiga maja väärtus võib olla madalam, kuna nõudlus on väiksem. Maa sihtotstarve, kommunikatsioonid (elekter, vesi, kanalisatsioon) ning juurdepääsuteed mängivad samuti rolli.
• Hoone vanus ja seisukord: Maja puhul vaadatakse teravalt üle hoone tehniline seisukord. Katuse, fassaadi, vundamendi, akende, küttesüsteemi jms olukord mõjutab otseselt turuhinda. Remontivajav maja hind on oluliselt madalam võrreldes renoveeritud majaga, sest ostja arvestab tulevased kinnisvara investeeringud hinnast maha. Samuti on energiatõhusus (näiteks kas maja on soojustatud, milline on kütte liik) järjest tähtsam – hästi soojustatud ja säästlike lahendustega kodu eest ollakse valmis rohkem maksma.
• Suurus, planeering ja juurdeehitised: Maja üldpind, tubade arv ning planeering peavad vastama ostjate vajadustele. Liiga suur maja võib mõnele ostjale tähendada ülearuseid kulusid, liiga väike aga ei pruugi perele sobida. Lisaks annavad väärtust juurde olemasolevad kõrvalhooned (garaaž, kuur, saunamaja) või erilised lisad (päiksepaneelid, bassein, kasvuhoone). Küll aga on oluline, et kõik ehitised oleksid ametlikult registreeritud ja lubadega kooskõlas – ebaseaduslikud juurdeehitused võivad tehingut takistada või vähendada ostja usaldust.
• Võrdlusandmete piiratus: Eramute puhul on kinnisvaraturu statistika kasutamine keerulisem, sest sarnaseid objekte on vähem. Tihti ei pruugi lähedal viimastel aastatel ühtegi täiesti võrreldavat maja müüdud olla, mistõttu hindaja või maakler peab laiendama otsinguala või tegema hinnakorrektsioone (nt arvestama erinevust krundi suuruses või maja vanuses). See tähendab, et maja hindamisel on suurem kaal professionaalsel hinnangul – kogenud spetsialist oskab erinevaid tegureid tasakaalustada ja jõuda õiglaselt hinnani.
• Turusituatsioon ja ostjaskond: Maja ostjate ring on sageli kitsam kui korteritel, eriti kallimate eramutega segmentides. Näiteks luksusliku eramaja ostjaid võib turul olla vähe, seega kui hindad luksusvilla valesti, võib müük venida väga pikaks. Väikelinnades või maapiirkondades sõltub maja hind otseselt kohaliku kogukonna ostujõust ja huvist sinna kanti elama asuda. Seega peab maja hindamisel arvestama laiemat pilti: üldine majanduskliima, pangalaenude kättesaadavus (mis mõjutab ostjate suutlikkust), demograafilised trendid (kas piirkonda kolitakse või lahkutakse) jne.

Maja müügil on hindamise täpsus ülimalt oluline. Ülehinnatud maja võib kuudeks või isegi aastateks ostjat ootama jääda. Samas on iga koduomaniku soov saada oma vara eest võimalikult hea hind. Siin tulebki mängu õige tasakaal – hind peab olema konkurentsivõimeline, aga jätma ruumi ka läbirääkimisteks. Vajadusel tasub enne maja müüki tellida kinnisvara hindamisakt litsentseeritud hindajalt, et saada sõltumatu eksperthinnang. Pankade jaoks on hindamisakt nagunii vajalik, kuid ka müüjale annab see kindlustunde, et küsitav hind pole põhjendamatult kõrge ega liiga madal.

Kinnisvaramaakleri abi hindamisel

Kui puudub kogemus kinnisvarahindade määramisel, võib õige hinnani jõudmine olla keeruline. Siin võib abiks olla kogenud kinnisvaramaakler. Professionaalne maakler tunneb kohaliku turu nüansse ja omab ligipääsu detailsele infole tehingute kohta, mida tavainimene ei pruugi teada. Näiteks kinnisvaramaakler Tallinn oskab hinnata, kuidas mõjutab korteri väärtust konkreetne asum (Kas Kalamajas annab kõrgemat hinda tõusev trendikas maine? Kas Lasnamäel tuleb arvestada suuremat konkurentsi uusarenduste näol?) või kuidas positsioneerida hind Pirital asuvale majale võrreldes naabruskonna tehingutega. Maakleri kogemus aitab vältida levinud vigu, nagu oma kodu emotsionaalne ülehindamine või alternatiivselt liigse tagasihoidlikkusega turu alt hindamine.

Kinnisvaramaakler Tallinnas või ükskõik millises Eesti piirkonnas saab hindamisel pakkuda:

• Turuanalüüsi: Maakler võrdleb Sinu korterit või maja hiljuti müüdud sarnaste objektidega ja analüüsib konkurentsis olevaid pakkumisi. Selline andmepõhine lähenemine annab hea lähtealuse hinna määramisel.
• Objektiivset vaadet: Omanikuna võib Sul olla kinnisvaraga emotsionaalne side, mis teeb erapooletu hinnangu andmise raskeks. Maakler toob lauale neutraalse vaate ja ausa tagasiside vara plusside ja miinuste osas. Näiteks võib selguda, et kuigi Sinu kodu on väga hubane, on ostjate jaoks kriitiline puudus hoopis remonti vajav elektrisüsteem või naabruses planeeritav ehitus, mis tuleks hinnas arvesse võtta.
• Hinnastrateegia: Iga müük on erinev – mõnikord tasub alustada veidi kõrgemalt ja jätta läbirääkimisruumi, teinekord on parem alustada kohe konkureeriva turuhinnaga, et tekitada kiire huvi (ja võib-olla isegi pakkumiste võistlus ostjate vahel). Kogenud maakler aitab paika panna õige strateegia nii korteri kui maja puhul. (Loe lähemalt meie artiklist “Kinnisvaramaakler Tallinnas: roll kinnisvara hindamisel”, kuidas maakleri panus aitab õiget hinda leida.)

Oluline on mõista, et korteri müük ja maja müük võivad nõuda erinevat lähenemist, aga mõlema puhul kehtib: õige hind müügi alguses määrab, kui kiiresti ja edukalt tehinguni jõutakse. Kui tunned end ebakindlalt või soovid kinnitust oma hinnale, ära pelga konsulteerida spetsialistiga. Üks kõne või kohtumine kinnisvaramaakleriga võib säästa Sind pikkadest kuudest ebaõnnestunud müügikatsetustest.

Praktilised nõuanded müüjale hindamise teemal

Lõpetuseks mõned konkreetsed soovitused, et Saaksid oma vara – olgu selleks korter või maja – hindamise võimalikult professionaalselt tehtud:

• Analüüsi turuinfot laiemalt: Uuri viimase aasta tehinguhindu sarnaste objektide puhul, mitte ainult kuulutuste hindasid. Maa-ameti tehingute andmebaas ja kinnisvaraportaalide statistika on abiks turu tunnetamisel.
• Võrdle võrreldavat: Korteri puhul vaata sama linnaosa samaväärseid kortereid (sarnane pind, tubade arv, ehitusaasta). Maja puhul otsi võimalikult sarnaste omadustega maju (krundi suurus, hoone tüüp ja seisukord) kas samast piirkonnast või vajadusel ka laiemalt. Tee hinna osas korrektsioone vastavalt erinevustele (nt uuem katus vs. vahetamist vajav katus, suurem krunt vs. väiksem krunt).
• Ole realistlik ja aus: Hinda kriitiliselt oma vara seisukorda. Kui tead mõnda varjatud puudust (näiteks maja keldris niiskusprobleem või korteri naabruses lärmakas baar), arvesta selle mõjuga hinnale enne, kui ostjad seda avastavad. Parem on algusest peale õige hinnaga müügis olla, kui hiljem pidevalt hinda alandada.
• Dokumentatsioon korda: Veendu, et kõik vajalikud dokumendid on olemas ja korras – ehitus- ja kasutusload, energiamärgis, kaasomandi kasutuskord jne. Korras paberid lisavad kinnisvarale väärtust ja usaldusväärsust. Näiteks legaliseerimata ehitus (lisaehitis majal või ümberehitus korteris) võib hindamisakti väärtust alandada ja tehingut edasi lükata, kuni asjad on korda aetud.
• Küsi eksperthinnangut: Kui Sul puudub kindlus, kaalu eksperthinnangu tellimist kutseliselt hindajalt või küsi nõu maaklerilt. Professionaalne hinnang kinnitab, et oled oma hinnasooviga õigel teel. Tihti annab see ka ostjatele kindlustunde, et hind on põhjendatud (eriti kui näitad huvilisele ette hindamisakti).

Kokkuvõtteks: Korteri ja maja hindamine erinevad oma nüansside poolest, kuid mõlema eesmärk on leida tõeline turuväärtus. Mida teadlikumalt ja põhjalikumalt hindamisprotsessi läbiviid, seda sujuvam on müük. Õige hinnaga alustamine aitab vältida frustratsiooni ja pikka müügiperioodi ning tagab, et sa ei müü oma kinnisvara liiga odavalt. Olgu tegu siis linnakorteriga või maamajaga – tee endale teene ja pane hind paika teadmiste, mitte oletuste põhjal. Sellega suurendad tõenäosust, et kinnisvaratehing on kiire, korrektne ja rahuldustpakkuv nii sulle kui ostjale.

Kui vajad usaldusväärset kinnisvaramaaklerit, siis Rannar Remmelgas on parim valik.