Kinnisvara renoveerimine enne müüki – kas tasub?

Kinnisvara müües tekib tihti küsimus, kas enne müügiprotsessi alustada remonti või renoveerimist, et saada paremat hinda. Renoveerimine võib tõsta kinnisvara atraktiivsust, kuid tähendab ka aja- ja rahakulu. Alljärgnevalt arutleme, millal tasub kinnisvara enne müüki renoveerida ja millal mitte, millised on kulutõhusad renoveerimistööd ning millistest töödest pole kasu investeeringut tagasi teenida. Samuti vaatleme, kuidas hinnata turu olukorda enne renoveerimisotsust, toome esile õiguslikud ja praktilised aspektid (notariaalsed lepingud, load, maksud) ning selgitame kinnisvara müügi psühholoogiat renoveeritud vs renoveerimata pinna näitel. Artikli lõpus anname ülevaate Eesti kinnisvaraturu näidetest ja trendidest ning teeme kokkuvõtte ja soovitused müüjale, kuidas saada parim hind ilma ülemääraste kulutusteta.

1. Millal tasub kinnisvara renoveerida enne müüki ja millal mitte

Renoveerimine tasub end ära eelkõige siis, kui see suurendab kinnisvara väärtust rohkem kui tehtud kulutused. Soovitatav on võrrelda sarnaste kinnisvaraobjektide hindu piirkonnas – mis on müügitulu renoveerimata kujul vs renoveeritult. Kui renoveerimisele kuluv raha ei kajastu kõrgemas müügihinnas, pole mõtet töid ette võtta. Uus Maa kinnisvaraspetsialistid soovitavad müügieelse remondi otstarbekust hinnata just tasuvuse kaudu: kas renoveeritud korteri hind selles piirkonnas on vähemalt renoveerimiskulude võrra kõrgem.

Asukoht ja kinnisvara tüüp mängivad samuti rolli. Kalleimates piirkondades (nt kesklinnas) on hinnas rohkem ruumi renoveeritud pinna eest küsida, seega populaarses kohas võib renoveerimine olla kasulik, et ostjate silmis konkureerida uuemate pindadega. Näiteks on täheldatud, et magalapiirkondades (nagu Mustamäe) ostetakse heas asukohas täielikult renoveeritud kortereid väga hästi, kuna need müüvad märksa kiiremini ja kallimalt kui tavalised paneelmaja korterid. Agur Tammistu näitlikustas, et keskmise 2-toalise Mustamäe korteri puhul võis müügihind pärast kerget renoveerimist tõusta ~10–15% (Kas korteri ülesvuntsimine lööb hinna lakke?). Madalama turuväärtusega piirkondades aga renoveerimine ei pruugi ära tasuda – kui ruutmeetrihind on niigi madal, tajuvad ostjad odavaid materjale ning eelistavad pigem ise hiljem kvaliteetsemalt remontida. Uus Maa maakler Rannar Remmelgas rõhutab, et kõige tähtsam on asukoht: ehituse omahind on nii Tallinnas kui Valgas sarnane, aga kinnisvara turuväärtus erinev, mistõttu odavamas piirkonnas tasub remonti teha vaid siis, kui kulud müügihinnas tagasi tulevad.

Kinnisvara seisukord ja ostjate ootused määravad samuti renoveerimisvajaduse. Kui korter/maja on juba heas korras, siis suurem remont pole vajalik – piisab väiksematest värskendustest, et pind oleks esinduslik. Ostjaskond võib erineda: mõni ostja soovib “võtmed kätte” kodu, teine otsib soodsamat projekti, mida oma maitse järgi kohandada. Näiteks Uus Maa analüüsist selgub, et remonti vajavat korterit eelistavad pigem ostjad, kes tahavad odavamat hinda ja võimalust ise sisekujundust teha, samas kui renoveeritud korter meeldib neile, kes väärtustavad aega ja soovivad vältida tolmust remonti (Kas osta renoveeritud või remontivajav korter? – Uus Maa Kinnisvarabüroo). Seega, kui sihtrühmaks on noored pered või hõivatud ostjad, tasub kaaluda pinna renoveerimist ja neutraliseerimist (heitgaasides toonides viimistlust), kuna nemad on valmis mugavuse eest rohkem maksma. Kui aga kinnisvara potentsiaalne ostja on arendaja või oskab ise ehitada, võib olla mõistlik jätta remont tema teha – kallite eramute ja väga suurte korterite ostjad on sageli nišš, kes soovib nagunii oma käe järgi kõike teha.

Ajastus ja turuseis: Kui kinnisvaraturg on aktiivne müüjate kasuks (palju ostjaid, vähe pakkumisi), võib ka renoveerimata objekt kiiresti ära müüa sobiva hinnaga. Kui aga pakkumisi on palju, aitab värskendatud pind konkurentsis silma paista. Enne otsust võiks uurida, mitu sarnast objekti on müügis ja mis seisukorras need on. Kui naabruses on kõik korterid renoveeritud, siis ainus renoveerimata korter peab hinda oluliselt langetama. Samuti mängib rolli aeg ja eelarve: renoveerimine võtab aega ja raha. Kui eesmärk on kiire müük, võib suur remont müüki pigem edasi lükata ning vahepeal turuolukord muutuda (näiteks intressitõus võib ostjate huvi vähendada). Seepärast tuleb hinnata, kas teil on aega ja ressursse renoveerimiseks ning kas te saate oma investeeringu tagasi müügihinna tõusus. Lõplik otsus sõltub alati konkreetsest olukorrast – tasub rahulikult “üheksa korda mõõta, üks kord lõigata” ning kahtluse korral pidada nõu kinnisvaraspetsialistiga, et teha informeeritud valik.

2. Kulutõhusad renoveerimistööd

Kui otsustate enne müüki kinnisvara veidi värskendada, keskenduge kulutõhusatele töödele, mis annavad suure efekti vähese rahaga. Tihti piisab mõnest lihtsast parandusest, et üldmuljet märgatavalt parandada, kulutamata üüratuid summasid kapitaalremondile.

1. Suurpuhastus ja korrastamine: Kõige esimene ja odavaim samm on kodu põhjalik koristamine. Eemaldage üleliigsed esemed, vanad mööblitükid ning isiklikud fotod ja nipsasjad – tühjem ja puhtam ruum mõjub avaramalt. Puhastage kõik pinnad (sh aknad, ukselingid, lülitid) ja tuulutage – värske ja meeldiv lõhn ning õhurikas interjöör loovad ostjale positiivse tunde. Ostjad kujutavad end paremini elamas kodus, mis on puhas ja millest puudub eelmise omaniku segadus. Seega koristusest algab kõik – see on müügieelse ettevalmistuse kuldreegel.

2. Seinad ja lagi üle värvida: Uus värvikiht neutraalses toonis on üks tasuvamaid parandusi. Hele maalritöö muudab ruumid värskeks ja visuaalselt suuremaks. Eelistage valgeid, kreemikaid või heledaid halle toone – need meeldivad kõige rohkematele ostjatele ja loovad neutraalse tausta, kus igaüks saab end koduselt tunda. Vältida tasub eredaid või liiga tumedaid/trendikaid värve, mis võivad kõigile mitte sobida ja tekitada tunnet, et seinad tuleb kohe üle võõbata. Kui seinad on väga määrdunud või katkise viimistlusega, on kerge pahteldus ja värvimine täiesti omal kohal. NB! Kui aga teate, et varsti peab niikuinii seintesse kaableid vedama (nt vana elektrijuhtmestiku vahetus), pole mõtet enne seda suure värvitööga vaeva näha – siis piisab väikestest paranduskohtadest.

3. Väikesed remonttööd ja viimislus: Parandage pisivead, mis võivad ostjale silma hakata. Näiteks reguleerige kapiuste hinged, vahetage katkised ukselingid ja elektrilülitid, kinnitage logisevad põrandaliistud. Need on odavad pisitööd, mis annavad mulje hästi hooldatud kodust. Vannitoas võiks üle silikoonida vanniliited ja vuugid, kui need on määrdunud või hallitanud – värske sanitaartehnika välimus lisab puhtustunnet. Kontrollige ka, et kraanid ei tilguks ja kõik lambipirnid põleksid. Taolised pisiasjad mõjutavad ostja alateadvuses arvamust kinnisvara seisukorrast – “kui väikesed asjad on korras, küllap on suuremadki”.

4. Valgus ja õhkkond: Hea valgustus muudab iga pinna ahvatlevamaks. Peske aknad ja tõmmake kardinad eest, et loomulikku valgust maksimaalselt sisse lasta. Pimedamad nurgad saab elavdada soojade toonidega lambivalguse abil – vajadusel lisage ruumidesse paar odavat põrandalampi, et tekitada hubane õhkkond. Lõhnad on samuti olulised: vältige tugevaid lemmiklooma- või toidualõhnu müügieelsel ajal. Abiks võivad olla kerged lõhnaküünlad või lihtsalt ruumide tuulutamine enne külaliste tulekut. Neutraalne ja värske lõhn jätab mulje hoolitsetud kodust.

5. Lihtne siseviimistluse uuendus: Kui eelarve võimaldab, võib teha mõne väikese kosmeetilise uuenduse, mis pole kulukas. Näiteks vaheta köögikappide vanad käepidemed modernsete vastu või värvi kulunud köögikapid üle – see annab köögile värske ilme minimaalse kuluga. Samuti võib vannitoa välimust parandada uue dušikardina või peegliga. Kui põrandakate on tugevasti kulunud, aga vahetus oleks kallis, kaalu odavamat lahendust: näiteks laminaatparketi paigaldust saab teha soodsalt. Kuid jälgi, et valitud uus põrand oleks neutraalne – liiga spetsiifiline materjal või toon võib mõne ostja hoopis eemale peletada. Tihti piisab ka olemasoleva põranda süvapesust või õlitamisest, et see puhtam ja kenam paistaks.

6. Sise- ja välisruumi stiliseerimine: “Staging” ehk müügiks kujundamine ei pea olema kallis sisekujundus. Piisab, kui tuua ruumidesse paar maitsekalt paigutatud mööblieset või dekoratsiooni, mis annavad kodule elu. Näiteks mõni taimepott akna alla, puhas vaip diivanile või neutraalne kunstipilt seinal. Oluline on hoida stiil lihtne ja universaalne – liiga isikupärased sisustuselemendid (nt ekstsentrilised kunstiteosed) võivad ostjaid segada. Mõni vähene, kuid läbimõeldud ese võib tekitada emotsionaalset väärtust, aidates ostjal kodutunnet luua. Mööbel: kui eluruum on täiesti tühi, võib lisada ajutiselt mõne odava diivani või laua, et ruumi proportsioone näidata, kuid mitte üle kuhjata. Väga soodne võte on laenata sisekujundusest nippe: näiteks kauss värskete puuviljadega köögilaual või malbelt lõhnavad lilled elutoas loovad külalislahke õhkkonna.

Kokkuvõttes saab vähese kuluga teha palju: koristamine, värvimine, parandamine ja õige meeleolu loomine tõstavad kinnisvara atraktiivsust oluliselt, ilma et peaksite suuri summasid kulutama. Need tööd ei muuda remonti vajavat korterit luksuskorteriks, aga võivad aidata ostjal näha objekti täit potentsiaali. Näiteks rõhutab Egon Juhanson, et ainult väikeste värviparanduste tegemine ei luba siiski küsida renoveeritud korteri hinda – objekti seisukorra kategooria jääb üldiselt samaks. Kuid korralikult puhastatud ja värskendatud remonti vajav korter võib õige hinnaga väga kiiresti müüdud saada, sest on puhas ja kolast tühi. Seega on eesmärk muuta kinnisvara võimalikult ahvatlevaks ja neutraalseks lavaks, kus ostja saab end ette kujutada – see suurendab müügiedu tõenäosust.

3. Tööd, mis ei pruugi investeeringut tagasi teenida

Mitte kõik renoveerimistööd ei tasu end müügihinna mõttes ära. Liiga kallid või ostja jaoks ebaolulised uuendused võivad osutuda asjatuks kuluks. Allpool on nimekiri tüüpilistest töödest, mida enne müüki ei tasu ülearu teha, sest nende kulu ei pruugi hilisemas müügihinnas peegelduda.

• Kapitaalremont kogu elamises: Väga ulatuslik remont (kõikide ruumide täielik renoveerimine, planeeringu muutmine jms) on kallis ja aeganõudev. Kui just pole kindel, et iga euro annab müügihinnas kaks-kolm eurot tagasi, ei õigusta totaalne lihv end müügieelses faasis. Sageli võib kerge sanitaarremont (värske värv, põrandate uuendus, uued liistud) olla ostja jaoks piisav ja jätab ruumi talle endale detaile kohandada . Tammistu sõnul “kapitaalremont ei ole vajalik, kuna alati on võimalik, et uus omanik tahab korteri enda äranägemise järgi ümber ehitada” (Kas korteri ülesvuntsimine lööb hinna lakke?). Seega kui te pole valmis kogu objekti kõrgel tasemel korda tegema, ei tasu alustada igast nurgast natuke – poolikud lahendused võivad pigem kahju teha (sellest allpool).
• “Poolikud” remonttööd: Kõige halvem on lähenemine “igalt poolt natuke” ehk teha remonti poolikult ja pealiskaudselt. Näiteks värvitakse küll seinad ja pannakse uus põrand, kuid jäetakse vanad aknad, kulunud uksed või 40 aasta vanune köögimööbel samaks. Nii tekib dissonants – uus ja ilus toob vana kõrvale eriti teravalt esile. Ostja võib näha, et tal tuleb nii ehk naa osa töid üle teha, isegi hiljuti tehtud remont võib minna lammutamisele. Juhanson on täheldanud, et kehva kvaliteediga pealiskaudne remont (seinad võõbatud, ent “kõik muu jääb karjuvalt koledaks”) muudab objekti müügi raskeks. Pigem jätta remont üldse tegemata, kui teha seda ainult pooleldi – vana korter müüb õigesti hinnastatuna kiiresti, kui ta on lihtsalt puhas ja kolast tühi, aga poolikult renoveeritud korter võib ostjaid hoopis eemale peletada.
• Liiga kallid materjalid ja luksuslikud lisad: Müügieelse renoveerimise puhul hoidu ülekvalifitseerimisest – väga eksklusiivsed materjalid ja disainielemendid ei pruugi ostjale korda minna. Näiteks pole mõtet paigaldada marmorist töötasapinda või hinnalist täispuitparketti, kui selle eest ei saa ostjalt lisa küsida. Delfi Moodne Kodu toob välja, et liialt eriliste ja kallite materjalide kasutamine võib ostjate ringi hoopis kitsendada ning müügiprotsessi venitada – vähesed on valmis nende eest piisavalt juurde maksma. Samuti disaini osas: ära investeeri kalli maitsekohviku stiilis sisustusse (nt uhke gaasikamin, klaver vms), mida iga ostja ei hinda – suure tõenäosusega need kulud müügihinnas ei taastu. Lihtsuses peitub võlu kehtib ka renoveerimisel: kvaliteetsed, ent tagasihoidlikud lahendused on turvalisemad.
• Uue tehnika ja mööbli ostmine: Kiusatus uuendada köögitehnikat või osta uus diivan võib olla suur, kuid enamasti pole see enne müüki mõistlik. Kui olemasolevad kodumasinad (külmkapp, pliit, pesumasin) töötavad korralikult, piisab nende põhjalikust puhastamisest – pole vaja tormata poest kalleid uusi ostma. Põhjus: igal inimesel on oma eelistused nii tehnika funktsioonide kui disaini osas. Ostja võib uut seadet mitte hinnata või plaanib niikuinii oma lemmikbrändi tehnika tuua. Kui mõni hädavajalik riist (nt ahi) on täiesti katki, võib selle odavalt asendada (kasvõi kasutatud mudeliga), kuid ära investeeri tipptasemel tehnikasse – ostja ei pruugi hinnavahet kinni maksta. Sama kehtib mööbli kohta: uue elutoakomplekti ost müügi tarbeks on üleliigne kulu, kuna ostja kolib enamasti oma mööbliga sisse. Stiliseerimiseks võib kasutada olemasolevat mööblit (ümber paigutada) või laenata mõne neutraalse tüki, aga ära kuluta suuri summasid sisustuse uuendamisele lootuses hinda tõsta.
• Põhjalik vannitoa või köögi ümberehitus vahetult enne müüki: Kuigi köök ja vannituba on tihti ostja jaoks olulised ruumid, on need ka kõige kallimad renoveerida. Täiesti uue köögimööbli tellimine või vannitoa täielik remont võib minna väga kulukaks. Kui olemasolev on funktsionaalne ja puhas, siis võib ostja eelistada hiljem ise need ruumid ümber teha oma maitse järgi. Näiteks kui vahetad vana vanni kalli massaaživanni vastu või paigaldad luksussegistid, ei pruugi ostja seda üldse väärtustada – ta võib soovida teistsugust stiili ja planeerib ikkagi muutusi. Nii jääb sinule kallis uuendus ostja jaoks väärtusetuks. Jäta pigem sellised otsused uuele omanikule, välja arvatud juhul, kui olemasolev on tõesti kasutuskõlbmatu (nt katkine pliit tuleks asendada toimivaga, aga mitte kõige kallimaga).

Erandina võib välja tuua, et kui remonti siiski teha, siis korralikult ja terviklikult. Kui teil on renoveerimiseks piisav ressurss ja plaan selge, võib kvaliteetne täispakett tõepoolest müügihinda tõsta. Kuid nagu mainitud, peab see olema läbi mõeldud investeering, mitte poolelijäänud projekt. Paljud kogenud maaklerid soovitavad: “Kui võimalusi rohkemaks kui kosmeetiline parandustöö ei ole, siis jäta korter selliseks, nagu see on). Hea hinnastamise ja väikese värskendusega võib ka vana korter kiiresti uue omaniku leida, ilma et investeeriksite suuri summasid, mida tagasi ei teeni.

4. Kuidas hinnata kinnisvaraturu olukorda enne renoveerimisotsuse tegemist

Enne suuremate remonttööde ette võtmist on oluline analüüsida turuolukorda – see aitab otsustada, kas renoveerimine on üldse vajalik ning millises mahus. Siin on mõned sammud ja näitajad, mida jälgida:

• Võrdle sarnaste objektide pakkumisi: Uuri kinnisvaraportaalidest või küsi maaklerilt, mis seisukorras on müügis olevad analoogsed objektid sinu piirkonnas ning mis hinnaga need tehinguid teevad. Näiteks võid leida, et renoveeritud kortereid pakutakse märksa kõrgema m2 hinnaga kui remontivajavaid. Uus Maa andmetel oli Tallinnas Lasnamäel (kus pakkumisi palju) kunagi järgmine vahe: kapitaalremonti vajavad korterid ~850 €/m², remontivajavad ~913 €/m², renoveeritud ~1281 €/m² (Kas osta renoveeritud või remontivajav korter? – Uus Maa Kinnisvarabüroo). Kuigi andmed on konkreetsest ajast, illustreerib see renoveeritud pinna eelistust – ostjad on valmis renoveeritud kodu eest rohkem maksma. Samas, kui turul napib remonti vajavaid pakkumisi (kõik juba korda tehtud), võib ka “projekt” kõrget hinda hoida. Seega kaardista müügis olevate renoveeritud vs renoveerimata kodude hinnad.
• Vaata tehingu statistikat: Lisaks pakkumishindadele uuri Maa-ameti tehingustatistikat või kinnisvarafirmade turuülevaateid. Sealt näeb, kas hinnad on tõusutrendis või languses, mitu objekti müüakse jne. Näiteks 2024. aasta lõpus oli Eestis korterite m2 mediaanhind ~2081 €/m², ~7,7% kõrgem kui eelmisel aastal. Samas märgiti, et nõukogudeaegse elamufondi hindades on kohati langusmärke, uute korterite tehingud hoiavad statistikat üleval. Selline info viitab, et vana korteri müügihinna tõstmine renoveerimata kujul võib raskemaks muutuda, sest ostjad on vanemate (renoveerimata) pindade suhtes hinnatundlikumad. Kui turul on ostjad ebakindlad (nt kõrged intressid, majanduse jahenemine), eelistatakse pigem valmis kodu, kuhu kohe sisse kolida, kui hakata ise remonti planeerima. Tarbijakindlus ja laenutingimused mõjutavad ostjate valmisolekut maksta lisaväärtuse eest – kehva kindlustunde korral ollakse hinnas nõudlikumad.
• Müügiaktiivsus ja konkurents: Vaata, kaua sarnased objektid on müügis olnud (päevade arv portaalis) ja kas hinnas on tehtud allahindlusi. Kui renoveerimata korterid seisavad pikalt müügis ja hinda langetatakse, aga renoveeritud lähevad kiiresti, annab see märku, et ostjad eelistavad renoveeritut. Kui vastupidi – ka renoveerimata korterid ostetakse ruttu ära – pole mõtet üle investeerida, võid ka “as is” hästi müüa. Näiteks aktiivse buumi ajal võivad ostjad haarata ka remontivajavaid pindu vähese pakkumise tõttu. Konkurentsi tihedus: kui piirkonnas on samal ajal müüa mitu korterit sinu omaga samas majas, tasub midagi ette võtta, et enda oma eristada (või hinnas paindlik olla). Uuri, kas teised on renoveeritud või mitte, ja positsioneeri oma pakkumine vastavalt.
• Kinnisvarafirmade turuülevaated: Loe kinnisvarabüroode (Uus Maa jt) kvartaliülevaateid või analüüse. Sealt saad trendide kohta vihjeid: kas ostjad küsivad hinnalangust? Millised segmendid on likviidsed? Näiteks kui ülevaade ütleb, et “ostjad muutuvad hinnatundlikumaks vana elamispinna osas”, võib see tähendada, et renoveerimata korteri müük nõuab kas hinda allapoole või seisukorra parandamist. Samuti võid sealt leida infot, et teatud linnaosades on renoveerimine tavapärane (näiteks trend, et vanu paneelmaju renoveeritakse ühistute poolt – siis sisekorteri remont on mõistlik alles pärast maja renoveerimist).
• Konsulteeri ekspertidega: Kõhkluse korral tasub küsida maakleri või hindaja arvamust. Professionaal teeb võrdlustehingute põhjal tõenäoliselt selgeks, kas renoveerimine tõstaks su objekti turuväärtust piisavalt. Näiteks võib maakler öelda, et “kui paned X € remonti, saad müügis võib-olla X+Y € juurde”. Kui Y on negatiivne või väga väike, pole mõtet alustadagi. Samuti oskavad nad hinnata, mida ostjad konkreetselt otsivad – võib-olla on piirkonnas nõudlust hoopis odavamate remontivajavate pindade järele (näiteks investorid otsivad väljaüürimiseks soodsaid kortereid, mida ise renoveerida). Hea spetsialist aitab sul vältida liigseid kulutusi ja suunab fookuse sellele, mis müüki tegelikult soodustab.

Kokkuvõttes on renoveerimisotsus justkui investeerimisotsus – tee turu-uuring. Hinda objekti seisukorda ja turgu tervikuna: milline on pakkumine ja nõudlus sarnase kauba järele. Kaalu müügiaega: kas kiirelt müüa odavamalt, või oodata kauem renoveerituna kõrgemat hinda. Numbriline kalkulatsioon (kulud vs tõenäoline tulude kasv) on parim kompass. Ja pea meeles, et kinnisvaraturg võib muutuda – mis eile ei tasunud, võib homme tänu turu elavnemisele tasuda (või vastupidi). Seetõttu kasuta kõige värskemat infot ja ära pelga küsida nõu.

5. Õiguslikud ja praktilised aspektid kinnisvara müügi puhul

Kinnisvara müügiprotsess ei seisne vaid ostja leidmises – oluline on õigete juriidiliste toimingute järgimine ja dokumentide korrasolek. Alljärgnevalt toome välja peamised õiguslikud ja praktilised punktid, millele tähelepanu pöörata seoses renoveerimise ja müügiga Eestis:

Notariaalne leping ja asjaõiguslik tehing: Eestis peavad kinnisvara ostu-müügitehingud toimuma notari juures. See tähendab, et müügiks sõlmitakse notariaalne ostu-müügileping, mis kantakse kinnistusraamatusse. Notar kontrollib omandiõigust ja tehingu tingimusi, kuid müüja ja ostja peavad ise avaldama kõik olulised kokkulepped ja info objekti kohta. Müüjana mõtle läbi ja teavita notarile/osta soovijale kõik oluline, mis võib tehingut mõjutada – näiteks kas korter müüakse koos mõne mööbliesemega, kas kinnistul on mingeid kitsendusi, kas renoveerimistööd on tehtud jne. Kõik suulised lubadused või kokkulepped tuleks kirja panna lepingusse, et vältida hilisemaid vaidlusi. Notar juhindub põhimõttest “üheksa korda mõõda, üks kord lõika” – leping loetakse mitu korda üle ja osapooled kinnitavad, et saavad aru. Notaritasu sõltub tehingu summast (ja hüpoteekide kustutamisest/seatamisest), tavaliselt jagatakse see tava kohaselt ostja ja müüja vahel pooleks. Müüjana arvesta ka riigilõivuga, mis kaasneb uue omanikukande tegemisega kinnistusraamatus. Enne notarit kontrolli, et kõik kaasomanikud (kui on) oleksid valmis tehinguks ja et sul endal pole müügile takistusi (nt kehtivad eellepingud, võõrandamispiirangud, abikaasa nõusolek jms).

Ehitus- ja renoveerimistööde load: Kui oled enne müüki teinud suuremaid ümberehitusi või plaanid seda teha, veendu, et kõik vajalikud load/kooskõlastused on olemas. Eesti Ehitusseadustiku järgi on teatud töödeks vaja ehitusluba või -teatist. Üldreegel: kui muudatus võib mõjutada hoone kandevõimet, ohutust või välisilmet, siis on luba vajalik. Näiteks kandevate seinte eemaldamine, uue korruse või juurdeehituse tegemine nõuab kohaliku omavalitsuse ehitusluba. Lihtsamateks töödeks (mis ei muuda hoone põhikonstruktsiooni ega avalda suurt mõju naabritele) piisab sageli ehitusteatisest – näiteks väiksema ruumiplaneeringu muutus, rõdu kinni ehitamine või akna vahetamine võib kuuluda ehitusteatise alla. Täiesti väikesed siseviimistluse tööd (seinte värvimine, sanitaartehnika asendamine samas kohas jne) ei vaja üldse luba, kuid kui kasutasid erialaspetsialiste (nt elektri- või gaasitöödel), hoia alles tööd teinud ettevõtte aktid/sertifikaadid – ostja võib neid küsida. Oluline on, et tehingu hetkel kinnistusraamatu andmed vastaksid tegelikkusele. Kui oled näiteks ametlikult 2-toalise korteri ehitanud 3-toaliseks seina lisamisega, peaks see kajastuma projektis ja kasutusloas. Ebaseaduslikud ümberehitused (ilma loata tehtud) võivad pärast müüki tuua ostjalt pretensioone või isegi nõuda hiljem seadustamist. Muide, seaduse silmis loetakse ka ilma nõutud loata renoveerimine varjatud puuduseks, mille eest müüja vastutab. Seega, kui midagi on tehtud omavoliliselt, on aus seda ostjale tunnistada ja vajadusel hind vastavalt korrigeerida. Ostja võib notarile esitada küsimusi kasutusloa olemasolu kohta – majadel peab kehtiv kasutusluba olema, eriti kui hiljuti renoveeritud (näiteks põhjalikult renoveeritud eramul). Kontrolli ehitisregistrist (EHR), kas kõik sinu objekti andmed on ajakohased.

Maksustamine (tulumaks): Kinnisvara müügist saadud kasu võib Eestis olla tulumaksuvaba või maksustatav, sõltuvalt asjaoludest. Peamine maksuvabastus kehtib siis, kui müüd oma põhilist elukohta ja pole viimase 2 aasta jooksul teist eluaset maksuvabalt müünud. See tähendab, et kui oled korteris/majas ise elanud (ja mitte välja üürinud) kuni müügini, saad üks kord kahe aasta jooksul selle müüa ilma tulumaksuta. Kui aga oled kinnisvara vahepeal üürile andnud (isegi lühiajaliselt enne müüki), siis kaotad maksuvabastuse – Maksuamet tuletab meelde, et isegi üheks kuuks väljaüürimine enne müüki välistab eluaseme maksuvabastuse. Maksustamise korral (kui pole elukoha erandit) tuleb deklareerida müügist saadud tulu. Arvutatakse müügihinna ja soetusmaksumuse vahe, millest saab maha arvata ka müügiga seotud kulud. Soetusmaksumuse hulka kuulub kinnisvara ostuhind pluss renoveerimiskulud – kõik kulutused, mis tehtud vara parendamiseks. Seega kui investeerisid remonti ja pead müügilt tulumaksu maksma, tasub säilitada kuludokumendid: remontarved, materjalide ostutšekid jne, et need soetusmaksumusele lisada. Maksustatakse lõppkokkuvõttes kasum (müügihind miinus ostuhind miinus parenduskulud miinus müügikulud) 20% määras. Näiteks: ostsid korteri 50 000 €ga, panid remonti 10 000 €, müüsid 70 000 €ga ja polnud elanud sees – siis maksustatakse (70k – (50k+10k) =) 10 000 € ja maks oleks 2 000 €. Erand: Kui tegeled maja/korteri ostu-remondiga ettevõtluslikult (ehk flipid pidevalt kinnisvara), võib Maksuamet lugeda selle äritegevuseks, mis vajab ettevõtte loomist või füüsilise isikuna ettevõtlustulu deklareerimist eraldi vormil. Järgemööda kinnisvara ostmine, remont ja müük edasi kasumi saamise eesmärgil kvalifitseerub ettevõtluseks ning seda ei saa teha maksuvabalt eraisikuna. Seega, kui sinu renoveerimisplaanid viitavad äritegevusele, konsulteeri raamatupidaja või maksunõustajaga sobiva juriidilise vormi osas.

Müüja vastutus ja objektiga seotud info avaldamine: Õiguslikult on müüjal kohustus teatada varjatud puudustest, millest ta teadlik on või olema peaks. Varjatud puudus on näiteks konstruktsiooniviga, veekahjustus seina sees, puuduv ehitusluba tehtud ümberehitusele jms – asi, mida ostja tavalisel ülevaatusel ei pruugi avastada. Kui oled renoveerimise käigus avastanud mingeid probleeme (näiteks maja konstruktsioonis on viga, mida ei parandanud) või jätsid midagi poolikuks, ära salga neid maha. Müügilepingus saab märkida, et ostja on teatud riskidest teadlik. Näiteks kui maja vundament vajab tööd, on aus sellest rääkida – muidu võib ostja hiljem esitada nõude müüjale puuduse ilmnemisel. Eesti Võlaõigusseaduse kohaselt vastutab müüja puuduse eest, mis ilmneb 2 aasta jooksul müügist (eelduslikult esimese 6 kuu jooksul ilmnenud puudus oli olemas juba müügi ajal) – kui müüja on midagi olulist varjanud, võib ta vastutada ka hiljem. Seega, dokumendid korda: esita ostjale kõik vajalik – projektid, load, garantiid (nt kui mõni renoveerimistöö on garantiis), energiamärgis (eramute ja kortermajade puhul nõutav dokument, mis näitab hoone energiatõhusust). Energiamärgise olemasolu on Eestis kohustuslik enamikul juhtudel kinnisvara võõrandamisel, eriti uutel ja põhjalikult renoveeritud hoonetel. Renoveerides energiatõhusust (soojustus, aknad, küttesüsteem), võib parem energiamärgis olla lisamüügipunkt – see näitab ostjale, et tulevased küttekulud on madalamad.

Kokkuvõte juriidikast: Enne müüki renoveerides pea silmas, et seaduslik pool oleks korrektne. Müüki kavandades vali maksuefektiivseim tee (kas oodata kaks aastat, et saada maksuvabastus, või deklareerida kohe – sõltub olukorrast), korralda paberid (load, aktid, märgised) valmis ning planeeri notariaeg aegsasti. Sel moel kulgeb tehing sujuvalt ja ostja tunneb end kindlalt, teades et kõik on aus ja korrektne.

6. Kinnisvara müügi psühholoogia

Kinnisvara ostmine on nii ratsionaalne kui emotsionaalne otsus. Kuidas mõjutab ostjaid renoveeritud vs renoveerimata kinnisvara? Mõistmine, mis toimub ostja peas, aitab müüjal oma objekti paremini esitleda ja argumenteerida.

Ostja esimene mulje ja emotsioon: Inimestel on loomupärane kalduvus visuaalsele ilusale reageerida positiivselt. Renoveeritud, heledates toonides ja stiilselt viimistletud kodu tekitab tihti armumisefekti – ostja saab kohe ruumis viibides hea tunde. Neutraalses stiilis värskelt remonditud korter võib konkureerida lausa uusarendustega ostja tähelepanu pärast. Ostjale meeldib, kui “piltide peal ilus” on ka tegelikkuses ilus. Seevastu renoveerimata (või tugevalt vananenud siseviimistlusega) korter võib esmapilgul tunduda külm või nukker, isegi kui selle potentsiaal on suur. Paljudel ostjatel on raske ette kujutada, milline kodu võiks olla pärast remonti. Seetõttu müüb renoveeritud elamispind kergemini – ostja ostab emotsiooni: kujutluse ilusast elust selles ruumis.

Valmis lahenduse vs ise tegemise eelistus: Ostjate hulgas võib laias laastus eristada kahte psühholoogilist profiili:

1. Mugavus- ja ajaostja: See ostja hindab oma aega ja vaeva enam kui rahalist kokkuhoidu. Ta on valmis maksma kõrgemat hinda kinnisvara eest, kuhu saab kohe sisse kolida ilma lisatööta. Sageli on need noored pered, karjääriredelil hõivatud inimesed või lihtsalt need, kel remont tõstab stressi. Neile meeldivad renoveeritud pinnad, sest nad väldivad ebamugavust (remondi ajaks üüripinna leidmine, meistrite otsimine, tolm ja segadus). Nagu Uus Maa märkis: aja vähesuse tõttu eelistavad paljud inimesed pigem renoveeritud elamispinda kui ise remontimisega tegeleda. Kui sinu sihtturg on selline mugavusostja, siis renoveeritud staatus annab eelise – ta on nõus sellest rõõmust kinni maksma.
2. Projekt-ostja (loominguline säästja): See ostja otsib soodsamat hinda ja näeb renoveerimata kodus võimalust luua midagi iseenda käe järgi. Talle meeldib kujundada, valida materjale ja kogeda oma visiooni teostumist. Samuti usub ta, et ise remontides saab ta odavamalt parema tulemuse. Sellist profiili esineb nii nooremate hulgas (kes tahavad “häkatonina” kodu ehitada) kui ka kogenud ostjate seas (näiteks flipperid või ehitusala inimesed). Nemad võivad renoveeritud pinda vaadata isegi kriitiliselt: “maksan ju remondi eest, aga võib-olla ei meeldi mulle tehtud lahendused”. Juhul kui sinu ostja on pigem projektile orienteeritud, tasub arvestada, et liiga kliiniliselt renoveeritud korter võib tema jaoks väärtust mitte lisada. Ta võib isegi eelistada, et korter on vanas seisus, kuid korralikult korras, sest ta saab siis nullist ise teha.

Renoveeritud kodu psühholoogiline mõju: Üldjuhul renoveeritud kodu vähendab ostja hirme. On teada, et remonti vajav korter on oma hinnaga ja renoveeritud pind oma hinnaga – ostja teab, et renoveerimata puhul ootab teda lisakulu ja -töö. Kui see töö on juba tehtud, tunneb ostja kergendust, et ta ei pea sellega tegelema. Samuti võib värske remont anda ostjale signaali, et kinnisvara on hoolitsetud ning sinna on panustatud. Eriti kui remont on tehtud kvaliteetselt: uued aknad ja juhtmestik, värvitud seinad heledates toonides – see tekitab avaruse ja soojuse tunde, mis paneb ostjat suurema tõenäosusega ostu kasuks otsustama. Kodu muutub “armumisobjektiks”, mitte “projektiobjektiks”. Samas tuleb renoveeritud kodu puhul olla ettevaatlik: kui ostjal tekib kahtlus, et remont on tehtud ainult müügi pärast ja odavaid materjale kasutades, võib see usaldust kahandada. Ostjad tunnetavad sageli, kui on tehtud kiire hädine remont müügiks – see tekitab küsimuse, mis on värvikihi all peidus. Niisiis, psühholoogiliselt mõjub renoveeritud kodu positiivselt, kui see on tehtud läbimõeldult ja mitte “kosmeetika varjamise eesmärgil”.

Renoveerimata kodu psühholoogiline mõju: Renoveerimata või väga vananenud viimistlusega kinnisvara võib esmapilgul tekitada ostjas murekohti: kas remont läheb väga kalliks? kui keeruline see on? kas pean pärast ostu kuid üüripinnal elama? Need küsimused võivad vähendada valmisolekut ostu sooritada või vähemalt mõjutada hinnaläbirääkimisi (ostja arvab remondikulud hinnast maha). Eriti “keskmises seisukorras” vana korter on raske juhtum – pildil võib välja näha talutav, aga ostja teab, et tegelikult on vaja juhtmed-torud vahetada ja värskendada, mis paneb selle ikkagi remonti vajava skaalasse. Juhanson mainibki, et aastakümneid tagasi viimati tehtud remontiga korter, mille hinnaootus on nagu heas seisus pinnal, on tegelikult ostja silmis pigem remonti vajav (ja seega peaks hind olema vastav). Siin aitab müüjat õige hinnastamine ja korrektne müügijutt: renoveerimata kodu müügil peaks müüja rõhuma pigem potentsiaalile (hea planeering, võimalus oma maitse järgi kujundada, hind ruumi uue omaniku kujutlusvõimele) kui olemasolevale ilule. Kindlasti tasub renoveerimata korter puhas ja korras hoida ning kolast tühjaks teha – see vähendab ostja stressi. Kui ruum on must või täis vanavara, tundub remont ettevõtmisena veelgi hullem. Puhas paljas lõuend võib hoopis inspireerida neid ostjaid, kes enda projekti otsivad.

Staging ja ostja kujutlusvõime: Ostupsühholoogia oluline osa on kujutlemine: ostja tahab piltlikult öeldes näha ennast seal elamas. Siin tuleb mängu kodu lavastamine (staging) – eelpool mainitud väikeste võtetega kodu sisustamine neutraalselt. Emotsionaalselt positiivsed detailid (taimed, valgusküllus, neutraalne sisekujundus) võivad tekitada kodususe tunde, mis kallutab ostjat samas objekti kasuks. Samuti loob renoveeritud ja sisustatud kodu tihti mulje, et “siin on hea aura”. Psühholoogid on leidnud, et otsuse vastuvõtmisel kinnisvara puhul mängivad suurt rolli lõhnad, valgus ja ruumitaju. Näiteks kinnisvaramaaklerid soovitavad tihti enne vaatamist ahjus küpsetada küpsiseid või kohvi keeta – koduse lõhna loomiseks. See võib tunduda klišeena, ent toimib alateadvuse tasandil ostja tunnetele.

Ostuotsuse ratsionaalne õigustus: Huvitav on seegi, et tihti tehakse ostuotsus emotsiooni ajel, aga sellele leitakse ratsionaalne põhjendus. Näiteks ostja “armus” ilusasse renoveeritud kööki (emotsioon), kuid põhjendab endale: “see korter on kallim, aga ma ju ei pea kööki tegema, see säästab mul ~5000 € kulusid”. Või vastupidi: ostja eelistab odavamat remontivajavat pinda (ta naudib väljakutset), aga ratsionaliseerib: “saan odavamalt ja teen ise parema, see on mõistlik investeering”. Müüjana võib oma objekti tutvustades aidata ostjal neid põhjendusi luua. Kui korter on renoveeritud, rõhuta kulude puudumist lähiaastatel (nt “torustik ja juhtmestik on uus – järgmised 20 aastat pole vaja suuri väljaminekuid teha”) ja aja kokkuhoidu. Kui korter vajab tööd, rõhuta hinnas peituvat remondivõimalust (nt “olemegi arvestanud, et uus omanik saab selle raha eest ise ideaalse kodu kujundada”). Oluline on, et ostja tunneks: tema vajadused ja eelistused on mõistetud.

Ühiskondlikud trendid ostupsühholoogias: Eestis on viimastel aastatel järjest enam hakatud hindama energia- ja ülalpidamiskulusid. Ostja psühholoogias tähendab see, et ilus renoveeritud kodu ei tohi olla vaid kosmeetiline, vaid ka funktsionaalne – näiteks talvel soe ja mõistlike kommunaalkuludega. Seega võib ostjat mõjutada positiivselt info, et renoveerimise käigus on parendatud ka soojapidavust või efektiivsust (nt uued aknad, lisasoojustus). Samuti kasvab trend, kus ostjad pööravad tähelepanu siseviimistluse tervislikkusele (nt loodussõbralikud värvid, õlivahad põrandal, ventilatsioon). Kui renoveerimisel on need aspektid kaetud, tasub neid müügijutus esile tuua – see kõnetab teadlikku ostjat.

Kokkuvõttes on renoveeritud vs renoveerimata kinnisvara ostjate jaoks erinevad tooted. Müüjana püüa mõista, kumba “liiki” ostjat sinu objekti puhul rohkem võib esineda, ja suuna oma ettevalmistus ning müügistrateegia vastavalt. Hea emotsioon müügiobjekti juures võib tihti võita isegi ratsionaalsed argumendid, seetõttu pole müügieelne pingutus asjatu – eesmärk on, et ostja tahaks just sinu kinnisvara endale.

7. Eesti kinnisvaraturu näited ja trendid

Iga kinnisvaraturg on pisut erinev – siinkohal vaatame Eesti turu mõningaid näiteid ja ostjate eelistuste trende, mis aitavad konteksti luua.

Renoveeritud vs renoveerimata hindade vahe: Eesti turul on selgelt näha, et renoveeritud elu- pindade eest makstakse kõrgemat hinda. Toon siinkohal näiteks Tallinna suure magala näite. Uus Maa Kinnisvarabüroo tõi 2013. aastal Lasnamäe näitel välja, et renoveeritud korterite keskmine ruutmeetrihind oli umbes 40% kõrgem kui remontivajavatel. Renoveeritud kortereid oli müügis ka arvuliselt rohkem, sest paljud omanikud eelistasid enne müüki remonti teha. Kuigi see statistika on ajas muutuv, kehtib põhimõte siiani: “Remonti vajav korter on oma hinnaga ning renoveeritud elamispind oma hinnaga.” Ostjad on üldjuhul nõus renoveeritud pinna eest rohkem maksma, kuid samas on turul kindel hinnalagi.

Ostjate eelistused: Eesti ostjad on muutumas nõudlikumaks. Kui varem lepiti tihti keskpärases seisukorras korteriga ja tehti hiljem ise remont, siis viimase kümnendi jooksul on kasvanud nõudlus kvaliteetse siseviimistluse järele. Eriti nooremad ostjad soovivad skandinaavialikult valgusküllaseid ja kohe elamiskõlblikke kodusid. Populaarsed on “heledates toonides kenasti värskelt üle värvitud” korterid, mille neutraalne stiil meeldib paljudele. Need konkureerivad isegi uusarendustega, sest pakuvad sarnast tunnet soodsama hinnaga. Samal ajal on remontivajavate korterite ostjaid endiselt – peamiselt kaks grupi: investorid (kes ostavad väljaüürimiseks või edasi müügiks, teevad ise minimaalse remondi) ja koduloome huvilised (inimesed, kes tahavad ise kujundada). Statistika näitab, et pakkumisel olevate remonti vajavate korterite arv on aja jooksul vähenenud, sest paljud omanikud eelistavad enne müüki värskenduskuuri ette võtta. Näiteks mainiti, et remontivajavate korterite pakkumine jäi Lasnamäel aina väiksemaks – müüki jõudsid pigem juba renoveeritud korterid. See viitab trendile, et müüjad on teadlikud renoveerimise mõjust ja ostjad on valmis renoveeritud pinda eelistama.

Kortermajade renoveerimine (fassaad, küte): Ostjad pööravad tähelepanu ka maja üldisele seisukorrale. Siin on huvitav trend: nõukogudeaegsete kortermajade puhul mõjutab ostjat väga palju see, kas hoone on renoveeritud (fassaad soojustatud, katus tehtud, püstakud vahetatud). Eesti Päevaleht on näiteks kirjutanud, et sama planeeringu ja suurusega korter renoveeritud majas vs renoveerimata majas võib erineda hinnas isegi ~30 000 €. Kui korter ise on renoveeritud, aga maja fassaad on tegemata, siis ostjad arvestavad endale lisakulu tulevikus (ütlevad: “ühel hetkel tuleb ka maja renoveerida, see mõjutab mind”). Seega eelistatakse tihti korterit renoveeritud majas isegi siis, kui korter ise on tagasihoidlikum – sest maja renoveerimine on ostja kontrolli alt väljas, aga korteri sisemise remondi saab ta ise teha. Kui müüd korterit, mille maja renoveerimisplaanid on teada (ühistu kavandab fassaadi soojustust vms), tasub see info ostjale esitada – see võib mõjutada tema hinnataju (võib-olla pigem ostab odavamalt nüüd ja teeb hiljem koos teistega maja korda vs ostab juba kallimalt renoveeritud majast).

Eramud ja luksussegment: Eramute turul Eestis on näha, et ostjad pelgavad kapitaalremonti vajavaid maju, välja arvatud juhul kui tegu on unikaalse kinnistuga. Vanad talumajad või amortiseerunud eramud müüvad hästi ainult siis, kui asukoht/krunt on väärtuslik (ostja hindab krunti, maja lammutatakse või renoveeritakse kapitaalselt). Tüüpiline ostja eelistab pigem renoveeritud (või 2000ndatel ehitatud) maja, “vana maja renoveerimine võib minna keerukamaks kui uue ehitus” – see teadmine on levinud. Seega on renoveeritud majad turul oluliselt likviidsemad. Ka pangad eelistavad finantseerida hea seisukorraga objekte – ostja saab parema laenupakkumise, kui tagatis on korras, mis on veel üks põhjus, miks ostjad renoveeritud kinnisvara poole kalduvad.

Müügiperioodi pikkus: Renoveeritud ja hästi presenteeritud objektidel on reeglina lühem müügiperiood. Nagu Tammistu mainis, “tühjaks tehtud ja renoveeritud korter müüb märksa kiiremini”. Kiire müük on müüjale oluline, eriti kui tal on tehinguga kiire (nt juba uus kodu ostetud). Statistikat müügiperioodide kohta avaldatakse harva, kuid maaklerite kogemus ütleb: õige hinnaga renoveeritud korter suuremas linnas võib müüa nädalatega, samas renoveerimata võib turul seista kuid. Turg on siiski tsükliline – 2022-2023 majanduslanguse ajal pikenesid kõik müügiajad, ent ikkagi müüsid neutraalsed, heas korras objektid kiiremini kui need, mis vajasid ostjalt suurt lisapanust.

Ostjate rahastamine ja eelistused: Viimaste aastate kõrgemad intressid on vähendanud ostjate renoveerimisjõudu – kui laen on kallis, tahab ostja võimalusel vältida lisalaenu remondiks. Seetõttu on valmis kodu ostmine finantsiliselt atraktiivsem: ta võtab ühe laenu ja kolib sisse, mitte ei võta peale ostu veel remondilaenu. Pangad pakuvad küll renoveerimislaene, aga see lisab kohustusi. Selline laenu-poolne tegur suunab turgu renoveeritud pindade eelistamise suunas.

Kokkuvõtlik trend: Eesti kinnisvaraturg liigub tasapisi kvaliteedi hindamise suunas. Ostjad on järjest teadlikumad, mille eest nad maksavad. Kui veel paarkümmend aastat tagasi osteti palju põhimõttel “saan odavamalt ja teen ise korda”, siis tänapäeval on paljud ostjad valmis maksma premium eest, et ise mitte remontida. See ei tähenda, et remontivajav kinnisvara poleks turul – on, aga selle hind kujuneb vastavalt. Müüja ülesanne on oma vara paigutada õigesse kategooriasse ja hinnastada vastavalt turu ootustele. Eesti näited näitavad, et läbimõeldud renoveerimine enne müüki võib tuua kiire tehingu ja kuni kümneid tuhandeid eurosid lisatulu, aga ainult siis, kui kulud on kontrolli all ja tehtud töö vastab ostjate maitseeelistustele.

8. Kokkuvõte ja soovitused müüjale

Kas renoveerida enne müüki? – see sõltub kinnisvara tüübist, turuolukorrast ja sinu eesmärgist. Kokkuvõtvalt võib öelda: renoveerimine tasub end ära, kui see on mõõdukas eelarvega suunatud tegevus, mis parandab oluliselt müügiatraktiivsust ja –hinda, ilma et kulud ületaksid saadavat tulu. Järgnevalt praktilised soovitused müüjale parima hinna saamiseks:

• Hinda objekti ja turu olukorda realistlikult: Enne otsust tee väike eeltöö – uuri, mis on sinu piirkonnas võrdlusobjektide seisukord ja hinnad. Küsi vähemalt kahe maakleri arvamust võimaliku müügihinna kohta renoveerimata vs renoveeritult. Kui numbrid näitavad, et renoveerimine ei annaks suurt hinnavõitu, kaalu müüki olemasolevas seisus. Kui aga vahe on märkimisväärne, panusta parendustesse, mis seda vahet aitavad kätte saada. Pea meeles ka ajafaktorit – kui turg on langenud, võib kiire müük täna olla kasulikum kui 6 kuu pärast veidi kallim müük (kui hinnad langevad samal ajal).
• Tee kulutõhusad parandused: Kui otsustad müügieelse värskenduse kasuks, keskendu lihtsatele ja odavatele töödele: suurpuhastus, seinte neutraalseks värvimine, pisiparandused (lingid, liistud), valguse ja avaruse loomine. Need tööd annavad maksimaalse efekti minimaalse kuluga (n-ö “bang for buck”). Kuluta pigem aega ja hoolt, mitte ülemäära raha – puhtus ja korda seatud kodu võib ostjale sama hästi mõjuda kui kallis remont. Kuluta seal, kus ostja näeb väärtust: näiteks värske silikoon vannitoas või maitsekalt värvitud sein annab kohe silmale tulemuse. Kalli tehnika või luksusdetailide peale pole mõtet laristada, sest ostja ei pruugi neid kõrgemalt hinnata.
• Väldi üle-remontimist ja poolikuid lahendusi: Ära “üle ehita” oma kinnisvara turu suhtes – liialt luksuslik renoveerimine tavapärasel massiturul võib raha põletada. Samuti väldi pooliku remondi müüki: ostja kas tahab täielikult renoveeritud või täielikult renoveerimata. Vahepealne variant (natuke tehtud, natuke tegemata) võib jätta halva mulje. Kui eelarve ei luba kõike teha, siis tee vähem, aga korralikult – näiteks ainult köök ja vannituba täiesti korda, ülejäänu jäta ostja teha (nii näeb ostja, et kõige kallimad ruumid on investeeringut saanud, ta ise peab vaid kosmeetika tegema). Või vastupidi – värvi ja värskenda kõik üldpinnad ära, aga jäta köök ja vannituba vanaks (ja hinda seda langetades) nii, et ostja teab, milleks valmistuda. Selgita ostjale oma valik: “tegemata jätsime selle, et uus omanik saaks ise omal moel lahendada” – nii tajub ostja seda võimaluse, mitte puudusena.
• Korralda juriidika ja dokumendid korda: Müügiprotsessi sujuvus ja ostja usaldus sõltub sellest, kui läbipaistev ja korras on kõik paberid. Enne müügikuulutust veendu, et sul on olemas või tellitud kasutusluba (kui vajalik), energiamärgis, renoveerimistööde dokumentatsioon (projekt, load, garantiikirjad). Kui tegid ehitusteatist või -luba nõudvaid töid, kontrolli EHR-ist, et staatus on lõpetatud (ehitisteatis lõpetatud või kasutusteatis esitatud). Kui miski on pooleli, on tark see enne müüki ära vormistada – ostjad ja notarid eelistavad “puhaste paberitega” tehinguid. Notariaeg: broneeri aegsasti, ja kogu info (hinnas sisalduv mööbel, ostja finantseerimine jne) koonda, et leping saaks korrektne. Samuti planeeri, mis saab su olemasolevatest laenudest/hüpoteekidest – tee pangaga plaan, kuidas need müügihinnast kustutatakse. Ostja jaoks on professionaalne mulje, kui müüja on kõik ette valmistanud ja oskab vastata küsimustele: “Kas rõdu klaasimisele on luba?”, “Kas maja renoveerimislaen jääb uuele omanikule?” jms.
• Hinnasta realistlikult: Üks olulisemaid soovitusi – õige hind. Ükskõik kui palju te renoveerite, vale hinnaga objekt ei liigu. Seepärast kuula turgu: mis on ostjate valulävi antud piirkonnas ja olukorras. Kui tegid remondi, küsi kindlasti remondieelisest lisa, kuid ära mine ahneks – ülehinnatud renoveeritud korter võib lõpuks kauem müügis seista kui mõistlikult hinnastatud renoveerimata korter. Tihti on mõistlik hind strateegia, mis toob rohkem huvilisi ja võib tekitada isegi pakkumiste konkurentsi ostjate vahel. Konsulteeri maakleriga või kasuta indekseid, et määrata hind, mis peegeldab objekti väärtust peale renoveerimist, mitte ainult müüja kulusid. Pidage meeles, et ostja võrdleb teie kinnisvara alati turu teiste pakkumistega – ta ei maksa lihtsalt teie kulutatud raha pärast, vaid selle eest, kuidas objekt konkureerib.
• Turundus ja esitlemine: Kui vara on korda tehtud, siis näidake seda parimal moel. Kvaliteetsed fotod (võib-olla isegi enne ja pärast kollaaž, kui see mõjub muljetavaldavalt), kirjelduse rõhuasetused (nt “Äsja renoveeritud, valmis kohe sisse kolimiseks!”) ja võib kaaluda ka virtuaaltuuri. Müügipsühholoogia poolest on kasulik, kui ostja saab enne kohaletulekut juba hea emotsiooni. Näitamiste ajal looge meeldiv õhkkond: puhtus, soojus, valgus, neutraalne lõhn – need detailid pole tühised, need mõjutavad otsust. Vastake ausalt küsimustele ja tooge ise esile renoveerimise plusse: “selle remonttöö garantii kehtib X ajani”, “see firma tegi, saab usaldada”. Samuti, kui mõni asi on renoveerimata, selgitage positiivses võtmes: “jätsime põranda ostja hooleks, et ta saaks valida parketi enda maitse järgi – see on tore võimalus uuele omanikule”. Selline kommunikatsioon näitab, et austate ostja vaatenurka.
• Paindlikkus läbirääkimistel: Kui ostja tuleb ja armub teie renoveeritud kodusse, kuid tal on mõni “aga” – kuulake seda. Mõnikord saab tehing sündida, kui müüja teeb väikese järeleandmise. Näiteks ostjal võib tekkida küsimus: “Kas köögimööbel (uus) jääb hinna sisse?” – sageli tasub see hinna sisse jätta, sest see oli niikuinii osa renoveeringust ja ostja emotsionaalne side võib sõltuda sellest. Või kui ostja kahtleb mõne tehnilise lahenduse kestvuses, võite pakkuda müüjagarantiid teatud ajaks või lihtsalt rahustada, et vajadusel aitate kontakti meistriga leida. Hea koostöö ostjaga võib tagada müügi ka veidi keerulisemates olukordades.

Lõppsõna: Kinnisvara renoveerimine enne müüki ei ole maagiline kohustus ega tabu – see on tööriist, mida targalt kasutades saab müüja oma eesmärke toetada. Vahel on parim otsus müüa kinnisvara just sellisena, nagu ta on, ja hind õigeks sättida. Teinekord on õigem panna pintsel seinale ja mõned tuhanded eurod investeerida, et kümned tuhanded tagasi saada. Iga müügijuhtum on unikaalne – tee oma kodutöö, valmista kinnisvara ja paberid ette, ning astu ostja kingadesse. Nii leiad kõige tõhusama viisi, kuidas oma vara ostjatele atraktiivseks teha ning saavutada eduka tehingu parima hinnaga. Palju edu müügil!