Kinnisvara müük maakleriga vs ilma Tallinnas – kumba valida?

Hea maakler teenib oma vahendustasu tasa sellega, et müüb su kinnisvara kiiremini ja sageli kõrgema hinnaga kui sa ise suudaksid. Lisaks säästab ta su aega ja vähendab stressi. Kuigi maakleritasu on tavaliselt 3–5% müügihinnast, võib müüja maaklerit kasutades hoopis võita – näiteks vältides olukorda, kus kinnisvara on kuude kaupa müümata või tehakse kulukas juriidiline aps. Paljud müüjad, kes on algul peljanud maakleritasu, on hiljem tõdenud, et ilma maaklerita müües poleks nad sama head tulemust saavutanud.

Vahendustasu suurus oleneb kokkuleppest, kuid Eestis on tavapraktikas kujunenud selleks umbes 3–5% kinnisvara müügihinnast (selle tasub müüja). Mõnel maakleril või bürool võib tasu olla fikseeritud summana või veidi väljaspool seda vahemikku, sõltuvalt objekti eripärast. Oluline on tasu alati enne lepingu sõlmimist kokku leppida ja kirja panna. Küsida tasub ka, mis on hinna sees – enamik maaklereid katab oma tasust kuulutamise, turunduse, dokumentide vormistuse jms kulud, nii et lisakulusid müüjal tavaliselt ei teki.

Vali maakler hoolikalt – uuri tausta ja mainet. Soovitatav on kasutada kutsetunnistusega maaklerit, kellel on vähemalt paariaastane kogemus kinnisvaravaldkonnas. Vaata maakleri kohta tagasisidet, küsi tuttavatelt soovitusi või loe arvustusi. Hea maakler on aktiivne, reageerib kiiresti ja omab põhjalikke teadmisi turust. Samuti vaata, millises kinnisvarabüroos ta töötab; tugev büroo tähendab, et maakleril on tiim (jurist, turundusspetsialist jne) selja taga. Ära pelga kohtuda mitme maakleriga enne otsust – esita neile küsimusi Tallinna turu kohta ja palu hinnangut oma kinnisvarale. Nii leiad enda jaoks sobiva partneri.

Jah, on täiesti võimalik oma kinnisvara ise müüa, eriti kui oled valmis õppima ja pühendama aega. Paljud inimesed on seda teinud edukalt. Sa pead olema süstemaatiline ja põhjalik – alusta turu uurimisest (vaata sarnaste objektide tehinguhindu), sea realistlik hind, valmista kinnisvara müügiks ette (korista, paranda vead), tee väga head fotod, kirjuta detailne kuulutus ja jaga seda aktiivselt erinevates kanalites. Ole valmis kümneteks telefonikõnedeks ning planeeri ajakava, millal saad huvilistele objekti näidata. Samuti varu kannatust läbirääkimisteks ning vii end kurssi notariaalse tehingu protseduuridega. Kui tunned, et see kõik on tehtav, ja sul on aega, võid ise müümisega hakkama saada. Samas, kui tekib kahtlus või ajapuudus, saad alati protsessi käigus otsustada maakler appi võtta. Mõned müüjad proovivad ise teatud aja ja kui soovitud tulemust ei tule, pöörduvad hiljem maakleri poole.

Kuigi sa ei maksa maakleritasu, ei ole kinnisvara müümine ise täiesti kuluvaba. Arvesta reklaamikuludega – kinnisvaraportaalide kuulutuste tasud, võimalik et tasulised esiletõstmised. Soovitav on investeerida fotograafi teenusesse, et saada kvaliteetsed pildid (mõnisada eurot). Kui kinnisvara vajab pisiremonti enne müüki (näiteks seinte värskendamine, sanitaarremont), on ka see kulu. Notaritasud maksavad seaduse järgi ostja ja müüja kokkuleppel – tavaliselt ostja maksab tehingutasu ja müüja maksab oma notariga seotud kulud, aga erinevaid kokkuleppeid on. Kui müüd vara, mis ei ole su peamine elukoht, võib lisanduda ka tulumaks kasult. Kõiki neid kulusid kaaludes näed, et ise müüeski tuleb rahaliselt panustada. Maakleritasu on küll märkimisväärne kulu, kuid see katab palju eelmainitut ning säästab sinu kui müüja muid väljaminekuid.

Müügiperiood sõltub hinnast ja turuolukorrast, aga üldiselt kehtib: õigesti hinnastatud korter või maja Tallinnas müüb umbes 2–3 kuuga. Maakleriga müües on suurem tõenäosus see ajaraam saavutada, sest hind on paika pandud turu järgi ja turundus on tugev. Kui hind on liiga optimistlik või turul on vähe ostjaid, võib müük võtta kauem aega – olenemata sellest, kas kasutad maaklerit või mitte. Ise müües võib ajakulu pikeneda, kui sul ei ole võimalik pidevalt müügiga tegeleda (näiteks saad näitamisi teha ainult nädalavahetustel). Maakleriga müües toimub protsess tihti kiiremini just seetõttu, et maakler tegutseb iga päev su objekti müügilepingu nimel – vastab kõnedele kohe, leiab kiirelt uue huvilise kui eelmine loobub, jne. Statistika kohaselt müüakse maakleriga kinnisvara sageli nii kiiremini kui ka parema hinnaga, kuid muidugi sõltub see õigest maaklerivalikust ja turusituatsioonist.

Kui müük venib, tasub olukorda analüüsida ja vajadusel strateegiat muuta. Vaata kriitiliselt üle hind – kas see on konkurentsivõimeline võrreldes sarnaste objektidega? Turul muutub olukord pidevalt; kui alustasid müüki optimistliku hinnaga, võib vaja minna korrigeerimist. Teine aspekt on turundus – uuenda kuulutuse fotosid, muuda kirjeldust atraktiivsemaks, lisa kuulutusi teistesse kanalitesse. Kinnisvaramaakler saab sellises olukorras väga abiks olla: ta annab objektiivset tagasisidet, mis võib müüki takistada (olgu see hind, presentatsioon või isegi mõni juriidiline takistus). Mõnikord on lahenduseks võtta müük pausile paariks kuuks ja proovida hiljem uuesti, eriti kui turul on vähe ostjate aktiivsust. Kui sa pole veel maaklerit kasutanud, on pikaleveninud müük kindlasti märk, et tasub konsulteerida mõne spetsialistiga – tihti leiavad nad probleemkohad kiiresti üles ja aitavad müügi uuesti käima saada.

Praktikas see ei toimi hästi. Kui oled sõlminud maakleriga ainuesinduslepingu, siis üldjuhul sina ise samal ajal aktiivselt ei müü – kogu kommunikatsioon käib läbi maakleri. Kui paned ise paralleelselt kuulutuse üles, võib see ostjaid segadusse ajada (eriti hinnaerinevuste või erinevate kontaktide tõttu). Samuti võib see rikkuda suhte maakleriga, kes on panustanud aega ja raha turundusse. Kui sa pole maakleriga lepingut sõlminud ja soovid lihtsalt “proovida ise ka”, siis peaksid sellest maaklerit informeerima. Sel juhul aga puudub maakleril motivatsioon täiega pingutada, kui ta pole kindel, kas saab vahendustasu. Parem on otsustada ühe kasuks korraga – kas lased maakleril tegutseda eksklusiivselt, või müüd esmalt ise. Mitme kanali kaudu müümine ilma selge kokkuleppeta võib tekitada usaldamatust ka ostjates (näib, nagu müügil oleks midagi viltu). Seega soovitame valida ühe strateegia ja seda järjekindlalt järgida.

Enamik maaklerilepinguid on tähtajalised (näiteks 3–6 kuud). Kui selle aja jooksul vara ei müüda, on sul võimalus leping lõpetada või tingimusi üle vaadata. Kindlasti suhtle maakleriga juba varem – hea maakler hoiab sind niikuinii kursis ja kui müük ei edene, arutab ta sinuga, mida muuta (hind, müügistrateegia, objektiga seotud parandused jms). Kui tunned, et maakler pole piisavalt pingutanud või kommunikatsioon ei suju, võid peale lepingu lõppu proovida teist maaklerit. Mõned lepingud sisaldavad klauslit, et kui maakler tehinguni ei jõua, siis müüja ei pea tasu maksma – uuri seda enne lepingu sõlmimist. Üldiselt on maaklerite huvides kinnisvara müüdud saada, kuna vaid siis teenivad nad tasu. Kui aga koostöö ei suju, on müüjal alati õigus maakler välja vahetada. Pea meeles, et ka turusituatsioon võib müügiperioodi mõjutada – vahel pole asi maakleris, vaid üldises majanduskeskkonnas. Hea maakler selgitab sulle ausalt turuseisu ja ei loo ebarealistlikke ootusi.

See sõltub sinu konkreetsest olukorrast ja kinnisvara tüübist. 2024. aasta trendid näitasid Tallinnas mõõdukat hinnatõusu ja aasta lõpus tehinguaktiivsuse kasvu. 2025. aasta alguse prognoosid on ettevaatlikult optimistlikud – kui intressimäärad stabiliseeruvad või langevad, võib ostjate aktiivsus veelgi paraneda. Kui sul on kinnisvara müügimõte kindel, ei pruugi oodata olekul suurt võitu, sest hinnad ei näita kiiret tõusutrendi, pigem stabiilsust. Samas, kui sul pole müügiga kiiret, võid jälgida turgu paar kvartalit. Soovitav on konsulteerida maakleriga, kes tunneb värskeid turuandmeid. Ta oskab öelda, kas sinu objekti tüübil (näiteks 2-toaline korter Tallinnas kesklinnas) on hetkel palju konkureerivaid pakkumisi või on ostjad järjekorras. Tihti on müügiotsus seotud ka sinu enda plaanidega – kui soovid saadud rahaga kohe midagi muud ette võtta (teine kinnisvara osta vms), siis on praegu müües kindlus, et saad olemasoleva turuhinna kätte. Lühidalt: praegu on müük mõistlik, kui hindad turuolukorra realistlikult; oodata tasub siis, kui sul on paindlikkust ja soovid näha, kuhu suunas majandus ja kinnisvarahinnad liiguvad.

KV.ee on Eesti suurim kinnisvaraportaal ja kindlasti üks olulisemaid kohti kuulutuse ülespanekuks. Paljud ostjad alustavad otsingut just sealt. Samas, ainult KV.ee kasutamine võib tähendada, et jätad kasutamata teisi kanaleid. Soovitame lisaks KV.ee-le panna kuulutus ka City24 portaali ja võimalusel Kinnisvara24 (veel üks portaal), sest erinevatel ostjatel on erinevad eelistused portaali osas. Lisaks võib kaaluda kuulutuse jagamist Facebooki kinnisvaragruppides ja oma sotsiaalmeedias. Maaklerid kasutavad ka rahvusvahelisi kanaleid (nt Rightmove, if interested in välisinvestorid) ja oma kontakte. Seega KV.ee on küll alus, aga maksimaalse tulemuse saad mitmekanalilise lähenemisega. Kui teed seda ise, siis jälgi, et info oleks kõigis kanalites ühtlane ja ajakohane. Kui kasutad maaklerit, teeb tema seda sinu eest – tavaliselt pannaksegi kuulutus samaaegselt mitmesse portaali ja vajadusel kohandatakse eri sihtgruppidele.

Ainuesindusleping tähendab, et müüjana annad ühele maaklerile ainuõiguse oma kinnisvara müüa kindlaksmääratud perioodil. See tähendab, et sa ei tohi selle aja jooksul sama objekti müügiks teisi maaklereid kasutada ega ise tehingut teha ilma vahendustasu maksmata (kui ostja tuleb ise). Esmapilgul võib tunduda, et piirad sellega end, kuid tegelikult motiveerib ainuesindusleping maaklerit rohkem pingutama – ta teab, et kogu töö ja kulutatud ressursid tasuvad end tehingu korral ära. Ilma ainuesinduslepinguta võib tekkida olukord, kus mitu maaklerit tegelevad sama objektiga pealiskaudselt ega panusta täiega, lootes lihtsalt vedamisele. Kui valid maakleri hoolikalt ja usaldad teda, on ainuesindusleping mõistlik sõlmida. Tähele tuleks panna lepingu kestust (3 kuud on minimaalne, 6 kuud tavaline) ja lõpetamistingimusi. Hea maakler selgitab sulle lepingu sisu detailselt. Kui sa pole rahul ideega pikalt siduda, võid proovida lühemat lepingut või küsida katseaega. Kokkuvõttes, ainuesindus annab sageli parema müügitulemuse, sest vastutus on selgelt ühisel maakleril, aga veendu, et tunned end selle maakleriga kindlalt.

On olukordi, kus ise müümine võib olla mõistlik valik. Näiteks, kui müüd kinnisvara lähedastele või tuttavatele – ostja on juba olemas ja te mõlemad saate tingimustes otse kokku leppida. Samuti kui objekti väärtus on väga madal (nt maatükk või garaaž, mille hind on väike) – siis võib maakleritasu protsentuaalselt liiga suur tunduda ja tehing ise lihtne. Kui sul endal on tugev kogemus kinnisvaratehingutega (näiteks oled varem mitu objekti ostnud-müünud või omad kinnisvaraalast haridust), võid samuti ise hakkama saada. Oluline on ka aeg – kui sul on kohe ostja ukse taga, pole maaklerit vaja. Või vastupidi, kui sul ei ole müügiga kiiret ja soovid “proovida turgu” kõrgema hinnaga, võid alguses ise katsetada. Lihtsam on müüa ise ka siis, kui kinnisvara on dokumentide poolest väga korras, laenukohustusi pole ja tehing on juriidiliselt lihtne. Ise müües hoiad kokku maakleritasu – see on peamine eelis. Ka kontroll on täielikult sinu käes. Niisiis, vali ise müümine juhul, kui oled veendunud, et suudad olla sama põhjalik ja professionaalne kui maakler oleks, ning oled valmis investeerima aega ja energiat.

Kui tunned, et ükskõik milline müügiprotsessi osa tekitab sinus ebakindlust – olgu see hind, juriidika või ostjatega suhtlemine –, on mõistlik kaasata maakler. Eriti Tallinnas, kus kinnisvaraturg on suur ja konkurentsitihke, aitab maakler sul silma paista. Kui sul puudub vaba aeg või sa elad ise kaugemal (näiteks müüd Tallinna kinnisvara, aga viibid ise välismaal või teises Eesti otsas), on maakler sisuliselt asendamatu. Samuti juhul, kui müüd kallimat kinnisvara (korter või maja väärtuses sadu tuhandeid eurosid) – siin võivad väiksedki vead tähendada suurt rahalist kahju, nii et professionaalne käsitlus tasub end ära. Keerulised objektid, nagu juriidiliste nüanssidega korterid (nt kaasomand, üürnik sees, puuduv kasutusluba) või arenduspotentsiaaliga kinnistud, on samuti kategooria, kus ilma maaklerita võib müük venida või valesti minna. Kui soovid parimat hinda ja turvalist tehingut, on kinnisvaramaakleri teenus kindlasti seda väärt.

Jah, paljud maaklerid on valmis aitama ka osaliselt. Näiteks, kui sul on kuulutus üleval ja mõni maakler toob sulle ostja (ilma et sul oleks lepingut sõlmitud), siis praktikas lepitate kokku, kas ja kuidas talle tasu maksad. Mõni ostja pöördub ise maakleri poole palvega leida talle sobiv kodu – sellisel juhul võib maakler sinuga ühendust võtta kui tal on ostja, ja pakkuda teenust ostja esindajana. Kui tehing õnnestub, siis vahel maksab ostja vahendustasu, vahel jagatakse see müüjaga. Need kokkulepped on individuaalsed. Kui sul on huvi kaasata maakler ainult ostjate filtreerimiseks ja tehingu vormistamiseks, võid proovida leida maakleri, kes nõustub väiksema tasu eest piiratud rolliga (nn konsultandina). Enamik maaklereid eelistab siiski täisteenust ainuesinduslepinguga, sest nii on protsess kontrolli all. Aga turul leidub paindlikke tegijaid – suhtle ja küsi pakkumisi. Pea aga meeles, et kui mitu maaklerit tegutseb ilma selge lepinguta, võib vastutuse hajumine probleeme tekitada.

Kuigi käesolev artikkel keskendub müügile, tasub mainida, et ka kinnisvara üürile andmisel on maaklerist abi. Esiteks aitab ta leida usaldusväärse üürniku kiiremini, kasutades oma filtreerimisoskusi ja taustakontrolli. Teiseks valmistab ta ette üürilepingu, mis kaitseb sinu huve (sisaldab tagatisrahaga seonduvat, kodukorda jms). Kolmandaks koordineerib ta üürinäitamisi, mis on eriti mugav, kui üürileandjal pole aega. Tallinna üürturul on konkurents samuti tihe ja hea üürniku leidmine võib olla väljakutse – maakleritel on sageli andmebaas soovijatest, mis kiirendab protsessi. Tasumudel on üüritehingutel veidi teine (tavaliselt võetakse ühe kuu üüri suurune vahendustasu, tihti üürniku poolt), aga tulemusena võid saada pikemaajalise ja korraliku üürniku kiiremini kui ise otsides. Seega ka üürimisel tasub mõelda, kas säästetud vahendustasu kaalub üles ajakulu ja riskid ise toimetades.

Mõned ostjad eelistavad suhelda otse omanikuga, arvates, et nii saab soodsamalt (kuna vahendajat pole). Kuulutuse märge “otse omanikult” viitab, et müügiga ei tegele maakler. See võib teatud ostjatele olla atraktiivne, kuna loodetakse hinnas kokku leppida ilma vahendustasuta. Samas ei tähenda see alati parimat tehingut – professionaalse maakleri puudumine võib tähendada, et müügiprotsess on ebakorrapärasem või info pole täielik. Tõsi on, et kui ostja leiab otse omanikult objekti, siis tema ei pea maaklerile maksma (mõnikord ostjad kardavad, et peavad ise tasu maksma, kuigi eluruumide müügis tasub vahendustasu tavaliselt ikkagi müüja). Müüjana võib “otse omanikult” kuulutus tuua rohkem kontakte, kuid ole valmis ise kõikide huvilistega tegelema. Eelis on see pigem kogenud müüjale, kes oskab ostjatega suhelda. Kui sa selles kindel pole, siis “otse omanikult” märkus ilma tegeliku valmisolekuta võib viia hoopis segaduseni. Kokkuvõtteks – ostja seisukohalt on oluline hea tehing, mitte niivõrd see, kas vahendaja on vahel või mitte. Müüja seisukohalt on “otse omanikult” müük eelis siis, kui suudad pakkuda ostjale sama kindlust ja professionaalsust, mida ta maakleriga tehingus eeldaks.

Tavaliselt jah, paljuski. Maakler ise ei väljasta ametlikku hindamisakti (selle teeb litsentseeritud hindaja), kuid hea maakler oskab suunata sind hindaja poole ja isegi organiseerida hindamise sinu eest. Sageli on kinnisvarabüroodel partnerlussuhted hindamisfirmadega, mis kiirendab asjaajamist. Pangaga suhtlemisel – kui ostjal on laenuprotsess pooleli – on maakler tihti ühenduslüli. Ta edastab pangale vajalikud dokumendid objektist, vastab panga küsimustele objekti kohta ja koordineerib, et hindamisakt jõuaks panka. Kogenud maakler teab ka erinevate pankade laenutingimusi ning oskab ostjat nõustada, kuhu laenu taotlema minna, mis kaudselt aitab müügile kaasa (ostja saab laenu sujuvamalt). Kui müüjana on sul endal laen peal, aitab maakler pankadega rääkida, kuidas tehing tehniliselt lahendada (näiteks hüpoteegi vabastamine jms). Ehkki need asjad võiksid teha ka otse omanik ja ostja, lisab maakler siinkohal väärtust oma kogemusega, kiirendades protsessi ja ennetades takistusi. Kõik see on osa teenusest, mida vahendustasu sisse tavaliselt arvestatakse.

Kui oled juba maakleri kaasamise otsustanud ja leping on olemas, siis isegi kui ostja tuleb sinu juurde otse, peaksid ta suunama maakleri poole. Lepingu tingimused kehtivad – maakler on ainuesindaja tehingus. Kui ostja loodab niimoodi vahendustasust pääseda, saab talle selgitada, et müüjana oled juba maakleriga kokkuleppe teinud ja tehing läheb notarini ikka maakleri kaudu. Müüja seisukohalt ei muuda see midagi, sest vahendustasu maksad sina vastavalt lepingule. Ostja võib küll proovida pakkuda kõrgemat hinda tingimusel, et tehing toimub ilma maaklerita, kuid see asetab sind keerulisse olukorda lepingurikkumise osas. Parim on selliseid olukordi vältida läbipaistvuse abil: lase oma maakleril juba kuulutuses märkida, et tegu on maakleriga (paljud teevad seda). Nii teavad ostjad, et suhtlus käib maakleri kaudu. Kui ostja on siiras ja objekt meeldib, siis koostöö maakleriga ei tohiks talle probleem olla – lõppude lõpuks on ka ostjale turvalisem, kui tehingut vahendab proff. Seega, hoia kokkulepetest kinni ja ära lase end “vahendustasuta” kõrgema hinna lubadusega eksitada, sest hiljem võiks maakler sul õigustatult tasu ikkagi sisse nõuda.

Kui juhtub, et maakleri teenus ei vasta ootustele või tunned, et maakler on käitunud ebaausal/ebaprofessionaalsel viisil, on sul mitu võimalust. Esiteks räägi alati kõigepealt maakleri endaga või tema otsese juhiga (kui tegu on bürooga) – tihti lahenevad arusaamatused suhtlemise teel. Kui see ei anna tulemust, saad pöörduda Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja poole, eriti kui maakler on nende liige. Maaklerite Koda jälgib oma liikmete eetikastandarditest kinnipidamist. Samuti on tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Amet (TTJA) organiks, kuhu saab esitada kaebuse, kui tunned, et sind on kui tarbijat kahjustatud. Viimase sammuna võib õiguste kaitseks kasutada kohtuteed, kuid seda ainult äärmuslikel juhtudel. Oluline on koguda tõendid (kirjavahetus, lepingud, lubadused kirjalikult), et oma kaebust põhjendada. Õnneks on enamik kinnisvaratehinguid positiivsed kogemused ning professionaalsed maaklerid annavad endast parima, et kliendid oleks rahul. Kui valid maakleri hoolikalt (vt eelmine küsimus), on ka kaebuste tõenäosus väike.

Paljud maaklerid aitavad ka pärast notariaalset tehingut nõu ja jõuga. Kuigi formaalselt lõpeb nende töö müügilepingu allkirjastamise ja asjaõiguslepingu sõlmimisega (kui omand läheb üle), tahavad nad jätta head muljet ning on valmis assisteerima näiteks võtmete üleandmise organiseerimisel, lõppnäidu fikseerimisel vms. Mõni maakler koostab üleandmise-vastuvõtmise akti, kus kirja panna korteri seisukord ja näidud üleandmise hetkel – see on kasulik nii ostjale kui müüjale. Kommunaalide ja muude teenuste ümbervormistamine jääb reeglina ostja ja müüja ülesandeks, aga maakler saab juhendada, kuhu teatada (näiteks korteriühistu, elekter, gaas jms). Kui müügijärgselt ilmnevad mingid probleemid (näiteks ostja leiab varjatud puuduse), siis professionaalne maakler võib aidata vahendada suhtlust või leida lahendust ka sellises olukorras, kuigi juriidiliselt ta pärast müüki enam otseselt ei vastuta. Niisiis, ära pelga oma maaklerilt küsida abi ka pärast tehingut – suure tõenäosusega on ta meeleldi nõus sind suunama või aitama, sest rahulolev klient on parim soovitus tulevikuks.

Enne müügiprotsessi käivitamist tasub teha kodutöö:
– Dokumentide ülevaatus: kontrolli, et su kinnisvaral on olemas kõik vajalikud dokumendid (energiamärgis, kasutusluba, projektid, korteriühistu dokumendid jms). Kui midagi on puudu, tegele sellega enne müüki.
– Korra loomine: korista ja stiligeeri oma kodu müügiks. Eemalda liigsed isiklikud esemed, parandaa pisivead (nagu tilkuv kraan või kriimud seintel). Hea esmamulje kiirendab müüki.
– Turu-uuring: uuri portaale, et saada aimdus konkurentsist ja hindadest sinu piirkonnas. Pane kirja oma objekti plusspunktid ja võimalikud miinused – need tulevad kasuks müügiteksti koostamisel ning küsimustele vastamisel.
– Hinna määramine: otsusta, mis on sinu miinimumeesmärk (millisest hinnast allapoole sa ei soovi müüa) ja mis on ideaalhind. Kui kaalud maakleri palkamist, küsi paari maakleri käest hinnangut – saad parema pildi.
– Maaklerite võrdlus (kui plaanid kasutada): kohtu mitme maakleriga, et leida see õige. Valmistu neile tutvustama oma objekti ja kuula, millise müügiplaani nad välja pakuvad.
– Ajakava ja plaan: mõtle läbi, millal oleks ideaalne tehing sõlmida (nt kas sul on vaja ise uus elukoht leida enne) ja kui kiiresti pead müüdud saama. Kui on kiire, võib see mõjutada hinnaootust. Kui aega on, saad rahulikumalt proovida kõrgemat hinda.
– Paindlikkus: valmista ennast ette müügiprotsessi jooksul kohandama – kui turg ei reageeri ootuspäraselt, pead olema valmis kas hinda langetama või muid muudatusi tegema turunduses.
Selline eeltöö aitab sul vältida suuremaid üllatusi hiljem ning olgu müük maakleriga või omal käel, oled paremini valmis ja teadlikum.

Statistika all peetakse silmas turu üldiseid näitajaid – näiteks tehingute arv, keskmine hind, müügiaeg, pakkumiste arv jne. Tallinna kinnisvaraturu statistika (nagu käsitlesime eespool 2024. aasta kohta) annab konteksti, kas on ostjate või müüjate turg, kas hinnad on tõusmas või langemas, milline on konkurents. Müüjana tasub neid andmeid jälgida, sest:
– Hinnastamine: Kui tead, et tehingute arv on langenud ja keskmine ruutmeetrihind veidi tõusnud, saad aru, et ostjaid on vähem ja nad valivad hoolikamalt – võib-olla pead oma hinna agressiivsemalt paika panema.
– Müügiaeg: Kui statistika ütleb, et keskmine müügiaeg on 3 kuud, oskad planeerida ja ei paanitse liiga vara. Vastupidisel juhul, kui keskmine on 1 kuu, aga sinu korter pole 3 kuuga müüdud, tead, et midagi on valesti.
– Trendide tabamine: Näed, kas mõni sektor on kuum. Näiteks 2024 lõpus liikus hästi uusarendusi – kui müüd vanemat korterit, mõistad, et pead sellega konkureerimiseks rohkem pingutama või hinda korrigeerima.
– Argumenteerimine: Statistikat saad kasutada ostjatega läbirääkimisel. Kui ostja väidab, et hinnad langevad, aga tegelikult statistika seda ei kinnita, võid enesekindlamalt oma hinnale kindlaks jääda (tuues näiteks välja, et “keskmine hind on Tallinnas hoopis tõusnud X% aastaga, seega mu hind on õiglane”).
Allikad nagu Maa-amet, suuremad kinnisvarabürood (Uus Maa) ja portaalid avaldavad regulaarselt turuülevaateid. Jälgi neid – või lihtsam, küsi oma maaklerilt värskeimat infot.

Ostjate jaoks on Tallinna turg 2024. aastal ja ilmselt ka 2025 alguses suhteliselt soodne, kuna hinnad pole enam pöörases kasvus nagu mõned aastad tagasi. Valik on üsna lai: pakkumisi on palju, sest müüjad, kes 2023 madalseisu ajal müümata jäid, tulid 2024 uuesti turule. Samas intressimäärad on kõrgemad kui mõni aeg tagasi, mis piirab osade ostjate laenuvõimekust – see tähendab, et ostjad on hinnatundlikud ja otsivad head väärtust. Uute korterite rohke turuletulek andis ostjatele rohkem jõudu valida endale meelepärane kodu, sundides vanemate korterite müüjaid hinda korrigeerima või kodu seisukorda parandama. Ostjad jälgivad väga hoolikalt kinnisvara seisukorda ja dokumentatsiooni – vähimgi puudus (näiteks puuduv kasutusluba või planeeritav remont maja fassaadil) võib saada nende otsustavaks argumendiks mõne teise objekti kasuks. Seega ostja vaates on turg tasakaalukas: valik on olemas, hinnad pigem stabiilsed, võimalus tingida on suurem kui buumiajal. Müüjana pead seda arvesse võtma ja oma objektile ostja pilguga otsa vaatama.

Enamik kinnisvaramaaklereid küsib tasu protsendina müügihinnast (nagu mainitud ~3-5%). See on tavapärane, sest nii on maakleri huvi otseselt seotud müügihinna ja tulemusega – mida kõrgem hind ja kindlam tehing, seda rohkem teenib ka maakler. See motiveerib maaklerit püüdma parimat hinda ja mitte müüma liiga odavalt lihtsalt kiire tehingu saamiseks. Müüja seisukohalt võib tunduda ebaõiglane maksta rohkem lihtsalt seetõttu, et kinnisvara on kallim, kuigi töömaht võib olla sarnane odavama objektiga võrreldes. Siiski, kallima vara puhul on ostjate ring väiksem ja müügiperiood tihti pikem, mis tähendab maaklerile rohkem tööd (rohkem turundust, eksklusiivsem sihtimine). Protsendipõhine tasu arvestab seda. Mõned maaklerid/bürood on valmis kokku leppima ka fikseeritud tasu või astmelise tasu (nt kindel summa + boonuseks % teatud hinnataseme ületamisel). Kui eelistad fikseeritud tasu, võid sellest maakleriga rääkida – oluline on, et mõlemad pooled oleks rahul ja motiveeritud. Lõppkokkuvõttes on oluline mitte ainult tasu vorm, vaid mida sa selle eest vastu saad. Protsendipõhine süsteem on lihtsalt turul välja kujunenud standard, mis on paindlik erineva väärtusega varade puhul

Tavaliselt kinnisvaramaakleri teenus piirdub müügi või ostu vahendamisega konkreetsel objektil. Kolimisteenust nad reeglina ei osuta (see on eraldi valdkond – kolimisfirmad). Küll aga võib maakler osata soovitada mõnd usaldusväärset kolimisfirmat – neil on tihti koostööpartnereid või varasem kogemus erinevate teenusepakkujatega. Mis puudutab uue kodu leidmist: kui müüd praegust kinnisvara ja plaanid uue osta, siis tasub sellest maaklerile rääkida. Paljud maaklerid aitavad oma klientidel leida ka uus kodu, eriti kui see jääb nende tegutsemispiirkonda. Mõned maaklerid on spetsialiseerunud ostu-müügitehingutele koos (müüa vana, osta uus). Seda ei pruugi teha täpselt sama maakler, kes sinu vana kodu müüb, aga sama büroo sees suunatakse sind ostusooviga teise spetsialisti juurde. Sageli tehakse sellistel puhkudel ka soodustusi – näiteks kui kasutad sama firmat nii müümisel kui ostmisel, võib vahendustasu olla kombineeritult soodsam. Küsi julgesti selliste võimaluste kohta. Eesmärk on, et sa tunneksid end kogu protsessi vältel toetatuna.