Miks Sulle kinnisvaramaakler?

Olulised punktid:

• Kinnisvaramaakler on kinnisvaratehingute vahendaja – professionaal, kes ühendab ostja ja müüja ning juhib kogu müügiprotsessi alates hindamisest kuni lepingute sõlmimiseni.
• Müüjale aitab kogenud maakler saavutada kiirema tehingu parema hinnaga: ta tunneb turgu, oskab määrata õige hinna, teeb tulemuslikku turundust ning peab müüja eest läbirääkimisi.
• Ostjale tagab maakler turvalise tehingu – kontrollib dokumente, selgitab juriidikat ning leiab just ostja vajadustele sobivad pakkumised, säästes ostja aega ja vaeva.
• Eesti kinnisvaraturg on mahukas: nt 2023. aastal tehti üle 40 000 ostu-müügitehingu (Kinnisvaratehingute koguväärtus langes 2023. aastal 17 protsenti | Majandus | ERR). Professionaalse kinnisvaramaakleri kaasamine aitab selles konkurentsitihedas turul paremini orienteeruda ja vältida vigu.
• Portaalid vs maakler: kuigi enamik kinnisvaradiile saab alguse kuulutustest (populaarsed on näiteks KV portaalid), suudab maakler jõuda ostjateni, keda pelgalt ise kuulutades kätte ei pruugi saada.

Kinnisvaramaakleri roll Eesti kinnisvaraturul

Kinnisvaramaakler (rahvakeeli ka maakler) on spetsialist, kes tegutseb vahendajana kinnisvara müüja ja ostja vahel. Tema ülesanne on korraldada kinnisvara ostu-müügi või üüritehing professionaalselt ja sujuvalt. Maakler sõlmib kliendiga maaklerilepingu ning esindab klienti tehingu läbirääkimistel ja vormistamisel (Kinnisvaramaakler – Vikipeedia). Eestis annab kinnisvaramaakleritele kutsetunnistusi Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda, mis tähendab, et paljudel tegutsevatel maakleritel on erialane väljaõpe ja sertifikaat.

Maakleri roll hõlmab palju enamat kui lihtsalt ostja otsimist. Ta on strateegiline partner terve tehingu vältel. Üks selline ekspert on Rannar Remmelgas, kes on tuntud oma otsekohese lähenemise poolest kinnisvaramüügis (Maja müük Tallinnas: Otsekohene juhend edukaks müügiks – Kinnisvara KV). Kogenud kinnisvaramaakler Tallinnas tunneb hästi kohalikku turgu ning ostjate käitumist. Professionaalne maakler aitab müüjal koostada realistliku hinnapakkumise, teeb turuanalüüsi ning nõustab, kuidas vara müügiks ette valmistada. Samuti koostab ta silmapaistva kuulutuse kv portaalis ja teistes kanalites, kasutades sihitud märksõnu (näiteks korteri müük või maja müük) õigete ostjateni jõudmiseks. Lisaks tegeleb maakler aktiivselt huvilistega – korraldab kinnisvara esitlusi, vastab päringutele ning peab läbirääkimisi. Kõik need tegevused võtavad müüja õlult suure ajakulu ja vastutuse.

Oluline osa maakleri tööst on ka juriidiline korrektsus. Kinnisvaratehinguga kaasneb hulk dokumente: ostu-müügilepingud, kinnistusraamatu kanded, kasutusload, kommunaalvõlgnevuste tõendid jpm. Hea maakler kontrollib need üle ning juhendab osapooli paberimajanduses, et kõik oleks seaduslikult korrektne. Ise müües lasub see vastutus müüjal endal – iga vormistusviga või teadmatus võib hiljem tähendada tõsiseid probleeme. Näiteks kui müügiks vajalikud pärimis- või kasutusload on puudu, võib tehing takerduda või nurjuda. Maakler aitab selliseid olukordi ennetada, tehes koostööd notarite ja juristidega.

Kinnisvaramaakler tegutseb ka vahendajana läbirääkimistel. Ta on emotsionaalselt neutraalne osapool, kes kaitseb kliendi huve hinnakauplemisel. Müüja jaoks tähendab see, et maakler oskab põhjendada vara väärtust ja seista selle eest, et hindu liigselt alla ei suruta. Ostja jaoks tähendab see võimalust saada objektiivne info vara seisukorra ja turuväärtuse kohta ning kindlust, et hind on õiglane. Sageli on müüjal ja ostjal keeruline omavahel otse keerulistel teemadel läbi rääkida – maakler aitab leida kompromissi, mille tulemusel jõutakse tehinguni.

Miks on maakler müüjale kasulik?

Kinnisvara müüjad seisavad tihti silmitsi küsimusega, kas proovida ise müüa või kaasata maakler. Kuigi kinnisvaraportaalides müümine toimib ja pakub laia auditooriumit (igapäevaselt külastavad tuhanded inimesed portaale nagu KV ja City24), kaasneb ise müümisega palju tööd. Müüja peab ise tegelema kõigega – alates kuulutuse tegemisest ja turundamisest kuni ostjatega suhtlemise ja lepingu vormistamiseni. Kogenud müüjad teavad, et portaalis kuulutuse ülespanek on alles algus. Edasi tuleb:

• Õige hinna määramine: Emotsionaalsel väärtusel võib müüja silmis olla suur roll, kuid ostja vaatab turuhinda. Maakler oskab turuandmete põhjal soovitada hinnavahemikku, mis pole liiga kõrge (et ostjaid peletada) ega liiga madal (et raha lauale jätmata). Õige hinnakujundus on tihti eduka müügi alus (Kuidas kiirendada kinnisvara müüki Tallinnas? – Kinnisvara KV).
• Efektiivne turundus: Kinnisvaramaakleritel on laialdasem kontaktivõrgustik ja kogemus, kuidas kuulutus esile tõsta. Näiteks oskab maakler korraldada profi-fotograafi pildistamise ja kirjutada kuulutuse teksti, mis toob esile just selle korteri või maja unikaalsed eelised. Kuulutus avaldatakse kõigis olulistes kanalites – lisaks KV portaalile ka sotsiaalmeedias, otse oma kliendibaasile jne. Nii jõutakse ostjateni, keda ainult portaali kaudu püüda ei pruugi õnnestuda. Rannar Remmelgas on toonud välja, et hea maakler leiab sageli ostjaid ka väljaspool tavapäraseid kanaleid, kuhu eraisikuna ise ei pruugi ulatuda. See tähendab rohkem huvilisi ja suuremat konkurentsi vara ostmise nimel – tulemuseks võib olla kiirem tehing ja parem hind müüjale.
• Ajanappuse lahendus: Kui müüd ise, pead olema valmis kulutama kümneid tunde ostjate kõnedele ja kirjadele vastamiseks, vaatamisaegade kokkuleppimiseks ning kohapeal esitluste tegemiseks. Tihti tuleb suhelda ka nn “aknakõndijatega” – uudistajatega, kes võib-olla ostusoovi ei realiseerigi (Kas kinnisvara müümine KV portaalis tasub ära? – Kinnisvara KV). Kinnisvaramaakler Tallinnas, kus huvilisi võib olla kümneid, võtab selle suhtluskoormuse enda kanda. Müüja saab säästa oma närve ja aega, lastes spetsialistil tegeleda ostjate filtreerimise ja nende küsimustele vastamisega.
• Juriidiline kindlus ja tehingu turvalisus: Nagu eelpool mainitud, tagab maakler, et kogu paberimajandus on korrektne. Ta koordineerib notariaja broneerimist ning selgitab müüjale, milliseid dokumente on vaja (energiamärgis, kasutusluba, kaasomanike nõusolekud jms). Samuti aitab ta ostjal vajadusel pangalaenu protsessis. See vähendab riske mõlemale poolele. Müügiprotsessi lõpus on maakler tihti see, kes valmistab ette lõpulepingu projekti koostöös notariga, et tehing sujuks ja mõlemad osapooled saaksid rahuliku südamega notarilt lahkuda.

Korteri müük vs maja müük – mille poolest erinev?

Müüja vaatenurgast on oluline arvestada, et korteri müük ja maja müük võivad erineda nii ajakulult kui sihtrühmalt. Linnas, eriti Tallinna korteriturul, on ostjate huvi üldiselt pidev – heas asukohas korteri vastu leidub alati huvilisi. Nagu kinnisvaraportaalide (nt kinnisvara KV.ee portaali) andmetest näha, on nõudlus pealinna kvaliteetsete korterite järele stabiilne (Korter või maja – kumba valida Tallinnas? – Kinnisvara KV). See annab müüjale kindlust, et korteri saab õige hinna korral suhteliselt kiiresti müüdud. Maja müügiga on pilt veidi teine: äärelinnas või maapiirkonnas võib maja ostjat otsida kauem, sest ostjate ring on kitsam. Nagu kinnisvaraspetsialistid märgivad, võib äärelinna maja müük võtta oluliselt rohkem aega kui korteri müük linnas – ostjaid on vähem ja nad on valivamad. Seetõttu on maja müügil veelgi olulisem strateegiline lähenemine ja kannatlikkus.

Maakler oskab neid erinevusi arvesse võtta. Näiteks kui müüd maja, keskendub maakler turunduses enam maja eripäradele (suur krunt, privaatne asukoht, pereeluks sobiv jne) ning suunab kuulutust sihtrühmale, kes majade vastu huvi tunneb. Korteri müügil rõhutab maakler jälle linnakorteri plusse – mugav asukoht, head ühendused, investeerimisväljavaade jms. Mõlemal juhul teab ta, millised kanalid ja sõnumid toovad kohale tõsised ostjad. Kui müüjal on vaja tehinguga kiiresti ühele poole saada, võib maakler soovitada ka müügistrateegiaid nagu hindamisakti tellimine ette (kiirendab pangalaenu saamise protsessi ostja jaoks) või eelturundus oma kinnisvarafirmasisesele kliendiringile enne avalikku müüki.

Kuidas maakler ostjat aitab?

Kuigi kinnisvaramaakleri palkab enamasti müüja, on maakleri teenusest kasu ka ostjale. Suuremates linnades (näiteks Tallinnas) on pakkumisi väga palju ning parimad kodud võivad müügist kaduda mõne päevaga. Ostjana võib kinnisvaraportaalide sirvimine ja iga müüjaga suhtlemine olla kurnav ning aeganõudev. Siin tulebki mängu maakleri abi ostjale:

• Ligipääs varjatud turule: Kõik pakkumised ei jõua avalikult KV portaali või kuulutustesse. Paljud kinnisvaramaaklerid pakuvad oma kliendibaasile esmajoones uusi objekte tikuplina, enne kui need laiemalt turule tulevad. Kui ostja on suhelnud mõne aktiivse maakleriga ja andnud talle teada oma soovidest (näiteks otsib 3-toalist korterit Kesklinnas, eelarvega kuni 200 000 €), võib maakler talletada selle info. Sobiva objekti ilmumisel võtab maakler ostjaga otse ühendust. Nii saab ostja eelisjärjekorras infot uutest kodudest, mida teised alles otsingus näevad. See on eriti oluline kuumades turusegmentides, kus hea pakkumine läheb kiiresti.
• Ekspertiis ja nõu ostuprotsessis: Kinnisvaramaakler oskab ostjale selgitada objekti tegelikku turuväärtust võrreldes piirkonna hinnatasemega. Näiteks võib ta tuua välja, mis on konkreetse korteri keskmine ruutmeetrihind võrreldes linnaosa või linna keskmisega. See aitab ostjal teha teadliku otsuse ega maksta põhjendamatult üle. Samuti oskab maakler hinnata korteri või maja seisukorda kriitiliselt – ta märkab asju, mida esmakordne ostja ei pruugi (näiteks viited niiskuskahjustustele, vajalikud renoveerimistööd jms). See info on ostjale kuldaväärt hinna üle peetavatel läbirääkimistel.
• Juriidiline turvatunne ostjale: Ostja jaoks on kinnisvaratehing samuti juriidiliselt siduv ja riskantne ettevõtmine. Maakler kontrollib koos müüjaga, et kinnistu registriandmed klapiksid, puuduksid keelumärked või üllatused (nt kolmandate isikute eelisostuõigus). Ta juhendab ostjat, milliseid samme on vaja pangalaenu puhul teha ning koordineerib kogu tehingu sujumist kuni notariaalse lepingu allkirjastamiseni. Ostja ülesandeks jääb sisuliselt ainult otsustada, kas ost on tema jaoks õige – bürokraatia ja asjaajamise lihtsustab maakler. See on eriti suureks abiks esmakordsetele ostjatele, kes ei pruugi teada, milliseid dokumente ja toiminguid on vaja teha.
• Läbirääkimiste vahendamine: Kui ostja suhtleb otse müüjaga, võib olla ebamugav teha hinnapakkumine alla küsitud hinna või nõuda parandusi enne ostu. Maakleri kaudu on ostjal lihtsam oma tingimusi esitada – maakler esitab ostja pakkumise professionaalselt ja põhjendatult. Samuti aitab ta leida mõlemaid pooli rahuldava lahenduse, et tehing ikkagi toimuks. Näiteks kui ostjal on mure korteri elektrisüsteemi vanuse pärast, võib maakler läbi rääkida müüjaga, et viimane teeks enne müüki elektri ülevaatuse või annaks ostjale remonti kompenseeriva hinnaalanduse. Taoline neutraalne vahendus hoiab ära emotsioonidel põhinevad tülid ostja ja müüja vahel.

Kokkuvõttes on kinnisvaramaakler ostja jaoks nagu teejuht: ta kuulab ostja vajadused ära, filtreerib müra infovoost ning leiab üles pärlid, mis vastavad ostja soovidele. Paljud ostjad kasutavad seetõttu kinnisvarabüroode teenust ostuesindajana – nad annavad maaklerile otsimispüügiks lähteülesande (eelistatud piirkond, eelarve, tubade arv jne) ning maakler teeb eeltöö ära. See võib tähendada mitmeid säästetud õhtuid ja nädalavahetusi, mis muidu kuluksid kümnete objektide ise läbi käimisele.

Kinnisvaraturu olulisus ja numbrid Eestis

Eesti kinnisvaraturg on viimastel aastatel olnud väga aktiivne. Igal kuul toimub sadu kuni tuhandeid tehinguid üle Eesti, eriti elav on turg suuremates linnades. Näiteks müüakse Eestis kuus keskmiselt paari tuhande ringis kinnisvaraobjekte (sh korterid, majad, maad). 2023. aastal toimus kokku 40 584 ostu-müügitehingut (Kinnisvaratehingute koguväärtus langes 2023. aastal 17 protsenti | Majandus | ERR), mis oli küll umbes 16–18% vähem kui aasta varem (majanduse ja intressimäärade muutuste tõttu), ent siiski märkimisväärne arv. Tehingute koguväärtus ulatus ligikaudu 5 miljardi euroni. See tähendab, et kinnisvaraturul liiguvad väga suured rahasummad – iga tehing on kaalukas otsus nii ostjale kui müüjale.

Sellise mastaabiga turul on konkurents ostjate tähelepanu pärast tihe. Kui tehinguid on vähem, peavad müüjad rohkem pingutama, et oma objekt paistaks välja ja ostja just nende kasuks otsustaks. Siin tulebki mängu kinnisvaramaakleri tähtsus. Hea maakler oskab tuua esile müügiobjekti tugevused ja suunata fookuse õigetele ostjatele. Ta hoiab müügiprotsessi õigel kursil, et huviline ei kaoks bürokraatias ega infomüras. Nagu kinnisvaraanalüütikud märgivad, on 2023. aasta kinnisvaraturu langus ostjate jaoks isegi soodne – valik on suurem ja hinnatase stabiliseerumas. Kuid ka siis, kui ostjaid napib, leiab kogenud maakler viise ostuhuvi tekitada, olgu selleks nutikam turundus või paindlikum läbirääkimine.

Tallinna turg on traditsiooniliselt kõige aktiivsem – näiteks moodustavad Tallinna ja Harjumaa tehingud sageli üle poole kogu Eesti tehingute arvust. Korterite ruutmeetrihind pealinnas on viimastel andmetel olnud üle 3000 € piiri, mis tähendab, et keskmise 50 m² korteri hind ulatub ~150 000 euroni. Selliste summade juures on mõistlik kasutada spetsialisti abi, et veenduda, kas hind on põhjendatud ja tehing ohutu. Maakler teab ka, millised arengud linnas võivad hindu mõjutada – näiteks uued arendused, taristu parendused või linnaosade maine muutused. See aitab nii müüjal õiget hinda küsida kui ostjal õiget otsust teha.

Maa- ja väikelinnade turg on rahulikum, kuid ka seal toimuvad pidevalt tehingud. Sageli küsivad inimesed, kas väikelinnas on maaklerit vaja – tihti jah, sest kohalik ekspert teab piirkonna eripärasid. Näiteks oskab ta müüa talumaja just sellele kliendile, kes otsib rahu ja loodust, või leiab korterile ostja mõnest suuremast linnast pärit inimese näol, kes otsib soodsamat kinnisvara investeeringuks. Maakleritel on kontaktid üle Eesti, eriti suuremates büroodes, mis tähendab laiemat ostjaskonda ka väiksemates kohtades müües.

Kokkuvõte

Kinnisvaramaakler on kinnisvaratehingu võtmeisik, kes toob kokku ostjad ja müüjad ning tagab, et tehing oleks mõlema poole jaoks parim võimalik. Eestis, kus kinnisvaraturg on nii mahukas ja dünaamiline, on kogenud maakleri panus hindamatu väärtusega. Ta aitab müüjal vältida alahindamist või ülemüüki ning ostjal vältida vale otsust või juriidilisi lõkse. Nii korteri müük kui maja müük kulgevad maakleri abil sageli kiiremini, sest spetsialist suudab ennetada takistusi ja hoiab protsessi professionaalsena.

Lõppkokkuvõttes on kinnisvaramaakleri eesmärk tuua tehingusse turvalisus, kiirus ja õiglus. Turvalisus – sest kõik sammud on kontrollitud ja läbipaistvad. Kiirus – sest maakler keskendub sihilikult müügile ning tal on vahendid huviliste leidmiseks kiiremini kui eraisikul üksinda. Õiglus – sest hinna ja tingimuste osas leitakse balanss, millega mõlemad pooled on rahul. Seetõttu on kinnisvaramaaklerist saanud lahutamatu osa tänapäeva kinnisvaraturust. Isegi keerulistel aegadel või keerulistes tehingutes on hea maakler see, kes ütleb otse, kuidas asjad on, ja leiab seejärel konkreetse lahenduse, et kodu ost või müük õnnestuks parimal võimalikul viisil.

Kui Sul on kinnisvaratehing käsil, tasub kaaluda professionaali kaasamist. Nagu kinnisvaravaldkonnas öeldakse: ära lepi vähemaga kui turu parim tehing. Kogenud kinnisvaramaakleri abiga on see eesmärk kindlasti saavutatavam.