Liigu sisu juurde
Põhipunktid
| Küsimus | Vastus |
|---|---|
| Kas energiaklass määrab laenuotsuse? | Ei |
| Kas asukoht määrab laenuotsuse? | Ei |
| Mis tegelikult loeb? | Sissetulek, maksekäitumine, DSTI |
| Kas energiaklass mõjutab intressi? | Jah, 0,1–0,5% |
| Kas rohelised laenud nõuavad A-klassi? | Jah, aga need on vabatahtlikud tooted |
Swedbank ütles selle otse välja – energiaklass ei määra laenuotsust
Märtsis 2025 tegi Swedbank avalduse. Nad ütlesid, et energiaklass ei ole eluasemelaenude puhul määrav. Punkt.
Põhjendus oli praktiline. Pooled Swedbanki eluasemelaenud on antud kodudele, mis ehitati enne 2000. aastat. Kui pank nõuaks head energiaklassi, ei saaks pooled kliendid laenu. Äri seisaks.
See ei tähenda, et energiaklass poleks üldse oluline. Ta mõjutab intressi. Vahe on 0,1 kuni 0,5 protsendipunkti. Kui võtad 200 000 euro laenu 25 aastaks, siis 0,3% vahe tähendab umbes 8000 eurot rohkem intressi. Mitte vähe. Aga mitte ka barjäär.
Pankade loogika on lihtne. Nad tahavad raha tagasi saada. Energia-efektiivne kodu tähendab väiksemaid kommunaalarveid. Väiksemad arved tähendavad rohkem raha laenumakseteks. Risk on väiksem. Aga risk on väiksem ka siis, kui laenusaajal on stabiilne töö ja puhas maksehäireregister.
Kinnisvaramaakler Tallinnas näeb seda igapäevaselt. Inimesed muretsevad vale asja pärast. Nad kardavad, et vana maja ei saa laenu. Tegelik probleem on hoopis mujal.
Eesti Panga nõuded – kus energiaklass üldse ei figureeri
Eesti Pank kehtestab eluasemelaenude reeglid. Kolm numbrit. Rohkem pole vaja teada.
| Nõue | Piirmäär | Energiaklassi roll |
|---|---|---|
| LTV (laenu ja väärtuse suhe) | 85% (KredExiga 90%) | Puudub |
| DSTI (maksete ja sissetuleku suhe) | 50% | Puudub |
| Maksimaalne tähtaeg | 30 aastat | Puudub |
Vaata tabelit. Energiaklassi seal pole. Asukohta ka pole. Need on numbrid, mis loevad regulatsioonis.
LTV tähendab, et pead ise panema vähemalt 15% ostuhinnast. Või 10%, kui KredEx käendab. DSTI tähendab, et kõik sinu laenumaksed kokku ei tohi ületada poolt sissetulekust. Kui teenid 2000 eurot kätte, siis laenumaksed ei tohi olla üle 1000 euro kuus.
Need reeglid kehtivad Tallinnas. Tartus. Narvas. Valgas. Kinnisvara ostmine ei sõltu regulatsioonis asukohast. Seadus ei erista pealinna ja väikelinna.
Tegelik elu on keerulisem. Aga sellest hiljem.
Asukoht mõjutab riskihindamist, mitte regulatsiooni
Seadus ei ütle, et Tallinna korter on parem kui Võru maja. Panga riskiosakond ütleb.
LHV on öelnud otse: tagatise aktsepteerimise määr sõltub asukohast. Praktikas tähendab see, et Tallinnas võid saada laenu 10% omafinantseeringuga. Põlvas küsitakse 25%. See pole seadus. See on panga sisemine riskihaldus.
Miks? Likviidsus. Kui laenusaaja ei maksa, peab pank kinnisvara maha müüma. Tallinnas leiab ostja kiiresti. Maapiirkonnas võib kinnisvara seista aastaid. Pank ei taha seda riski.
Hindamisakt maksab 150 kuni 300 eurot. Suurtes linnades on hindajaid rohkem. Konkurents surub hinna alla. Väikestes kohtades sõidab hindaja kohale Tallinnast. Bensiin ja aeg maksavad.
Kinnisvara kokkuost on üks variant, kui traditsiooniline müük ei toimi. Aga see on teine teema.
Asukoht mõjutab laenuprotsessi. Ta ei blokeeri seda. Vahe on oluline.
Mida pangad tegelikult vaatavad
Pank tahab teada üht asja: kas sa maksad raha tagasi?
Selleks vaatavad nad:
- Sissetulek – vähemalt 6 kuud tõendatud, stabiilne, jätkusuutlik
- Maksehäired – viimasest häirest peab olema möödas 3 aastat
- DSTI suhe – kõik maksed kokku alla 50% sissetulekust
- Tööstaaž – kas oled töötanud piisavalt kaua
- Ülalpeetavad – lapsed ja teised pereliikmed vähendavad lubatud makseid
- Krediidiajalugu – kuidas oled varasemaid laene maksnud
Energiaklass? Teisejärguline. Asukoht? Teisejärguline. Sinu rahaline käitumine? Esimene prioriteet.
Korteri kokkuost võib olla lahendus, kui pangalaen ei tule. Aga esmalt tasub mõelda, kas probleem on tõesti kinnisvaras või hoopis sinu finantspildis.
Pank ei keeldu laenu andmast, sest maja on D-klassis. Pank keeldub, sest sul on maksehäire. Või sest sissetulek on ebastabiilne. Või sest oled juba liiga palju laenu võtnud.
Need on faktid.
Rohelised kodulaenud – SEB ja LHV eripakkumised
Eesti pangad pakuvad rohelisi kodulaene. Need on eraldi tooted. Vabatahtlikud.
SEB roheline kodulaen nõuab A-energiaklassi. Vastutasuks saad soodsama intressi. LHV suurendas 2025. aastal A- ja B-klassi kodude rahastamist 15% võrra. Nad näevad selles turuvõimalust.
Intressivahe on 0,1 kuni 0,5 protsendipunkti. Konkreetne number sõltub pangast ja lepingust. See pole revolutsioon. See on soodustus.
Aga siin on oluline punkt: roheline laen on lisavalik. Tavaline eluasemelaen ei nõua head energiaklassi. Kui sinu kodu on C- või D-klassis, saad ikka laenu. Lihtsalt mitte rohelise laenu soodustust.
Maja kokkuost on variant, kui tahad vana maja kiiresti müüa. Energiaklass ei takista müüki. Ta mõjutab hinda.
Pangad ajavad rohelist joont vabatahtlikult. Regulatsioon ei sunni neid. Nad teevad seda, sest see on äriliselt mõistlik. Energia-efektiivsed kodud on väiksema riskiga. Väiksem risk tähendab väiksemat intressi.
EU direktiiv ja tuleviku suunad
Euroopa Parlament võttis 2024. aastal vastu uue Energy Performance of Buildings Directive’i. EPBD. See julgustab liikmesriike kasutama “mortgage portfolio standards’e” – laenuportfelli standardeid energiasäästlikkuse parandamiseks.
Oluline sõna: julgustab. Mitte kohustab.
Esimene rakendus on oodata alles 2026. aasta aprillis. Ja isegi siis on see soovitus, mitte käsk. Eesti võib otsustada, kuidas ja kas üldse rakendada.
Praegu pole kohustuslikku seost energiaklassi ja laenuotsuse vahel. Tulevikus võib see muutuda. Aga tulevikuks valmistumine on üks asi. Praegu otsuste tegemine on teine.
Kinnisvara ostu ja müügi maksunõuded 2026 on juba selged. Energiaklassi nõuded pole.
Pangad liiguvad rohelisemas suunas vabatahtlikult. Nad ei oota regulatsiooni. Nad näevad, kuhu tuul puhub. Aga praegu on energiaklass soodustuse, mitte pääsme küsimus.
Rahvusvahelised uuringud – miks energiaklass siiski oluline on
Ameerika uuringud näitavad konkreetseid numbreid. Energia-efektiivsetes kodudes on maksejõuetuse risk 32% madalam. Kolmandiku võrra. See pole tühiasi.
Bank of England analüüsis sama teemat. Nad leidsid, et energiatõhusus vähendab intressimaksete koormust. Väiksemad kommunaalkulud jätavad rohkem raha hüpoteegimakseteks. Loogika on lihtne.
Aga siin on konks: ükski pank pole seda riski veel hinnamudelisse integreerinud. Ameerika uuringud on Ameerika uuringud. Eesti pangad kasutavad oma mudeleid. Ja neis mudelites on energiaklass praegu teisejärguline tegur.
See võib muutuda. Tõenäoliselt muutub. Aga praegu on see tulevikuvõimalus, mitte tänane reaalsus.
Kinnisvarakv.ee jälgib turgu. Kui midagi muutub, saad teada.
Kokkuvõte – mis tegelikult loeb
| Tegur | Energiaklass | Asukoht |
|---|---|---|
| Regulatiivne nõue | Ei | Ei |
| Määrab laenuotsuse | Ei | Ei |
| Mõjutab intressi | Jah (0,1–0,5%) | Jah (kaudselt) |
| Rohelised laenud | Jah (A/B klassid) | – |
| Tuleviku tähtsus | Kasvav | Stabiilne |
Energiaklass ja asukoht on mõlemad teisejärgulised. Nad mõjutavad hinda ja mugavust. Nad ei blokeeri laenu.
Mis blokeerib laenu? Maksehäired. Ebastabiilne sissetulek. Liiga kõrge DSTI. Lühike tööstaaž. Need on asjad, mis loevad.
Kui tahad kinnisvara müüa või osta, keskendu õigetele asjadele. Energiaklass on boonus. Asukoht on boonus. Sinu finantspilt on alus.
Korduma kippuvad küsimused
Jah. Energiaklass ei ole laenuotsuse määrav tegur. Swedbank on seda otse öelnud. Pooled nende eluasemelaenud on antud vanadele kodudele.
0,1 kuni 0,5 protsendipunkti. Täpne number sõltub pangast ja lepingust.
Jah, aga mitte regulatsiooni tõttu. Pangad nõuavad suuremat omafinantseeringut, sest kinnisvara likviidsus on madalam.
Debt Service to Income ratio. Kõigi laenumaksete suhe sissetulekusse. Maksimum on 50%.
Jah. KredExiga saab LTV olla 90% asemel 85%. See tähendab väiksemat omafinantseeringut.
SEB ja LHV pakutav laen, mis nõuab A- või B-energiaklassi ja pakub soodsamat intressi.
Tõenäoliselt. EU direktiiv julgustab rangemaid nõudeid. Aga praegu pole kohustust.
Sissetulekut, maksehäireid, DSTI-d, tööstaaži, ülalpeetavaid ja krediidiajalugu. Energiaklass ja asukoht on teisejärgulised.
Allikad
- Swedbank – Energiaklass ei ole eluasemelaenude puhul määravaks:
- https://blog.swedbank.ee/igapaevased-rahaasjad/eluase/energiaklass-ei-ole-eluasemelaenude-puhul-maaravaks
- SEB – Roheline kodulaen:
- https://www.seb.ee/foorum/pressiuudised/seb-uus-roheline-kodulaen-soodustab-energiasaastlike-eluasemete-ostmist
- LHV – Kodulaenu info (A- ja B-energiaklassi toetamine):
- https://www.lhv.ee/et/blogi/kas-ja-mis-tingimustel-annavad-pangad-tana-kodulaenu
- Eesti Pank – Requirements for housing loans:
- https://www.eestipank.ee/en/financial-stability/requirements-housing-loans
- Eesti Pank – Financial Stability Review 1/2024:
- https://haldus.eestipank.ee/sites/default/files/2024-05/fsy2024_1_eng.pdf
- Riigiteataja – Limits on issuing housing loans and maximum maturity: https://www.riigiteataja.ee/en/compare_original/513022024001
- EU – Energy Performance of Buildings Directive overview:
- https://energy.ec.europa.eu/topics/energy-efficiency/energy-performance-buildings/energy-performance-buildings-directive_en
- Climate Council / EPBD factsheet (background on revised directive): https://www.climatecouncil.ie/councilpublications/secretariatfactsheets/FS5%20EPBD.pdf
- IMT – Home Energy Efficiency and Mortgage Risks (USA study):
- https://imt.org/wp-content/uploads/2018/02/IMT_UNC_HomeEEMortgageRisksfinal.pdf
- Bank of England working paper – Mortgage pricing of energy transition risk: https://www.bankofengland.co.uk/working-paper/2023/the-greening-of-lending-mortgage-pricing-of-energy-transition-risk
